Nel terzo trimestre del 2026, il mercato immobiliare della Regione Autonoma di Madeira (location id 4115, inclusa Porto Santo) registra prezzi medi di richiesta rilevati da CASAFARI Insights dell’Area pari a 4.102 €/m² per gli appartamenti in vendita (+12,5% su base annua rispetto al Q3 2025) e a 3.267 €/m² per le case indipendenti (+11,6% annuo). Questa guida analizza l’evoluzione dei valori, le normative locali e la fiscalità per chi acquista dall’Italia.
Dove si trova Madeira e come è collegata con l’Italia e l’Europa
L’arcipelago autonomo di Madeira sorge nell’Oceano Atlantico ed è composto da due isole abitate (Madeira e Porto Santo) e da due riserve naturali rigorosamente disabitate che fungono da santuari ecologici, ovvero le Isole Desertas e le Isole Selvagens. La posizione strategica al largo della costa nord-occidentale dell’Africa garantisce un isolamento protettivo ma al contempo un’ottima connettività internazionale.
L’Aeroporto Internazionale Cristiano Ronaldo (FNC), situato a Santa Cruz, dista meno di due ore di volo da Lisbona grazie ai frequenti collegamenti giornalieri operati da TAP Air Portugal, easyJet e Ryanair. Per i viaggiatori in partenza dall’Italia, sono disponibili collegamenti diretti con l’area di Milano tramite vettori low cost, oppure comodi itinerari con scalo rapido a Lisbona e Porto. Per raggiungere la vicina isola di Porto Santo, i residenti e i visitatori possono optare per il traghetto Lobo Marinho di Porto Santo Line (che impiega 2 ore e 30 minuti) o per il rapido volo di 25 minuti.
Qualità della vita, demografia e territorio: perché l’arcipelago attrae residenti tutto l’anno
La dinamica demografica dell’arcipelago conferma un’attrattività residenziale costante: secondo i dati pubblicati dalla Direção Regional de Estatística da Madeira (DREM) e dall’INE Portugal, la popolazione residente ha raggiunto 266.130 abitanti al 31 dicembre 2025, segnando il settimo anno consecutivo di crescita demografica. Quasi la metà dei residenti vive nella capitale Funchal (113.443 abitanti), seguita dai comuni di Santa Cruz (44.132 abitanti) e Câmara de Lobos (32.808 abitanti).
Oltre alla sicurezza e ai servizi sanitari di livello europeo, Madeira offre un clima subtropicale mite dodici mesi l’anno e un patrimonio naturalistico straordinario. La foresta subtropicale Laurissilva, che copre 15.000 ettari (per il 90% foresta primaria intatta), è stata dichiarata Patrimonio Mondiale dell’UNESCO nel 1999, rappresentando un unicum ecologico solcato da suggestivi sentieri lungo le antiche levadas. Questi fattori hanno trasformato l’isola da meta turistica stagionale a polo residenziale stabile per professionisti da remoto, imprenditori e famiglie europee.
Tipologie immobiliari e geografia della domanda tra Funchal, la costa sud e Porto Santo
Il mercato immobiliare dell’arcipelago presenta profonde differenze territoriali. Funchal concentra i complessi residenziali contemporanei vista oceano, gli attici di lusso e le tradizionali quintas storiche, in particolare nelle freguesias di São Martinho, Sé e Santa Maria Maior.
La costa sud-occidentale — che comprende i comuni di Câmara de Lobos, Ribeira Brava, Ponta do Sol e Calheta — gode del microclima più soleggiato dell’isola ed è il baricentro della domanda internazionale per ville indipendenti con piscina. Per approfondire l’andamento di queste aree, gli operatori si affidano spesso all’analisi di mercato per zona con Area Insights e Casafari MCP. Al contrario, la costa orientale (Santa Cruz, Machico) e la zona settentrionale (Santana, São Vicente, Porto Moniz) offrono un tessuto immobiliare più tradizionale e accessibile.
Nella lettura dei dati regionali, si nota come gli appartamenti registrino al metro quadro valori superiori rispetto alle case indipendenti: ciò accade perché la nuova offerta di alto standing si concentra nei condomini fronte mare di Funchal, mentre il parco edilizio delle case unifamiliari è distribuito anche nei comuni collinari e rurali dell’interno.
