Recupero Del Mercato Immobiliare Portoghese, Golden Visa e Residenti Non Abituali

La ripresa del mercato immobiliare portoghese del 2017 fa seguito al salvataggio europeo da 78 miliardi di euro del 2011. La crescita è stata guidata dai programmi di investimento estero — tra cui il Golden Visa, che ha generato 2,7 miliardi di euro, e il regime per Residenti Non Abituali (NHR) — e dal boom turistico, monitorati dallo strumento di ricerca immobiliare di CASAFARI. Non si tratta di una bolla creditizia, poiché nel 2016 il 95% delle transazioni si è svolto senza finanziamenti bancari.

Perché il Portogallo era in crisi?

All’inizio del XXI secolo, il Portogallo stava affrontando un crescente tasso di disoccupazione, seguito da tassi di crescita lenti (quasi -1% nel 2003). Questa lenta crescita era principalmente associata alla bassa produttività, che di per sé era legata al basso livello di istruzione portoghese e a una notevole fuga di cervelli.

A causa di diversi altri fattori, il Portogallo non era considerato un paese produttivo né competitivo, spaventando così i potenziali investitori stranieri. Inoltre, le alte spese sociali hanno portato questo paese ad accumulare un enorme debito.

Quando pensavamo che non potesse andare peggio, è arrivata la crisi globale del 2008. Questo ha causato enormi perturbazioni al mercato immobiliare portoghese, così come in qualsiasi altra parte del mondo. Come se non bastasse, alla fine del 2008, due banche, la BPP e la BPN, sono state accusate di frode, poiché accumulavano perdite da anni. L’amministratore delegato di BPN fu arrestato, e la banca fu considerata troppo grande per fallire. Successivamente, la banca venne salvata dal governo portoghese con una perdita futura per i contribuenti.

Seguirono giorni bui finché nel 2011, il Portogallo si trovò in difficoltà finanziarie e incapace di pagare il suo debito. Il Paese venne salvato dalle istituzioni europee che iniettarono 78 miliardi di euro nell’economia portoghese per evitare un’insolvenza.

Recupero del mercato immobiliare portoghese

Golden Visa e Residenti Non Abituali

Subito dopo il salvataggio, il governo ha iniziato a cercare modi per attrarre investitori stranieri. Le iniziative di maggior successo sono state quelle relative al mercato immobiliare con l’introduzione dei Golden Visa (“golden residence” o anche “property visa”) e il programma per Residenti Non Abituali (NHR). Queste iniziative sono molto semplici e dirette.

Permettetemi di spiegare:

Golden Visa

• Il Golden Visa stabilisce che se si investe in un immobile di valore superiore a 500.000 euro si ha automaticamente diritto alla nazionalità portoghese e quindi al passaporto europeo.
• Inoltre, se si dovesse acquistare un vecchio immobile che necessiti di una riqualificazione e di lavori di costruzione, questo valore scenderebbe a €350.000. Un’opportunità di investimento di rilievo per i cittadini non europei che necessitano di un permesso di soggiorno nei paesi Schengen.
• Secondo i dati, 4.423 visti sono stati concessi a investitori stranieri tra il 2012 e oggi. I cinesi costituiscono una grande maggioranza dei richiedenti di visti, con un punteggio superiore al 71%.
• Circa 2,7 miliardi di euro sono stati investiti nel Paese solo attraverso lo schema dei visti d’oro.

Il Programma NHR (Residenti Non Abituali)

• Il programma NHR è considerato da PwC “il segreto meglio custodito d’Europa”. È stato introdotto con lo scopo di attrarre individui che svolgono attività ad alto valore aggiunto di carattere scientifico, artistico o tecnico e le loro famiglie in Portogallo.
• Come mai? Premiandoli con un regime fiscale a tasso forfettario del 20% sul reddito. E c’è una ciliegina sulla torta: si ricevono tutti i benefici di un normale residente fiscale portoghese, come l’assistenza sanitaria (la sanità pubblica portoghese è al 12° posto nel mondo, secondo l’OMS).
• Secondo i sostenitori della NHR in Portogallo, i principali richiedenti di questo schema sono stati i pensionati britannici e francesi, seguiti da svedesi, irlandesi e altri cittadini europei

Il turismo come via d’uscita dalla crisi

Inoltre, dopo il salvataggio, il governo portoghese ha deciso di fare investimenti significativi nel turismo.

Secondo CityLab, “i suoi sforzi sono stati estremamente efficaci, con l’industria del turismo di Lisbona che è cresciuta a un tasso di oltre il 50% annuo negli ultimi tre anni. Con l’ascesa di Airbnb e del mercato degli affitti a breve termine, un numero crescente di investitori stranieri ha trovato un motivo per investire nella città, a prescindere dal visto”.

Vivere in Portogallo ora

Questo continuo investimento immobiliare ha resuscitato vecchi quartieri dimenticati come Bairro Alto, Cais do Sodré o Alfama a Lisbona e ha successivamente dato una nuova vita anche a Porto e Algarve.

Il Portogallo si trova in un’ottima fase. È moderno e dinamico. Lisbona, in particolare, sta attirando investitori da tutto il mondo, desiderosi di individuare le località più redditizie per investire nell’immobiliare.

Questa località è diventata un nuovo hotspot per chi cerca tasse basse e costi operativi altrettanto bassi. Anche le celebrità hanno trovato attraente trasferirsi nel paese. Madonna, Michael Fassbender, Garrett McNamara, Philippe Starck, Christian Louboutin, Norman Brenninkmeijer (l’uomo più ricco dei Paesi Bassi) sono alcuni dei vip che hanno trovato asilo in Portogallo.

