5 motivi per investire oggi nel mercato immobiliare spagnolo

Il mercato immobiliare della Spagna offre un forte appeal d’investimento a seguito della recessione del 2008–2013. La ripresa economica è sostenuta da una crescita del PIL del 3,4% su base annua nel terzo trimestre del 2015 (INE) e da 65 milioni di turisti all’anno (UNWTO, 2014). Con il supporto di una crescita del 17% su base annua nelle transazioni residenziali a giugno 2015 (INE), i prezzi degli immobili sono rimasti del 30% al di sotto dei livelli picco del 2007 al terzo trimestre 2015, offrendo un notevole potenziale di rivalutazione.

Secondo gli ultimi dati forniti dall’Istituto Nazionale di Statistica spagnolo (Instituto Nacional de Estadística – INE), il PIL della Spagna è aumentato dello 0,8% su base trimestrale nel terzo trimestre del 2015. La crescita del PIL su base annua nel terzo trimestre si è attestata al 3,4%, rispetto al 3,2% registrato nel trimestre precedente. La Banca di Spagna prevede che l’economia rimarrà in una fase espansiva per tutto il 2016, con una crescita media del PIL stimata al 3,1% per quest’anno e al 2,7% nel 2017. Questi dati posizionerebbero la Spagna tra le economie con le migliori performance in Europa.

Questi segnali positivi di ripresa si riflettono nel rafforzamento del settore immobiliare. Il mercato residenziale spagnolo sta riprendendo quota e il Paese sta registrando un nuovo slancio nelle attività dell’intero comparto. Si prevede che il recente incremento degli investimenti residenziali prosegua durante il periodo di previsione, registrando tassi di crescita medi annui del 4,2% e del 6,6% rispettivamente nel 2015 e nel 2016.

In questo contesto, la comunità internazionale degli investitori dimostra una crescente fiducia nel mercato. Gli investitori tornano sul campo e cercano di allocare nuovamente il proprio capitale nel Paese, avvalendosi delle soluzioni immobiliari di CASAFARI per gli investitori, in particolare nel comparto commerciale e residenziale.

In questo articolo esamineremo i 5 motivi principali per cui vale la pena valutare un investimento nel settore immobiliare in Spagna.

1. Molti turisti preferiscono soggiornare in case vacanza

La Spagna accoglie ogni anno un numero enorme di turisti. Nel 2014 è stata il terzo Paese più visitato al mondo con 65 milioni di visitatori, superata solo da Francia e Stati Uniti. Si tratta di 5 milioni di visitatori in più rispetto al 2013.

Fonte: UN World Tourism Organization (UNWTO)

I proprietari di seconde case nelle località turistiche spagnole non dovrebbero avere difficoltà ad attirare ospiti. Secondo un report di ESADE, ben il 14% dei turisti in Spagna ha soggiornato in case in affitto privato nel 2014, spendendo complessivamente oltre 2,6 miliardi di euro durante la permanenza. Inoltre, è incoraggiante notare che 9 persone su 10 che hanno soggiornato in case vacanza nel 2014 hanno dichiarato di scegliere questo tipo di alloggio ogni volta che viaggiano in Spagna. La grande maggioranza di questi viaggiatori (79%) proveniva da altri Paesi.

Maiorca è risultata la destinazione più richiesta in Spagna per gli affitti turistici, seguita da Barcellona, Madrid e Granada. L’anno scorso, 3,7 milioni di turisti hanno soggiornato in questa tipologia di alloggio solo in queste sei regioni.

Numero totale di turisti che hanno soggiornato in case vacanza in sei destinazioni nel 2014

[table id=22 /]

Fonte: ESADE

Un portavoce di ESADE ha commentato: ”Abbiamo potuto confermare, per la prima volta in Spagna, che gli affitti turistici sono in prima linea in quella che è oggi la grande tendenza globale del consumo collaborativo.”

