MARTIM MONIZ PROPERTY GUIDE

Comprare casa a Martim Moniz, nella freguesia di Santa Maria Maior a Lisbona, offre interessanti opportunità di investimento residenziale a lungo termine. Secondo l’Instituto Nacional de Estatística (INE), a giugno 2026 il prezzo mediano di vendita sfiora i 5.000 €/m², mentre i canoni di locazione raggiungono i 19,92 €/m². La zona, servita dalla metropolitana e distante 25 minuti dall’aeroporto, premia chi ristruttura immobili d’epoca sfruttando le agevolazioni fiscali ARU.

Dal cavaliere del 1147 al cuore multiculturale di Santa Maria Maior

Il nome della piazza affonda le radici nella storia del Portogallo. Durante l’assedio di Lisbona dell’ottobre 1147, sotto il comando di D. Afonso Henriques, il cavaliere Martim Moniz sacrificò la propria vita frapponendosi tra i battenti di una porta del Castello di São Jorge per consentire l’ingresso alle truppe cristiane. Oggi la spianata sottostante racchiude un’anima profondamente diversa, dinamica e internazionale.

Inserito nella freguesia di Santa Maria Maior, il rione conta 10.051 abitanti secondo i dati del Censimento INE 2021, con una presenza di cittadini stranieri pari al 33,3% della popolazione residente. Questa pluralità culturale si riflette direttamente nell’offerta commerciale e nella vita quotidiana del quartiere.

Due complessi storici definiscono la struttura economica della zona: il Centro Comercial da Mouraria, affacciato sulla piazza principale, e il Centro Comercial do Martim Moniz, situato di fronte, lungo la Rua da Palma. Entrambi rappresentano punti di riferimento consolidati per il commercio all’ingrosso e al dettaglio asiatico, indiano e africano. Nelle vie adiacenti si alternano botteghe di spezie, supermercati etnici e ristoranti tradizionali che spaziano dalla cucina cinese e ido-goesa a quella capoverdiana. Chi desidera esplorare la continuità urbana di questo tessuto può consultare la nostra guida al vicino quartiere della Mouraria.

Come cambia la Praça do Martim Moniz: trasporti, vita quotidiana e il progetto Jardim do Mundo

Molte guide turistiche datate citano ancora il Mercado de Fusão come centro nevralgico della piazza. Tale struttura temporanea ha operato soltanto tra il 2012 e il 2018 ed è stata completamente rimossa. Per riqualificare lo spazio pubblico, la Câmara Municipal de Lisboa ha approvato nel 2022 il progetto “Jardim do Mundo”, assegnato in gara d’appalto nel 2023. Sebbene la conclusione fosse inizialmente prevista per marzo 2026, a ottobre 2026 i cantieri non sono ancora stati avviati, lasciando la piazza nella sua configurazione aperta.

Il reale punto di forza strutturale di Martim Moniz risiede nella sua eccezionale rete di collegamenti urbani. La spianata ospita la stazione Martim Moniz della Linha Verde della metropolitana ed è il capolinea delle storiche linee tranviarie elettrificate 12E e 28E della Carris. La zona è inoltre servita da numerose linee autobus urbane e notturne (208, 708, 711, 734, 736 e 760).

I tempi di collegamento con i principali snodi cittadini risultano particolarmente efficienti:

• Aeroporto Humberto Delgado: raggiungibile in 25-27 minuti in metropolitana (effettuando l’interscambio alla stazione Alameda con la Linha Vermelha), in 31-37 minuti con le linee autobus dirette o in circa 7 minuti in taxi.
• Baixa e Chiado: raggiungibili in 2-5 minuti di metropolitana o con una breve passeggiata a piedi lungo Rua da Palma e Rua dos Douradores.
• Stazione ferroviaria di Santa Apolónia: raggiungibile in circa 10 minuti di autobus o metropolitana.

