CASAFARI x Hugo Ferreira – APPII e il Futuro del Mercato Immobiliare

Hugo Ferreira, presidente dalla Associazione Portoghese degli Sviluppatori e degli Investitori Immobiliari

Hugo Ferreira presiede l’Associazione Portoghese degli Sviluppatori e degli Investitori Immobiliari (APPII) dal maggio 2021, a seguito del più grande voto di sempre, è stato infatti eletto con maggioranza assoluta.

In questa intervista, Hugo Ferreira racconta i recenti cambiamenti nel mercato immobiliare portoghese, promossi dall’APPII, passando per i nuovi progetti realizzati dall’ente e di come vede il futuro del settore e dell’Associazione.

Sei stato recentemente eletto presidente dell’APPII, col voto più ampio di sempre e a maggioranza assoluta. Quale impronta vorresti lasciare nell’Associazione da oggi sino al 2024?

Comincio col dire che dopo la crisi finanziaria, il mercato si è evoluto ed è stato sempre positivo. Ha superato bene la pandemia. Nonostante tutto quindi, il mercato immobiliare non si è mai fermato. La Banca del Portogallo lo ha indicato come uno dei settori più resilienti. Siamo molto capaci di essere i primi ad andare avanti perché è davvero una barca che non si è mai fermata e non c’è tanto attrito all’inizio delle attività.

Tuttavia, questo non lo rende meno impegnativo. Abbiamo una ripresa economica globale da mandare avanti, con grandi impegni a livello europeo, essenzialmente in termini ambientali e, quindi, abbiamo il cosiddetto Patto Ecologico Europeo, lo stesso Green Deal Europeo, che, di fatto, è ciò da cui proverrà gran parte del nostro PRR nazionale (Piano di Recupero e Resilienza). Direi che, nonostante i bei tempi, abbiamo grandi sfide davanti a noi. E alcune anche con metriche e obiettivi molto ristretti.

Ad esempio, uno dei nostri obiettivi è dipingere di verde gli immobili. A partire dalle nuove direttive europee e dallo stesso Green Deal, abbiamo tempo fino al 2050, oltre a una scadenza più breve, fino al 2030, per trasformare i nostri edifici in “N0”, Near Zero Energy Buildings.

È un impegno che richiederà molto a tutti noi, non solo all’industria, ma anche ai nostri governatori, a tutte le imprese e alle persone, perché il 2030 è domani. Otto anni sono obiettivi molto ristretti, in un’attività come quella immobiliare, soprattutto nel settore dello sviluppo immobiliare, dove le attività si valutano in 5, 10, 15, 20 anni.

Mi chiedo se questo obiettivo sia realistico e se dobbiamo prenderlo sul serio, perché, se da un lato penso che tutti abbiamo questo target e ci impegniamo per esso, dall’altro, principalmente da parte degli enti pubblici, non si sta facendo nulla. Non parlo solo da un punto di vista fiscale, ma anche finanziario e legislativo.

Un altro obiettivo, direi, è quello di rendere sani gli immobili. Doveva essere un risultato da raggiungere in pandemia. Per molti anni abbiamo parlato di sostenibilità ambientale, ma c’è un’altra sostenibilità molto importante, che è la sostenibilità umana. E la pandemia ci ha portato a questo: ogni giorno muoiono persone, si parlava spesso di sostenibilità, ma ci siamo dimenticati di parlare della nostra. Se consideriamo gli edifici come la più grande fonte di contatto con gli esseri umani, direi che sono uno dei principali agenti della salute pubblica.

È così che, nel bel mezzo della pandemia, abbiamo lanciato una piattaforma insieme a un’università medica in Portogallo, NOVA Medical School, e con essa anche quello che abbiamo chiamato Living Lab APPII Real Estate Health, ovvero una piattaforma per elevare le conoscenze scientifiche e mediche alle aziende, alla vita e alla società civile così da poter qualificare edifici sani per la salute. Lo abbiamo già fatto con edifici residenziali e uffici, e penso che anche questa sia una delle più grandi sfide.