Prezzi al metro quadro a Madeira: l’analisi di CASAFARI Area Insights e i dati di chiusura
I dati di mercato richiedono una distinzione metodologica rigorosa tra le richieste economiche dei venditori e i prezzi effettivi dei rogiti notarili. Secondo CASAFARI Insights dell’Area, nel terzo trimestre del 2026 il prezzo medio di richiesta (asking price dagli annunci indicizzati dalla piattaforma, esclusi gli outlier) per gli appartamenti in vendita nella Regione Autonoma di Madeira (location id 4115) si attesta a 4.102 €/m², rispetto ai 3.646 €/m² registrati nel terzo trimestre del 2025 (+12,5% su base annua). Nello stesso periodo, le case indipendenti segnano un prezzo medio di richiesta di 3.267 €/m², in crescita dell’11,6% rispetto ai 2.927 €/m² del Q3 2025.
Questo scenario si affianca ai dati ufficiali di chiusura pubblicati da INE Portugal e DREM, relativi ai rogiti registrati. Sull’intero anno 2025, il prezzo mediano di chiusura degli alloggi familiari venduti nella Regione Autonoma è stato di 2.500 €/m². Nel quarto trimestre del 2025, il prezzo mediano di chiusura ha raggiunto i 2.655 €/m² a livello regionale e i 3.612 €/m² nel solo comune di Funchal, con punte superiori a 3.700 €/m² nelle freguesias più ambite di São Martinho e Sé. Chi desidera approfondire le dinamiche di prezzo può consultare l’articolo sulle statistiche sui prezzi mediani di chiusura della Direção Regional de Estatística da Madeira (DREM).
Comprendere la differenza tra prezzi di richiesta e dati transazionali di chiusura consente agli acquirenti di valutare con precisione i margini di trattativa.
Cosa deve sapere chi acquista nel 2026: imposte, licenze di Alojamento Local e fiscalità per gli italiani
Il quadro normativo e fiscale portoghese ha vissuto importanti riforme tra il 2025 e il 2026. Sul fronte delle imposte d’acquisto, a Madeira gli scaglioni dell’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) sono maggiorati del 25% rispetto al Portogallo continentale per chi vi trasferisce la residenza principale. Tuttavia, in base al Decreto-Lei n.º 97/2026, gli acquirenti non residenti fiscali scontano un’aliquota fissa IMT del 7,5% sugli immobili abitativi, a cui si somma l’Imposto do Selo dello 0,8%.
Anche il mercato degli affitti brevi ha subito una stretta significativa. Il Regulamento n.º 787/2026 sull’Alojamento Local pubblicato sul Diário da República vieta l’emissione di nuove licenze Alojamento Local all’interno dei condomini (edifici di abitazione collettiva) a Funchal e istituisce zone di contenimento nella freguesia della Sé. Chi investe per la locazione turistica deve quindi orientarsi su ville indipendenti fuori dalle aree sature o sul recupero edilizio di interi stabili.
Dal punto di vista dei visti, la Golden Visa immobiliare non è più accessibile tramite acquisto diretto di fabbricati. Per quanto riguarda la tassazione sul reddito, il vecchio regime RNH è stato sostituito dall’IFICI, che offre agevolazioni al personale qualificato ma esclude le pensioni estere. Per i cittadini che mantengono la residenza in Italia, restano centrali gli obblighi di monitoraggio fiscale e patrimoniale.
Come operare sul mercato di Madeira con gli strumenti e i dati di CASAFARI
La frammentazione degli annunci immobiliari portoghesi richiede ai professionisti e agli investitori strumenti di aggregazione avanzati. Attraverso la Ricerca di Immobili di CASAFARI, è possibile consultare l’intero stock deduplicato della regione, monitorando lo storico delle variazioni di prezzo e i giorni di permanenza sul mercato di ciascun bene.
