Proptech per gli investitori immobiliari

Il PropTech e il machine learning aiutano gli investitori immobiliari a superare la frammentazione dei portali, dove uno stesso immobile può comparire presso 35 agenzie diverse con uno scostamento medio del prezzo richiesto del 46%. Attraverso la pulizia automatizzata dei dati, la rimozione dei duplicati e degli outlier, la tecnologia permette di analizzare l’intero mercato in tempo reale, identificando opportunità di investimento a rendimento elevato e calcolando con precisione il ROI.

Alcuni anni fa, Marc ha deciso di investire in immobili spagnoli. Uomo d’affari per natura, ha affrontato questa impresa secondo il principio “Il profitto sta nell’acquisto”.

Dopo alcuni mesi, ha trovato qualcosa di adatto su uno dei tanti siti web di annunci spagnoli. Un agente immobiliare locale ha pubblicato un edificio (un complesso di vari appartamenti e un ristorante) solo in lingua spagnola. Il paradosso era che i proprietari erano tedeschi. C’è voluto un agente immobiliare spagnolo per vendere gli immobili da Tedeschi a Britannici.

Quando Marc chiese informazioni basilari, come il prezzo medio al metro quadro nella zona e lo sviluppo del mercato immobiliare, l’agente immobiliare lo guardò e disse: “C’è il sole tutto il giorno e sei in riva al mare. Non è abbastanza?”

Gli investimenti immobiliari dipendono dai dati

Per sapere dove investire, bisogna avere un’idea precisa del mercato immobiliare attraverso la Ricerca di Immobili di CASAFARI. Queste analisi iniziano con i dati, ma trovare numeri pubblici puliti è una fatica di Sisifo. La maggior parte di essi è poco utile, in quanto sono obsoleti o distorti a causa di elenchi duplicati e dell’inclusione di valori anomali.

Le inserzioni duplicate riguardano immobili pubblicati da diverse agenzie. Secondo un’analisi interna di CASAFARI (2017), un immobile può essere pubblicato da un massimo di 35 agenzie diverse con uno scostamento medio del prezzo richiesto pari al 46%.

Quando parliamo del mercato immobiliare di prima fascia, questo si traduce in differenze di 23 milioni di euro per la stessa proprietà.

Come conseguenza logica, i duplicati e gli outlier devono essere esclusi dal set di dati; si deve scoprire, alla fine, il prezzo reale.

Inoltre, i dati pubblici sono troppo generici per chi vuole investire nell’immobiliare. Considerano qualsiasi cosa, dagli appartamenti con una camera da letto vicino l’autostrada, agli immobili commerciali fino alle ville di lusso. È come chiedere a un rivenditore d’auto il numero di “Bentley” che ha venduto questo mese e ricevere il numero di tutti i veicoli venduti in totale.

Quindi come si possono ottenere i dati corretti?

L’intelligenza artificiale migliora il mercato immobiliare

Il rapido progresso della tecnologia a cui assistiamo in questo momento colpisce i mercati tradizionali. Non importa se vengono semplicemente innovati (Uber) o radicalmente cambiati (Airbnb), il cambiamento indotto dalla tecnologia è in atto.

Questo progresso tecnologico ha trovato la sua strada nel mondo immobiliare ed è stato coniato come “Proptech”, un neologismo che si riferisce alla semplificazione delle transazioni immobiliari con l’aiuto della tecnologia.

Remy Raisner ha scritto per l’Huffington Post che “PropTech ha il potenziale per sperimentare la trazione creata da FinTech al suo inizio, se non di più. Si prospettano tempi emozionanti…[] In cima alla lista c’è l’Intelligenza Artificiale (AI), che potrebbe portare gestori di immobili, mediatori immobiliari, avvocati e persino gestori patrimoniali e uomini d’affari a essere assistiti dall’AI”.

Sebbene “Intelligenza Artificiale ” suona come se avessimo un robot accanto che ci aiuta con i piatti o ci porta a spasso il cane, cominciamo con gli algoritmi.

La scienza dietro le quinte

Un algoritmo non è altro che dire a un computer come risolvere un problema. Supponiamo che tu desideri avere un programma che ti dica se un particolare numero è naturale o no.

Il modo (semplificato) di dire al computer come eseguire questo programma è quello di dargli due istruzioni. Primo, se il numero è uguale o maggiore di 0, stampa “Sì, è un numero naturale”. Secondo, se il numero inserito è minore di 0, il programma dovrebbe stampare “No, non è un numero naturale”.

Il Machine Learning è una forma di IA che permette ai computer di eseguire compiti troppo estesi per il cervello umano. Abbiamo i dati, sappiamo quale risultato vogliamo avere, ma non conosciamo i singoli passaggi perché i dati sono semplicemente troppo grandi.

Per diventare un maestro di scacchi, per esempio, ci vogliono dieci anni di pratica e di lettura di libri. Se si danno a un computer le ultime cento partite di scacchi (con tutti i turni svolti dai giocatori, così come le informazioni su chi ha vinto), entro una settimana la macchina sarà migliore dei maestri di scacchi. La AI-della macchina giocherà migliaia di sessioni di gioco con se stessa, testando diverse tattiche, fallendo e imparando da questi fallimenti più velocemente di quanto qualsiasi umano potrebbe mai fare.

Come il Machine Learning ti aiuta a trovare gli immobili in cui investire

Applicato ai dati immobiliari, questo significa che è possibile sviluppare un’intelligenza artificiale che supera gli umani nel monitorare tutto il web per i dati immobiliari, non importa quanto sia caotico. I bot di intelligenza artificiale estraggono e ripuliscono i dati degli immobili, abbinano le inserzioni duplicate e analizzano il mercato immobiliare senza che nessuno muova un dito.

