Willhelm Stahlke IV, il nostro vicepresidente degli investimenti presso CASAFARI Portfolio Solutions, è stato intervistato da Proptech Buzz, un podcast che parla ai leader Proptech di ciò che serve per costruire aziende di successo. Presenta: Ravi Kumar.
Si è discusso di investimenti in residenze unifamiliari, di come la pandemia ha influenzato il mercato degli affitti, dei cambiamenti nel modo in cui gli investitori vedono gli investimenti in Europa e degli scenari per le società Proptech. Vediamo quanto condiviso da Willhelm!
Cosa fa CASAFARI?
CASAFARI nasce come società di dati, con essa volevamo portare trasparenza nel mercato immobiliare. I nostri fondatori, Nils, Mila e Mitya, hanno fondato l’azienda in Spagna perché stavano cercando di investire denaro da soli nel settore immobiliare dopo aver avuto alcune uscite di successo da altre startup.
Si sono resi conto che era molto difficile ottenere informazioni sul mercato immobiliare. Puoi andare su diversi portali o mercati, e scoprire quali beni sono in vendita, ma era difficile confrontare il prezzo di quei beni, fare analisi comparabili, osservare la traiettoria di come i prezzi sono cambiati in quella particolare città o altri dettagli simili.
Così nasce CASAFARI, per portare trasparenza nel mercato immobiliare. Siamo cresciuti molto negli ultimi anni e oggi abbiamo essenzialmente due soluzioni che offriamo ai nostri clienti: abbiamo la nostra soluzione SaaS (software as a service), che è un software B2B che offriamo a qualsiasi tipo di società che opera nel settore immobiliare e che ha bisogno di informazioni sugli immobili, e poi abbiamo Portfolio Solutions, che è la vertical dedicata agli investitori istituzionali, per aiutarli a costruire asset immobiliari in tutta Europa.
Quindi, due diverse vertical, al servizio di due diversi tipi di clienti, ma entrambe basate su un livello e una profondità di dati spettacolare che solo noi possediamo.
Esistono diverse vertical su Portfolio Solutions: acquisizione, gestione immobiliare, gestione patrimoniale. Puoi condividere qualche dettaglio anche in merito a questo?
Quando un’istituzione o un investitore professionista viene da noi alla Portfolio Solutions, c’è l’intera sottoscrizione dello sviluppo, lo sviluppo della strategia di investimento e la tesi.
Quello che facciamo è ascoltare quali sono le metriche di investimento per quel particolare investitore e costruire quindi una strategia di investimento su misura attorno a questo. Ci dicono: vorrei questo tipo di profilo di rischio, questo tipo di attività, preferisco l’esposizione a questo tipo di aree geografiche, questo è il mio obiettivo IRR per il periodo di tempo X. Quando disponiamo di tutte le informazioni di ciò di cui l’investitore ha bisogno per conformarsi alle sue metriche interne, siamo in grado di progettare la strategia perfetta per lui.
Una volta acquisito il mandato, è lì che iniziano le tre fasi della distribuzione del capitale. Abbiamo il nostro team di acquisizione, che chiamiamo i nostri specialisti di transazioni immobiliari: sono persone che hanno una profonda conoscenza del mercato locale nelle città in cui operano. Sono quelle persone che escono e cercano l’immobile, utilizzando sempre la soluzione CASAFARI per la ricerca degli immobili, eseguendo confronti, analisi e tutto ciò che attraversa la sequenza temporale dell’acquisizione – dall’identificazione alla chiusura dell’asset, con la negoziazione e tutto ciò che sta nel mezzo.
È molto importante rendersi conto che i nostri interessi in CASAFARI Portfolio Solutions sono perfettamente allineati dall’inizio dell’acquisizione al momento della cessione. Facendo un passo indietro e osservando la fase di sottoscrizione degli investimenti, proiettiamo sconti che possiamo acquisire per ogni asset. Proiettiamo anche i livelli di affitto. Facciamo il massimo per rendere vivo il piano aziendale nella fase di acquisizione.
