Acquistare un immobile in Spagna: tasse e altri costi

Nel terzo e ultimo capitolo della nostra guida all’acquisto di immobili in Spagna, esaminiamo nel dettaglio tutti i costi legati a un investimento immobiliare nel Paese. Oltre al prezzo di compravendita, chi acquista deve calcolare l’IVA (pari al 10% sui nuovi immobili residenziali, al 21% sugli immobili commerciali o all’IGIC del 6,5% nelle Isole Canarie) e l’Imposta sugli Atti Giuridici Documentati (AJD, dallo 0,75% all’1,5%), oppure l’Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali (ITP, dal 6% al 10%) per le abitazioni usate. A questi importi si aggiungono le spese notarili, di registrazione, legali e bancarie, oltre alle imposte ricorrenti sulla proprietà come l’IBI, l’Imposta sul Patrimonio e l’IRNR.

Spese e imposte da versare per l’acquisto di un immobile in Spagna

Oltre al prezzo pattuito per l’immobile, chi sceglie di investire in Spagna deve tenere in debita considerazione una serie di tasse e costi aggiuntivi a proprio carico. Tra questi rientrano gli onorari del notaio e dell’agente immobiliare, nonché le spese per l’iscrizione al Registro della Proprietà. Alcune imposte, come l’IVA e l’AJD, sono obbligatorie, mentre altre, come l’Imposta sul Patrimonio, riguardano soltanto determinate categorie di immobili. È sempre consigliabile evitare i pagamenti in contanti e ricorrere ad assegni o bonifici bancari tracciabili.

Ecco i principali costi legati all’acquisto di un immobile in Spagna:

1. Il prezzo di acquisto, versato al venditore
2. IVA e Imposta sugli Atti Giuridici Documentati (AJD), dovute su nuove costruzioni, locali commerciali o terreni edificabili
3. Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali (ITP), dovuta in caso di riacquisto di immobili usati
4. Trattenute sull’Imposta sul Reddito e Imposta sulle Plusvalenze, a carico del venditore
5. Provvigioni per agenzie immobiliari e buyer’s agent (a seconda dell’accordo provvigionale)
6. Spese notarili
7. Spese legali (facoltative)
8. Spese di registrazione dell’atto
9. Commissioni bancarie e costo per l’ottenimento del NIE
10. Onorario del perito immobiliare (facoltativo)
11. Spese per un gestore amministrativo o gestor (facoltative)

Prezzo di acquisto

Il primo passo dell’operazione consiste nella stipula e nel versamento del deposito cauzionale, a cui segue il saldo finale; occorre assicurarsi di detrarre l’acconto già versato dal saldo complessivo. Di norma, la transazione avviene tramite l’emissione di più assegni circolari intestati distintamente al venditore, al legale e al notaio, nei quali sono incluse le relative imposte.

IVA e Imposta sugli Atti Giuridici Documentati per immobili di nuova costruzione, locali commerciali e terreni

In Spagna l’IVA prende il nome di IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) ed è dovuta quando si acquista un immobile residenziale nuovo di fabbrica mai abitato prima, un locale commerciale oppure un terreno edificabile. Si tratta di un’imposta statale calcolata in base alla localizzazione dell’immobile, ad eccezione delle Isole Canarie che applicano una propria imposta indiretta.

A partire dal 2019, l’IVA è pari al 10% del prezzo d’acquisto per gli immobili residenziali quali appartamenti, fincas o ville, mentre sale al 21% per i locali commerciali e i terreni edificabili, garage compresi. Nelle Isole Canarie l’IVA è sostituita dall’IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), la cui aliquota è pari al 6,5% del prezzo d’acquisto.

L’Imposta sugli Atti Giuridici Documentati, o Actos Jurídicos Documentados (AJD), è versata all’amministrazione regionale; l’aliquota varia a seconda della comunità autonoma ed è generalmente compresa tra lo 0,75% e l’1,5% del prezzo di acquisto. Ad esempio, nelle Isole Baleari l’AJD è attualmente dell’1,2%, in Catalogna dell’1,5% e nelle Isole Canarie dell’1%. Quando l’acquisto avviene tra privati, occorre compilare il modulo ufficiale di autoliquidazione delle imposte. In presenza di un agente o di un legale, quest’ultimo fornirà l’assistenza necessaria per il calcolo e il versamento di IVA, AJD e altre imposte.