Mercato immobiliare a Martim Moniz e Santa Maria Maior: prezzi, rendimenti e regole sugli affitti

Il quadro immobiliare di Martim Moniz è definito dai rilevamenti ufficiali dell’Instituto Nacional de Estatística per la freguesia di Santa Maria Maior. Nei dodici mesi conclusi a giugno 2026, il prezzo mediano di compravendita delle abitazioni si è attestato a 5.000 €/m². Parallelamente, il mercato delle locazioni ha registrato una progressione costante: il canone mediano per i nuovi contratti, pari a 18,60 €/m² nel corso del 2025, è salito a 19,92 €/m² nei dodici mesi terminati a giugno 2026.

L’evoluzione normativa ha trasformato le strategie di investimento nella zona. Con l’entrata in vigore della revisione del Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL) a fine 2025, la soglia per l’istituzione delle zone di contenimento assoluto per gli affitti turistici brevi è stata fissata al 10%. Poiché la freguesia di Santa Maria Maior registra un indice di concentrazione dell’Alojamento Local pari al 66,9%, vige il divieto tassativo di rilasciare nuove licenze. Inoltre, la normativa stabilisce che in caso di compravendita di un immobile la licenza esistente decade automaticamente.

Di conseguenza, la redditività immobiliare si è spostata verso la locazione residenziale a medio e lungo termine, rivolta a studenti universitari internazionali, giovani professionisti e residenti esteri. Gli operatori di settore utilizzano la Ricerca di Immobili su CASAFARI e l’analisi di mercato con Insights dell’Area di CASAFARI per monitorare lo stock disponibile e confrontare i valori per metro quadro tra gli stabili storici da ristrutturare su Rua da Palma e gli edifici già riqualificati. Attraverso lo strumento di valutazione immobiliare e analisi dei comparabili, è possibile stimare con accuratezza il valore post-ristrutturazione.

Per gli investitori che desiderano confrontare il centro storico di Lisbona con zone periferiche in forte espansione, è disponibile anche la nostra analisi per comprare casa ad Amadora, alle porte di Lisbona. Gli sviluppatori possono inoltre consultare la documentazione API di Area Insights (in inglese).

Fiscalità in Portogallo e in Italia per chi acquista e ristruttura a Lisbona

L’acquisto di un immobile a Martim Moniz comporta precisi adempimenti fiscali sia in Portogallo sia in Italia, ma offre interessanti regimi di incentivo per chi interviene sul patrimonio edilizio d’epoca.

A livello locale, l’Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) a Lisbona mantiene l’aliquota ordinaria al minimo di legge dello 0,30%. Trattandosi di un’area inserita nella pianificazione di riqualificazione urbana, gli immobili situati in Área de Reabilitação Urbana (ARU) o con oltre 30 anni di costruzione beneficamente delle tutele previste dall’art. 45 dell’Estatuto dos Benefícios Fiscais:

1. Esenzione IMI: durata di 3 anni dall’ultimazione dei lavori, prorogabile per ulteriori 5 anni se l’immobile è adibito ad abitazione principale o destinato alla locazione residenziale permanente.
2. Esenzione IMT: esenzione dall’imposta sulle transazioni patrimoniali per l’acquisto dell’immobile destinato alla ristrutturazione (a condizione che i lavori inizino entro 3 anni) e per la prima rivendita dello stesso.

Per l’investitore con residenza fiscale in Italia, la proprietà straniera deve essere gestita in conformità con la normativa dell’Agenzia delle Entrate:

• Quadro RW e IVIE: l’immobile va dichiarato nel Quadro RW della dichiarazione dei redditi. L’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero) si applica con aliquota ordinaria dell’1,06%. Per gli immobili situati in Paesi UE come il Portogallo, la base imponibile non è il valore di acquisto, bensì il valore catastale portoghese (Valor Patrimonial Tributário - VPT). Dall’IVIE dovuta in Italia si detrae l’importo dell’IMI versata in Portogallo.
• Tassazione dei canoni: i redditi derivanti dalla locazione dell’immobile sono soggetti a tassazione in Portogallo e devono essere dichiarati anche in Italia. In base alla Convenzione contro le doppie imposizioni (Legge n. 562/1982) e all’art. 165 del TUIR, le imposte pagate a titolo definitivo in Portogallo generano un credito d’imposta utilizzabile in Italia.