Dopo la chiusura, è tutta una questione di gestione della proprietà. Affittare il bene, assicurandosi che i prezzi siano ottimizzati per ciò che il mercato può offrire e avere rapidamente il bene in affitto da un inquilino forte.
Infine, c’è l’Asset Management – tutto ciò che riguarda la gestione patrimoniale, con particolare relazione alla cessione di quell’asset nel tempo. Si tratta di assicurarsi che sia adeguatamente commercializzato e venduto al prossimo acquirente. Quindi, copriamo l’intero ciclo di vita di ciò che è un investimento nel PRS (settore privato in affitto).
Per quanto riguarda l’acquisizione, quali sarebbero i casi d’uso?
Se si osserva come operano gli investitori istituzionali, questi solitamente dispongono di più fondi con criteri di rendimento diversi. Questi criteri di rendimento diversificati, vengono utilizzati non sempre ma quando si ha la necessità di esporsi a determinati tipi di asset class. Quindi, gli investitori istituzionali vengono da noi e dicono “questo è il tipo di livello di rischio che voglio, questo è il tipo di rendimento di cui ho bisogno, quali sono le mie opzioni?”. Vengono da noi con queste metriche in mente e quello che facciamo è cercare opportunità che si adattino a questo.
Poiché siamo in grado di vedere cosa succede non solo a livello di città, ma anche scendendo nelle aree urbane, osservando quanto costerà acquistare e per cosa si può affittare – e, naturalmente, cosa costerebbe aggiornare quella risorsa a un certo livello vis-à-vis che si vorrebbe raggiungere, i livelli di affitto desiderati – fino a vagliare tutti i diversi rendimenti.
Questo è ciò che facciamo nella fase strategica. Quando si tratta di Acquisizione, una volta che abbiamo costruito il buy-box (prezzo medio dell’asset, posizioni, profilo di rendimento, ecc.), attraverso la nostra tecnologia, invece di dover guardare decine di migliaia di unità in vendita, siamo in grado, con tutti i diversi filtri, di ricevere immediatamente un elenco di tutte le diverse proprietà che rispettano tutto ciò che è nella buy-box.
Scegliamo il migliore di quelli per iniziare a fare le chiamate, le visite, assicurarci che sia in vendita, vedere qual è la situazione del venditore, eventuale negoziazione se l’asset ha il via libera, tutto questo. Si tratta quindi di essere rapidamente in grado di identificare le opportunità e di farlo su larga scala.
Questi investitori hanno già i propri modelli di business. Li condividono con te o costruisci anche modelli di business per ottenere una buona aspettativa di come saranno gli investimenti nel tempo?
Generalmente iniziamo le conversazioni con “questo è ciò che pensiamo tu possa ottenere in base alle tue metriche di investimento”. Ma è sempre quello che definirei un processo di co-sottoscrizione in cui sviluppiamo insieme la tesi di investimento.
Nel nostro team in Portfolio Solutions, proveniamo da diversi background finanziari di investimento, background immobiliari. Parliamo sicuramente la stessa lingua degli investitori istituzionali. Quindi, è un esercizio molto collaborativo ed è qualcosa di necessario per avere tanto il buy-in da parte dell’investitore istituzionale, quanto l’affermazione da parte nostra, poiché in qualità di esperti immobiliari locali, vogliamo garantire che ciò che si aspettano sia realizzabile sul mercato . Perché una cosa è costruire un business plan, un’altra è trasformarlo in realtà.
Le SFR (residenze unifamiliari) sono una scelta più probabile per gli investitori istituzionali rispetto alle case plurifamiliari? C’è una preferenza di una rispetto all’altra?
C’è una propensione verso l’edilizia plurifamiliare, per molte ragioni. Prima di tutto, è qualcosa di più facile da gestire, e il processo di gestione è molto importante. Se hai un portafoglio di 300 unità, e può essere in un unico edificio o sparso, dal punto di vista dell’economia di scala, dal punto di vista della gestione, è più facile in un singolo edificio per l’edilizia plurifamiliare e molto più difficile d’altra parte, come unità singola.
Ma penso che in Europa, l’SFR sia davvero il unica strada da percorrere, poiché non abbiamo questa pletora di spazio che si può avere nelle città degli Stati Uniti, nelle zone centrali dei centri urbani.
