Comparables API e server MCP: comparabili e stima del valore di un immobile da un punto o da un indirizzo

Comparables di CASAFARI fornisce i comparabili di mercato e la stima del valore di un immobile a partire da coordinate geografiche o da un indirizzo, mentre in Spagna accetta anche il riferimento catastale. Lo strumento combina annunci sul mercato, compravendite e locazioni passate con i record dei registri ufficiali. È accessibile tramite 4 operazioni REST o attraverso il server Casafari MCP per Claude e ChatGPT, con un consumo di 25 token per chiamata e la ricerca geografica con Location Lookup gratuita.

Perché in Italia una stima ha bisogno di tre fonti: prezzi richiesti, compravendite e registri

Si consideri un perito immobiliare a Bologna chiamato a redigere una perizia per l'erogazione di un mutuo. Consultando i principali portali immobiliari trova immediatamente i prezzi richiesti per la zona di Santo Stefano. La banca conferente, tuttavia, richiede il confronto con prezzi di compravendita reali e conclusi. Nel quarto trimestre 2025 le compravendite residenziali a Bologna hanno registrato una crescita del +7,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, secondo le Statistiche OMI dell'Agenzia delle Entrate sul IV trimestre 2025, confermando un mercato locale molto dinamico.

Nel medesimo periodo, la forbice fra il prezzo inizialmente richiesto dal venditore e quello finale di chiusura si è attestata mediamente all'8%, come evidenziato dal Sondaggio congiunturale della Banca d'Italia sul mercato delle abitazioni condotto con Tecnoborsa e l'Osservatorio del Mercato Immobiliare. Basare una valutazione sui soli annunci pubblicitari rischia quindi di sovrastimare l'immobile del valore equivalente a una ristrutturazione o a parecchi anni di rendita.

La discrepanza trova conferma nei dati macroeconomici dell'intero 2025. Da un lato, i prezzi delle abitazioni ISTAT, IV trimestre 2025 mostrano un aumento medio annuo del +4,0% nei dati provvisori (+4,7% per le abitazioni esistenti e +0,6% per le nuove costruzioni). Dall'altro, le analisi di mercato sui portali registrano un incremento medio dei prezzi richiesti in vendita del +3,3% nel 2025, come riportato da Immobiliare.it Insights a febbraio 2026. Prezzo richiesto e prezzo reale di transazione misurano due fasi diverse della trattativa.

A livello nazionale, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ha rilevato nel quarto trimestre 2025 oltre 218.000 transazioni residenziali (+0,4% su base annua), con una flessione del -1,7% nei capoluoghi e una crescita del +1,3% nei comuni non capoluogo. Poiché le dinamiche variano da comune a comune, una stima affidabile richiede dati puntuali e locali. Comparables restituisce in un'unica risposta tre tipologie di evidenza: annunci pubblicati sui portali, compravendite e locazioni passate concluse e record estratti dai registri ufficiali.

Da dove si parte: un punto, un indirizzo o, in Spagna, un riferimento catastale

Per avviare la ricerca dei comparabili in Italia si utilizzano due tipologie di dati d'ingresso: un indirizzo completo (strada, numero civico, comune) oppure le coordinate geografiche (latitudine e longitudine). Qualora si parta dal nome di un quartiere o di una via, lo strumento gratuito Location Lookup risolve il testo convertendolo nell'identificativo di località necessario per la chiamata.

È opportuno precisare un dettaglio tecnico fondamentale: i riferimenti del Catasto italiano (foglio, particella e subalterno) non sono gestiti come parametro di input per le chiamate API. L'opzione di ricerca tramite riferimento catastale è attiva esclusivamente per la referencia catastral spagnola.

Definito il punto di partenza, è possibile impostare il raggio di ricerca attorno all'immobile oggetto di stima e applicare filtri specifici come la tipologia edilizia, la superficie commerciale in metri quadri, il numero di locali e lo stato conservativo. La chiamata restituisce l'elenco dei comparabili individuati — con l'indicazione della fonte, della data di rilevazione e del prezzo al metro quadro — unitamente a un valore stimato espresso come prezzo medio e intervallo di confidenza. Tale evidenza di mercato costituisce la documentazione di supporto che periti, analisti di rischio di credito ed agenti immobiliari affiancano alla propria valutazione professionale.