I dati ufficiali dimostrano che si tratta di un trend in crescita. L’INE riferisce infatti che i pernottamenti sono aumentati del 4,4% nei primi dieci mesi del 2015 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. I soggiorni nelle strutture extra-alberghiere in tutto il Paese sono cresciuti di 7,9 milioni nel solo mese di ottobre 2015, registrando un incremento del 12,3% rispetto allo stesso mese del 2014.

Pernottamenti in strutture ricettive extra-alberghiere

[table id=21 /]

Fonte: Indagine sull’occupazione nelle strutture ricettive extra-alberghiere – INE

A ottobre 2015, i pernottamenti di non residenti nelle case vacanza rappresentavano l’82,2% del totale dei pernottamenti extra-alberghieri, pari a 5.442.718 soggiorni complessivi. Ovvero il 9,7% in più rispetto a ottobre 2014.

Fonte: Indagine sull’occupazione nelle strutture ricettive extra-alberghiere – INE

Questi dati illustrano chiaramente l’importanza assunta dal mercato degli affitti turistici in Spagna.

2. Elevato ritorno sull’investimento

Molti esperti concordano sul fatto che il mercato immobiliare spagnolo offra attualmente il valore più interessante in termini di ritorno sull’investimento (ROI). Pochissimi altri mercati in Europa offrono un ROI superiore a quello della Spagna.

Uno studio condotto da Schofields indica la Spagna come il luogo migliore in cui investire in un immobile da destinare a casa vacanze, grazie alla solida industria turistica del Paese e ai rendimenti da locazione elevati. La ricerca ha analizzato le destinazioni più rinomate al mondo per l’acquisto di una seconda casa: Spagna, Francia, Stati Uniti, Cina e Italia.

Lo studio ha evidenziato come la Catalogna sia la zona migliore in cui acquistare un immobile in termini di profitto potenziale, con un ROI medio del 18,59%, il più alto tra tutte le località esaminate. Le uniche destinazioni che si sono avvicinate sono state Orlando negli USA e la regione della Provenza in Francia. Nel 2013 anche altre celebri destinazioni spagnole hanno registrato ottimi risultati: le Isole Baleari hanno offerto un ROI potenziale del 10,22%, l’Andalusia del 7,82% e le Isole Canarie del 7,72%.

Casa in vendita a Barcellona (CC BY-NC-ND 2.0)

Curiosamente, anche The Telegraph (nella sua classifica delle 20 migliori destinazioni mondiali per gli investimenti immobiliari a gennaio 2014) ha attribuito valutazioni elevate alla Spagna, ponendo Barcellona e Marbella rispettivamente al 1° e al 12° posto. Il report sottolineava inoltre come le opportunità nel capoluogo catalano fossero più interessanti che mai; gli investitori asiatici, in particolare, consideravano sempre più la città un investimento commerciale e residenziale estremamente redditizio e sicuro.

Fonte: The Telegraph

In quest’ottica, una casa vacanze può rivelarsi un’ottima scelta per chi desidera investire nell’immobiliare. Oltre a garantire un solido reddito da locazione, questo tipo di investimento consente ai proprietari di disporre di una seconda casa per trascorrere le proprie vacanze.

3. Un mercato in crescita con un aumento delle vendite oltre il 17% su base annua

Diversi dati ufficiali evidenziano la crescita degli acquisti immobiliari negli ultimi anni, guidata in gran parte da un costante aumento delle vendite di abitazioni esistenti.

Secondo l’INE, il numero di transazioni residenziali è aumentato del 17% a giugno 2015 rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, raggiungendo un totale di 30.578 abitazioni. Si è trattato del decimo mese consecutivo di rialzi annuali.

Analogamente, i dati forniti dal Colegio de Registradores indicano che tra gennaio e marzo 2015 sono state registrate 92.786 compravendite, con un incremento del 16,62% rispetto al terzo trimestre del 2014.

Le regioni che hanno registrato gli incrementi maggiori sono state le Isole Baleari (33,87%), i Paesi Vaschi (29,10%), l’Aragona (23,20%), La Rioja (21,78%) e la Catalogna (21,15%) (fonte: Registradores).