Se penso a Madrid, non posso costruire un edificio nel cuore di Madrid, in pieno centro, con una costruzione dal basso. Puoi, ma in genere è troppo costoso. È troppo difficile. Quindi, ecco perché se guardi alla Spagna, molti dei progetti BTR (costruiti per affittare) sono un po’ nelle periferie delle città e non nel centro.
Quello che sto dicendo è che è difficile costruire un edificio in affitto nel centro di una città in Europa: la tua unica alternativa se vuoi un’esposizione privilegiata o in posizione centrale è attraverso l’acquisizione di singole unità e unendole insieme in un portafoglio, piuttosto che essere in grado di acquisire un singolo edificio pieno di stock in affitto.
Quel portafoglio sparso è il cuore dell’SFR. Siamo qui per mostrare agli investitori che può essere fatto in modo efficiente in termini di accumulo e di gestione, per ottenere un’esposizione in una posizione diversa da quella che si avrebbe in BTR.
Dato che era presente anche negli Stati Uniti, potrebbe spiegare la crescita negli Stati Uniti e il suo impatto previsto sui mercati residenziali europei?
Se si guarda allo stock di alloggi in affitto, in particolare negli Stati Uniti, si trattava tradizionalmente di alloggi plurifamiliari. La quantità di terra era favorevole. Era più grande, quindi favorevole per gli investitori che volevano costruire edifici BTR appositamente realizzati.
Poi però, quello che abbiamo visto negli ultimi 10 anni è stata la crescita dello spazio SFR ed è qualcosa che ritengo che l’Europa e in particolare la Spagna, siano certamente un po’ in ritardo rispetto agli Stati Uniti. Quindi, il BTR in Spagna è stato qualcosa di relativamente nuovo così come lo stesso SFR. Penso che l’impatto previsto sia la percentuale di alloggi in affitto che si trova nella più grande inclinazione multifamiliare rispetto a quella unifamiliare verso l’edilizia plurifamiliare.
Penso che nel tempo, in Europa, la discrepanza non sarà così grande in quanto consentiremo agli investitori di essere in grado di costruire portafogli residenziali a unità singola. Penso che ci sia molto più interesse in questo solo per l’interesse ad avere un’esposizione a posizioni più centrali, il che è possibile solo tramite SFR.
Penso che le mutevoli dinamiche dell’Europa meridionale, in particolare dei proprietari di case che ora vogliono diventare affittuari, porteranno a vendere quel titolo e questo creerà un’opportunità di acquisto per gli investitori di una transizione da azioni fondamentalmente occupate dai proprietari a azioni in affitto gestite professionalmente.
Spieghiamo anche la crescita in Europa con i quadri normativi più elevati in atto qui, in particolare sugli obiettivi di riduzione del carbonio.
Penso che sia un punto interessante quello riguardo gli obiettivi di riduzione del carbonio e al diverso quadro normativo che abbiamo in Europa. Penso che l’Unione Europea sia stata decisamente in prima linea negli ultimi anni nel raggiungere gli obiettivi carbon neutral. E se si osserva l’applicazione nei mercati immobiliari, si nota come la capacità di riutilizzare il patrimonio abitativo già esistente invece di dover costruire un nuovo stock aiuterà sicuramente a raggiungere questi obiettivi.
C’è molto lavoro, e quando dico lavoro parlo dell’utilizzo delle risorse che sono coinvolte nel BTR e nella costruzione di un edificio da zero, mentre in SFR, se stai essenzialmente riutilizzando l’alloggio o apportando dei miglioramenti, non stai semplicemente cambiando le cucine e i bagni, ma rendendo questo patrimonio abitativo più rispettoso dell’ambiente. Come cambiare le finestre con quelle che sono doppiamente verniciate in modo che non ci siano così tante perdite di calore o aria condizionata, inserendo caldaie più efficienti dal punto di vista energetico. Si tratta di aggiornare lo stock esistente.
