Roma è la capitale d’Italia e il comune più esteso e popoloso del Paese, con 2.745.062 residenti al 1° gennaio 2026 distribuiti su 1.287,36 km² e suddivisi in 15 Municipi (secondo il bilancio demografico ISTAT). Con 37.293 compravendite residenziali concluse nel 2025 (+6,2% rispetto all’anno precedente, fonte OMI), Roma si conferma il primo mercato immobiliare nazionale per volume di transazioni.
Dove si trova Roma e come si articola il suo territorio?
Roma sorge nel Lazio centro-occidentale, sviluppandosi lungo la valle del fiume Tevere fino al litorale del Mar Tirreno. Il territorio comunale capitolino copre un’area di 1.287,36 km², rappresentando da solo la quota maggioritaria dell’intera Città Metropolitana di Roma Capitale, che al 30 giugno 2026 conta 4.225.989 abitanti distribuiti su 121 comuni e un’estensione complessiva di 5.352 km².
Il litorale tirrenico di pertinenza della città metropolitana si estende a ovest per circa 133-140 km, da Civitavecchia (al confine con la provincia di Viterbo) fino ai comuni di Anzio e Nettuno, includendo località costiere come Santa Marinella, Ladispoli, Fiumicino e il Lido di Ostia, quest’ultimo integrato direttamente nell’amministrazione cittadina come Municipio X.
A differenza di una diffusa inesattezza geografica, il Tevere non è il secondo fiume d’Italia, bensì il terzo per lunghezza con i suoi 405 km, preceduto dal Po (652 km) e dall’Adige (410 km), oltre a essere il primo fiume appenninico per portata e sviluppo idrografico.
Come funziona il mercato immobiliare a Roma tra i 15 Municipi e la rete metropolitana?
Il mercato immobiliare romano detiene il primato italiano per volumi di scambi residenziali. Secondo il Rapporto Immobiliare 2026 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, nel 2025 nel Comune di Roma sono state registrate 37.293 transazioni di abitazioni (NTN), pari a una crescita del 6,2% rispetto all’anno precedente, inserendosi nel quadro generale dell’andamento del mercato immobiliare in Italia.
Dal punto di vista amministrativo e urbanistico, Roma Capitale si suddivide in 15 Municipi e 155 zone urbanistiche, affiancati dalla perimetrazione storica di 22 rioni e 334 quartieri urbani. La domanda abitativa si articola in modo eterogeneo tra i vari quadranti:
- Municipio I: comprende il Centro Storico, Prati e Testaccio, zone caratterizzate da un’elevata domanda turistica, commerciale e direzionale.
- Municipio II: racchiude quartieri di pregio come Parioli, Flaminio, Salario, Trieste e Nomentano, oltre al polo universitario e vivace di San Lorenzo.
- Municipio VIII: unisce l’architettura storica e popolare di Garbatella, il distretto direzionale e universitario di Ostiense e l’area verde dell’Appia Antica.
- Municipio IX: dominato dall’EUR, centrale per uffici aziendali, sedi istituzionali e complessi residenziali moderni nel quadrante sud.
- Municipio XII: focalizzato sul quartiere residenziale di Monteverde e sulla vicinanza a Villa Doria Pamphilj.
- Municipio X: il sbocco sul mare della capitale, comprensivo di Ostia, Casal Palocco e Infernetto.
L’accessibilità dei diversi quartieri è legata all’evoluzione delle infrastrutture di trasporto urbano. La rete metropolitana conta 62,5 km complessivi e 77 stazioni distribuite su tre linee (Linea A, Linea B/B1 e Linea C). Un passaggio fondamentale per la mobilità romana si è compiuto il 16 dicembre 2025, quando sono state aperte al pubblico le due archeostazioni della Linea C di Porta Metronia e Colosseo/Fori Imperiali. Quest’ultima garantisce l’interscambio diretto tra la Linea C e la Linea B, collegando i quartieri orientali del Municipio V (San Giovanni, Pigneto, Centocelle) direttamente al centro monumentale e alla direttrice verso l’EUR e Tiburtina (maggiori dettagli sulla nota ufficiale riguardante l’apertura delle archeostazioni Colosseo e Porta Metronia della Linea C).
Per analizzare con accuratezza le dinamiche di micro-zona nei singoli Municipi, gli operatori e gli investitori utilizzano gli strumenti di analisi e la valutazione immobiliare offerti da CASAFARI, superando il limite delle medie comunali generiche grazie ai dati di Insights dell’Area.