Riportiamo di seguito alcuni esempi pratici di applicazione dell’IVA e dell’AJD al prezzo d’acquisto di un immobile in Spagna:

Esempio:

Villa di nuova costruzione a Portals Nous, Maiorca (Isole Baleari)

Prezzo di acquisto 2.000.000 € + 10% IVA (200.000 €) + Imposta AJD all’1,2% (24.000 €) = 224.000 € di imposte

Terreno a Port d’Andratx, Maiorca (Isole Baleari)

Prezzo di acquisto 700.000 € + 21% IVA (147.000 €) + Imposta AJD all’1,2% (8.400 €) = 155.400 € di imposte

Supermercato a Barcellona

Prezzo di acquisto 2.500.000 € + 21% IVA (525.000 €) + Imposta AJD all’1,5% (37.500 €) = 562.500 € di imposte

Attico a Santa Cruz de Tenerife

Prezzo di acquisto 600.000 € + 5% IVA (30.000 €) + Imposta AJD all’1% (3.000 €) = 33.000 € di imposte

Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali per la compravendita di immobili usati

In Spagna, l’Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali è denominata Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Chi acquista un immobile usato è esente da IVA e AJD, ma è tenuto al versamento dell’ITP a favore della comunità autonoma competente. L’importo da versare è stabilito dall’autorità locale e varia di norma tra il 6% e l’8%, con punte che possono raggiungere il 10%. La tabella seguente ne illustra il dettaglio:

Regione	Aliquota ITP (2019)
Isole Baleari	Prezzo di acquisto fino a 400.000 € – 8% Prezzo di acquisto da 400.001 € a 600.000 € – 9% Prezzo di acquisto superiore a 600.001 € – 10%
Andalusia	Prezzo di acquisto fino a 400.000 € – 8% Prezzo di acquisto da 400.001 € a 700.000 € – 9% Prezzo di acquisto superiore a 700.001 € – 10%
Catalogna	10%
Madrid	6%

L’importo dell’ITP è calcolato in base al numero di atti notarili (Escrituras) coinvolti nell’operazione — per maggiori approfondimenti sugli aspetti legali, si veda la nostra guida su contratto e atto notarile (Escritura) in Spagna. Ciò significa che se, ad esempio, si acquista un edificio del valore complessivo di 1.000.000 € suddiviso in quattro appartamenti equivalenti ciascuno dotato di propria Escritura, si effettueranno quattro transazioni ITP distinte. Con una valutazione di 250.000 € a unità (1.000.000 € / 4 = 250.000 €), ciascun appartamento sarà tassato con l’aliquota dell’8%, corrispondente agli immobili sotto i 400.000 €. Di seguito è riportato un esempio pratico.

Esempio:

Villa usata a Son Vida, Palma di Maiorca: 3 appartamenti ciascuno dotato di propria Escritura

Prezzo di acquisto 1.000.000 €

8% su 400.000 € = 32.000 €

8% su 200.000 € = 16.000 €

8% su 400.000 € = 32.000 €

Totale ITP da versare: 32.000 € + 16.000 € + 32.000 € = 80.000 €

Al contrario, se l’intero immobile è disciplinato da una sola Escritura, l’ITP verrà applicata sull’importo totale di 1.000.000 €, determinando un’aliquota finale del 10%.

Si dispone di un mese di tempo dalla data di stipula dell’atto notarile per effettuare il versamento dell’Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali e dell’AJD; la registrazione dell’immobile è subordinata al saldo di tali imposte.

• Se l’immobile si trova in un capoluogo di provincia, occorre rivolgersi all’ufficio delle entrate locale noto come Delegación de Hacienda
• Se l’immobile si trova in un comune non capoluogo di provincia, occorre far riferimento all’ufficio di liquidazione distrettuale presso il Registro della Proprietà (Oficina Liquidadora de Distrito)

Imposta sulle Plusvalenze a carico del venditore

L’Imposta sulle Plusvalenze è a carico del venditore e si applica sui beni alienati a un prezzo superiore a quello di acquisto; si tratta, in sostanza, di una tassazione sui profitti realizzati con la vendita dell’immobile. Nel caso in cui il venditore sia un non residente, l’acquirente trattiene il 3% del prezzo di acquisto per versarlo direttamente alla Delegación de Hacienda. Vediamo un esempio pratico.

L’aliquota d’imposta è attualmente pari al 19% per i residenti nell’Unione Europea e al 24% per i cittadini extra-UE. Qualora l’imposta sulle plusvalenze dovuta risulti superiore o inferiore al 3% trattenuto dall’acquirente e versato al fisco, il venditore dispone di tre mesi di tempo dalla data della vendita per versare la differenza o richiedere un rimborso. Anche questa pratica si sbriga presso la Delegación de Hacienda di competenza.