Il maggior numero di transazioni è stato registrato in Andalusia (20,13% del totale), a dimostrazione del fatto che la regione rappresenta attualmente il mercato preferito per l’acquisto di immobili in Spagna. Tra le altre regioni con ottime performance figurano la Catalogna (15,64% del totale), la Comunità Valenciana (15,14% del totale) e Madrid (14,15% del totale) (fonte: Registradores).

Quota di mercato degli acquisti di abitazioni, 3° trimestre 2015

*Fonte: Registradores, 3° trimestre 2015*

Secondo gli esperti, gran parte di questa crescita è attribuibile alla forte domanda da parte di acquirenti esteri: delle proprietà acquistate nel terzo trimestre del 2015, il 13,52% è stato rilevato da acquirenti internazionali, superando la quota del 12,82% registrata nel secondo trimestre.

*Fonte: Registradores, 3° trimestre 2015*

Gli acquirenti internazionali si rivolgono in modo specifico alla fascia alta del mercato, generando un aumento significativo delle vendite in questo segmento. Questa tendenza suggerisce che gli investitori prediligono ville e attici anziché orientarsi su appartamenti tradizionali. Le proprietà di lusso e le residenze vacanziere rappresentano chiaramente una priorità per gli investimenti immobiliari in Spagna.

Secondo la società di consulenza immobiliare globale Knight Frank, i prezzi degli immobili di lusso a Madrid sono cresciuti del 4,9% tra marzo 2014 e marzo 2015, posizionando la capitale spagnola al 15° posto nella classifica delle città mondiali e al secondo posto (dopo Dublino) tra le città europee.

*Fonte: KnightFrank*

Le ricerche mostrano che i non residenti acquistano principalmente immobili esclusivi nelle zone costiere di alcune province. Tra queste figura la regione della Costa Blanca ad Alicante, dove il 43,88% delle vendite nel 2014 è stato generato da acquirenti esteri. Altre località di forte interesse includono Malaga lungo la Costa del Sol (34,50%), Girona lungo la Costa Brava (33,36%), Tarragona lungo la Costa Dorada (13,05%) e Barcellona lungo la Costa del Maresme (9,11%).

Le Isole Baleari, in particolare, attraggono ogni anno sempre più acquirenti esteri: i non residenti hanno generato il 32,63% delle vendite immobiliari totali nel 2014 e il 41% nel 2015. Seguono le Isole Canarie: il 31,38% delle abitazioni acquistate a Tenerife e il 23,81% di quelle a Las Palmas sono state comprate da non residenti.

Cala Comte, Ibiza, Isole Baleari (CC BY-NC 2.0)

Di seguito viene riportata la suddivisione per comunità autonome. Sono incluse le province non costiere in cui gli acquisti da parte di acquirenti esteri rappresentano meno del 5% del volume complessivo.

*Fonte: Registradores, Relazione Annuale 2014*

Nel terzo trimestre del 2015 i residenti nel Regno Unito hanno mantenuto la prima posizione in termini di transazioni immobiliari da parte di acquirenti internazionali, rappresentando il 23,12% delle vendite estere totali. Il loro peso relativo nel mercato è aumentato trimestre dopo trimestre. Seguono gli acquirenti da Francia (8,71%), Germania (6,40%), Svezia (6,38%), Belgio (5,54%), Italia (4,41%), Romania (4,04%), Cina (3,98%) e Russia (3,36%) (fonte: Registradores).

*Fonte: Registradores, 3° trimestre 2015*

Uno dei fattori chiave che sostengono le compravendite di case in Spagna è l’accesso al credito ipotecario più agevole ed economico. La recente crescita dei finanziamenti ipotecari costituisce un’ulteriore conferma della ripresa del mercato immobiliare. Il numero di mutui erogati è cresciuto di circa il 21,3% a luglio 2015 rispetto all’anno precedente e del 50,8% rispetto a luglio 2013.