È qualcosa che può essere fatto in modo più conveniente e, in forma meno intensiva, dal punto di vista climatico. Ritengo che sarà cruciale per creare un settore abitativo vitale a lungo termine.
Perché l’interesse per lo spazio in affitto per gli investitori è diventato così popolare di recente? Quali sono i trend macroeconomici che hanno portato in questa direzione?
Se guardi all’Europa meridionale, culturalmente, si preferisce possedere la propria casa. Se si guarda al mercato spagnolo, ad esempio, dell’intero parco immobiliare, circa tre quarti è occupato dai proprietari. Il 25% è costituito da azioni in affitto.
Ci sono state, negli ultimi anni, dinamiche mutevoli, con più giovani che si trasferiscono nei centri urbani. Con la tua casa, sei un po’ più radicato. Quindi, dato che la popolazione è diventata un po’ più mobile, e dato che la crescita dei salari non ha necessariamente tenuto il passo con la crescita del prezzo delle abitazioni, a causa di una preferenza e di un prezzo basso, è stato difficile per le generazioni più giovani acquisire la loro prima proprietà rispetto a quanto fatto dai loro genitori.
Ciò significa che la pandemia non solo ha accelerato tutto questo, ma ha anche evidenziato questo tipo di cambiamento. Gli investitori si rendono conto che c’è domanda per più stock di alloggi in affitto e la pandemia ha dimostrato che si trattava di un settore estremamente resiliente. Abbiamo visto che non c’è stata una massiccia ondata di insolvenze sui mutui immobiliari e non c’è stato un massiccio trasferimento di inquilini dalle loro case in caso di perdita del lavoro. In parte perché durante la pandemia c’è stato sicuramente molto sostegno del governo a coloro che sono rimasti disoccupati. E in parte perché la resilienza del settore immobiliare è stata sicuramente rafforzata dalla pandemia.
Il risultato di questo, è che gli investitori desiderano un’esposizione al mercato degli alloggi in affitto, a causa di quello squilibrio tra domanda e offerta. E, per noi di CASAFARI, questo offre una posizione unica, dal momento che disponiamo di informazioni dettagliate sul mercato basate sui dati e siamo in grado di aiutare gli investitori a individuare quelle posizioni che possono non solo estrarre valore in termini di rendimenti, ma anche migliorare il patrimonio abitativo e ridurre lo squilibrio tra domanda e offerta attualmente esistente.
Se questa è la prossima grande opportunità, dove stai guardando? Che tipo di opportunità vedi per chi si affida a PropTech oggi?
Penso che PropTech sia un settore enorme e in continua crescita, diventerà ancora più grande. E penso che sia così perché il settore immobiliare oggi è relativamente antiquato. Non è così digitalizzato, o così avanzato come altri settori. Quindi, spesso, penso che l’adagio sia se non è rotto, non c’è bisogno di ripararlo.
Penso che sia così che lavorano molti operatori nel settore immobiliare. Ma penso altresì che se dovessi raggruppare le opportunità PropTech, almeno dall’area specifica in cui lavoro, con informazioni e investimenti, direi che ci sono aziende in grado di fornire soluzioni per investitori al dettaglio e altre aziende che possono fornire soluzioni a investitori istituzionali.
Questa è davvero una nicchia in termini di ciò che è realmente l’intero ecosistema PropTech, ma parlo di soluzioni di dati perché, se guardiamo nell’Europa meridionale rispetto al Nord Europa, o rispetto agli Stati Uniti, c’è solo una mancanza di trasparenza nel mercato immobiliare. È difficile sapere come si sono spostati i prezzi, o sapere non solo cosa sta succedendo a livello di attività, ma anche sapere cosa sta succedendo a livello di città. Pertanto, qualsiasi azienda in grado di portare chiarezza in questi mercati frammentati e opachi può fornire molto valore.
In definitiva, se ci si sposta nel settore degli investimenti, si tratta quasi della democratizzazione degli investimenti immobiliari, cercando di servire gli investitori al dettaglio. Penso ad aziende come Prop Brick, che quello che fanno è demistificare il processo di investimento immobiliare e aiutare i singoli investitori immobiliari al dettaglio a fare quel salto per fare il loro primo investimento immobiliare o acquistare una frazione del loro primo investimento immobiliare. Consentendo loro una nuova strada per gli investimenti.