Secondo te, qual è, nella pratica, un esempio di edificio sano e uno malsano?

Abbiamo una certificazione che chiamiamo Healthy Building: una qualifica rilasciata da esperti e medici della NOVA Medical School, che entrano nel progetto con gli architetti e i designer dell’immobiliare, dove vengono date indicazioni su come un progetto dovrebbe essere portato a compimento.

Faccio qualche esempio: per valorizzare molto l’uso delle scale, si possono creare scale più larghe, piacevoli, belle e facili da usare, con più luci, in modo che ci sia meno contatto tra le persone. E penso anche a possibili interventi in termini di efficienza energetica, con l’utilizzo di materiali che riteniamo salutari, non solo per l’ambiente, ma soprattutto per la salute.

Direi che la qualificazione di un edificio sano avrà, necessariamente, molto di ciò che è relativo alla sostenibilità ambientale, oltre a più componenti a livello di uso degli spazi, sia in un edificio residenziale che in un edificio a uso ufficio, logistica o hotel.

Qui entra in gioco l’umanizzazione degli edifici?

Sì! Negli ultimi anni, il Portogallo ha svolto un lavoro fantastico in quell’area, in termini di rigenerazione urbana. Penso che abbiamo ancora molto da riabilitare, ma questa è la parte estetica, la parte edilizia. Avevamo bisogno di umanizzare i nostri edifici e renderli più amichevoli per chi ci vive o ci lavora, ma farli anche green, rispettando quelle metriche molto strette.

Non mi preoccupano tanto i segmenti più alti dell’immobiliare residenziale perché penso che si stia costruendo molto bene. Il Portogallo è conosciuto in Europa come uno dei paesi con la migliore tecnica di costruzione. Ad esempio, se lo confronti con i nostri vicini spagnoli, le nostre costruzioni sono significativamente migliori.

Ma oltre a questo, penso che dovremmo cercare di lottare per immobili più verdi, rendendo green l’intera catena dalla costruzione all’uso, rispettando tutto ciò che l’Unione europea ci chiede per proteggere il pianeta Terra.

Hai lanciato di recente APPII Community, cosa ti aspetti da questo hub di condivisione?

L’Associazione APPII non è solo la voce del mercado immobiliare, è un punto di contatto unico e privilegiato per tutti i professionisti del mercato immobiliare che ruotano attorno allo sviluppo e agli investimenti immobiliari. Aveva senso fare un passo in avanti e creare ciò che è così di moda oggi, ovvero una comunità.

È un termine che si usa tanto quanto coworking o coliving, che ci siamo abituati a sentire molto di recente. Volevo davvero che l’associazione, oltre a tutto il resto, fosse quella, un punto di contatto unico, privilegiato e, oggigiorno, digitale.

Non sono solo gli incontri che facciamo molto tra i soci, ma proprio il buon clima all’interno dell’associazione: la vicinanza, l’interazione, la comprensione e, soprattutto, qualcosa che ho sempre visto e sono contento di vedere accadere, la condivisione viva di conoscenze, idee, affari.

Qualche anno fa abbiamo fatto gli APPII Networking Trips, fondamentalmente per creare comunità. Erano rivolti a promotori immobiliari, che spesso avevano “parti opposte”. Siamo riusciti a convincere gli sviluppatori immobiliari a invitare altri sviluppatori, i nostri membri e partner, e a visitare i loro sviluppi, indipendentemente dal fatto che si trovino nelle fasi finali, di costruzione o già completi. Abbiamo creato questo nel 2016 e ne abbiamo realizzati diversi. Inoltre, abbiamo già visitato diverse proprietà, diverse industrie di materiali che sono ora nostri partner, molte proprietà nuove e riabilitate.

