Valutazioni immobiliari e revisione delle garanzie: evidenze difendibili per banche e periti
I periti valutatori indipendenti e i team di Credit Risk delle banche italiane ottengono perizie immobiliari e riesami dei collaterali pienamente difendibili in sede di audit. Attraverso l'integrazione del grafo immobiliare di CASAFARI, i professionisti analizzano fino a 50 comparabili deduplicati e la cronologia dettagliata dei prezzi richiesti, fornendo evidenze oggettive al valutatore certificato a supporto della propria firma.
Come selezionare comparabili verificabili per il Market Comparison Approach?
Il perito ottiene un campionamento dettagliato e rigoroso per motivare gli aggiustamenti del Market Comparison Approach (MCA) nel fascicolo di valutazione.
Il servizio di servizio di Consultazione dei valori immobiliari dichiarati dell'Agenzia delle Entrate (aggiornato a giugno 2026) mostra i corrispettivi dichiarati negli atti stipulati dal 2019, ma disaccoppia il dato dal singolo civico o subalterno in assenza di almeno 5 transazioni nell'area, senza mostrare lo stato manutentivo interno, la presenza di ascensore, le fotografie o la classe energetica.
Con il modulo Valutazioni & Studio di Mercato di CASAFARI, una singola richiesta restituisce fino a 50 immobili comparabili classificati per affinità nello stesso micro-segmento di mercato, comprensivi di statistiche aggregate, dati catastali o di registro ove disponibili e tre stime di valore: vendita rapida, valore di mercato equo e fuori mercato, come illustrato nel caso d'uso sulla valutazione immobiliare con comparabili (in inglese).
I dati di CASAFARI includono sia i prezzi di offerta (asking prices) dagli annunci sia i prezzi di compravendita effettivi provenienti da open data (come l'Agenzia delle Entrate), notai e dai report aziendali dei clienti. Il valutatore indipendente utilizza i prezzi di offerta deduplicati per rilevare le caratteristiche qualitative dell'offerta attiva e integra tali informazioni con i prezzi di transazione, applicando lo sconto di trattativa conforme alla norma UNI 11612 e alle Linee guida ABI.
Per le banche e i servicer che analizzano garanzie sul mercato spagnolo, la valutazione e la ricerca dei comparabili possono essere avviate direttamente inserendo la referencia catastral, secondo la guida alla valutazione a partire dal riferimento catastale in Spagna (in inglese).
Come ricostruire la storia di un immobile e il rischio di illiquidità?
Le strutture di Credit Risk Management e i servicer NPE individuano immediatamente i segnali di illiquidità e le incongruenze negli annunci pubblicitari di un cespite in garanzia.
Nelle istruttorie creditizie o nelle revisioni di posizioni UTP, un medesimo immobile viene spesso inserito sul mercato da diverse agenzie con metrature, prezzi o descrizioni differenti, mascherando i reali tempi di permanenza in pubblicità.
La scheda immobile unificata di CASAFARI applica la tecnologia di deduplicazione per ricostruire la cronologia completa di prezzi e stati (Price and status history). Il sistema traccia con data certa ogni variazione del prezzo richiesto, le ripubblicazioni e i cambi di stato, consentendo di misurare l'effettivo tempo di permanenza sul mercato (Time on Market) e valutare il rischio di svalutazione del collaterale. Maggiori dettagli tecnici sono consultabili nel caso d'uso sulla cronologia dei prezzi e degli stati dell'immobile (in inglese).
Come stimare negozi, uffici, capannoni e terreni edificabili?
I comitati credito e i valutatori di portafogli commerciali dispongono di dati omogenei per supportare le stime di immobili a reddito o da trasformare.
Nel mercato non residenziale e nei portafogli di crediti deteriorati (NPE), la scarsità di dati comparabili attendibili rende complessa la determinazione del valore di mercato per negozi, uffici e complessi industriali.
Attraverso i filtri per destinazione d'uso e la guida alla stima di immobili commerciali e terreni (in inglese), i valutatori analizzano i canoni e i prezzi richiesti al metro quadro per asset divisibili in categorie commerciali, direzionali o logistiche. Questo approfondimento permette ai servicer e ai periti di strutturare una base informativa solida a supporto dell'analisi comparativa. Per una panoramica sulle integrazioni professionali, è disponibile un approfondimento sugli strumenti di CASAFARI per il perito immobiliare.
Come sorvegliare il Property Value dei portafogli ipotecari ai sensi del CRR3?
Gli uffici Risk Management e Collateral Governance monitorano in modo continuo i portafogli ipotecari residenziali e commerciali rispettando i requisiti prudenziali di vigilanza.
Le disposizioni del Regolamento CRR3 (UE 2024/1623) e la normativa di vigilanza di Banca d'Italia richiedono un monitoraggio periodico del Property Value, imponendo di verificare le oscillazioni di mercato e limitare le rivalutazioni rispetto alle medie storiche pluriennali.
