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Property Market Insights

Ritorno alle basi: Cos’è Proptech?

Anche se non sei coinvolto nel settore immobiliare, avrai notato il termine ‘Proptech’ ha guadagnato attenzione negli ultimi due anni. Forse hai sentito dire che è il futuro dell’immobiliare, o forse ti è stato detto che alla fine sostituirà alcuni dei protagonisti del mercato. Affinché tu possa avere un’idea chiara di ciò che verrà in futuro, ecco cosa devi sapere riguardo il termine Proptech nel 2021.

Nel ventunesimo secolo, la tecnologia è diventata una parte enorme della nostra vita quotidiana, eliminando compiti noiosi e consentendo una comunicazione più rapida e facile in tutto il mondo. Ha automatizzato aspetti di vari settori come quello dei servizi finanziari (Fintech), mentre ora tocca al settore immobiliare raccoglierne i frutti.

Si tratta comunque di qualcosa in arrivo da tempo: secondo il consulente immobiliare Savills, alla fine del 2017 l’immobiliare globale valeva più di 280 trilioni di dollari, che è il più alto valore di sempre e più di tre volte e mezzo il PIL 2018 di tutti i Paesi messi insieme.

Eppure, nonostante sia una delle industrie più redditizie del mondo, il settore immobiliare è stato sorprendentemente lento nell’adottare la tecnologia. Ma ora, il tempo della tecnologia è arrivato. In breve, Proptech significa Property Technology; è la fusione del settore immobiliare con soluzioni tecnologiche innovative.

Tipologie di Proptech che stanno trasformando il settore

Intelligenza Artificiale

L’intelligenza artificiale (AI) è incredibilmente potente nel settore immobiliare, poiché permette l’automazione di un gran numero di processi, analisi approfondite dei mercati opachi e valutazioni di immobili di nuova generazione. Ha perciò una sua utilità per tutti gli attori del settore immobiliare.

L’AI esiste da decenni, ma con il progresso del “machine learning” – la capacità di un computer d’imparare automaticamente da nuove informazioni che gli vengono fornite – è ora possibile seguire il mercato immobiliare con algoritmi accurati.

Per i consumatori privati, l’intelligenza artificiale ha già fatto passi da gigante in paesi come gli Stati Uniti, dove servizi online come Opendoor e Zillow semplificano e accelerano il processo di transazione immobiliare. Hanno creato un mercato digitale completo di dati di mercato e un percorso semplificato per il cliente, rendendo le informazioni sulla proprietà facilmente accessibili e mettendo più potere nelle mani dell’acquirente o del venditore.

iBuyers

iBuyers rappresenta uno straordinario sviluppo nel settore Proptech, divenuto popolare negli Stati Uniti. Permette transazioni immobiliari più fluide e un rapido turnover, portando enormi benefici sia ai venditori che agli investitori.

iBuying si rivolge ad aziende che comprano proprietà dai venditori a prezzi generati da un Automated Valuation Model (AVM), un algoritmo che prende le caratteristiche di una proprietà e i dati di mercato rilevanti, effettuando una valutazione accurata. L’azienda può poi fare un’offerta in contanti al venditore nel giro di pochi giorni, o addirittura minuti. Più dati di mercato confluiscono in questi AVM, più accurate possono diventare le loro valutazioni.

Gli iBuyers ristrutturano quindi la casa e la vendono per un profitto. Sono conosciuti come ‘home flippers‘.

L’opzione iBuying è attraente per coloro che hanno bisogno di vendere la loro casa rapidamente. Che sia per divorzio, trasferimento improvviso, o semplicemente per incassare denaro, queste sono tutte ragioni per cui i venditori potrebbero scegliere di prendere tale strada, nonostante il fatto che possono aspettarsi di ricevere meno del valore di mercato per la loro proprietà.

Il servizio online statunitense Opendoor è uno dei principali promotori dell’iBuying. Il loro modello inizialmente prevedeva l’interazione diretta con le persone che volevano vendere le loro proprietà, ma recentemente Opendoor ha fatto da perno per coinvolgere maggiormente gli agenti di vendita in queste transazioni. Ora, le proprietà sono co-listate e in co-branding con gli agenti; inoltre, a partire da aprile 2019 il loro Agent Partner Program rimanda i venditori ad agenti esterni qualora le proprietà non rientrino nei requisiti di Opendoor.

Opendoor non è l’unico servizio che investe in iBuying: anche Zillow ha fatto perno su quest’area di mercato con Zillow Offers, mentre Redfin Now di Redfin sta entrando in diversi nuovi mercati negli Stati Uniti.

L’iBuying offre enormi possibilità al settore immobiliare per varie ragioni. In primo luogo massimizza la convenienza per il venditore, che può trovare parti interessate a chiudere un affare in molto meno tempo che se lavorasse col processo tradizionale.