Il nostro mercato non è esattamente grande e per questo sono rimasto stupito di come le persone non si conoscessero. Penso che sia nato così questo seme della Community APPII, che è un punto di incontro digitale dove le persone possono connettersi. Fondamentalmente è tutto, rendendolo un centro vivo per lo scambio di idee e, se possibile, anche per fare affari, perché siamo qui per questo.

Quale cambiamento di paradigma c’è stato in queste relazioni, che prima non avvenivano, dai network del 2017?

L’APPII ha fatto molto per unificare il mercato immobiliare. Ho personalmente difeso il fatto che le associazioni esistono solo quando le persone stesse danno il massimo per tenere vive le associazioni. Non provengo dal mondo associativo, ma ero avvocato di professione. Quando ero fuori e guardavo il mondo dell’associazionismo vedevo un po’ questo, ovvero che a volte la gente non capiva a cosa servissero le associazioni. Le associazioni devono essere un plus nelle attività delle persone, le quali devono sentire che esistiamo e che facciamo qualcosa per loro.

La verità è che, mentre vediamo altri chiudere i battenti, noi dal 2014 siamo cresciuti ogni giorno. Non c’è stato un solo anno, anche durante la pandemia, in cui non siamo cresciuti. Penso che questo sia il risultato di questa visione giovane e diversa che l’APPII ha portato al centro delle associazioni: non solo essere un plus nell’attività dei soci, ma anche far sì che i soci si uniscano intorno all’associazione e tra loro stessi.

Molte persone mi chiedono perché in Portogallo non esiste un mercato di fusioni e acquisizioni nel mercato immobiliare. Dico sempre che è un mercato molto piccolo, molto limitato, che potrebbe anche favorire qualche M&A, ma il motivo principale è che le persone non si conoscevano, questa è la verità.

E credo che un settore evoluto e florido sia un settore con dinamiche M&A, che vediamo, ad esempio, in Spagna. In Portogallo, penso che questo non sia ancora accaduto. So che ci sono diversi tentativi, ma non esiste ancora. Questa è l’evoluzione che la Community APPII può assumere.

Che valori ha l’APPII? Sono cambiati dalla sua creazione o rimangono gli stessi?

I valori sono sempre stati gli stessi, anche perché questa associazione ha qualcosa di molto interessante che non si può identificare in tante altre. È un’associazione giovane, ha 30 anni, e i suoi fondatori sono ancora vivi. Solo uno non è più vivo, Joaquim Silveira, che ha fondato il gruppo SIL, mentre tutti gli altri sono ancora vivi: Henrique de Polignac de Barros, Miguel Pais do Amaral, André Jordan, Stefano Saviotti.

Il Consiglio di Amministrazione e io abbiamo cercato di capire perché questi imprenditori hanno creato l’associazione. A quel tempo erano davvero dei visionari. Trent’anni fa, nel 1991, hanno creato l’associazione non come una “cosa immediata”, ma come un percorso a lungo termine.

È molto divertente vedere che fin dall’inizio l’APPII è stata fondata su due principi fondamentali. Uno doveva essere un’associazione rappresentativa di promotori immobiliari. All’epoca in Portogallo non esisteva la figura del promotore immobiliare, esisteva la figura del costruttore.

Fondamentalmente, i promotori immobiliari erano uomini d’affari che potevano essere collegati anche ad altre aree, non erano necessariamente persone del settore delle costruzioni, il che faceva la differenza per il costruttore. Erano economisti, uomini d’affari di successo, come Miguel Pais do Amaral, che non è un uomo legato al puro e semplice mercato immobiliare, ma un uomo legato ai media, al sistema finanziario. Ad esempio, André Jordan e Stefano Saviotti, persone legate al settore alberghiero, non erano di per sé professionisti del solo mercato immobiliare. O lo stesso Henrique de Polignac de Barros, che era un economista.

Fondamentalmente, erano persone che stavano facendo qualcosa che oggi si chiama sviluppo immobiliare.

L’associazione è stata istituita per rappresentare questo tipo di imprenditore, ma anche per fungere da porta d’accesso per gli investitori internazionali in Portogallo. Oggi, 30 anni dopo, siamo esattamente questo.

