insights it · 16 marzo 2016

Comprare casa in Spagna: come cercare immobili in vendita

Ricerca immobiliare e confronto prezzi per professionisti a Maiorca e Ibiza casafari

Cercare un immobile in Spagna richiede la definizione di un budget rigoroso comprensivo di imposte e spese di compravendita, il confronto di molteplici annunci per individuare le discrepanze nei prezzi richiesti (che una ricerca condotta da CASAFARI nel 2016 a Maiorca ha riscontrato nel 10% degli immobili multi-listati, con uno scostamento medio del 28%), lo studio delle infrastrutture e del clima locale, nonché verifiche di persona sugli impianti e sull’esposizione solare invernale. In questo capitolo della nostra guida all’acquisto di immobili in Spagna, spieghiamo come selezionare e valutare un investimento immobiliare nel paese.

Come gettare le basi e definire il budget per acquistare in Spagna?

Trovare la casa dei propri sogni costituisce il primo passo fondamentale nell’acquisto di un immobile in Spagna. Questa fase richiede un investimento di tempo significativo per analizzare la zona, contattare le agenzie immobiliari, selezionare i professionisti con cui collaborare, partecipare alle visite e richiedere informazioni approfondite sulla proprietà prescelta.

In base alle interviste condotte da CASAFARI nel 2016 tra gli acquirenti, soltanto il 60% degli agenti immobiliari parlava la lingua madre dell’acquirente, mentre oltre il 70% pubblicava immobili senza averli mai visitati di persona.

Per chi acquista, questo significa dover condurre una ricerca estremamente precisa. Sempre più investitori scelgono pertanto di affidarsi a un buyer’s agent, in grado di farsi carico di questo lungo lavoro di selezione. Si tratta di un servizio privo di costi aggiuntivi per il cliente, poiché la parcella del buyer’s agent viene condivisa con quella dell’agente del venditore. Il suo ruolo comprende lo studio del territorio, la selezione delle agenzie con cui operare, l’assistenza nella fase finale d’acquisto e il supporto post-vendita. Tuttavia, la maggior parte degli acquirenti non considera ancora sufficientemente che l’agente immobiliare tradizionale lavora per conto del venditore, situazione che può generare un conflitto di interessi e comprometterne l’imparzialità.

All’inizio della ricerca è indispensabile stabilire con precisione il budget, includendo le spese notarili, le imposte e i costi accessori. In secondo luogo, occorre verificare che tale budget rispetti i criteri definiti per ubicazione e metratura dell’immobile. Definire i criteri con assoluta chiarezza è fondamentale, poiché il valore dell’immobile dipenderà sia dalle sue dimensioni sia dalla sua posizione. Un’analisi preliminare rende la ricerca più efficiente e garantisce che l’immobile acquistato risponda ai propri desideri e non alle priorità del venditore.

Perché i prezzi richiesti e i dati differiscono tra le agenzie in Spagna?

Dopo aver definito budget, zona e tipologia dell’immobile e aver attivato molteplici avvisi di ricerca, inizia la fase più operativa della selezione.

È consigliabile raccogliere innanzitutto tutte le informazioni disponibili online e da fonti locali. Consultare guide territoriali e approfondimenti regionali permette di ottenere una panoramica dettagliata di ogni zona e villaggio delle Isole Baleari.

La ricerca degli immobili rappresenta la fase più complessa, con un notevole dispendio di tempo e risorse. Secondo uno studio condotto da CASAFARI nel 2016 su oltre 15.000 singoli immobili presenti sul mercato con diverse agenzie nella sola isola di Maiorca, la presenza di annunci multipli generava frequenti discrepanze nei dati e nei prezzi richiesti.

Di seguito i principali riscontri emersi dall’analisi degli immobili multi-listati:

Nel 10% dei casi i prezzi richiesti variavano (in media del 28%); Nel 16% dei casi differiva il numero di camere da letto (in media di 1 camera); Nel 25% dei casi differiva il numero di bagni (in media di 2 bagni); Nel 28% dei casi variava la superficie utile (in media del 6%); Nel 39% dei casi variava la superficie del terreno (in media di 136 metri quadrati); Nell’83% dei casi la superficie delle terrazze differiva (in media dell’8%). Copyright: casafari.com. Tutti i diritti riservati

Poiché nel mercato immobiliare spagnolo l’esclusiva è poco diffusa, per ottenere informazioni accurate è opportuno verificare tutte le agenzie che pubblicano il medesimo immobile. Inoltre, data l’elevata frammentazione delle agenzie, i proprietari non sempre comunicano tempestivamente le variazioni di prezzo a tutti gli intermediari. In alcuni casi gli agenti non sono in contatto diretto con il venditore, con conseguenti inesattezze nei dati pubblicati. Per risparmiare tempo e risorse nella ricerca, è possibile utilizzare CASAFARI Property Sourcing. Grazie a CASAFARI Area Insights, la piattaforma confronta migliaia di immobili ed esamina il mercato di ciascuna zona, offrendo con un solo clic la distribuzione dei prezzi per scegliere a quale agente rivolgersi.

