CASAFARI X Gonçalo N. Rodrigues – Logica, sfide e passione per il mercato immobiliare

Gonçalo Nascimento Rodrigues è un consulente, formatore e autore specializzato in finanza immobiliare. Ma in fin dei conti, cosa fa un consulente finanziario immobiliare? Come si misura la domanda locale? E cosa significa bolla immobiliare? 

L’autore di “Out of the Box” ci dà una lezione completa, in questa intervista con CASAFARI. 

Allacciate le cinture e seguiteci in questo viaggio attraverso il mercato immobiliare visto con gli occhi di un finanziere.

Cosa fa un consulente finanziario immobiliare? Com’è la tua vita quotidiana?

Il mio ruolo è quello di aiutare gli acquirenti e gli investitori a prendere decisioni. Posso solo fare un rapporto di valutazione, a titolo d’esempio. Sono un esperto perito, registrato presso la CMVM [Commissione Portoghese del Mercato dei Titoli], per cui fondamentalmente faccio valutazioni su investimenti immobiliari. 

Potrebbe rendersi necessario uno studio di mercato, stimare la redditività di un investimento o evidenziare il valore di acquisto corretto di un immobile. Potrebbe altresì essere necessario “andare al mercato”, essere più pratici, acquistando proprietà dopo aver ricevuto mandati da parte di investitori, seguendo l’intero processo di ricerca e acquisizione. 

Tuttavia, ho sempre avuto la sensazione che il nostro mercato avesse enormi carenze. Quindi, anni fa ho iniziato a progettare e strutturare percorsi formativi specifici in questa logica di investimento e finanza immobiliare, sostanzialmente per semplificare il linguaggio e demistificare il mercato immobiliare. Oltre a quanto già accennato, sono il coordinatore di un corso post-laurea presso l’ISCTE (Istituto Universitario di Lisbona) dove tengo un corso sull’analisi degli investimenti.

Come possiamo dotare il cliente finale della formazione immobiliare? 

Quando si parla di un investitore o di un acquirente, i princìpi sono completamente diversi. Mi reputo una persona molto razionale, ma mi rendo conto che il processo decisionale nella scelta di una casa è fondamentalmente emotivo.

La decisione tra l’acquisto e l’affitto, dal punto di vista della scelta della casa, dovrebbe essere ancorata a un portafoto temporale. Normalmente le persone dovrebbero comprare casa quando hanno già una certa stabilità familiare e professionale (come un contratto di lavoro a tempo indeterminato o un altro figlio in arrivo…), perché altrimenti si dovrebbe sempre andare in affitto.

La decisione relativa all’acquisto dovrebbe essere intrinsecamente legata ad un più lungo periodo di stabilità: sappiamo che nel medio e lungo termine gli immobili tendono sempre ad aumentare di valore. 

L’istruzione implica quindi il fatto di spiegare le differenze tra acquisto e affitto, che non sono solo finanziarie. Poiché le persone tendono a guardare esclusivamente a un pagamento bancario e al valore dell’affitto, dove il pagamento è più basso, tutti dicono che si tratta di un gioco da ragazzi, ma non ci si dovrebbe limitare solo a questo.

Quali domande bisogna porsi per mettere in atto un processo razionale, in una decisione così legata a qualcosa di emotivo?

Le domande hanno molto a che fare con la stabilità: per quanto tempo puoi occupare la proprietà, dove lavori, quale scuola hai scelto per i tuoi figli, la qualità della vita che guadagni (o perdi) scegliendo una determinata posizione o tipo di proprietà. E, naturalmente, ciò che le persone amano o preferiscono di più in una proprietà. 

Ognuno tende a concentrarsi maggiormente sulle caratteristiche dell’offerta e dei comparabili, ma ciò che in realtà guida i mercati immobiliari e condiziona la formazione dei cicli non è l’offerta, ma la domanda. L’offerta è reattiva. Devi conoscere bene la domanda per avere indicazioni su quale offerta hai da aumentare o sviluppare. Poiché la domanda è molto emotiva, a volte è difficile caratterizzare l’offerta.