Dove ci siamo evoluti molto? Inizialmente eravamo molto concentrati sul residenziale mentre oggi siamo un’associazione nazionale, dal nord al sud del Paese e delle regioni autonome, in tutti i segmenti di mercato. Siamo cresciuti molto nell’area commerciale, uffici, hotel, logistica, e questo è qualcosa che non era presente sino a non molto tempo fa, diciamo circa 10 anni.

Siamo stati anche la porta d’ingresso per gli investitori. Questo è stato uno dei principi fondanti della nostra esistenza. Oggi è una realtà che ci permette di avere il 50% dei nostri membri come società puramente estere. Siamo considerati da un punto di vista internazionale. La metà degli associati internazionali è un peso molto grande in un’associazione portoghese, in un mercato così piccolo.

Ciò che è stato fatto qui si rispecchia all’esterno e l’interesse a promuovere questi valori era reciproco?

Siamo un mercato molto piccolo e la stragrande maggioranza dei progetti di sviluppo immobiliare in Portogallo sono realizzati con capitale straniero, non con capitale portoghese. In effetti, puoi contare da una parte sulle aziende che lavorano esclusivamente con capitale portoghese.

Un mercato immobiliare moderno, globalizzato, internazionale, dinamico, attraente per gli investitori, nazionali o internazionali, può esistere solo combinando due aspetti: investimenti e capitali portoghesi, che, come ho detto, sono scarsi e brevi, e investimenti internazionali.

Diamo un’occhiata alla rigenerazione urbana nelle città: non è stata realizzata con capitale nazionale. È stato fatto con capitali internazionali, di turisti e di stranieri. Pertanto, a volte respingo la critica che l’associazione dovrebbe essere completamente nazionalista, che dovrebbe opporsi agli investitori internazionali, preferisco una visione a lungo termine a questa che reputo a breve termine.

Penso che vinceremo tutti se avremo un mercato internazionale, globalizzato, dinamico e diversificato, perché siamo un Paese molto piccolo e , purtroppo, povero, che non può permettersi di sprecare capitali esteri.

Hugo Ferreira nel suo ufficio

Mentre conquistiamo la “nuova normalità”, come pensi che reagirà il mercato d’ora in poi?

Non ci siamo mai fermati, siamo stati resilienti. Saremo sicuramente i primi a tornare alla normalità, come settore di attività. Non sono un “catastrofista”, non sarà completamente diverso. Sarà lo stesso mondo, con piccole evoluzioni e cambiamenti. Questo si vedrà molto, ad esempio, nel settore residenziale.

Forse una svolta perché quello che stavamo vedendo era molta richiesta, dovuta naturalmente ai prezzi alti, per gli immobili più piccoli, anche escludendo gli spazi esterni. Questo era molto evidente nell’era pre-pandemia. Penso che la grande differenza sarà in termini di spazio.

Nel post pandemia, e sta già accadendo, credo che si cercheranno più spazi all’aperto, spazi verdi, si tornerà ad avere i famosi T4, T5 e T6, che non esistevano. Tutto è stato fatto T0, T1, T2, T3. Era molto raro avere un T4. Penso che stiamo tornando a quella realtà, proprio come gli uffici all’interno della casa. Perché abbiamo vissuto tutti 18 mesi nello stesso spazio in cui avevamo la sala da pranzo che è diventata un ufficio. Tornerà la divisione “ufficio”.

Le prospettive in termini di evoluzione del mercato sono abbastanza positive. Non prevediamo grandi cambiamenti e sono convinto che nei prossimi 2 anni potremo riprendere gli investimenti pre-pandemia.

Le nostre prospettive sono quindi abbastanza ottimistiche e sono convinto che il mercato immobiliare continuerà ad essere un rifugio immobiliare, dove tutto ciò che è investimento internazionale e nazionale, soprattutto quest’ultimo, metterà i propri capitali perché la stessa pandemia ha generato un eccesso di liquidità.