Come mostrano i dati ufficiali, gli investitori internazionali e gli acquirenti di case vacanza richiedono raramente finanziamenti ipotecari alle banche spagnole; tuttavia, queste cifre recenti fornite dai notai in Spagna indicano che il settore dei mutui per la casa è in costante ripresa.

*Fonte: Notariado*

4. Prezzi complessivi ancora inferiori del 30% rispetto al 2007

Secondo l’INE, al terzo trimestre del 2015 i prezzi degli immobili in Spagna erano ancora inferiori del 30% rispetto al 2007. I prezzi delle abitazioni esistenti sono scesi del 38%, mentre le nuove costruzioni hanno registrato un calo del 20%.

*Fonte: Database INE*

Ciò nonostante, i prezzi degli immobili mostrano una visibile ripresa: l’indice dei prezzi residenziali in Spagna è aumentato del 4,5% su base annua nel terzo trimestre del 2015. Maiorca e Ibiza hanno guidato questo trend positivo, registrando una crescita annua dei prezzi del 9,0% per le nuove costruzioni e dell’8,5% per le abitazioni esistenti.

*Fonte: Comunicato stampa INE 3° trimestre 2015*

Gli acquirenti internazionali costituiscono una quota significativa degli acquirenti di immobili nelle Isole Baleari e la loro influenza continua a crescere, passando dal 32,63% del mercato complessivo (2014) al 41% (dati preliminari per il 2015). Questi dati, combinati con CASAFARI Area Insights e la nostra analisi sulla crescita delle compravendite e dei prezzi delle abitazioni in Spagna, dimostrano l’esistenza di una correlazione tra la ripresa del mercato residenziale e il recente aumento delle transazioni con acquirenti esteri. In particolare, sia le compravendite che la crescita dei prezzi risultano positive nelle province che registrano un’alta percentuale di acquirenti provenienti da altri Paesi.

5. Fino a 300 giorni di sole all’anno

Tutti i diritti riservati casafari.com.

Tra i principali fattori d’attrazione per chi investe nel settore immobiliare in Spagna rientrano senza dubbio la straordinaria bellezza del paesaggio naturale e l’elevata qualità della vita del Paese. Con molte regioni che godono di oltre 300 giorni di sole all’anno, la Spagna offre il miglior clima mediterraneo d’Europa. Chi risiede nelle zone costiere e in province quali Alicante, la Costa del Sol, Castellón, la Comunità Valenciana, le Isole Baleari, Almería e Murcia gode di sole, mare e splendide spiagge in ogni stagione. Sebbene le regioni settentrionali della Spagna abbiano un clima temperato più tradizionale, gli inverni rimangono decisamente miti.

Il clima soleggiato tutto l’anno, senza dimenticare la cucina eccellente, lo stile di vita all’aperto, le bellezze naturali, le montagne e le spiagge sono solo alcune delle ragioni per cui gli acquirenti di seconde case dal Nord Europa e da altri Paesi trovano questo territorio così affascinante.

Non sorprende che la speranza di vita in Spagna sia la quinta più alta in Europa e la settima al mondo. Come è noto, un’esposizione moderata al sole favorisce la longevità, mentre da anni gli esperti sottolineano i benefici della dieta mediterranea. Nonostante le recenti difficoltà economiche, il governo spagnolo opera con efficacia per mantenere elevati standard di sanità pubblica. I servizi sanitari sono di livello eccellente e ampiamente accessibili.

Inoltre, la Spagna figura tra i Paesi meno costosi dell’Europa occidentale in termini di costo della vita. È possibile possedere un’abitazione e godere di un tenore di vita elevato sostenendo spese molto contenute.

Confronto del costo della vita per indicatori chiave

[table id=23 /]

Fonte: Movehub, Numbeo

Risulta quindi evidente come in Spagna sia facile condurre una vita sana, soleggiata e senza stress con costi ben inferiori rispetto a molti altri Paesi europei.

Perché la Spagna è uno dei mercati di investimento immobiliare più interessanti d’Europa?

