Acquistare un immobile in Spagna: contratto e atto notarile

Nella seconda parte della nostra serie sull’acquisto di immobili in Spagna, esaminiamo i passaggi legali necessari per tutelare la compravendita di una casa. Comprare un immobile in Spagna richiede la verifica della proprietà e di eventuali debiti tramite una Nota Simple presso il Registro della Proprietà, l’ottenimento del numero NIE, l’apertura di un conto corrente spagnolo, la firma di un contratto preliminare di prenotazione (Contrato de Arras) con una caparra abituale del 10% e la stipula dell’atto pubblico di vendita (Escritura pública de compraventa) davanti a un notaio.

Quale due diligence è necessaria prima di firmare un contratto d’acquisto in Spagna?

Dopo una ricerca dettagliata e avendo seguito la nostra guida completa all’acquisto di immobili in Spagna, una volta poste le domande giuste e ottenute le informazioni fondamentali, si è pronti per affrontare la fase legale del processo d’acquisto.

È ora compito dell’acquirente richiedere al proprietario o ai proprietari attuali le seguenti informazioni ed esaminarle con attenzione:

1. chi sia il legittimo proprietario (o i legittimi proprietari) dell’immobile;

2. se vi siano fatture in sospeso o gravami sull’immobile, come ipoteche o pignoramenti;

3. se la casa sia attualmente locata o occupata da inquilini;

4. se vi siano somme dovute al condominio o imposte immobiliari non pagate;

5. quali tipologie di imposte si applichino al caso specifico;

6. i costi dettagliati per l’acquisto e la gestione della proprietà;

7. i costi di gestione annuali, incluse tasse, spese condominiali e assicurazioni.

Qualora non ci si avvalga di un agente immobiliare o di un avvocato, è possibile ottenere gran parte delle informazioni sopra citate presso il Registro della Proprietà locale (Registro de la Propiedad) della regione in cui l’immobile è registrato. È possibile contattare qualsiasi registro della proprietà in Spagna e richiedere informazioni di persona, via fax, per posta o tramite e-mail.

Le informazioni catastali e ipotecarie possono essere richieste sul sito web del Collegio dei Registratori di Spagna (se si necessita di un estratto in lingua inglese, è disponibile la pagina web internazionale). Effettuando la richiesta online, è possibile pagare direttamente sul sito. Una volta ottenuto, l’estratto verrà inviato all’indirizzo e-mail indicato. Inoltre, presso il servizio clienti dell’associazione, è possibile scoprire a quale registro locale appartenga l’immobile e presentare domanda direttamente lì.

Si noti che le informazioni del registro si possono ricevere sotto due forme:

1. Nota semplice non certificata (nota simple): questo documento ha valore puramente informativo a titolo personale e non può essere utilizzato come documento legale per attestare l’assenza di ipoteche o prestiti. Offre una descrizione dell’immobile, della sua ubicazione e superficie, nonché dei beni correlati, i nomi dei proprietari legali, le informazioni sui passivi ipotecari e sugli interessi. Elenca eventuali pignoramenti o azioni legali relative all’immobile, oltre a tutte le passività fiscali e alla classificazione del terreno come “rustico”, “urbano” o “urbanisable”.

Si consiglia di includere eventuali richieste specifiche nella domanda in modo che il Registro della Proprietà possa fornirle. Consulta un modello di Nota Simple.

2. Certificato di proprietà e gravami: si tratta di un documento pubblico firmato da un registratore, utilizzabile in sede giudiziaria o legale per dimostrare l’assenza o la presenza di prestiti o gravami sull’immobile. Contiene tutte le informazioni incluse nella nota semplice, ma con spiegazioni più dettagliate.

Altra documentazione complementare dovrebbe essere fornita dal venditore, ad esempio:

– una copia autorizzata dell’atto di acquisto del venditore;

– una ricevuta fiscale che attesti l’avvenuto pagamento di tutte le imposte immobiliari;

– un certificato emesso dal Presidente o dall’Amministratore del condominio che attesti l’assenza di pendenze economiche;

– una dichiarazione formale che confermi l’inesistenza di contratti di locazione sull’immobile.

Come si ottengono il NIE, un conto corrente e un mutuo in Spagna?

1. Richiedere il numero NIE (Número de Identificación de Extranjero), necessario a fini identificativi per qualsiasi operazione fiscale, come l’apertura di un conto corrente, l’acquisto di un immobile, di un’automobile o di un’imbarcazione.

È il numero di identificazione ufficiale spagnolo per i cittadini dell’UE ed extra-UE. Per richiedere il numero NIE occorre recarsi di persona presso una stazione della Polizia Nazionale spagnola oppure affidarsi a un abogado (avvocato), ma in tal caso è necessario conferire all’avvocato una procura notarile oltre al passaporto o a una copia autenticata dello stesso.