Cosa vedere a Roma: patrimonio storico, poli universitari e qualità della vita
La vitalità economica e immobiliare di Roma non dipende soltanto dai flussi turistici, pur vertiginosi. Nel 2025 la capitale ha registrato un nuovo primato storico con 22,9 milioni di arrivi (+3,42% sul 2024) e 52,92 milioni di presenze ufficiali (+2,87%), secondo i dati forniti dall’Ente Bilaterale del Turismo del Lazio (EBTL) e da Roma Capitale.
A sostenere una domanda abitativa costante lungo tutto l’anno contribuisce la presenza di ministeri, sedi diplomatiche, centri di ricerca e grandi atenei pubblici e privati (Sapienza Università di Roma, Tor Vergata, Roma Tre, LUISS Guido Carli, Università Cattolica). Questa concentrazione genera una richiesta permanente sia di compravendite che di locazioni a lungo termine, analizzata anche nelle guide ai quartieri delle città italiane e nelle specifiche analisi sul mercato degli affitti nel Centro Italia.
Il patrimonio storico e monumentale scandisce la vita quotidiana dei residenti: dal Colosseo e l’area dei Fori Imperiali al Pantheon, fino alla Città del Vaticano e ai Musei Vaticani, adiacenti a rioni come Prati e al quartiere Aurelio. L’identità della città si riflette anche nella sua tradizione gastronomica, viva nelle trattorie di Testaccio, Trastevere e Garbatella, dove la cucina classica (carbonara, amatriciana, cacio e pepe) affianca una proposta ristorativa contemporanea in continua espansione.
Imposte di acquisto, IMU e regole sugli affitti brevi a Roma nel 2026
Chi intende acquistare o gestire un immobile a Roma deve considerare il quadro fiscale e normativo aggiornato al 2026:
Imposte sull’acquisto immobiliare
Se l’acquisto avviene da un privato, l’imposta di registro è pari al 2% sul valore catastale per la prima casa (non di lusso) e sale al 9% per la seconda casa. Nel caso di acquisto da impresa costruttrice, l’operazione è soggetta a IVA (4% per la prima casa, 10% per la seconda casa) oltre alle imposte ipotecaria e catastale fisse.
IMU a Roma Capitale
L’abitazione principale non di lusso è esente da IMU. Per le seconde case e gli immobili a disposizione, l’aliquota ordinaria stabilita da Roma Capitale per il 2026 è dell’1,14% (11,4 per mille). Tuttavia, per i proprietari che stipulano contratti di locazione a canone concordato ai sensi della Legge 431/1998, si applica la riduzione statale del 25%, riducendo l’aliquota effettiva allo 0,855%.
Regolamentazione delle locazioni brevi e turistiche
In base alla normativa nazionale (Legge 199/2025) e alle disposizioni di Roma Capitale, l’esercizio dell’affitto breve in forma non imprenditoriale è consentito fino a un massimo di 2 appartamenti per proprietario, previa comunicazione CIA allo Sportello Unico per le Attività Ricettive (SUAR) di Roma Capitale. A partire dal terzo immobile locato, scatta l’obbligo di apertura della Partita IVA e presentazione della SCIA.
Tutti gli immobili ricettivi devono possedere ed esporre il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e il CIR regionale. La tassazione prevede la cedolare secca al 21% sul primo appartamento destinato a locazione breve e al 26% sul secondo. Inoltre, è obbligatoria la riscossione del contributo di soggiorno di Roma Capitale, pari a 6,00 € a notte per ospite (fino a un massimo di 10 notti consecutive), con riversamento e rendicontazione periodica tramite la piattaforma telematica GECOS.
Cosa vedere nei dintorni di Roma tra ville storiche, borghi e parchi naturali?
La posizione geografica di Roma consente di raggiungere rapidamente centri d’interesse storico, artistico e naturalistico distribuiti nella città metropolitana e nelle province vicine:
- Tivoli: situata a circa 30 km a est della capitale e collegata tramite treni regionali e bus Cotral da Ponte Mammolo (Metro B), ospita due siti patrimonio mondiale UNESCO: Villa Adriana e Villa d’Este, entrambe gestite dall’istituto autonomo VILLAE del Ministero della Cultura.
- Giardino di Ninfa: ubicato a Cisterna di Latina, a poco più di un’ora a sud di Roma, è un monumento naturale gestito dalla Fondazione Roffredo Caetani, visitabile da marzo a novembre previa prenotazione online.