Questo è quanto stiamo facendo in CASAFARI Portfolio Solutions, al servizio degli investitori istituzionali. Gli investitori istituzionali sono stati attivi nel settore immobiliare non solo nei mercati del nord, ma anche nel mercato spagnolo, seppur non in ottica SFR. In un certo senso, introduciamo un’altra via di investimento nella sua specifica sottoclasse di attività che in precedenza era semplicemente troppo difficile e troppo dispendiosa in termini di tempo per gli investitori istituzionali e accelera l’intero processo, portando un livello di chiarezza e analisi che in precedenza era difficile da verificare.
CASAFARI ha dei concorrenti oggi in Europa in questo ambito istituzionale?
Nell’Europa meridionale non proprio. Abbiamo una piattaforma a 360 gradi. Ci sono aziende che, ad esempio, forniscono ottime soluzioni di gestione della proprietà, ma CASAFARI è un partner con intuizioni basate su dati davvero forti e con le capacità operative per attuare e dare vita al piano. Quindi, penso che la soluzione che offriamo noi, su misura, dalla A alla Z, sia davvero impareggiabile.
E questa è la chiave perché sarebbe fantastico se dicessi a un investitore che potrei investire X milioni di euro per lui, questo è il tipo di rendimento che proietterei. Ma poi, dopo le acquisizioni, me ne lavo le mani e lascio tutto in mano sua. Questo non è il modo di gestire le proprietà. L’investitore potrebbe avere gestori patrimoniali nella sua squadra, ma quella connessione con noi, l’allineamento degli interessi dall’acquisizione alla dismissione, è solo un imperativo per assicurarsi che le metriche del piano aziendale siano soddisfatte e per consentire a questi investitori istituzionali di fare quello che sanno fare meglio, ovvero fare investimenti. E non sono lì per gestire queste proprietà, in particolare le proprietà disaggregate.
Qual è il lasso di tempo per un investitore istituzionale di medie dimensioni, dall’acquisizione alla dismissione?
Generalmente, lavoriamo con piani aziendali quinquennali. Ci vuole un po’ di tempo per costruire il portafoglio, stabilizzarlo e ottimizzarlo. E, alla fine, lo si vuole vendere al massimo livello di ottimizzazione per ottenere il massimo margine di profitto possibile.
Parliamo dei punti di forza di CASAFARI. Il processo end-to-end è uno, poi hai menzionato anche il suo esaustivo database immobiliare, che consente a questa nuova unità aziendale di andare avanti. Possiamo avere maggiori dettagli anche su questo?
Siamo nati come fornitore di soluzioni dati, portando trasparenza nel mercato. Abbiamo visto il livello di interesse degli investitori nel mercato immobiliare e in particolare nell’aggregare portafogli per quei nostri investitori che desiderano un’esposizione a questo particolare tipo di settore. Si trattava solo di abbinare la forza e la qualità dei dati che avevamo con il desiderio di questi investitori di avere quel livello di esposizione. Era quasi come un matrimonio delle due cose.
Penso che per noi di CASAFARI, almeno in Portfolio Solutions, questo sia il modo in cui operiamo. E ci sono molti team dietro di noi, dietro le soluzioni SaaS e Portfolio Solutions: il nostro team di dati, le persone che sono in grado di sviluppare tutti questi algoritmi e di acquisire i dati, deduplicarli, portarli in un’unica posizione e eseguire analisi su questo.
Se non fosse stato per il nostro team di dati e il livello di investimento interno su cui abbiamo investito per la raccolta e la pulizia dei dati, non avremmo in Portfolio Solutions o nel nostro SaaS uno strumento così eccezionale da poter offrire ai nostri utenti finali. Quindi, per noi, c’è una grande interconnessione di valore e una dipendenza reciproca per il successo.
Vuoi ascoltare l’intervista completa e altre domande a cui Willhelm ha risposto? Il podcast è disponibile sul canale Youtube Proptech Buzz. Grazie per averci ospitato, Ravi!