Non è possibile stipulare contratti per la fornitura di energia elettrica, acqua o telefonia fissa senza fornire il proprio numero NIE e le coordinate bancarie. Questo perché i fornitori di utenze accettano esclusivamente clienti il cui pagamento avvenga tramite addebito diretto sul conto corrente. L’emissione del NIE può richiedere fino a 14 giorni, pertanto dovrebbe rappresentare una priorità fin dal primo viaggio.

2. Tutte le utenze e i servizi devono essere pagati tramite un conto corrente spagnolo, di conseguenza si raccomanda caldamente di aprire un conto subito dopo aver ottenuto il NIE.

Vi sono principali istituti bancari con filiali in tutta Maiorca, tra cui Banca March, Banco de Sabadell, Banco Santander, BMN – Banco Mare Nostrum, Barclays Bank, Caixabank e Deutsche Bank. Considerata l’elevata presenza di acquirenti esteri in Spagna, la maggior parte delle banche è in grado di offrire assistenza nella propria lingua madre;

3. Mutui e finanziamenti: si tratta di un’opzione valutabile per facilitare l’acquisto dell’immobile, tenendo tuttavia presente quanto segue:

a. prima di richiedere un finanziamento, la banca esigerà che l’immobile sia già intestato all’acquirente. Ciò avviene contestualmente durante la procedura d’acquisto: al momento della firma dell’atto di compravendita davanti al notaio, un rappresentante della banca si unirà per effettuare il trasferimento dei fondi al venditore.

b. al momento di firmare il contratto di mutuo, è bene familiarizzare con la normativa vigente in materia di tutela dei consumatori e degli utenti relativa alle clausole non negoziabili.

c. se sull’immobile che si intende acquistare grava già un mutuo, non vi è alcun obbligo di subentrare nel contratto del venditore. È possibile richiedere la cancellazione dell’ipoteca esistente e rivolgersi a un altro istituto di credito per ottenere condizioni più vantaggiose.

d. qualora si decida di subentrare nel mutuo del venditore, occorre assicurarsi che quest’ultimo fornisca un certificato rilasciato dalla banca in cui si attesti la somma già versata e il debito residuo.

Inoltre, è consigliabile chiedere alla banca erogatrice un tasso d’interesse e condizioni più favorevoli. In caso di rifiuto, si ha il diritto di rivolgersi a un altro istituto bancario per estinguere il mutuo esistente a condizioni migliori. Anche queste operazioni sono esenti da imposte.

In sintesi, il nostro consiglio per la due diligence è di consultare professionisti come avvocati e agenti immobiliari per condurre verifiche complete e approfondite. Un legale può essere incaricato di gestire i controlli giuridici. È fondamentale non sottovalutare la verifica preventiva: eventuali immobili o ampliamenti edificati abusivamente sul terreno possono essere demoliti d’ufficio dalle autorità, come accadde alla villa di Antonio Banderas nel 2000.

Come funzionano il Contrato de Arras e la Escritura alla firma dell’accordo?

Dopo aver completato con successo la due diligence e aver deciso di acquistare l’immobile, giunge il momento di firmare il contratto; una volta versato il denaro e consegnate le chiavi, non si potrà più tornare indietro. Per questo motivo è indispensabile garantire il rispetto di tutti i requisiti legali in fase di sottoscrizione.

In primo luogo, negoziare il prezzo. Vale la pena essere creativi: vi sono diversi modi per persuadere un agente immobiliare a negoziare e, contattando direttamente il venditore, si potrebbe concordare uno sconto rispetto al prezzo di richiesta. Tuttavia, non ci si deve fermare a una prima riduzione, poiché l’esito dei controlli tecnici potrebbe consentire di rinegoziare un prezzo ancora migliore.

Occorre tenere conto di quanto tempo l’immobile sia rimasto sul mercato, di quanto sia urgente la vendita per il proprietario e di altri fattori che possano favorire una riduzione di prezzo.

È fondamentale confrontare la propria offerta con altri annunci e prezzi di richiesta utilizzando uno strumento di valutazione immobiliare e analisi di mercato, mantenendo aspettative realistiche per evitare di scoraggiare il venditore con proposte inadeguate. Se il prezzo è competitivo, vi saranno probabilmente altri acquirenti pronti a cogliere l’opportunità. Una volta raggiunto un accordo soddisfacente sul prezzo, occorre chiudere la trattativa rapidamente!

In secondo luogo, sarà necessario versare una caparra, che di solito corrisponde al 10% del prezzo finale, anche se la percentuale può variare. Il versamento della caparra deve essere accompagnato da un contratto preliminare in attesa del rogito pubblico. Si tratta di un accordo di intenzione in cui il venditore esprime la volontà di vendere all’acquirente e l’acquirente di acquistare l’immobile.

In Spagna tale accordo prende il nome di “Contrato de Arras”: nella maggior parte dei casi, se l’acquirente recede dall’accordo perde la caparra versata, mentre se è il venditore a ritirarsi, quest’ultimo deve pagare una penale.