Durante la pandemia le persone hanno cercato spazi aperti, balconi, luoghi più lontani dai centri urbani; per cui cosa fa l’offerta? Cerca di reagire, di rendere disponibile il prodotto, ma ci vuole tempo per farlo. E per questo motivo, viviamo ancora in uno sfasamento molto ampio tra domanda e offerta. Perché l’offerta è stata predisposta per la tipizzazione della domanda nei centri urbani pre-covid, in centro città, con piccoli appartamenti. La domanda deve essere misurata, ma l’offerta è più facilmente misurabile della domanda.

E come si misura la domanda locale? 

C’è solo un modo: chi pensa di poter lavorare nel mercato immobiliare davanti a un computer guardando statistiche e database, è dalla parte sbagliata. L’immobiliare è strada, è attività di relazione che si concretizza in una transazione. E questo, per mettere insieme caratteristiche così micro-locali, non dà altra possibilità, se non quella di stare “in strada”.

Ciò significa interagire con un intero ecosistema che circonda il settore immobiliare. Tutto ciò che è commercio, servizi, attrezzature, accessibilità, perché è quello che cerca l’acquirente finale. Le statistiche mostrano notevoli tendenze, a livello macro, ma anche a livello provinciale, che leggono il mercato, ma non ci consentono di prendere decisioni d’investimento.

Si può parlare di “mercato nazionale”? 

Chi opera nel mercato immobiliare è pienamente consapevole che si opera tanto sul micro-locale. Il problema è che non ci sono abbastanza statistiche in termini di quantità e qualità per poter caratterizzare il mercato locale allo stesso modo del mercato nazionale.

Se ti do cifre e dati su un comune, è da una prospettiva macro. Ma questo perché non ci sono dati, perché se ci fossero a livello di quartiere e strada, si potrebbe fare lo stesso. Vale la pena ricordare che il mercato immobiliare in Portogallo è piccolo, vendiamo solo 180.000 proprietà all’anno. Le aree metropolitane di Lisbona e Porto insieme prendono circa il 60% del mercato. 

Quali differenze significative da notare nel post-pandemia, oltre a quelle avvertite nel mercato residenziale? 

Penso che potremmo avere un cambio di paradigma a livello globale nel processo decisionale d’investimento. Gli investitori, storicamente, cercavano uffici e negozi. Fino a poco tempo l’edilizia abitativa era un segmento alternativo, oggi è una priorità. 

Non è solo il Portogallo a subire una crescente inaccessibilità abitativa. Se è difficile per un cittadino portoghese acquistare casa, lo è ancora di più per un irlandese o un tedesco, ad esempio. Questo ha a che fare con il considerare gli asset residenziali come un asset di investimento.

Cosa significa la bolla immobiliare e in che stato si trova l’Europa?

Questo è un argomento seguito da diverse banche, come FMI, Banca centrale europea ecc., ma non è sufficiente per asserire che i prezzi stanno salendo tanto da dire che il mercato è in bolla. Ci sono tre aspetti che devono essere soddisfatti.

In primo luogo, deve esserci un forte aumento dei prezzi delle case in un certo periodo di tempo. Poi, ci dev’essere una dinamica territoriale sufficientemente ampia e significativa per caratterizzare una bolla immobiliare. Lisbona e Oporto potrebbero avere una bolla immobiliare a causa dell’aumento dei prezzi, ma questo non può essere generalizzato a tutto il territorio.

Infine, dev’essere evidente che questo aumento di prezzo è fondamentalmente alimentato dal debito. In caso contrario, il mercato sta solo aumentando di valore. Può salire troppo di prezzo e correggersi poi, il che fa parte dei cicli immobiliari, ma questo non significa che ci sia una bolla e che scoppierà.

Cos’è una bolla alimentata dal debito?   

Ci sono prove che il mercato acquista alloggi permanenti con ricorso ai mutui. E questo non è lo scenario di oggi. Tra il 2007 e il 2010 il mercato immobiliare in Portogallo ha subito una correzione e tra il 2010 e il 2013 è notevolmente diminuito a causa dello scoppio della bolla. 

Alla fine del 20° secolo, così come all’inizio del 21°, abbiamo costruito molte nuove abitazioni, molta più offerta che domanda, così che le persone acquistavano le proprie case permanenti nelle periferie ricorrendo ai mutui. Nel 2009, quasi il 100% delle case vendute in Portogallo erano per ipotecari. Oggi siamo sotto il 60%. 

