Bologna conta 395.446 residenti al 31 dicembre 2025 ed è il settimo comune più popoloso d’Italia, con oltre 500.000 presenze quotidiane stimate per studio e lavoro secondo i dati demografici 2025 del Comune di Bologna. La città cresce unicamente grazie all’attrattività esterna: nel 2025 il saldo migratorio ha registrato oltre +3.700 persone, per il 57% di età compresa tra 15 e 34 anni, guidando una domanda abitativa dinamica in tutti i sei quartieri cittadini.
Dove si trova Bologna e perché attira chi cerca casa
Capoluogo dell’Emilia-Romagna, Bologna si stende ai piedi dei colli appenninici lungo la storica via Emilia, a circa 80 chilometri dalla costa adriatica. La sua posizione geografica ne fa il principale snodo ferroviario e autostradale d’Italia: dalla stazione di Bologna Centrale partono i collegamenti ad alta velocità per Milano, Firenze e Roma, mentre le autostrade A1, A13 e A14 incrociano qui i flussi verso il nord, il centro e la costa adriatica.
A fronte di una popolazione residente che ha superato quota 395.000 persone, la Città metropolitana di Bologna costituisce un bacino ancora più vasto, capace di accogliere ogni giorno più di mezzo milione di persone tra studenti universitari, lavoratori pendolari e professionisti. Il clima temperato continentale si caratterizza per estati calde e afose, alternate a inverni umidi e talvolta nebbiosi.
Chi sta valutando di comprare casa a Bologna trova un mercato sostenuto da flussi costanti: la componente giovanile e dinamica dei nuovi residenti mantiene elevata la richiesta di alloggi sia in acquisto che in locazione, segnando una differenza netta rispetto ad altri capoluoghi italiani.
Chi vive a Bologna oggi: una città che cresce grazie a chi arriva
Come evidenziano le tendenze demografiche 2024 pubblicate dal Comune, il saldo naturale della città rimane strutturalmente negativo: nel 2025 si sono registrate oltre 2.400 nascite a fronte di quasi 4.500 decessi. La crescita della popolazione è quindi interamente determinata dall’afflusso di nuovi abitanti. Il 63,8% di chi sceglie di trasferirsi sotto le Torri possiede la cittadinanza italiana, all’interno di un tessuto sociale che accoglie ben 155 nazionalità differenti.
Al 31 dicembre 2025 si contavano 215.251 famiglie anagrafiche, con una media inferiore a due componenti per nucleo. Questa composizione spiega la forte richiesta di tagli piccoli e medi, come bilocali e trilocali, adatti a giovani coppie, professionisti o alla condivisione tra studenti universitari.
Dal 2016 l’amministrazione cittadina si suddivide in sei quartieri, ciascuno con una precisa identità residenziale:
- Navile (69.930 residenti al 31 dicembre 2024): comprende l’area della Bolognina e della stazione, al centro di un’importante rigenerazione urbanistica;
- Porto-Saragozza (69.477 residenti): racchiude la zona universitaria occidentale, il centro storico elegante e la direttrice verso il colle di San Luca;
- San Donato-San Vitale (67.490 residenti): ospita il polo fieristico, la Cirenaica e diversi insediamenti dell’ateneo e della ricerca;
- Santo Stefano (64.405 residenti): l’area più prestigiosa, estesa dal centro storico monumentale fino alle prime colline residenziali;
- Borgo Panigale-Reno (61.080 residenti): quartiere a vocazione industriale e residenziale, ben collegato con la viabilità principale;
- Savena (59.662 residenti): zona verde e servita, particolarmente richiesta dalle famiglie.
Per analizzare nel dettaglio le caratteristiche di ogni zona rispetto a un investimento o a una compravendita, è possibile consultare i dati di zona di Area Insights per Bologna e la documentazione di Area Insights (in inglese). Se desiderate mettere a confronto l’attrattività di Bologna con la principale piazza finanziaria italiana, potete leggere la guida a Milano.
Cosa vedere a Bologna: portici, torri e piazza Maggiore
L’architettura urbana di Bologna si distingue a livello internazionale per la sua rete di portici, arrivata a misurare quasi 62 chilometri complessivi, di cui circa 40 chilometri concentrati nel centro storico. Nel luglio 2021 i portici di Bologna Patrimonio UNESCO sono entrati ufficialmente nella lista del patrimonio mondiale, garantendo camminamenti coperti in ogni stagione dell’anno.