L’imposta viene calcolata sull’utile netto, ottenuto sottraendo dal prezzo di vendita i costi di acquisto e le spese di manutenzione e ristrutturazione debitamente documentate da fatture. A Maiorca, ad esempio, l’imposta sulle plusvalenze dovuta supera di frequente la trattenuta del 3%, e l’amministrazione finanziaria spagnola ha facoltà di effettuare sopralluoghi presso l’immobile per verificare la fondatezza delle spese dichiarate.

Esempio:

Un residente a Londra vende nel mese di novembre 2018 una villa per le vacanze a Son Vida, Palma di Maiorca, al prezzo di 1.000.000 €. L’acquirente trattiene il 3% (30.000 €) e lo versa alla Delegación de Hacienda. Il venditore aveva acquistato la villa nel 2007 per 400.000 €, sostenendo 50.000 € di spese accessorie e 200.000 € di interventi di ristrutturazione e manutenzione.

L’utile netto si calcola sottraendo dal prezzo di vendita (1.000.000 €) la somma dei costi di acquisto e manutenzione (650.000 €). Il risultato è una plusvalenza di 350.000 €, su cui si applica l’aliquota del 19%, pari a 68.250 € di imposta. In questo caso il venditore, residente nel Regno Unito, non ha diritto ad alcun rimborso poiché l’imposta dovuta è superiore al 3% trattenuto al momento del rogito. L’erario spagnolo provvederà quindi a richiedere il saldo dei restanti 38.250 €.

Provvigioni degli agenti immobiliari

Nel mercato immobiliare spagnolo, le provvigioni dell’agente immobiliare sono di norma a carico del venditore. L’onorario dell’agente varia tra il 3% e il 6% del prezzo di vendita oltre al 21% di IVA, e viene trattenuto dal notaio al momento del rogito. Tuttavia, qualora l’acquirente decida di ingaggiare un proprio consulente (buyer’s agent), di consueto non deve sostenere costi aggiuntivi poiché la provvigione complessiva viene suddivisa tra i due agenti. Il venditore corrisponderà la medesima commissione a prescindere dalla presenza di un buyer’s agent.

Spese notarili

Il notaio è un pubblico ufficiale indipendente che percepisce un compenso per l’autenticazione dell’atto di compravendita e del mutuo ipotecario. Secondo la legislazione spagnola, le spese per l’atto originale spettano al venditore, mentre l’acquirente si fa carico del costo delle copie.

Nella prassi consolidata, tuttavia, è ormai consuetudine che sia l’acquirente a farsi carico dell’intero costo del notaio, salvo diversi accordi stipulati tra le parti.

I compensi notarili sono fissati per legge in base al valore dell’immobile e variano dallo 0,1% per immobili di valore superiore a 400.000 € a circa lo 0,4% per proprietà al di sotto dei 100.000 €. A Maiorca, tenuto conto del prezzo medio degli immobili sull’isola, la spesa notarile si attesta solitamente tra 1.000 € e 3.000 €.

In presenza di un mutuo ipotecario, le spese notarili si applicano anche per la stipula del relativo atto. A titolo indicativo, è opportuno preventivare un ulteriore 0,25% del prezzo di acquisto per coprire tali costi.

Onorari legali

Qualora si decida di conferire incarico a un avvocato per lo svolgimento delle attività di due diligence, l’onorario medio oscilla tra lo 0,5% e l’1,5%, percentuale ampiamente negoziabile con lo studio legale prescelto. Il legale verificherà la presenza di eventuali gravami o pendenze sull’immobile (ipoteche, prestiti, pignoramenti), accertando la regolarità delle licenze edilizie e delle visure catastali.

Si occuperà inoltre di verificare la titolarità giuridica della proprietà ed esaminare gli atti di provenienza.

Consigliamo vivamente di avvalersi dell’assistenza di un avvocato, specialmente se si tratta del primo acquisto di un immobile in Spagna e si desidera concludere la transazione in totale serenità.

Spese per la registrazione dell’atto

Per tutelare appieno i diritti di proprietà sull’immobile, è necessario procedere all’iscrizione dell’atto notarile presso il Registro della Proprietà locale; il rogito indicherà chiaramente la conservatoria di competenza. L’imposta di registro prevede un’aliquota base dello 0,4% per gli immobili valutati 6.010 €, che decresce fino allo 0,02% per valori superiori a 6.010.121 €.