- Viterbo: capoluogo della Tuscia a nord di Roma, raggiungibile con la linea ferroviaria regionale FL3 (da Roma Ostiense e Roma San Pietro), nota per il Palazzo dei Papi e il quartiere medievale ben conservato di San Pellegrino.
- Parco Naturale Regionale di Veio: situato a circa 15 km a nord del Grande Raccordo Anulare, offre percorsi immersi nella natura come il sentiero verso la Cascata dell’Inferno lungo il fiume Crèmera, nel territorio comunale di Formello.
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Domande frequenti
Quali sono i 15 Municipi di Roma e i quartieri residenziali più richiesti?
Roma Capitale è suddivisa in 15 Municipi e 155 zone urbanistiche. Tra i territori più dinamici per il mercato residenziale figurano il Municipio I (Centro Storico, Prati, Testaccio), il Municipio II (Parioli, Flaminio, Salario, Trieste), il Municipio VIII (Garbatella, Ostiense), il Municipio IX (EUR), il Municipio XII (Monteverde) e il Municipio X per l’area litoranea di Ostia. Nel 2025, il Comune di Roma ha registrato 37.293 compravendite residenziali (+6,2% su base annua, dati OMI), posizionandosi al primo posto in Italia per volumi di transazione.
Quante imposte si pagano per comprare casa a Roma e qual è l’aliquota IMU?
Per l’acquisto di una prima casa non di lusso da un privato, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale (4% IVA se acquistata da impresa costruttrice), mentre per le seconde case l’imposta di registro sale al 9% (10% IVA da costruttore). A Roma l’abitazione principale è esente da IMU (fatta eccezione per le categorie di pregio A/1, A/8 e A/9 allo 0,6%). Sulle seconde case l’aliquota IMU ordinaria di Roma Capitale è dell’1,14%, ridotta del 25% (pari allo 0,855% effettivo) in caso di locazione a canone concordato ai sensi della Legge 431/1998.
Quali sono le regole per gli affitti brevi a Roma tra CIN, SUAR e cedolare secca?
A Roma la locazione breve in forma non imprenditoriale è consentita fino a un massimo di 2 appartamenti tramite comunicazione CIA allo Sportello Unico Attività Ricettive (SUAR); dal terzo immobile scatta l’obbligo di Partita IVA e presentazione della SCIA. Gli immobili destinati ad affitto breve devono esporre il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e il CIR regionale, applicando la cedolare secca al 21% sul primo appartamento e al 26% sul secondo. È inoltre obbligatoria la riscossione del contributo di soggiorno comunale di 6,00 € a notte per ospite (fino a 10 notti consecutive), da rendicontare tramite il portale GECOS.
Come ci si muove a Roma con la metropolitana e i collegamenti ferroviari?
La rete metropolitana di Roma si sviluppa su 62,5 km e 77 stazioni distribuite su tre linee principali: Linea A, Linea B/B1 e Linea C. Dal 16 dicembre 2025 sono operative le archeostazioni di Porta Metronia e Colosseo/Fori Imperiali sulla Linea C, consentendo un nuovo interscambio diretto con la Linea B che affianca i nodi storici di Termini (Linea A-B) e San Giovanni (Linea A-C). I collegamenti urbani ed extraurbani sono integrati dalle linee ferroviarie regionali (FL1-FL8), fondamentali per raggiungere quartieri periferici e comuni della città metropolitana.
Quali elementi considerare prima di acquistare un immobile per uso universitario a Roma?
La capitale ospita atenei prestigiosi come Sapienza, Tor Vergata, Roma Tre, LUISS e Università Cattolica, che generano una domanda locativa permanente. È opportuno valutare la vicinanza alle infrastrutture di trasporto, come la rete metropolitana di 62,5 km, per garantire agli studenti una mobilità efficiente verso i poli didattici e i servizi urbani.
Come si può valutare la vivibilità e l’offerta dei servizi in un quartiere specifico di Roma?
Roma si articola in 15 Municipi e 155 zone urbanistiche con caratteristiche molto eterogenee, dal pregio storico del Municipio I alla modernità direzionale del Municipio IX (EUR). Per una scelta consapevole, gli investitori utilizzano gli strumenti di analisi di CASAFARI, che permettono di superare le medie comunali e di monitorare i dati di micro-zona tramite gli Insights dell’Area.