Il profilo monumentale della città è da sempre legato alle Due Torri. A seguito di un’allerta strutturale emersa nell’ottobre 2023, la Torre Garisenda è attualmente interessata da un importante cantiere di messa in sicurezza; il restauro della Garisenda previsto entro il 2028 restituirà la stabilità al monumento. Per ragioni precauzionali, anche la vicina Torre degli Asinelli rimane temporaneamente chiusa alle visite, mentre via San Vitale è interdetta al traffico veicolare nel tratto adiacente.
Piazza Maggiore costituisce il cuore monumentale della vita cittadina, incorniciata dal Palazzo d’Accursio e dalla Basilica di San Petronio, fondata nel 1390. A breve distanza si snodano le vie del Quadrilatero, antico mercato enogastronomico, e la sede storica dell’Archiginnasio. Gli spazi verdi principali includono i Giardini Margherita e il Parco della Montagnola, mentre la cucina locale propone prodotti celebri come i tortellini, le tagliatelle al ragù e la mortadella IGP, da accompagnare con il Pignoletto dei Colli Bolognesi.
Università, scuole e vita quotidiana
L’Alma Mater Studiorum, fondata nel 1088, rappresenta la più antica università del mondo occidentale e continua a plasmare il tessuto economico e sociale della città. I poli universitari distribuiti tra via Zamboni, via Irnerio e il quartiere San Donato attraggono ogni anno decine di migliaia di studenti, sostenendo in modo costante il mercato degli affitti.
La rete dei servizi pubblici comprende scuole dell’infanzia, istituti comprensivi e licei storici diffusi su tutti i quartieri. La sanità bolognese costituisce un punto di riferimento nazionale grazie alla presenza del Policlinico Sant’Orsola-Malpighi e dell’Ospedale Maggiore, poli di eccellenza sia per l’assistenza che per la ricerca scientifica. La fruibilità dei quartieri residenziali è ulteriormente supportata dall’adozione del modello “Città 30”, orientato alla sicurezza e alla mobilità dolce.
Come ci si muove a Bologna: treni, Marconi Express, autobus e tram
La posizione centrale di Bologna rende la città un nodo di connessione strategico sia a livello regionale che nazionale.
La stazione di Bologna Centrale è uno dei principali punti di snodo del traffico ferroviario ad alta velocità. Dalla stazione è attivo dal novembre 2020 il Marconi Express, il sistema monorotaia di tipo people mover che garantisce un collegamento diretto con l’Aeroporto Guglielmo Marconi, sostituendo la precedente linea di autobus.
Il trasporto pubblico locale è gestito da TPER (Trasporto Passeggeri Emilia-Romagna) attraverso una capillare rete di autobus e filobus. Per migliorare l’infrastruttura cittadina, sono in corso i lavori per la realizzazione della nuova rete tranviaria: la Linea Rossa, pensata per collegare Borgo Panigale con la zona Fiera passando dal centro, rappresenta un importante elemento di valorizzazione per gli immobili situati lungo la direttrice servita.
Per inserire le dinamiche bolognesi in un contesto più ampio, è possibile consultare la panoramica sugli affitti nel Nord Italia e le altre guide alle città italiane.
Comprare o affittare a Bologna: residenza, affitti brevi e tasse da conoscere
Chi intende acquistare un immobile a Bologna per adibirlo ad abitazione principale può accedere alle agevolazioni fiscali “prima casa”, con il vincolo di stabilire la residenza anagrafica nel comune entro 18 mesi dall’atto notarile.
Per quanto riguarda la gestione delle locazioni turistiche e brevi, la normativa prevede l’obbligo di richiedere ed esporre il Codice Identificativo Nazionale (CIN) su tutti gli annunci offerti al pubblico. Sul piano fiscale, il regime della cedolare secca si applica con un’aliquota del 21% sulla prima abitazione destinata a locazione breve, mentre sale al 26% per le eventuali unità successive locati nel corso dello stesso anno.