Per analizzare nel dettaglio il database delle compravendite e le metriche aggiornate su Santa Maria Maior, accedi alla piattaforma CASAFARI per consultare i dati del mercato immobiliare di Lisbona.

Domande frequenti

Si possono ancora ottenere licenze per affitti brevi (Alojamento Local) a Martim Moniz?

No. In base al Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL) di Lisbona approvato a fine 2025, le aree con un rapporto tra affitti brevi e abitazioni residenziali pari o superiore al 10% sono classificate come zone di contenimento assoluto. La freguesia di Santa Maria Maior presenta un indice del 66,9%, rendendo vietato il rilascio di nuove licenze. Inoltre, in caso di vendita di un appartamento provvisto di licenza, l’autorizzazione decade automaticamente con il trasferimento di proprietà.

Come funziona la riqualificazione della Praça do Martim Moniz e il vecchio Mercado de Fusão?

Il Mercado de Fusão ha operato sulla piazza esclusivamente tra il 2012 e il 2018 ed è stato successivamente rimosso. Al suo posto, la Câmara Municipal de Lisboa ha approvato nel 2022 il progetto “Jardim do Mundo” per la trasformazione della spianata in un parco urbano verde. Nonostante l’aggiudicazione dei lavori nel 2023, a ottobre 2026 i cantieri non sono ancora stati avviati.

Quali agevolazioni fiscali esistono per chi compra un immobile da ristrutturare a Martim Moniz?

Gli immobili situati in Área de Reabilitação Urbana (ARU) o con oltre 30 anni di costruzione oggetto di interventi di ristrutturazione qualificati beneficiano dell’esenzione dall’IMI per 3 anni, prorogabile di altri 5 anni in caso di locazione residenziale permanente. È inoltre prevista l’esenzione dall’imposta di registro portoghese (IMT) sull’acquisto dell’immobile da ristrutturare, a patto che i lavori vengano avviati entro 3 anni dalla compravendita.

Quali tasse paga in Italia chi acquista una proprietà a Lisbona?

I residenti fiscali in Italia devono indicare la proprietà nel Quadro RW e versare l’IVIE con aliquota dell’1,06%, calcolata sul valore catastale portoghese (VPT) e scomputando l’IMI pagata a Lisbona. I redditi percepiti dalle locazioni vengono tassati in Portogallo e dichiarati in Italia, con diritto al credito d’imposta previsto dalla Convenzione contro le doppie imposizioni (Legge n. 562/1982) per evitare qualsiasi gravame duplicato.

A quale tipo di utenza si rivolge oggi il mercato della locazione a lungo termine in questa zona?

Data l’impossibilità di rilasciare nuove licenze per affitti brevi in una freguesia con una saturazione del 66,9%, la domanda si è orientata verso il segmento residenziale stabile. Il target principale è composto da studenti universitari internazionali, giovani professionisti e residenti esteri che ricercano la comodità di un quartiere multiculturale e centrale, ben collegato dal trasporto pubblico.

Cosa è importante verificare prima di acquistare un immobile d’epoca in questo rione?

È fondamentale valutare lo stato di conservazione dell’edificio storico e la sua inclusione in area ARU, fattore che permette di accedere alle esenzioni IMI e IMT previste per il recupero edilizio. Utilizzando i dati di mercato di CASAFARI, si consiglia di confrontare i prezzi tra gli immobili ancora da ristrutturare e quelli già riqualificati, verificando sempre attraverso l’analisi dei comparabili il valore post-intervento in una zona dove il prezzo mediano di vendita ha raggiunto i 5.000 €/m² a giugno 2026.