Raccogliere dati da quante più fonti possibili e confrontare i prezzi al metro quadro nell’area di interesse consente di valutare le dinamiche di prezzo con piena consapevolezza, ponendo le basi per un investimento solido. La selezione accurata della zona e della tipologia di immobile continua infatti a rappresentare una delle migliori opportunità di investimento patrimoniale.

Sia che ci si avvalga di un buyer’s agent, sia che si conduca la ricerca in autonomia, la decisione finale sull’immobile da visitare e acquistare spetta unicamente all’acquirente.

In che modo gli avvisi di ricerca aiutano a individuare prima i nuovi annunci?

Per rimanere costantemente aggiornati, è consigliabile configurare notifiche mirate tramite CASAFARI Alerts, così da ricevere una segnalazione immediata ogni volta che una proprietà idonea viene immessa sul mercato. Poiché molti investitori cercano contemporaneamente le medesime opportunità, l’impiego della tecnologia offre un vantaggio competitivo per individuare i nuovi immobili prima degli altri. È opportuno monitorare anche portali di annunci, marketplace e siti web delle agenzie locali.

Occorre tuttavia verificare con attenzione la pertinenza dei primi avvisi ricevuti, per evitare di disperdere energie su selezioni casuali non rispondenti ai requisiti prefissati.

Quali fattori climatici e di infrastruttura locale occorre analizzare?

Nella scelta della posizione ideale per acquistare una proprietà in Spagna, è necessario prendere in esame diversi fattori legati al territorio.

È fondamentale valutare le infrastrutture circostanti:

La distanza dal più vicino aeroporto internazionale;
La tipologia dell’offerta locale: presenza di ristoranti di alto livello, campi da golf, club nautici, spiagge riservate e boutique hotel, oppure prevalenza di locali serali, spiagge affollate e grandi complessi alberghieri;
L’architettura prevalente nel quartiere: ville in stile Bauhaus, tradizionali fincas o condomini ad alta densità;
La qualità e la vicinanza delle strutture sanitarie, come ospedali e cliniche private;
La presenza e la distanza dai principali supermercati e servizi di prima necessità;
La vicinanza di scuole o università internazionali per chi viaggia con la famiglia;
La presenza di impianti sportivi adeguati e di strutture dedicate ai propri hobby.

Analizzare con cura il clima locale:

Il numero medio di giornate di sole annuali e mensili;
Le precipitazioni medie mensili;
I venti dominanti (freddi, caldi, secchi, piovosi o ricchi di polvere), poiché ciascuna ventilazione incide sul comfort abitativo;
Le temperature medie annuali dell’aria e dell’acqua;
L’orientamento dell’immobile e l’esposizione solare nei mesi invernali, fattore determinante per prevenire problemi di umidità.

Se l’acquisto ha una finalità d’investimento con prospettiva di rivendita futura, è essenziale verificare i piani urbanistici presso il comune competente. Ciò evita di scoprire in seguito la costruzione di strutture che potrebbero ostruire la vista o arrecare disturbo acustico.

Anche la composizione sociale del quartiere merita attenzione: a seconda delle preferenze, si potrà optare per una comunità internazionale o per un contesto prevalentemente locale.

È utile verificare le attività ricreative disponibili nella zona; Maiorca, ad esempio, offre un’ampia varietà di soluzioni per ogni fascia d’età.

Particolare attenzione va riservata alla tipologia delle spiagge e alla loro accessibilità, valutandone l’affluenza nei periodi di alta stagione e il livello generale di sicurezza.

Ognuno di questi elementi concorre a garantire una permanenza serena e la tutela del valore dell’immobile nel tempo.

Quando e come pianificare il viaggio di visita agli immobili?

Una volta completata l’analisi della zona e selezionata una lista di immobili d’interesse, è il momento di pianificare il viaggio di sopralluogo. Prima di acquistare il biglietto aereo per Maiorca, è opportuno scegliere la stagione e le condizioni meteo più adatte per condurre le verifiche senza impedimenti.

È consigliabile richiedere preventivamente agli agenti immobiliari materiale fotografico dettagliato e aggiornato, così da arrivare preparati ai sopralluoghi.