Per le locazioni a studenti o a residenti a lungo termine, Bologna ricade tra i comuni ad alta tensione abitativa, consentendo la stipula di contratti a canone concordato che prevedono agevolazioni sull’IRPEF e sull’IMU. Per una stima precisa dei valori immobiliari e un’analisi di mercato dettagliata, i professionisti del settore possono ricorrere a Valutazioni & Studio di Mercato.
Cosa vedere nei dintorni di Bologna
La collocazione geografica della città permette di raggiungere rapidamente alcune delle principali mete dell’Emilia-Romagna. Seguendo l’asse della via Emilia, città come Modena, Parma e Reggio Emilia sono ben collegate via treno, mentre verso la costa adriatica si trovano Ferrara e Ravenna.
Per le attività all’aria aperta, l’Appennino Bolognese offre percorsi naturalistici verso il Santuario della Madonna di San Luca, Porretta Terme e il comprensorio del Corno alle Scale. A breve distanza, i colli bolognesi e la Repubblica di San Marino rappresentano mete tradizionali per escursioni e visite culturali.
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Domande frequenti
Quali sono i quartieri di Bologna?
Dal 2016 il comune di Bologna è suddiviso in sei quartieri amministrativi: Borgo Panigale-Reno, Navile, Porto-Saragozza, San Donato-San Vitale, Santo Stefano e Savena. Al 31 dicembre 2024 Navile risultava il più popoloso con 69.930 residenti, seguito da Porto-Saragozza con 69.477, mentre Savena contava 59.662 abitanti sulla base dei dati del Comune di Bologna. Ogni rione presenta caratteristiche specifiche, dalla spinta universitaria di Porto-Saragozza e San Donato alla spiccata vocazione residenziale di Santo Stefano e Savena.
Come si arriva dall’aeroporto Marconi al centro di Bologna?
Dallo scalo aeroportuale si raggiunge la stazione di Bologna Centrale tramite il Marconi Express, il servizio di monorotaia attivo dal novembre 2020 che ha sostituito il vecchio autobus. Dalla stazione centrale, Piazza Maggiore e il centro storico si raggiungono comodamente a piedi percorrendo via dell’Indipendenza sotto i portici. In alternativa, il collegamento è garantito dai servizi di taxi cittadino e dalle linee TPER.
Si possono fare affitti brevi a Bologna e cosa serve?
Sì, l’attività di affitto breve è consentita a Bologna nel rispetto delle norme nazionali e locali. Dal 1° gennaio 2025 è obbligatorio ottenere ed esporre negli annunci il Codice Identificativo Nazionale (CIN), registrare gli ospiti presso la Questura e riscuotere l’imposta di soggiorno comunale. Dal punto di vista fiscale, la cedolare secca è fissata al 21% per la prima unità abitativa destinata a locazione breve e al 26% dalla seconda in poi.
Bologna è una buona città per investire in un immobile da affittare a studenti?
A fronte di 395.446 residenti, Bologna accoglie oltre 500.000 presenze quotidiane e ha registrato un saldo migratorio di oltre +3.700 persone nel 2025, composto per il 57% da giovani tra 15 e 34 anni secondo i dati del Comune di Bologna. Questa struttura demografica genera una richiesta costante di appartamenti in affitto nella zona universitaria, in Bolognina e nel quartiere San Donato. Per valutare rendimenti ed evoluzione dei prezzi senza numeri improvvisati, si consiglia di consultare i dati di Area Insights.
Bologna è una città adatta alle famiglie?
Certamente, la città offre una rete di servizi pubblici che comprende scuole dell’infanzia, istituti comprensivi e licei storici distribuiti in tutti i quartieri. La qualità della vita quotidiana è supportata inoltre dall’adozione del modello “Città 30” e dalla disponibilità di ampi spazi verdi come i Giardini Margherita e il Parco della Montagnola.
Quali sono le novità principali per la mobilità urbana bolognese?
Oltre al sistema monorotaia Marconi Express, è attualmente in fase di realizzazione la nuova Linea Rossa della rete tranviaria. Questo progetto collegherà Borgo Panigale con la zona Fiera passando attraverso il centro storico, diventando un importante elemento di riqualificazione per gli immobili che si trovano lungo il suo percorso.