Commissioni bancarie e codice NIE

I cittadini non residenti in Spagna devono obbligatoriamente richiedere il Número de Identificación de Extranjero (NIE) prima di poter effettuare qualsiasi operazione finanziaria nel Paese. Il costo della pratica è di 9,64 € ed è possibile farne richiesta presso l’ambasciata o i consolati spagnoli nel proprio Paese d’origine, oppure presso le questure (Comisaría de Policía) e gli Uffici Immigrazione in Spagna.

Le spese di gestione di un conto corrente bancario si attestano intorno ai 20 € al mese. Al momento dell’acquisto, l’emissione dell’assegno circolare comporta una commissione di circa lo 0,5%, spesso negoziabile e riducibile fino allo 0,1% (pari a 1.000 € per una transazione da 1.000.000 €); è sempre opportuno informarsi preventivamente presso la propria banca. Per il trasferimento di fondi dall’estero su un conto spagnolo, si raccomanda di verificare i costi di bonifico, che all’interno dell’area SEPA risultano equiparati alle operazioni nazionali.

Perizie immobiliari

È sempre buona norma far esaminare la proprietà da un perito abilitato (chartered surveyor), sia per rilevare eventuali criticità che potrebbero incidere sul valore del bene, sia per richiedere una valutazione immobiliare professionale e uno studio di mercato. I periti professionisti sono coperti da assicurazione di responsabilità civile, garantendo un’eventuale tutela risarcitoria in caso di errori. Gli onorari per una perizia variano solitamente tra 1.000 € e 2.000 €.

Gestore amministrativo (Gestor)

Se ci si avvale dell’assistenza di un gestor per lo svolgimento delle pratiche burocratiche, occorre considerare una spesa aggiuntiva compresa tra 1.000 € e 2.000 €; qualora si utilizzi un avvocato o un’agenzia immobiliare, tale servizio è di norma già incluso. È fondamentale accertarsi che i preventivi ricevuti siano comprensivi di IVA, poiché spesso quest’ultima viene aggiunta soltanto al momento dell’emissione della fattura finale.

Quanto costa mantenere un immobile in Spagna

Dopo aver analizzato i costi legati all’acquisto, vediamo ora quali sono le spese di gestione e manutenzione di un immobile in Spagna. Ogni abitazione richiede interventi periodici, pertanto è indispensabile predisporre un budget annuale sia per le spese ordinarie sia per la cura di elementi specifici come giardino o piscina. A questi si aggiungono le utenze, i servizi di pulizia, eventuali lavori di ristrutturazione e piccole riparazioni. L’entità delle uscite dipenderà dalle dimensioni della proprietà e dalle tariffe dei fornitori scelti.

In qualità di proprietari di un immobile in Spagna, si è inoltre soggetti al pagamento di imposte e contributi annuali, tra cui:

1. Imposta Municipale sugli Immobili (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI): è un’imposta locale sulla proprietà dovuta sia dai residenti sia dai non residenti. Viene calcolata sul valore catastale (Valor Catastral) dell’immobile — per saperne di più, consulta la nostra guida su riferimento catastale e valutazioni immobiliari — valore che risulta solitamente di gran lunga inferiore al prezzo di mercato. L’aliquota varia tra lo 0,4% e l’1,2% a seconda del comune di ubicazione. 2. Imposta sul Patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio): si applica annualmente a residenti e non residenti titolari di patrimoni di valore elevato, a partire da 700.000 € (soglia ridotta a 500.000 € in Catalogna). Per i non residenti, l’imposta sull’immobile spagnolo prevede aliquote progressive comprese tra lo 0,2% e il 2,5% in base al valore complessivo del bene. 3. Imposta sul Reddito dei Non Residenti (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR): è dovuta da chiunque possieda un immobile in Spagna senza risiedervi fiscalmente. La modalità di calcolo varia a seconda che l’immobile sia concesso in locazione o meno. I proprietari che non affittano l’immobile e non producono altri redditi in Spagna pagano un’imposta calcolata sul valore catastale del bene. L’aliquota è fissa ed è pari al 25% applicato sul 2% del valore catastale dell’immobile. Come ricordato sopra, il valore catastale è notevolmente inferiore a quello di mercato. I non residenti che mettono a reddito l’immobile sono tenuti a dichiarare i canoni percepiti, versando le imposte sul reddito netto previa deduzione delle spese ammissibili. Nel 2019, l’aliquota per i residenti nell’UE/SEE è pari al 19% del reddito netto da locazione, mentre per i cittadini extra-UE/SEE sale al 24%. L’importo preciso dipende comunque dalla situazione specifica del contribuente e dalle convenzioni contro le doppie imposizioni previste tra i Paesi. 4. Spese condominiali (Gastos de Comunidad): sono dovute dai proprietari di immobili inseriti in complessi residenziali o condomini dotati di parti comuni (Comunidad de Propietarios). L’importo viene approvato dall’assemblea annuale dei condomini e varia in base ai millesimi di proprietà, ai costi di gestione e ai servizi offerti. Si consiglia di richiedere il prospetto delle spese condominiali prima di formalizzare l’acquisto. 5. Utenze domestiche (luce, acqua, gas, telefono e internet): i pagamenti avvengono generalmente tramite addebito diretto mensile sul conto corrente bancario, con tariffe in linea con la media dei Paesi europei. 6. Polizze assicurative: la copertura contro l’incendio è obbligatoria per legge in presenza di un mutuo ipotecario, mentre una polizza multirischio casa protegge la struttura e i beni contenuti. Tra le principali compagnie assicurative operanti in Spagna figurano AXA Seguros, Liberty Seguros ed Helvetia; è consigliabile richiedere più preventivi per individuare l’offerta più conveniente.