Per determinare il reale valore di un immobile prima di avanzare un’offerta, gli utenti utilizzano lo strumento di valutazione immobiliare e studio di mercato di CASAFARI, incrociando i dati di richiesta con le serie storiche per singola freguesia. I professionisti che assistono clienti transfrontalieri possono inoltre sfruttare CASAFARI Connect per la collaborazione tra agenzie, condividendo opportunità in modo trasparente. Per iniziare subito, è sufficiente accedere alla piattaforma CASAFARI per consultare i dati di mercato su Madeira.
Domande frequenti
Quali tasse paga un cittadino italiano non residente che compra casa a Madeira?
Dal 25 maggio 2026, in seguito al Decreto-Lei n.º 97/2026, i cittadini non residenti fiscali che acquistano un immobile abitativo a Madeira sono soggetti a un’aliquota fissa IMT del 7,5% e a un’Imposto do Selo dello 0,8%. Al contrario, chi trasferisce la residenza principale nell’arcipelago beneficia di aliquote progressive regionali inferiori, con esenzione totale fino a 132.933 € e agevolazioni dedicate ai giovani acquirenti. A queste imposte si aggiunge annualmente l’Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) calcolato sul valore patrimoniale del bene.
Si può ancora ottenere una licenza per affitti brevi (Alojamento Local) a Funchal?
Nel comune di Funchal il Regulamento Municipal n.º 787/2026, in vigore da giugno 2026, vieta il rilascio di nuove registrazioni di Alojamento Local all’interno di edifici condominiali e istituisce rigide zone di contenimento nelle aree storiche come la Sé. Le licenze già operative mantengono la validità a patto di rinnovare annualmente l’assicurazione di responsabilità civile, ma non possono essere trasferite liberamente in caso di vendita. Per avviare nuove attività ricettive occorre puntare su ville unifamiliari isolate o sul recupero di edifici interi.
Come deve dichiarare in Italia l’immobile chi compra una seconda casa a Madeira?
Il cittadino residente fiscalmente in Italia che possiede un immobile a Madeira ha l’obbligo di indicarlo nel Quadro RW del Modello Redditi PF o nel Quadro W del Modello 730, provvedendo al versamento dell’IVIE con l’aliquota ordinaria dell’1,06% sul valore catastale portoghese o sul costo d’acquisto. Come specificato nelle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per il monitoraggio fiscale e l’IVIE, dall’imposta dovuta in Italia è possibile dedurre l’IMI pagata in Portogallo per evitare la doppia imposizione patrimoniale. Gli eventuali proventi da locazione vanno dichiarati in entrambi i Paesi, applicando il credito d’imposta previsto dalla Convenzione bilaterale.
Quali agevolazioni fiscali o visti spettano a chi si trasferisce a Madeira nel 2026?
I cittadini dell’Unione Europea non necessitano di visti speciali per stabilirsi a Madeira e completano la pratica registrando la residenza locale dopo novanta giorni, dato che l’acquisto immobiliare è ormai escluso dal programma Golden Visa. Sul piano fiscale, il vecchio regime RNH è stato sostituito dall’IFICI, che garantisce per un decennio un’aliquota agevolata del 20% sui redditi da lavoro qualificato in ambiti scientifici e tecnologici. Le pensioni estere, tuttavia, sono escluse da tale beneficio e vengono tassate secondo gli scaglioni IRPEF ordinari portoghesi.
Quali sono le differenze principali tra le tipologie immobiliari offerte a Funchal rispetto alla costa sud-occidentale?
Funchal si distingue per la presenza di complessi residenziali contemporanei vista oceano, attici di lusso e quintas storiche, concentrandosi soprattutto nelle freguesias di São Martinho, Sé e Santa Maria Maior. Al contrario, la costa sud-occidentale, che include comuni come Câmara de Lobos e Calheta, è il fulcro della domanda per ville indipendenti con piscina grazie al suo microclima particolarmente soleggiato.
Come si muove la popolazione residente e quali sono le opzioni di spostamento tra le isole dell’arcipelago?
La popolazione residente, che contava 266.130 abitanti al 31 dicembre 2025, vive per quasi la metà nella capitale Funchal. Per raggiungere la vicina isola di Porto Santo è possibile utilizzare il traghetto Lobo Marinho di Porto Santo Line, con una traversata di 2 ore e 30 minuti, oppure scegliere un volo rapido di 25 minuti.