La popolarità del settore turistico spagnolo, unita ai costi accessibili delle abitazioni di pregio, rende la Spagna uno dei mercati più attraenti al mondo per gli investimenti immobiliari. Questo splendido Paese rappresenta oggi una scelta primaria per chi intende investire in un immobile da mettere a reddito come casa vacanze o acquistare un’abitazione guidato dalla nostra guida all’acquisto di immobili in Spagna.

Ciò rende investitori e analisti estremamente ottimisti per il futuro immediato del mercato immobiliare spagnolo; la maggior parte si attende che la ripresa del mercato prosegua per tutto il 2016.

Domande frequenti

Quali sono i motivi principali per investire nel settore immobiliare in Spagna?

I cinque fattori chiave per investire nell’immobiliare spagnolo sono la forte domanda di affitti turistici sostenuta da 65 milioni di turisti all’anno (UNWTO, 2014) e rendimenti competitivi guidati dalla Catalogna con un ROI medio del 18,59% (Schofields). Lo slancio del mercato è ulteriormente dimostrato da un aumento del 17% su base annua nelle transazioni residenziali a giugno 2015 (INE). Inoltre, i prezzi degli immobili sono rimasti del 30% inferiori ai livelli del 2007 nel terzo trimestre del 2015 (INE), mentre il Paese offre un attraente stile di vita mediterraneo con fino a 300 giorni di sole all’anno.

Quali regioni in Spagna offrono il maggior ritorno sull’investimento per le case vacanza?

Secondo uno studio condotto da Schofields, la Catalogna offre il più alto potenziale di ritorno sull’investimento per le case vacanza in Spagna, con un ROI medio del 18,59%. Altre destinazioni con ottime performance nei dati del 2013 includono le Isole Baleari al 10,22%, l’Andalusia al 7,82% e le Isole Canarie al 7,72%. Questi elevati rendimenti sono guidati da una solida domanda turistica e da un’alta occupazione degli affitti vacanze.

Dove acquistano le proprietà gli acquirenti internazionali in Spagna?

Secondo i dati del Colegio de Registradores, gli acquirenti esteri hanno rappresentato il 13,52% di tutti gli acquisti immobiliari in Spagna nel terzo trimestre del 2015. La domanda estera è fortemente concentrata nelle regioni costiere e nelle destinazioni insulari, guidata dalla Costa Blanca ad Alicante, dove gli acquirenti internazionali hanno rappresentato il 43,88% delle vendite nel 2014. Altre zone di grande interesse includono la Costa del Sol a Málaga (34,50%), la Costa Brava a Girona (33,36%) e le Isole Baleari, dove i non residenti hanno rappresentato il 32,63% delle transazioni nel 2014 e il 41% nei dati preliminari del 2015.

Quanto erano più bassi i prezzi degli immobili in Spagna nel 3° trimestre 2015 rispetto al picco del 2007?

Secondo l’INE, i prezzi complessivi degli immobili in Spagna nel terzo trimestre del 2015 sono rimasti inferiori del 30% rispetto al picco del 2007. I prezzi delle abitazioni esistenti erano del 38% al di sotto dei livelli picco, mentre le nuove costruzioni erano inferiori del 20%. Nonostante si trovassero al di sotto dei picchi storici, la crescita dei prezzi mostrava un trend positivo, con l’indice INE in aumento del 4,5% su base annua nel terzo trimestre 2015, guidato dai forti rialzi a Maiorca e Ibiza.

In che modo gli investitori possono analizzare le tendenze e le valutazioni del mercato immobiliare spagnolo con CASAFARI?

Gli investitori e i professionisti del settore immobiliare utilizzano Area Insights e Property Sourcing di CASAFARI per monitorare i prezzi richiesti aggregati tra gli annunci insieme ai prezzi di chiusura ufficiali provenienti da fonti quali il Notariado in Spagna. Gli sviluppatori e gli acquirenti istituzionali possono integrare questi dati a livello di codice utilizzando la documentazione dell’API di Area Insights. Per iniziare ad analizzare i trend di valutazione, accedere alla piattaforma CASAFARI.