Attualmente c’è molto meno debito installato nelle abitazioni rispetto al ciclo precedente. Ciò significa che se il mercato si deprezza, è il proprietario che vede il suo capitale deprezzarsi: ciò non genera problemi per il sistema finanziario, che ha margini di apprezzamento del mercato molto più elevati. 

Naturalmente, è importante tenere d’occhio i numeri dei mutui, soprattutto durante la pandemia, perché le banche stanno prestando molti soldi per la proprietà della casa, ma la Banca del Portogallo ha affermato che non ci sono prove statistiche che questo recente apprezzamento del mercato immobiliare sia dovuto al credito. C’è più credito, ma ci sono anche più transazioni e valutazioni. 

Già nell’8/7/2006, nelle mie lezioni, avevo avvertito della bolla immobiliare che sarebbe scoppiata e mi hanno chiamato pessimista, ma era evidente perché il mercato era carico di debiti e sarebbe scoppiato. Ora credo che non ci sia una bolla immobiliare in quanto tale.

C’è un processo naturale per quanto riguarda la bolla immobiliare? Finisce sempre per scoppiare?

Una bolla immobiliare non scoppia da sola, infatti, ci sono paesi come il Canada e l’Australia che hanno delle bolle immobiliari identificate molti anni fa. Normalmente, una bolla immobiliare scoppia e il mercato entra in un ciclo più recessivo, per via di qualche fattore esterno o variabile che lo fa scoppiare. 

In Portogallo c’è stato questo perché in una prima fase abbiamo avuto la mutui subprime, il cui impatto ha portato a una correzione tra il 2007 e il 2010. Poi abbiamo avuto il fallimento del Paese e l’intervento della Troika, che ha fatto scoppiare la bolla. Se non ci sono variabili esterne al mercato, la bolla potrebbe non scoppiare e per questo potrebbero esserci solo correzioni. 

I momenti di correzione del mercato hanno due aspetti facili da monitorare, indicativi del fatto che il mercato sta entrando in una correzione. In primo luogo, l’offerta è maggiore della domanda, a differenza delle fasi precedenti del ciclo, ma poiché l’offerta richiede tempo per rispondere, quando raggiunge il mercato la domanda è già soddisfatta e più selettiva e inizia così uno squilibrio del mercato. 

Questo è percepito attraverso due variabili: aumento del tempo medio di collocamento sul mercato, e aumento del ritardo tra prezzo duraturo e prezzo di esposizione. Perché dal lato dell’offerta, il proprietario ha la testa nella fase precedente del ciclo e pensa che la sua casa valga X mentre l’acquirente paga solo Y. Questi due aspetti sono caratteristiche di una fase di correzione del mercato.

La pandemia ha cambiato molto. Mentre alcune persone pensavano che il mercato sarebbe crollato, io ho sempre sostenuto che ciò non sarebbe accaduto perché il settore immobiliare non reagisce così all’improvviso. Questa lentezza ti costringe a un periodo di correzione, in cui la pandemia ha avuto l’effetto opposto sul mercato immobiliare. La pandemia ha esacerbato il ciclo che stavamo vivendo e lo ha amplificato.

Cosa prevede per il futuro del mercato immobiliare?

​​Non prevedo nulla di nuovo per il futuro: penso che a questo punto non ci sia quasi nulla che mi porti a credere che il 2022 sarà diverso dal 2021. È difficile guardare a qualsiasi settore nel medio termine, ancor di più nel lungo termine. Naturalmente ci sono rischi latenti, come l’inflazione, che ha un doppio effetto sul mercato immobiliare.

Le materie prime sono molto costose, la manodopera scarseggia ed è impossibile che i prezzi delle case scendano. Questo è vero, ma solo per il segmento delle nuove costruzioni, che rappresenta il 15% delle transazioni. L’85% delle transazioni obbedisce ad altri principi, quelli secondari, come l’aumento dei tassi d’interesse nel tempo.

Inevitabilmente, non si torna indietro sulla riduzione del prezzo di acquisto dei portoghesi per le proprie case. Naturalmente ci sarà poi una diminuzione della capacità di pagare il prezzo dal lato della domanda.

Nel 2006/07, con tassi di interesse del 6% sui mutui, una famiglia portoghese poteva acquistare una casa in Portogallo per 200.000 euro, mentre la stessa famiglia con lo stesso reddito oggi può permettersi anche una spesa di 400.000 euro. Una riduzione del tasso di interesse dal 6% all’1% rappresenta un raddoppio del potere d’acquisto per l’edilizia abitativa. Questo è ciò che io chiamo l’illusione del potere d’acquisto. 