Questo aumento della domanda immobiliare ha fatto aumentare i prezzi delle case nelle principali città e ha segnato un’accelerazione dell’economia del paese.

Proprio dallo scorso anno, il tasso di disoccupazione è sceso del 2,2%, i salari sono aumentati e il rapporto tra debito e PIL dovrebbe scendere di oltre il 20% entro il 2021. Proprio poche settimane fa, il rating di credito del Paese è passato dal grado junk a quello investment secondo S&P Global Ratings.

Si tratta di una bolla?

Di fatto, i prezzi delle case stanno salendo, e l’ultima volta che abbiamo assistito a questo nel 2008, l’intera economia è andata giù. Ma non è il caso di preoccuparsi. Le cose stanno diversamente ora. Le banche hanno standard diversi sulla concessione di credito e non è più così frequente prendere denaro in prestito. Nel 2016, il 95% delle transazioni immobiliari in Portogallo sono avvenute senza finanziamenti.

Anche le agenzie immobiliari e le banche sono ottimiste. Sostengono di non essere in un periodo di pre-bolla e si aspettano una crescita sostenuta e sana per i prossimi anni.

In previsione della domanda imminente, alcune aziende stanno già intraprendendo una strategia di spinta:

• REMAX Portugal ha assunto 520 nuovi agenti quest’anno.
• ING ha investito 400 milioni di euro nel patrimonio immobiliare portoghese nel 2016. La settimana scorsa ha annunciato un ulteriore investimento di 67 milioni di euro.
• ROSP Group, una società di proprietà di Sandra Ortega, figlia del proprietario di Zara e la donna più ricca di Spagna, ha investito 50 milioni di euro quest’anno.

Secondo l’Istituto Nazionale di Statistica e l’analisi del mercato immobiliare con Insights dell’Area di CASAFARI, nel 2017 il numero di vendite di immobili è aumentato del 25% a Lisbona e del 27% a Porto, mentre i prezzi sono saliti dell’8%. Solo nei primi 6 mesi del 2017, le transazioni immobiliari avevano raggiunto il record di 8,9 miliardi di euro.

Si prevede che i prezzi continueranno ad aumentare e il centro della città diventerà troppo costoso per le famiglie povere per viverci, spingendole fuori dai confini della città. Diverse nazionalità prenderanno il sopravvento, dato che l’85% delle transazioni immobiliari dovrebbe provenire da acquirenti stranieri.

La città sta già diventando più internazionale e questo si può sentire anche soltanto passeggiando per le strade. La domanda continuerà a crescere e si spera che l’offerta si adegui. Fa caldo in Portogallo! E non solo a livello di clima.

Domande frequenti

Come funziona il programma Golden Visa nel mercato immobiliare portoghese?

Il programma Golden Visa prevede che un investimento immobiliare di valore superiore a 500.000 euro (o 350.000 euro per un immobile da ristrutturare) dia diritto al permesso di soggiorno nell’area Schengen e alla cittadinanza portoghese. Tra il 2012 e il 2017 sono stati concessi 4.423 visti a investitori esteri, principalmente cinesi. Questo schema ha generato circa 2,7 miliardi di euro di investimenti diretti nel Paese.

Che cos’è il regime per Residenti Non Abituali (NHR) in Portogallo?

Il regime per Residenti Non Abituali (NHR) è stato introdotto per attrarre professionisti in attività ad alto valore aggiunto scientifico, artistico o tecnico e pensionati europei, in particolare britannici, francesi e svedesi. Offre un’aliquota fiscale agevolata del 20% sui redditi e garantisce l’accesso al sistema sanitario pubblico portoghese. I beneficiari ottengono così le medesime tutele previste per i residenti fiscali in Portogallo.

L’aumento dei prezzi immobiliari in Portogallo nel 2017 era dovuto a una bolla speculativa?

L’aumento dei prezzi del 2017 non era riconducibile a una bolla speculativa creditizia. Rispetto al periodo pre-crisi del 2008, le banche hanno applicato criteri di credito più stringenti: nel 2016, il 95% delle compravendite immobiliari in Portogallo è avvenuto senza finanziamento bancario. La crescita è stata sostenuta soprattutto dalla domanda degli acquirenti esteri e dal settore turistico.

Quanto sono cresciute le compravendite immobiliari a Lisbona e Porto nel 2017?

Nel 2017, secondo l’Istituto Nazionale di Statistica (INE), il numero di vendite immobiliari è aumentato del 25% a Lisbona e del 27% a Porto, con un incremento medio dei prezzi dell’8%. Soltanto nei primi sei mesi del 2017 il volume totale delle transazioni ha raggiunto il valore record di 8,9 miliardi di euro. L’85% delle operazioni complessive è stato riconducibile ad acquirenti internazionali.

Come si possono analizzare i dati del mercato immobiliare in Portogallo e in Europa con CASAFARI?

I professionisti e gli investitori utilizzano la piattaforma CASAFARI per monitorare i prezzi richiesti, le tendenze di mercato e la disponibilità di immobili in Portogallo e in Europa. Attraverso gli strumenti di Insights dell’Area e Ricerca di Immobili, è possibile accedere a dati aggregati e trasparenti in tempo reale. Per consultare i paesi in cui sono disponibili i dati immobiliari di CASAFARI, gli utenti possono accedere direttamente all’applicazione.