Come periti, banche e proptech chiamano Comparables via REST

L'integrazione con i sistemi aziendali avviene tramite quattro operazioni REST documentate, la cui autenticazione richiede una chiave API generabile su la console CASAFARI su platform.casafari.com, per creare l'account e la chiave API. Per le connessioni degli agenti intelligenti via protocollo MCP si utilizza invece l'autenticazione OAuth 2.1 con le credenziali del proprio account CASAFARI. L'access token rilasciato da OAuth gestisce le autorizzazioni di sicurezza e differisce dai token che misurano il consumo del piano di abbonamento.

I flussi operativi si adattano a differenti esigenze di mercato:

• Studi di perizia e valutatori professionali: estraggono l'elenco dei comparabili compravenduti e in offerta per allegarli alle relazioni di stima basate sul metodo del confronto di mercato (Market Comparison Approach).
• Uffici crediti e dipartimenti mutui bancari: interrogano l'endpoint in modalità batch per verificare la congruità delle garanzie ipotecarie a supporto dei finanziamenti in fase di istruttoria.
• Proptech e software house: integrano il servizio all'interno dei propri portali o CRM per fornire stime automatiche ai proprietari durante i processi di acquisizione immobili.

Gli sviluppatori possono consultare tutti i dettagli tecnici e gli endpoint su la documentazione di Comparables & Valuation su developers.casafari.com (in inglese) e integrare le API di dati immobiliari CASAFARI nei propri applicativi.

Come chiedere i comparabili a Claude o a ChatGPT con il server MCP

Attraverso il server MCP disponibile all'indirizzo https://platform.casafari.com/mcp/comparables, gli assistenti linguistici come Claude e ChatGPT possono accedere direttamente alla banca dati di CASAFARI per rispondere a quesiti di valutazione immobiliare.

Un agente immobiliare o un analista può formulare una richiesta in linguaggio naturale, ad esempio:

"Quanto vale un trilocale di 85 m² in via Andrea Costa a Bologna? Usa i comparabili entro 1 km, compravendite comprese."

Per configurare il server MCP nell'ambiente Claude Code è sufficiente eseguire il seguente comando nel terminale:

claude mcp add --transport http casafari-comparables https://platform.casafari.com/mcp/comparables

Per maggiori dettagli sulle integrazioni con sistemi di intelligenza artificiale è possibile consultare la pagina dedicata a Casafari MCP, i dati immobiliari per gli agenti IA. Chi intende strutturare la risposta dell'assistente in un documento professionale per la clientela può fare riferimento a il caso d'uso: dai comparabili al report CMA per il cliente (in inglese).

Quanto costa: 25 token per chiamata, Location Lookup gratuito

La struttura dei costi di CASAFARI si basa sui token, che misurano il consumo previsto dai piani di abbonamento. Ogni chiamata all'endpoint Comparables scala esattamente 25 token dal saldo del profilo. Le operazioni preliminari di individuazione della zona tramite Location Lookup non comportano invece alcun consumo di token.

Un'organizzazione che esegue 40 analisi di stima al mese utilizzerà complessivamente 1.000 token. Il saldo aggiornato dei token disponibili e il dettaglio dei consumi sono sempre visibili all'interno della console di gestione su platform.casafari.com.

Dal comparabile al report: i casi d'uso per chi vuole costruire

Sulla piattaforma per sviluppatori sono disponibili guide dettagliate per la realizzazione di progetti complessi, tra cui la stima del valore di vendita con comparabili, il calcolo del canone locativo, la ricerca avanzata per asset commerciali e la generazione di analisi comparative di mercato (CMA) da consegnare al cliente finale.

Per i professionisti che preferiscono utilizzare un'interfaccia web senza scrivere codice, la medesima base dati di comparabili alimenta Valutazioni & Studio di Mercato di CASAFARI e la valutazione immobiliare online di CASAFARI. Per approfondire le metodologie pratiche sono disponibili le guide su come fare la valutazione di un immobile online con CASAFARI e su i prodotti CASAFARI per il perito immobiliare.

Per iniziare a esplorare l'API o a configurare il server MCP per i propri assistenti virtuali, è possibile creare un profilo su platform.casafari.com ed effettuare le prime chiamate di prova.