Se questo suona strano, immaginate un motore di ricerca come Google. La differenza principale è che questo mira solo alle informazioni relative al mercato immobiliare e le organizza in modo ordinato per il vostro uso.

Se cercate proprietà sottocosto da ristrutturare con vista sul mare in una posizione privilegiata, la macchina sarà in grado di classificare questa tipologia e trovare l’occasione migliore non appena l’immobile arriva sul mercato. Calcolerà istantaneamente il ritorno sull’investimento (ROI) sulla base dei canoni di locazione storici e dei prezzi richiesti.

Ma cosa c’entra questo con un investitore britannico che acquista un immobile spagnolo a Marbella?

Analisi del mercato immobiliare resa facile

Basandosi su odissee immobiliari come quella di Marc, un gruppo di visionari della tecnologia che condivideva le sue medesime difficoltà ha creato una piattaforma facile da usare, in grado di raggruppare tutti i dati immobiliari in modo completo e semplice.

Questa piattaforma fornisce agli investitori immobiliari, così come alle agenzie immobiliari, oltre un milione di annunci corretti, più di qualsiasi altro sito web di annunci. Tiene traccia di circa 300.000 cambiamenti al mese e si aggiorna passivamente, senza bisogno di lavoro extra da parte dell’utente.

Il tool integrato di osservazione del mercato, come Insights dell’Area, garantisce una migliore visione iperlocale dei dati. Sarete in grado di vedere la distribuzione dei prezzi richiesti di qualsiasi tipo di immobile, così come il prezzo richiesto al metro quadrato per l’area selezionata in tempo reale.

Grazie all’AI, sarete i primi a identificare le opportunità di investimento “da ristrutturare” non appena arrivano sul mercato, confrontandole istantaneamente con immobili simili nella stessa posizione. Aree ad alto rendimento e gemme nascoste diventano visibili attraverso una dettagliata analisi utile per migliorare il ciclo degli investimenti immobiliari con i big data.

Inoltre, si possono esaminare i dati storici e previsionali, e calcolare così facilmente i rendimenti futuri degli affitti e il ROI.

Anche se si ha accesso ai dati immobiliari corretti, è impossibile fare ipotesi affidabili sul futuro senza l’aiuto del machine learning. I numeri contemporanei rappresentano solo la situazione attuale e non il quadro generale. Le medie non rivelano le dinamiche temporali del mercato, per cui non è chiaro se siamo al picco o al fondo della curva.

Quali vantaggi offre il PropTech a investitori e agenzie immobiliari?

Anche se questo è solo l’inizio dell’AI e sicuramente ne sentiremo ancora parlare, il PropTech sta già cambiando le regole del gioco al punto che tutte le parti possono trarne profitto. Per quanto riguarda il mercato immobiliare, l’AI sta aiutando i professionisti facendo il lavoro più complesso e rendendo il settore più efficiente.

Gli investitori immobiliari possono trarre vantaggio da previsioni più accurate. Le agenzie possono ottimizzare il proprio processo di reperimento degli immobili e fornire ai clienti informazioni chiare. Sta solo a voi fare la scelta, accedere alla piattaforma CASAFARI e diventare parte del cambiamento tecnologico.

Domande frequenti

Perché i dati pubblici dei portali immobiliari sono spesso inaffidabili per gli investitori?

I dati pubblici presenti sui portali sono frequentemente obsoleti, generici e distorti da elenchi duplicati. Uno stesso immobile può essere pubblicato da decine di agenzie differenti con un’ampia oscillazione del prezzo richiesto e con l’inclusione di valori anomali. Di conseguenza, l’analisi senza una preventiva bonifica dei dati rischia di fornire un quadro fuorviante del mercato.

Come interviene il machine learning nella pulizia dei dati immobiliari?

I bot basati su intelligenza artificiale monitorano costantemente il web per estrarre e ripulire le informazioni sugli immobili. Gli algoritmi identificano e raggruppana le inserzioni duplicate in un’unica scheda dell’immobile, eliminando gli outlier in modo automatico. In questo modo gli investitori dispongono di un database accurato senza dover svolgere un lavoro manuale.

In che modo CASAFARI aiuta a individuare immobili da ristrutturare o ad alto rendimento?

La piattaforma classifica automaticamente gli immobili non appena vengono immessi sul mercato, rilevando le opportunità da ristrutturare. I dati vengono confrontati in tempo reale con le proprietà comparabili nella stessa area iperlocale, evidenziando la distribuzione dei prezzi richiesti al metro quadro. Questo consente agli investitori di identificare rapidamente gli immobili sottocosto e calcolare il ROI atteso.

Qual è la differenza tra prezzi richiesti e prezzi di compravendita nell’analisi di un investimento?

I prezzi richiesti derivano dagli annunci pubblicati sui portali e rappresentano l’offerta corrente del mercato. I prezzi di compravendita indicano invece le transazioni reali registrate da fonti ufficiali, come l’Agenzia delle Entrate in Italia, o segnalate dai clienti. Entrambi i dati sono fondamentali per valutare con precisione il valore reale dell’immobile e la redditività dell’operazione.

Come possono gli investitori accedere ai dati immobiliari di CASAFARI?

Gli investitori e i fondi immobiliari possono utilizzare la piattaforma web per le funzionalità di Ricerca Immobili, Valutazioni e Insights dell’Area. Inoltre, è possibile integrare direttamente i dati nei propri sistemi aziendali tramite le API di CASAFARI e Casafari MCP registrandosi su platform.casafari.com.