Il 2016 sarà un buon anno per l'immobiliare spagnolo?

Mentre gli analisti prevedono una crescita significativa per il mercato immobiliare spagnolo nel 2016, la ripresa appare nettamente divisa in due settori: da un lato gli immobili costieri di alto livello e le locazioni turistiche, dove la domanda internazionale supera l’offerta; dall’altro le prime case con prezzi richiesti inferiori a 200.000 €, in cui il 24,9% dei 1,5 milioni di abitazioni costruite dal 2008 risulta tuttora sfitto secondo la società di valutazione Tinsa.

Quali fattori alimentano dunque queste aspettative e queste dinamiche positive interessano in modo omogeneo tutte le fasce di prezzo e le aree geografiche?

Per rispondere a questi interrogativi, occorre analizzare tre dinamiche chiave emerse tra il 2013 e il 2015:

1. Il mercato immobiliare spagnolo si è articolato in due categorie distinte.
2. Nonostante l’incremento delle compravendite, i margini di crescita restano ampi.
3. Gli aumenti di prezzo non riguardano la totalità delle tipologie immobiliari o delle zone geografiche.

Esaminiamo ciascuno di questi punti più nel dettaglio.

1. Occorre tenere presente che in Spagna coesistono due mercati immobiliari paralleli e distinti, i quali raramente si influenzano in modo diretto. L’eventuale avanzamento dell’uno non implica necessariamente un’evoluzione analoga dell’altro.

Perché la ripresa delle prime case in Spagna procede più a rilento?

Gli acquirenti tipo di questo segmento sono cittadini spagnoli alla ricerca di abitazioni con prezzi richiesti inferiori a 200.000 €, situate in prossimità delle sedi lavorative. Si tratta di acquirenti che dipendono perlopiù dai mutui bancari, per i quali la stabilità occupazionale è un requisito fondamentale. Questo settore ha risentito pesantemente della crisi finanziaria spagnola scaturita dalla bolla immobiliare speculativa nel decennio precedente al 2008.

Seseña, Provincia di Toledo, città fantasma a 35 km da Madrid. Seseña / Gabri Solera (CC BY-NC-ND 2.0)

L’andamento di questo mercato è strettamente correlato all’erogazione dei mutui: a una maggiore disponibilità di credito corrisponde un numero superiore di transazioni. Nonostante il calo della disoccupazione in Spagna e i segnali di ripresa economica, diversi fattori ostacolano ancora il pieno recupero del settore delle prime case.

• Nel decennio precedente al 2007, in Spagna venivano costruite circa 700.000 abitazioni all’anno, una cifra superiore al totale combinato di Regno Unito, Germania e Francia.
• Secondo Tinsa, del 1,5 milioni di immobili edificati dal 2008, il 24,9% rimane sfitto e si stima che occorreranno più di tre anni prima che vengano assorbiti dal mercato.
• La distribuzione risulta tuttavia disomogenea: l’80% di tali edifici si concentra in appena il 10% delle aree urbane del Paese, e potrebbero servire molti anni prima del loro definitivo acquisto o affitto.
• Le politiche statali hanno storicamente incentivato la proprietà rispetto alla locazione. Di conseguenza, oltre l’80% degli spagnoli vive in un immobile di proprietà. Questa quota supera di 10 punti percentuali quella del Regno Unito e di 30 quella della Germania, a fronte di economie più solide in questi Paesi e di tassi di disoccupazione inferiori di circa il 17% rispetto a quello spagnolo nel 2015.

Quota di abitazioni di proprietà rispetto alla locazione nei Paesi europei. Fonte: Eurostat (Housing Statistics, 2014)

• La Spagna vanta il sesto tasso di sovraffollamento più basso tra i Paesi europei, calcolato in base al numero di persone per stanza e per metro quadrato. Solo il 5% della popolazione totale risiede in abitazioni sovraffollate, circa la metà della media europea. Gli abitanti in Spagna dispongono di uno spazio abitativo superiore a quello di gran parte degli altri cittadini europei, inclusi tedeschi, francesi, austriaci e britannici.

**Tassi di sovraffollamento (in base al numero di persone per stanza e alle dimensioni in metri) nei Paesi europei. Un valore più elevato indica un numero maggiore di persone per unità abitativa. **Fonte: Eurostat (Housing Statistics)

• Nonostante il rallentamento nella concessione di nuovi mutui e i programmi volti ad alleggerire il debito privato, i finanziamenti ipotecari privati in Spagna ammontano tuttora a 0,5 mila miliardi di euro.
• Tra il 2007 e il 2011, circa 500.000 persone hanno perso la propria abitazione e i rimborsi ipotecari raggiungevano il 40% del prezzo di acquisto originale. Gli immobili acquistati tra il 2002 e il 2008 presentano spesso mutui residui compresi tra il 120% e il 140% del valore di mercato attuale.