Tramite Insights dell’Area di CASAFARI, i risk manager esaminano l'evoluzione dei prezzi richiesti al metro quadro e le dinamiche dell'offerta per CAP, microzona o poligono personalizzato. Quando occorre aggiornare intere basi dati di portafoglio per alimentare i modelli AVM interni, il servizio di Data Export permette estrazioni granulari di serie storiche. Qualora le analisi statistiche rilevino cali di valore significativi o anomalie di zona, il sistema segnala la posizione per il rinvio alla stima puntuale a cura del perito indipendente, nel pieno rispetto degli Orientamenti EBA LOM.
Come iniziare nell'applicazione web, via API o tramite Casafari MCP
I team di valutazione e le istituzioni finanziarie scelgono la modalità di accesso al grafo immobiliare più adatta alla propria architettura operativa.
Il grafo immobiliare di CASAFARI copre 16 Paesi: 14 in Europa (Andorra, Austria, Belgio, Svizzera, Germania, Spagna, Francia, Grecia, Italia, Lussemburgo, Monaco, Polonia, Portogallo e San Marino), gli Emirati Arabi Uniti e l'ingresso in corso negli Stati Uniti in Stati selezionati, esclusivamente per il settore commerciale (CRE) tramite Claro AI. I professionisti possono accedere ai dati tramite l'interfaccia web per le perizie individuali, integrare le API per i dati immobiliari di CASAFARI nei sistemi gestionali di banca, oppure interrogare i dati tramite Casafari MCP direttamente dagli ambienti LLM ed assistenti IA.
L'attivazione è diretta su self-service per accedere a CASAFARI Platform, dove la registrazione include un piano Free con 1.000 tokens gratuiti validi per 30 giorni senza carta di credito. I periti e i team di analisi possono passare al piano Agent a 70 € al mese (o 49 € al mese con fatturazione annuale) oppure attivare i piani Enterprise e Custom direttamente nella piattaforma. Consultate la documentazione tecnica dell'API Comparables (in inglese) e i dettagli sui piani nella documentazione (in inglese) per configurare il profilo idoneo.
Domande frequenti
I dati di CASAFARI possono essere utilizzati nelle perizie conformi alle Linee guida ABI e alla norma UNI 11612?
La V Edizione delle Linee guida ABI e la norma UNI 11612 stabiliscono che il Market Comparison Approach (MCA) debba basarsi su dati oggettivi e verificabili. CASAFARI fornisce i prezzi di offerta (asking prices) deduplicati, corredati da fotografie, caratteristiche qualitative e stato conservativo dell'immobile. Il perito indipendente utilizza queste informazioni per documentare il segmento di mercato, incrociare i dati delle compravendite dichiarate e applicare lo sconto di trattativa adeguato, garantendo la piena difendibilità del rapporto di valutazione.
Qual è la differenza tra i dati di CASAFARI e la consultazione dei valori dichiarati su Sister dell'Agenzia delle Entrate?
Il servizio dell'Agenzia delle Entrate mostra i prezzi di compravendita risultanti dagli atti stipulati dal 2019, ma disaccoppia il dato dal singolo civico per motivi di riservatezza e non mostra foto, piano, stato manutentivo o finiture dell'immobile. CASAFARI fornisce la scheda unificata dell'immobile presente sul mercato, identificando le caratteristiche fisiche della proprietà, la documentazione fotografica e l'intera cronologia delle variazioni del prezzo richiesto e dei tempi di permanenza in pubblicità.
La stima automatica di CASAFARI sostituisce la perizia del valutatore indipendente?
No, la stima automatica non sostituisce in alcun modo il giudizio del professionista. In conformità agli Orientamenti EBA LOM e alle disposizioni della Circolare 285 di Banca d'Italia, la valutazione per l'erogazione del credito e la revisione di posizioni deteriorate richiedono la relazione formale e la firma del perito certificato. CASAFARI fornisce il fascicolo probatorio necessario per accelerare e motivare la perizia, mentre mette a disposizione flussi di dati granulari per i modelli AVM dedicati al monitoraggio di portafoglio.
Come supporta CASAFARI il calcolo del Property Value e il monitoraggio previsti dal CRR3?
Il Regolamento CRR3 (UE 2024/1623) impone il monitoraggio frequente delle garanzie ipotecarie e stabilisce che le rivalutazioni prudenziali non possano superare i valori storici di riferimento. Attraverso gli strumenti di analisi territoriale e di esportazione massiva dei dati, i team di Risk Management estraggono le serie storiche dei prezzi richiesti al metro quadro per CAP o microzona. Questo consente di alimentare i modelli di sorveglianza continuativa e di identificare tempestivamente i cluster immobiliari che richiedono una riesecuzione della stima peritale.
Come funzionano i tokens e come si attiva una prova per un team di valutazione?
Ogni operazione eseguita tramite API o mediante l'interfaccia Casafari MCP consuma una quota di tokens commisurata al tipo di richiesta effettuata. Registrandosi su platform.casafari.com/signin è possibile attivare immediatamente un piano Free che include 1.000 tokens gratuiti per 30 giorni senza inserire la carta di credito. Successivamente, è possibile sottoscrivere il piano Agent o configurare le opzioni Enterprise e Custom direttamente all'interno della console di gestione.
Provatelo sul vostro mercato
1.000 token gratuiti per 30 giorni, senza carta. Poi il piano Agent o token prepagati.