In secondo luogo, apre nuovi flussi di entrate per i servizi immobiliari, come dimostra il fatto che Zillow mira a ottenere un fatturato di 20 miliardi di dollari entro il 2020 basandosi solo su iBuying.

Gestione dei documenti

L’intelligenza artificiale ha anche facilitato i modi per digitalizzare la gestione dei documenti. Questa migrazione verso transazioni immobiliari senza carta può significare una maggiore comodità, una comunicazione più fluida tra le parti e una migliore efficienza generale.

Questo è il motivo per cui una startup Proptech specializzata nella gestione dei documenti, Architrave, è stata recentemente in grado di raccogliere 15 milioni di euro d’investimenti per alimentare la propria impresa. La digitalizzazione del settore immobiliare, alimentata dall’intelligenza artificiale, ha il potenziale per aggiungere un enorme valore al settore.

La gestione dei documenti in sé non è strettamente Proptech, ma alcune startup europee stanno iniziando a incorporare l’AI e l’apprendimento automatico per mantenere, consentire l’accesso e analizzare i documenti immobiliari in modo più dinamico.

Per esempio, Architrave elabora e gestisce i contratti dei clienti, utilizzando algoritmi di apprendimento automatico per estrarre informazioni rilevanti dai contratti legali.

Allo stesso modo, Leverton digitalizza i documenti e li centralizza in una data room digitale, semplificando efficacemente la complessa amministrazione relativa a una transazione immobiliare.

La gestione dei documenti basata sull’AI ha un grande potenziale quando si tratta di migliorare la produttività generale e l’efficienza dei professionisti del settore immobiliare. In termini di sicurezza dei documenti, ha inoltre un valore incredibile per qualsiasi organizzazione coinvolta nel patrimonio immobiliare.

Edifici intelligenti

L’intelligenza artificiale permette anche la creazione di “edifici intelligenti”, con sistemi automatizzati e autoregolanti che potrebbero trasformare il modo in cui le proprietà vengono mantenute. Gli edifici intelligenti centralizzano il riscaldamento, la ventilazione, l’illuminazione e altri sistemi per ottimizzare le prestazioni dell’edificio. Migliorano anche la sostenibilità, regolandosi in base a come l’edificio viene usato dai suoi occupanti.

Per esempio, i sensori di luce intelligenti si accendono solo quando qualcuno entra nella stanza, il che è un passo apparentemente semplice ma comunque significativo verso una migliore efficienza energetica. Gli edifici intelligenti sono un altro esempio di apprendimento automatico, poiché il sistema raccoglie costantemente dati su come essi vengono utilizzati.

Le possibilità in questo caso sono infinite, e altri esempi includono i sistemi di purificazione dell’aria interna e la regolazione della temperatura. Uno dei casi più futuristici, The Edge, ad Amsterdam, si caratterizza come una palestra che permette ai suoi occupanti di alimentare l’edificio attraverso i loro allenamenti.

Blockchain

Potresti aver visto il termine ‘blockchain’ legato a Bitcoin e altre criptovalute, ma questo è uno dei più importanti sviluppi Proptech.

Blockchain è un sistema digitale in cui tutti i dati sono collegati tra loro, rendendo effettivamente impossibile la penetrazione di informazioni preziose. L’utilizzo della tecnologia blockchain permette transazioni immobiliari più veloci e, cosa più importante, completamente sicure.

I dati condivisi tra le parti attraverso blockchain non possono essere alterati una volta che sono stati consegnati, il che elimina le frodi. Per esempio, i cosiddetti “contratti intelligenti” sono contratti immobiliari digitali che garantiscono la legittimità di una transazione e entrano automaticamente in vigore una volta che i requisiti siano stati soddisfatti da tutte le parti. I termini del contratto, una volta consegnati attraverso blockchain, sono accessibili ad ogni parte e non possono essere modificati. Blockchain potrebbe potenzialmente segnare la fine dei documenti falsificati e dei falsi annunci immobiliari.

È importante notare che questo nuovo processo rimuove la necessità di banchieri, avvocati, broker e chiunque sia tradizionalmente richiesto per dare legittimità a una transazione immobiliare. In teoria, acquirenti e venditori possono interagire direttamente tra loro e stare tranquilli del fatto che sono automaticamente protetti dalle frodi. Il processo è più veloce, più sicuro e meno burocratico.

Criptovaluta

Blockchain incorpora anche le criptovalute, una forma di valuta virtuale. In teoria, le criptovalute come il bitcoin sono del tutto sicure in termini di rischio di frode; tuttavia, il valore delle criptovalute si muove su un mercato speculativo e non è regolato dalla dalla Banca Centrale Europea e quindi diverse figure immobiliari non le considerano ancora un’alternativa affidabile ai metodi di pagamento tradizionali.