Le banche centrali, europee e mondiali, nella pandemia non hanno fatto altro che immettere liquidità nell’economia per evitare il rischio di recessione economica. Il che significa che chi aveva soldi li ha più che raddoppiati. Con i soldi, l’unica cosa che non puoi fare è tenerli in giro, devono essere allocati, investiti.

E, infatti, con il clima di bassi tassi di interesse che stiamo vivendo, non si prevede un’evoluzione drastica nel breve periodo.

Poi, il fantastico Paese che siamo, che parla più lingue, con una fantastica accoglienza, bellissime spiagge, 1000 km di costa, 900 anni di storia, con dei programmi che riescono ancora ad attirare eventi stranieri, e soprattutto che ha immobili che danno buoni ritorni, buoni rendimenti – con la pandemia i prezzi hanno continuato a salire – lo portano a essere proprio quello che cerca un investitore.

Non sono d’accordo con chi dice che questo porterà più persone all’interno. Sarebbe molto strano se ciò accadesse perché andrebbe contro un fenomeno sociale che accade da decenni, che è l’attrazione per i centri urbani. Accade soprattutto per motivi di lavoro e di qualità della vita. Penso che siano state cercate più aree suburbane.

Per quanto riguarda gli uffici, forse è stato il segmento in cui c’è stata più sospensione nella pandemia, perché ci si stava muovendo verso un coworking ambientale di spazi aperti e di comunità. Se uniamo questo al concetto di telelavoro, vedremo aziende che mettono in atto alcuni giorni alla settimana in remoto, altre addirittura promuovono il telelavoro quasi a tempo pieno. Penso che vedremo un cambiamento significativo negli spazi. Non che ci saranno aree meno ricercate, ma piuttosto queste si convertiranno e quindi avranno usi diversi all’interno dell’ufficio.

C’è poi un fenomeno molto interessante, che ha a che fare con l’evoluzione stessa del telelavoro e con il miglioramento della qualità della vita delle persone. Cioè, le aziende manterranno la loro sede nei centri cittadini, dove sono sempre state. Ma, per evitare l’arrivo di molti lavoratori che vivono nelle regioni periferiche di quelle zone, quello che penso accadrà è che le aziende con una certa dimensione faranno dei piccoli sondaggi con i loro lavoratori, vedranno dove vivono e alla fine creeranno piccoli hub.

Non potendo avere tutto in casa, in quell’hub troveranno posto i bisogni delle persone e, quindi, fotocopiatrici, receptionist, sale riunioni e persone non dovranno recarsi in sede. Penso che questo sia un fenomeno che accadrà e che era anche molto legato alla dinamizzazione del telelavoro.

Poi c’è la logistica, che ho chiamato “settore pandemia”. È stato il settore della logistica che durante la pandemia è passato dall’essere un settore completamente stagnante a uno dei più dinamici. Da allora è stato aperto VGP Parks, uno dei più grandi operatori logistici in Europa.

Come si vede, quindi, la logistica è diventata un settore altamente dinamico, molto guidato dal cosiddetto ultimo miglio, una logica di prossimità. Poiché la pandemia ha notevolmente aumentato le vendite online, ha dimostrato che il sistema impostato in termini di logistica non ha funzionato per un caso del genere.

Attualmente siamo in contatto con uno dei principali operatori mondiali in termini di logistica nell’associazione, con il quale stiamo lavorando in Portogallo per sviluppare grandi parchi industriali, tutti pienamente in ottica ultimo miglio, anche perché viviamo ai “margini geografici” dell’Europa, il che fa di questa località un punto strategico.

E il settore alberghiero, che non possiamo non citare. Vivrà un chiaro ritorno alla normalità. Dobbiamo aspettare che le persone riprendano fiducia nel viaggiare e, quando lo faranno, tutto tornerà alla normalità.