**Gross Rent Multiplier (Prezzo di acquisto rispetto al rendimento annuo da locazione) o quanti anni occorrono per rientrare dall’investimento – più alto è il valore, meno conveniente risulta l’acquisto rispetto alla locazione a lungo termine. **Fonte: Instituto Juan de Mariana (istituto indipendente di ricerca economica liberale)

Nel settore delle prime case, i proprietari possiedono in genere un unico immobile e, in molte zone, la locazione continua a rivelarsi più conveniente dell’acquisto. In regioni come Catalogna, Galizia, Castiglia e León e Aragona, occorrerebbero oltre 40 anni prima che il prezzo di acquisto raggiunga il punto di pareggio rispetto alla locazione a lungo termine.

Che cosa alimenta la domanda estera di immobili costieri di lusso in Spagna?

La domanda in questo settore proviene prevalentemente dall’estero. Gli acquirenti tipo sono individui facoltosi (High Net Worth Individuals, HNWIs) originari di Regno Unito, Francia, Germania, Paesi Scandinavi, Russia e Cina. Questo pubblico ricerca principalmente ville e appartamenti di lusso, in particolare in zone dove la disponibilità è limitata, quali Marbella, Maiorca, Ibiza, le Isole Canarie e alcune aree della provincia di Barcellona.

Cielo de Bonaire, Alcúdia, Maiorca (Isole Baleari), circondata dalla Riserva Naturale della Victoria con vista sulle baie di Pollença e Alcúdia, nei pressi della Serra de Tramuntana (Patrimonio Mondiale UNESCO) e della Riserva Naturale del Llevant, ospita alcuni degli immobili più prestigiosi della Spagna. Fonte: casafari.com. Tutti i diritti riservati.

Tali acquirenti sono interessati prevalentemente a seconde case, ma una quota consistente investe anche in immobili commerciali e locazioni turistiche a breve termine nelle destinazioni più rinomate. La stabilità economica dei Paesi d’origine di questi investitori, unita alla forza delle loro valute, rende l’acquisto di una seconda casa nella zona euro un’opportunità particolarmente interessante.

Gli investitori russi e cinesi acquistano sempre più immobili nella regione per tutelarsi da possibili crisi finanziarie o rallentamenti economici nei rispettivi Paesi. A fronte di opzioni d’investimento limitate in patria e della volatilità dei mercati azionari globali, l’immobiliare spagnolo, sostenuto da tassi d’interesse contenuti e da trend rialzisti, si presenta come una prospettiva d’investimento allettante.

Secondo i dati forniti da Realtor.com tramite Knight Frank e Sotheby’s, l’interesse degli investitori internazionali per le proprietà di lusso nella penisola iberica è cresciuto in modo esponenziale negli ultimi tre anni. In questo lasso di tempo, la Spagna ha registrato i primi concreti segnali di ripresa in gran parte della propria economia, affermandosi nel 2015 come l’economia principale a più rapida crescita nell’Europa occidentale.

“Le residenze di lusso nelle località turistiche stanno vivendo una forte espansione in tutto il mondo”, rileva Sotheby’s.

Crescita annua del PIL in Spagna (storico e previsioni) 1996 – 2016 Fonte: INE / Tradingeconomics

Tale contesto ha innescato un rilancio del mercato immobiliare. Tuttavia, le statistiche governative possono risultare fuorvianti poiché tendono ad aggregare tipologie immobiliari tra loro eterogenee; analizzare i singoli segmenti di mercato tramite CASAFARI Area Insights consente di fare chiarezza sulle reali dinamiche e sui trend a livello locale.

Nella realtà dei fatti, permane un consistente stock abitativo di prime case a fronte di una domanda debole, mentre per le seconde case la domanda inizia a superare l’offerta disponibile.

Il grafico evidenzia una forte correlazione tra la domanda estera e la solidità complessiva del mercato immobiliare spagnolo. Province come Alicante costituiscono un’eccezione, continuando a registrare un’elevata densità di immobili sfitti.