Blockchain è in teoria sicura, ma un rapporto dell’Università di Oxford ha affermato che ci vorranno decenni prima che sia adottata dall’intero settore. Lo stesso rapporto afferma che anche se ciò accadesse, la criptovaluta potrebbe aver bisogno di essere regolamentata da gruppi industriali prima di essere accettata come standard.

Realtà virtuale

I tour di realtà virtuale permettono agli acquirenti di vedere le proprietà senza dover essere presenti in quello spazio fisico. A differenza delle fotografie, che sono statiche e offrono una prospettiva limitata, la realtà virtuale mira a offrire un’esperienza immersiva e realistica. Questo tipo di tecnologia permette di risparmiare il tempo che gli acquirenti e gli agenti spenderebbero altrimenti visitando una proprietà dopo l’altra.

La realtà virtuale rende anche possibile visitare uno spazio prima ancora che la costruzione sia stata completata. Gli acquirenti possono entrare in un prototipo tridimensionale e visualizzare il risultato finito.

Questo ha un evidente potenziale per accelerare il processo di acquisto di nuove costruzioni.

Tuttavia, la realtà virtuale nel settore immobiliare comporta un certo investimento per gli agenti, data la necessità di cuffie e attrezzature che i loro clienti non avranno. C’è anche il rischio che i consumatori finali siano troppo sopraffatti dalla tecnologia e la rifiutino completamente.

Trattandosi di un nuovo sviluppo, resta ancora da vedere se arriverà a trasformare il settore o non avrà l’impatto sperato.

Proptech elimina la necessità di agenti immobiliari?

L’emergere di siti come Zillow negli Stati Uniti o Zoopla nel Regno Unito e le imprese americane iBuyer come Opendoor, Knock, Redfin e Offerpad sono uno dei motivi per cui il Proptech è percepito come una minaccia per i professionisti del settore immobiliare. Queste aziende sbloccano informazioni preziose che tradizionalmente solo gli agenti hanno, oppure prendono una fetta della commissione degli agenti.

Proptech negli Stati Uniti, nel Regno Unito e nel Nord Europa ha fatto sì che intuizioni come le tendenze del mercato, le analisi, le guide di quartiere e le medie dei prezzi siano accessibili come mai prima. I non specialisti si sentono autorizzati a fare le proprie ricerche immobiliari senza la supervisione di un professionista, il che sembra rendere le agenzie immobiliari obsolete.

La realtà non è così terribile, poiché questi servizi online dipendono dai professionisti del settore immobiliare per funzionare. Invece, i ruoli degli agenti possono evolvere in un ambito orientato più alla consulenza. Gli agenti saranno sempre necessari anche per i beni di altissimo valore, come le proprietà di lusso. Inoltre, come abbiamo visto, Opendoor e Zillow stanno iniziando a coinvolgere maggiormente gli agenti nei loro servizi, il che suggerisce che sanno di non poterli escludere presto dal settore.

Il consenso generale è che fino a quando l’AI non sarà in grado di emulare la sensazione di essere consigliati e guidati da un essere umano empatico, il lavoro dei professionisti del settore immobiliare non sarà in pericolo. Molti consumatori sono ancora scettici nei confronti dell’intelligenza artificiale e in ogni caso non tutte le nuove tecnologie sono adatte ad ogni fascia demografica.

Data la natura del settore immobiliare, comprare o vendere una casa per la maggior parte dei clienti potrebbe essere una delle transazioni finanziarie più importanti che possano mai fare. Solo gli agenti in carne e ossa possono ispirare il livello di fiducia necessario affinché queste transazioni vadano a buon fine.

Conclusioni su Proptech

Anche se il settore immobiliare è stato a lungo restio ad esso, Proptech lo sta trasformando e ha un potenziale globale. La tecnologia ha la capacità di automatizzare i compiti manuali, accelerare il processo di compravendita immobiliare e rendere le transazioni molto più sicure. In paesi come il Portogallo, Proptech è un fenomeno relativamente nuovo, ma sta decollando, e i professionisti del settore immobiliare che lo accolgono nella loro routine lavorativa dicono spesso che semplicemente non possono tornare indietro.

Infatti, nel 2018 la società di servizi immobiliari CBRE ha lanciato la sua prima Proptech Challenge in Portogallo, dopo averla portata prima con successo in Spagna. Questo mostra chiaramente il crescente interesse degli investimenti in Proptech nella penisola iberica; una volta che Proptech decollerà qui, ci sarà tutto un mondo di possibilità su dove potrebbe arrivare.

 

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