Per quanto riguarda coworking, coliving, cohousing e senior living, quest’ultimo rimarrà e quindi la crescita sarà normale. Direi che nel coliving e nel coworking dobbiamo vedere come progrediscono. Penso invece che il coliving abbia rallentato un po’ perché stiamo vedendo dove si sta andando e le esigenze potrebbero essere diverse.Penso che rapidamente le alternative smetteranno di essere alternative e diventeranno una forma standard di residenza o ufficio, anche se ora c’è qualche sospensione. Ecco dove penso che ci sarà un grande cambiamento.

Ci sono novità in cantiere sull’Associazione?

Ho qualcosa nuova che posso raccontarvi: l’APPII Academy era un mio desiderio da sempre perché la formazione è fondamentale. È un mercato che voglio professionalizzare ed evolvere, ed è disponibile per essere globalizzato e renderlo internazionale.

La nostra idea è quella di mettere a disposizione dei nostri associati vari corsi, in un’ottica di formazione manageriale, sia nelle aree finanziarie che legali, tra le altre. Fondamentalmente si tratta di dare formazione ai nostri manager, ai nostri CEO e ai nostri direttori di società collegate.

Pertanto, abbiamo deciso che il primo contributo che l’Accademia APPII darà sarà quella contro il riciclaggio di denaro e contro il finanziamento del terrorismo perché ha obblighi chiari, che, se conosciuti e ben introdotti, sono di facile comprensione. È un’area molto importante nel nostro mercato immobiliare e, sebbene sia molto importante e obbligatoria, c’è una notevole mancanza di conoscenza nel mercato immobiliare. L’ho detto pubblicamente e ho allertato non solo gli enti pubblici, come IMPIC, che è l’agenzia di regolamentazione, ma anche gli enti governativi che, a causa di un caotico processo legislativo, hanno causato un’enorme mancanza di conoscenza.

Abbiamo invitato come formatore il Dr. Pedro Coimbra, ex ispettore di IMPIC, una delle persone che meglio conosce le leggi sul riciclaggio di denaro nel nostro paese; insieme a lui ci sarà anche  Miguel Trindade Rocha, ex Ernest&Young, che ha di recente ha avviato più intensamente la sua attività nel campo del riciclaggio di denaro sporco. Penso che siano due delle persone che sanno di più sul riciclaggio in Portogallo in relazione al mercato immobiliare.

Intendiamo tenere un corso sull’edilizia sana, in collaborazione con NOVA Medical School. Di questo si è già parlato, pertanto vorremmo formare il mercato immobiliare e in particolare i nostri associati verso un’edilizia sana.

Oltre a questi corsi executive di cui ho parlato, ne vogliamo fare uno sui fondi di investimento immobiliare. Penso che questo sia un settore che meriti di essere approfondito e, quindi, questi saranno i prossimi corsi che lavoreremo per mettere in pratica.

Chi è Hugo Ferreira e come è finito nel mercato immobiliare, qual è il suo background legale?

Sono una persona molto pratica, a cui piace fare le cose, lasciare un segno in questo mondo e nella vita. Sono in grado di lasciare un segno nel mercato immobiliare con il mio team, il Consiglio di amministrazione e gli organi di governo che ho scelto mi stanno vicino.

Penso che abbiamo intrapreso questa strada in modo molto responsabile e solido. Dopotutto, non si tratta solo di lasciare un segno e poi sparire domani. Quando non ci saremo più, vorrei che ci venga riconosciuto il fatto di aver lasciato un segno solido e responsabile e che l’Associazione sia qui per i prossimi 30 anni. Ho ricevuto l’associazione quando aveva 30 anni e voglio che tra altri 30 sia ancora migliore.

Sono una persona ambiziosa e non ho paura di dirlo. Avere ambizioni ci fa solo andare avanti. Ma la mia è un’ambizione con criterio, nel rispetto altrui. Penso che dovremmo essere orgogliosi di ciò che facciamo e personalmente sono molto orgoglioso di quanto fatto nell’associazione.


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