**Correlazione tra acquisti da parte di clienti esteri e incremento annuo delle compravendite per provincia. **Fonte: Registradores

I report delle agenzie immobiliari nelle Isole Baleari (Maiorca e Ibiza), mete predilette dai compratori esteri, indicano che per alcune tipologie di immobile la domanda supera ormai l’offerta. Queste zone attraggono una fascia di acquirenti interessati ad appartamenti con prezzi richiesti compresi tra 300.000 € e 500.000 € in località costiere riservate ed esclusive. Gli acquirenti ad alto patrimonio cercano ville con vista mare, vicine a servizi quali campi da golf, porti turistici, ristoranti di alto livello ed aeroporti.

Sebbene si tratti spesso di acquirenti che dispongono di liquidità immediata, gli istituti di credito nei loro Paesi d’origine offrono loro finanziamenti a tassi vantaggiosi per l’acquisto di proprietà all’estero. Questa fiducia ha contribuito a dare un notevole impulso al mercato delle seconde case nelle località più rinomate.

Gli investimenti in appartamenti e ville destinate all’uso turistico registrano un incremento costante: nel 2014, le locazioni brevi in abitazioni private hanno generato in Spagna un volume d’affari pari a 2,6 miliardi di euro. Tra il 2014 e il 2015, oltre il 14% dei turisti ha soggiornato in case e appartamenti privati, una quota destinata a raggiungere quasi il 20%.

Con una stagione turistica che supera i sei mesi e tassi di occupazione stabilmente elevati — con tariffe giornaliere superiori a 1.500 € nelle località più ambite — gli investitori interessati all’acquisto di un immobile da mettere a reddito a Maiorca e Ibiza o nella provincia di Barcellona possono ottenere rendimenti medi annui da locazione superiori al 10%.

Pernottamenti mensili in alloggi turistici: crescita su base annua da ottobre 2014 a ottobre 2015 Fonte: INE / casafari.com

Per i professionisti che valutano di investire nel mercato immobiliare spagnolo, monitorare l’evoluzione dei prezzi richiesti e delle compravendite in entrambi i settori costituisce un passaggio fondamentale, soprattutto per l’immobiliare di pregio rivolto alla clientela estera.

Domande frequenti

Quali sono i due settori ben distinti del mercato immobiliare spagnolo?

Il mercato immobiliare spagnolo si suddivide tra il segmento delle prime case e quello degli immobili costieri di lusso. Le prime case sono ricercate principalmente da acquirenti locali che orientano la scelta su immobili con prezzi richiesti inferiori a 200.000 €, situati nei pressi dei luoghi di lavoro. L’immobiliare costiero di pregio attrae invece investitori esteri ad alto patrimonio alla ricerca di seconde case o abitazioni da destinare alle locazioni turistiche in posizioni di primo piano.

Perché persiste un’eccedenza di offerta di prime case in Spagna?

Nel decennio precedente al 2007, in Spagna venivano edificate circa 700.000 abitazioni all’anno. Secondo i dati della società di valutazione Tinsa, il 24,9% dei 1,5 milioni di immobili costruiti a partire dal 2008 rimane tuttora sfitto. Inoltre, l’80% di tale stock immobiliare non assorbito si concentra in appena il 10% delle aree urbane del Paese.

Quali regioni spagnole registrano la domanda più forte da parte degli acquirenti esteri?

Gli acquirenti di immobili esteri si concentrano principalmente sulle regioni costiere e insulari caratterizzate da un’offerta limitata. La domanda più elevata si registra a Marbella, Maiorca, Ibiza, nelle Isole Canarie e nelle zone di maggior pregio della provincia di Barcellona. Gli acquirenti in queste località ricercano seconde case, immobili commerciali e strutture per locazioni turistiche a breve termine.

Quali rendimenti da locazione generano gli immobili turistici a Maiorca, Ibiza e Barcellona?

Nel 2014 le locazioni turistiche private hanno generato 2,6 miliardi di euro in Spagna, secondo i dati dell’Instituto Nacional de Estadística (INE). Nelle destinazioni turistiche più rinomate della provincia di Barcellona, a Maiorca e a Ibiza, elevati tassi di occupazione, stagioni estive superiori ai sei mesi e tariffe giornaliere richieste oltre i 1.500 € consentono di raggiungere rendimenti lordi annui da locazione superiori al 10%.

In che modo investitori e agenti possono monitorare prezzi richiesti e prezzi di chiusura in Spagna?

I professionisti del settore immobiliare utilizzano CASAFARI Area Insights per analizzare i trend dei prezzi richiesti a livello iperlocale nei diversi portali. La documentazione tecnica per le integrazioni personalizzate è consultabile nella documentazione API di CASAFARI Area Insights. Gli utenti registrati possono inoltre accedere allo storico completo dei portali e ai dati ufficiali di chiusura del Notariado spagnolo sulla piattaforma CASAFARI.