Quando diciamo che il valore delle case in Portogallo è aumentato dell’11% nel terzo trimestre del 2021 rispetto allo stesso periodo, è un grande aumento o è considerato normale?

È un grandissimo aumento. L’immobiliare è uno di quegli asset che ha un basso profilo di rischio di redditività: è molto invitante agli investimenti per la sua stabilità di redditività. Pertanto, successivi apprezzamenti a due cifre nel mercato immobiliare non sono normali. In Portogallo, questo è stato dovuto agli enormi squilibri che esistono. 

Tuttavia, è spiegabile, poiché si parla sempre di una domanda elevata che supera l’offerta. Le banche prestano denaro con tassi di interesse molto bassi e il fatto che siamo un’economia a basso reddito significa che abbiamo tanto reddito privato per cercare alternative per gli investimenti e per la generazione di reddito. Il settore immobiliare è stata una scelta facile.

In questo momento, esiste un modello di comportamento comune tra i giovani in Portogallo, nella penisola iberica o in Europa, in questa ricerca di immobili? Chi può permetterselo compra o affitta ancora?

Primo, il mondo è un mondo di proprietari terrieri. In tutti i paesi sviluppati ci sono molti più proprietari che affittuari. In Europa, olo in Svizzera non accade questo. Negli Stati Uniti abbiamo 2⁄3 di proprietari, mentre il Portogallo ne ha circa il 75%. Le grandi città e i centri urbani in genere hanno più inquilini che proprietari, il che ha molto a che fare con la nostra legge sugli affitti.

Detto questo, c’è da sperare che questa cultura continui, ma in realtà le nuove generazioni guardano alla proprietà come a un investimento. Quando si tratta di vivere, affittano. D’altra parte, parlando in particolare del Portogallo, poiché siamo un’economia a basso reddito, i giovani a volte non hanno altra scelta che condividere una casa. È qui che nasce il concetto di co-living . 

Un giovane con uno stipendio di mille euro non dovrebbe investire in una casa più di 300 euro, circa il 30% del suo reddito. Siccome nessuno affitta una casa per questa cifra, allora chiedono credito, guardando gli acquisti alternativi che hanno per una rata di 300 euro. Magari una casa da 150/160 mila euro. I giovani spesso danno priorità allo stare vicino agli amici, al centro, vicino al lavoro. Quindi la soluzione è condividere.

Per una persona che vuole entrare nel settore immobiliare come agente, ma senza esperienza, dove dovrebbe iniziare a ricevere una formazione? Pensi che sia essenziale anche avere alcune capacità di gestione? 

Direi che chiunque entri nel settore immobiliare nel contesto di aver perso il lavoro, sperimentando questo, avrà un brutto inizio. Nessuno sperimenta il settore immobiliare, è il settore immobiliare che sperimenta le persone. Ci vuole molta resilienza, anche a causa della sua frammentazione e competitività. 

Quindi, quello che direi a chi vuole iniziare, è di essere prima di tutto in grado di sopportare un arco di tempo senza fare soldi, gestire bene il proprio bilancio familiare. Di solito c’è un’illusione perché inizi con un vantaggio di un conoscente e crei un’idea che è facile da vendere. Ecco perché c’è così tanto fatturato nel mercato immobiliare: molti portano il vantaggio, riescono a realizzarlo e poi vedono che in fondo non è così facile, sono delusi e ne arrivano altro.

Inoltre, devono acquisire conoscenze sulla formazione nel mercato immobiliare, come ad esempio l’educazione finanziaria. Il broker, nonostante sia in una grande azienda, è di per sé un marchio individuale, perché le persone solitamente lo scelgono come referral, che è il modo più economico. Si tratta di più lavoro perché devi costruire un track record e un’immagine, mostrando al mercato che conosci il mercato immobiliare stesso, che sei uno specialista e che hai delle routine, come  ad esempio Nuno Gomes ha fatto per molto tempo. 

E in fin dei conti, valori come onestà, etica, professionalità: quindi non solo stare dietro alla commissione finale. In questo caso, il servizio porterà a più transazioni a lungo termine.