In presenza di un mutuo, dopo il pagamento della caparra e la sottoscrizione del Contrato de Arras, la banca invierà un proprio perito (tasador) per valutare l’immobile; solo a seguito della perizia il finanziamento verrà confermato.

Anche qualora non si necessiti di un mutuo, si può incaricare un perito per stabilire il valore di mercato dell’immobile. Tuttavia, occorre tenere presente che la valutazione della banca potrebbe non considerare la posizione, la vista mare o il valore architettonico nello stesso modo in cui li valuta il mercato.

Terzo passaggio: dopo il versamento della caparra l’accordo si formalizza, ma è importante comprendere che esistono due tipi di accordo:

1. Se sull’immobile non grava alcun mutuo, l’accordo può essere concluso come scrittura privata, senza l’intervento di un notaio. Questa opzione è generalmente sconsigliata poiché, per registrare la proprietà al Registro della Proprietà, è necessario un atto notarile. Tuttavia, se entrambe le parti sono d’accordo, questo documento può essere autenticato dal notaio in un secondo momento.

2. Si raccomanda, tuttavia, che l’accordo sia redatto nella forma di atto notarile, in quanto diventa un atto pubblico autorizzato da un pubblico notaio e provvisto di tutti i controlli del caso. Il documento risultante sarà considerato autentico e potrà essere utilizzato come prova dell’acquisto. La scelta del notaio spetta alla parte che sostiene le spese notarili, di norma l’acquirente.

Una volta firmato l’accordo, questo deve essere trascritto presso il Registro della Proprietà locale. Sebbene il notaio possa informare il registro dell’avvenuta stipula dell’atto, si consiglia di provvedere di persona oppure tramite il proprio consulente d’acquisto o avvocato. In questo modo la titolarità della proprietà è pienamente garantita.

Oltre all’atto notarile, è essenziale ottenere il titolo di proprietà (Escritura pública de compraventa de vivienda), ovvero il documento pubblico che attesta il trasferimento legale della proprietà, anch’esso da trascrivere al Registro della Proprietà.

Questo documento contiene una breve descrizione dell’immobile, i dati dei proprietari e ulteriori informazioni relative a costi, ipoteche e altri pagamenti. La “Escritura” riporta le informazioni sulla metratura e la costruzione dell’immobile ed è legalmente vincolante.

Con questo passaggio si conclude la documentazione essenziale richiesta per l’acquisto di un immobile in Spagna.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra una Nota Simple e un certificato di proprietà in Spagna?

La Nota Simple è una nota informativa non certificata del Registro della Proprietà che mostra la descrizione dell’immobile, i proprietari, le ipoteche, i pignoramenti e la classificazione del terreno, ma non può essere utilizzata come prova legale in tribunale. Il certificato di proprietà e gravami è invece un documento pubblico firmato da un registratore, corredato da spiegazioni dettagliate, che funge da prova legale in sede giudiziaria sull’assenza o presenza di gravami.

Perché il numero NIE è obbligatorio per acquistare un immobile in Spagna?

Il Número de Identificación de Extranjero (NIE) è il numero fiscale e di identificazione ufficiale per i cittadini dell’UE ed extra-UE in Spagna. È obbligatorio per acquistare un immobile, aprire un conto corrente spagnolo e attivare i contratti delle utenze di luce, acqua o telefono, che devono essere saldati tramite addebito automatico sul conto bancario.

Come funziona il Contrato de Arras in una compravendita immobiliare in Spagna?

Il Contrato de Arras è un contratto preliminare sottoscritto dopo il raggiungimento dell’accordo sul prezzo tra acquirente e venditore, di norma accompagnato da un deposito del 10% prima del rogito pubblico. Secondo questo accordo, se l’acquirente recede dall’acquisto perde la caparra, mentre se a recedere è il venditore, questi deve versare una penale.

Cos’è la Escritura pública de compraventa e perché deve essere registrata?

La Escritura pública de compraventa de vivienda è l’atto pubblico di compravendita vincolante autorizzato da un notaio che attesta il trasferimento legale della proprietà, specificandone dettagli, dimensioni, ipoteche e pagamenti. La trascrizione di questo atto presso il Registro della Proprietà locale guarantees legalmente la titolarità dell’acquirente.

In che modo acquirenti e agenti possono confrontare prezzi di richiesta e valutazioni in Spagna?

Prima di firmare un Contrato de Arras, gli acquirenti dovrebbero confrontare il prezzo di richiesta dell’immobile con gli annunci concorrenti, i tempi di permanenza sul mercato e le perizie bancarie ufficiali. I professionisti del settore immobiliare e gli investitori utilizzano gli strumenti di valutazione di CASAFARI e la documentazione dell’API Comparables e Valutazione per analizzare i prezzi di richiesta e i prezzi di chiusura sul mercato spagnolo.