Acquistare un immobile in Spagna diventa un percorso lineare quando si conoscono preventivamente tutti gli adempimenti. Con un quadro chiaro su tasse e spese accessorie, è possibile affrontare la compravendita con estrema sicurezza.

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Domande frequenti

Qual è la differenza tra IVA e ITP nell’acquisto di un immobile in Spagna?

L’IVA (10% per le abitazioni residenziali nuove, 6,5% per l’IGIC nelle Canarie; 21% per locali commerciali e terreni) e l’AJD (0,75%-1,5%) si applicano unicamente alle nuove costruzioni e ai terreni. Per gli immobili usati si applica invece l’Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali (ITP), la cui aliquota varia a livello regionale indicativamente tra il 6% e il 10%.

Quanto tempo si ha a disposizione per versare l’ITP e l’AJD in Spagna?

L’acquirente dispone di un mese di tempo dalla data di stipula dell’atto notarile (Escritura) per versare l’ITP o l’AJD. Il pagamento si effettua presso la Delegación de Hacienda nei capoluoghi di provincia o presso l’Oficina Liquidadora de Distrito negli altri comuni, ed è un requisito indispensabile per poter registrare la proprietà.

Chi paga l’agente immobiliare e le spese notarili in una compravendita in Spagna?

La provvigione dell’agente immobiliare — compresa di norma tra il 3% e il 6% del prezzo di acquisto oltre al 21% di IVA — è a carico del venditore e viene trattenuta dal notaio al rogito, anche in presenza di un buyer’s agent. Per quanto riguarda il notaio, sebbene la legge preveda che l’atto originale sia a carico del venditore e le copie a carico dell’acquirente, la prassi prevede quasi sempre che sia l’acquirente a saldare l’intero importo (pari allo 0,1%-0,4% del valore del bene), salvo diversi accordi.

Come funziona la trattenuta del 3% per le plusvalenze se il venditore è non residente?

Se il venditore è non residente fiscalmente in Spagna, l’acquirente trattiene il 3% del prezzo di compravendita e lo versa direttamente alla Delegación de Hacienda a titolo di acconto sull’imposta sulle plusvalenze dovuta dal venditore (pari al 19% per i residenti UE e al 24% per i non UE). Entro tre mesi dalla vendita, il venditore dovrà effettuare il saldo o richiedere un eventuale rimborso.

Quali tasse annuali deve pagare chi possiede un immobile in Spagna?

I proprietari sono tenuti al pagamento dell’imposta comunale IBI (dallo 0,4% all’1,2% del valore catastale), dell’Imposta sul Patrimonio (dallo 0,2% al 2,5% per patrimoni superiori a 700.000 €, o 500.000 € in Catalogna) e dell’IRNR (Imposta sul Reddito dei Non Residenti). Per i non residenti che non affittano l’immobile, l’IRNR è pari al 25% del 2% del valore catastale; se l’immobile è affittato, l’imposta si applica sul reddito netto con aliquota del 19% (residenti UE/SEE) o del 24% (extra-UE/SEE).