Durante il soggiorno, si raccomanda di dedicare del tempo all’esplorazione del quartiere prescelto e al confronto con i residenti locali.

Quali domande e verifiche fisiche sono essenziali durante la visita?

Durante le visite agli immobili selezionati in Spagna, si raccomanda di richiedere agli agenti le seguenti documentazioni:

Plante generali, descrizione tecnica dell’immobile e documentazione sugli impianti (acqua, gas e riscaldamento);
Descrizione dettagliata dei servizi condominiali e delle dotazioni comuni, se presenti;
Specifica dei materiali costruttivi impiegati.

In merito all’esame dello stato di fatto dell’immobile, è necessario verificare:

L’irraggiamento solare quotidiano, la durata dell’esposizione e i venti dominanti durante l’anno;
La presenza di protezioni solari o frangivento sulle finestre esposte;
Il livello di illuminazione naturale nei mesi invernali;
L’eventuale presenza di umidità invernale su pareti, seminterrati e zone d’ombra;
La data dell’ultima ristrutturazione edilizia;
L’anzianità dell’impianto elettrico e idraulico;
La tipologia di approvvigionamento idrico (rete pubblica o fornitura tramite cisterne);
Il livello di rumorosità ambientale.

Si raccomanda inoltre di richiedere informazioni dettagliate sull’iter di acquisto, consultando la nostra guida al contratto preliminare e al rogito notarile (escritura) in Spagna, e di acquisire informazioni sul contesto di vicinato.

La fase di ricerca richiede metodo, spirito critico e un’attenta analisi dei dati.

In caso di necessità ci si può rivolgere a un professionista del settore o incaricare un perito di parte per una perizia tecnica dettagliata. L’esperienza dimostra che condurre un acquisto immobiliare in Spagna senza il supporto di professionisti qualificati aumenta il rischio di disperdere tempo e risorse.

Domande frequenti

Perché lo stesso immobile in Spagna è spesso pubblicato a prezzi richiesti diversi?

In assenza di incarichi in esclusiva sul mercato spagnolo, un singolo immobile viene frequentemente pubblicato da più agenzie immobiliari contemporaneamente. I proprietari non sempre aggiornano tempestivamente tutti gli intermediari sulle variazioni di prezzo, generando discrepanze tra i vari portali. Nello studio condotto da CASAFARI nel 2016 a Maiorca, difformità nei prezzi richiesti sono state riscontrate nel 10% degli immobili multi-listati, con un divario medio del 28%.

Che cosa fa un buyer’s agent in Spagna e chi paga le sue commissioni?

Il buyer’s agent analizza le zone d’interesse, seleziona le offerte sul mercato, assiste l’acquirente nella trattativa e garantisce supporto nella fase post-vendita. La sua presenza tutela l’acquirente da potenziali conflitti d’interesse con l’agente del venditore. Il servizio non comporta costi aggiuntivi per l’acquirente, in quanto il buyer’s agent condivide la provvigione con l’agente che detiene l’immobile.

Quali verifiche infrastrutturali e urbanistiche fare prima di acquistare una seconda casa in Spagna?

È opportuno verificare la vicinanza ad aeroporti, strutture sanitarie, supermercati, scuole internazionali e spiagge, oltre allo stile architettonico del quartiere. È altresì indispensabile consultare i piani urbanistici comunali per accertarsi che non siano previste nuove costruzioni destinate a compromettere la vista o l’immobilità acustica della zona.

Quali caratteristiche fisiche e impianti occorre ispezionare durante la visita?

Durante il sopralluogo occorre richiedere le planimetrie, la descrizione dei materiali e la documentazione relativa agli impianti idrici, del gas e di riscaldamento. È importante verificare l’età degli impianti elettrici e idraulici, accertare se l’approvvigionamento idrico sia allacciato alla rete pubblica o avvenga tramite cisterna, nonché controllare l’esposizione solare invernale, la ventilazione e l’assenza di umidità nelle zone d’ombra e nei seminterrati.

In che modo CASAFARI aiuta ad analizzare gli annunci duplicati in Spagna?

CASAFARI congrega e de-duplica gli annunci provenienti da migliaia di siti e portali immobiliari in un’unica interfaccia integrata. Il sistema tiene traccia dello storico dei prezzi richiesti ed evidenzia le difformità relative a metrature, numero di vani e prezzi di vendita tra le diverse agenzie. Per effettuare ricerche su annunci de-duplicati e consultare i dati di mercato, è possibile accedere alla piattaforma CASAFARI.