Nuova Legge sulla Casa 2023 in Spagna: comprendere i cambiamenti

La Legge sulla Casa 2023 in Spagna (Ley por el Derecho a la Vivienda), in vigore dal 26 maggio 2023, introduce importanti novità per proprietari e locatari su tutto il territorio nazionale. La normativa fissa un tetto agli aumenti annuali del canone di locazione al 2% nel 2023 e al 3% nel 2024, definisce le “zone ad alta tensione abitativa”, abbassa a cinque immobili la soglia per essere considerati grandi proprietari nelle aree ad alta domanda, trasferisce le commissioni di agenzia a carico della proprietà e prevede riduzioni dell’IRPF dal 50% al 90% per i canoni concordati o calmierati.

Che cos’è la nuova Legge sulla Casa?

Nel tentativo di contenere i prezzi degli affitti nell’intero Paese e ridurre il numero di sfratti, la Spagna ha approvato la nuova Legge sulla Casa. Il testo ridefinisce diversi aspetti del rapporto tra locatore e locatario, stabilendo limiti agli aumenti del canone e agevolazioni fiscali per i proprietari che immagmettono nuovi immobili sul mercato della locazione.

Si tratta di una risposta al forte incremento dei prezzi in Spagna, generato principalmente dalla carenza di offerta. Come sottolineato da CASAFARI nel report di mercato di aprile 2023, Madrid ha raggiunto un canone di locazione richiesto medio di 17 € al metro quadro, superata da Barcellona con un canone richiesto medio di 22 € al metro quadro.

Zone ad alta tensione abitativa e definizione di grandi e piccoli proprietari

Per comprendere le novità introdotte dalla legge del 2023, unitamente alla nostra guida all’acquisto di immobili in Spagna, è essenziale chiarire il concetto di zona ad alta tensione abitativa e la distinzione tra grandi e piccoli proprietari.

Le zone ad alta tensione abitativa sono quelle aree in cui i canoni di locazione e i prezzi richiesti hanno subito gli incrementi più marcati. La designazione spetta alle autorità locali al verificarsi di almeno una delle seguenti condizioni:

• il costo medio dell’affitto (o del mutuo) sommato alle spese per le utenze supera il 30% del reddito medio del nucleo familiare;

• il canone di locazione (o il prezzo richiesto per la vendita) è aumentato di almeno 3 punti percentuali oltre l’indice dei prezzi al consumo nei 5 anni precedenti.

Una volta identificata, un’area mantiene tale qualifica per tre anni, con possibilità di proroga in base all’evoluzione del mercato immobiliare.

Per quanto riguarda i proprietari, le nuove definizioni incidono sulle politiche di affitto applicabili.

Un grande proprietario (gran tenedor) è una persona fisica o giuridica titolare di oltre dieci immobili urbani a uso residenziale o di una superficie edificata residenziale superiore a 1500 m² (esclusi garage e cantine). Nelle zone ad alta tensione abitativa, le autorità locali possono abbassare questa soglia a cinque immobili.

Al contrario, i piccoli proprietari sono coloro che possiedono meno di 5 unità residenziali.

Aumenti dei canoni, nuovi contratti e rinnovi

1. Regole per gli aumenti nei contratti in essere

La prima novità fondamentale riguarda lo sgancio degli aumenti dal valore dell’indice dei prezzi al consumo (IPC). L’adeguamento è stato limitato al 2% nel 2023 e al 3% nel 2024, con un nuovo impianto normativo previsto per gli anni successivi.

Qualora il locatore sia un piccolo proprietario, la variazione può essere concordata tra le parti. In mancanza di accordo, l’aumento non può comunque superare il 3% del canone corrente.

La medesima regola si applica a tutte le pattuizioni contrattuali, che non possono derogare alla nuova legge.

2. Regole per i nuovi contratti

La Legge sulla Casa del 2023 stabilisce un tetto per tutti i nuovi contratti di locazione relativi a immobili situati in zone ad alta tensione. Il canone non può superare l’importo richiesto nell’ultimo contratto relativo allo stesso immobile (considerando i 5 anni precedenti), incrementato della percentuale di aggiornamento dell’anno in corso (2% per il 2023, 3% per il 2024).

Non è inoltre consentito trasferire sull’inquilino l’onere di spese o costi non previsti nel contratto precedente.

In via eccezionale, i piccoli proprietari possono incrementare il canone fino al 10% rispetto all’ultimo importo applicato se, nei due anni precedenti la firma del contratto, l’immobile:

• è stato oggetto di ristrutturazione;
• ha subito interventi di efficientamento energetico che hanno portato a un risparmio pari ad almeno il 30% di energia non rinnovabile;
• ha subito interventi per il superamento delle barriere architettoniche.

La possibilità di un aumento fino al 10% si applica anche quando il nuovo contratto ha una durata pari o superiore a 10 anni.

Per i grandi proprietari resta invece obbligatorio il rispetto dell’indice di contenimento dei prezzi.

Infine, per gli immobili mai immessi sul mercato della locazione, il canone del primo contratto deve rispettare i tetti fissati da ciascuna Comunità Autonoma.

3. Regole per la proroga del contratto

Se né il locatore né il locatario comunicano la disdetta nei termini previsti (4 mesi per il proprietario, 2 mesi per l’inquilino), il contratto si rinnova automaticamente per un anno, per un massimo di tre volte. Nelle aree urbane, il proprietario è tenuto ad accettare la richiesta di proroga presentata dal locatario.

Fanno eccezione i casi in cui il proprietario necessiti dell’immobile per sé o per parenti di primo grado, oppure nelle situazioni di separazione o divorzio che richiedano l’assegnazione della casa coniugale. In entrambe le ipotesi valgono tempistiche e requisiti precisi per la risoluzione del rapporto.

Agevolazioni fiscali e costi a carico del proprietario

Per incentivare l’immissione di immobili nel mercato degli affitti, la legge prevede agevolazioni fiscali per i piccoli proprietari che affittano a prezzi calmierati in zone ad alta tensione. I locatori possono beneficiare di una riduzione dell’IRPF sul reddito netto da locazione secondo le seguenti percentuali:

• riduzione del 50% per i nuovi contratti;

• riduzione del 60% se l’immobile è stato ristrutturato nei due anni precedenti la firma del contratto;

• riduzione del 70% in caso di locazione a giovani tra i 18 e i 35 anni o all’interno di programmi di edilizia sociale;

• riduzione del 90% per i nuovi contratti che prevedono un canone inferiore di almeno il 5% rispetto al contratto precedente.

Questi sono i principali incentivi per i proprietari intesi a favorire l’accesso all’abitazione, oltre ad altre misure minori contemplate dal testo normativo.

In materia di adempimenti, occorre evidenziare che i costi di gestione immobiliare e di formalizzazione del contratto sono ora interamente a carico della proprietà. Non è consentito aumentare il canone per coprire altre spese, come la tassa sui rifiuti o le spese condominiali, né addebitare all’inquilino le provvigioni dell’agenzia immobiliare.

Infine, coloro che possiedono più di quattro immobili nello stesso comune e mantengono abitazioni sfitte per oltre due anni possono subire una maggiorazione fino al 150% dell’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) da parte dei comuni. L’obiettivo del legislatore è disincentivare le proprietà sfitte e favorire la locazione degli immobili.

Desideri chiarire ulteriori aspetti sulla nuova legge spagnola? È possibile consultare il testo completo sul Bollettino Ufficiale dello Stato (BOE). Per analizzare come l’introduzione di queste norme stia orientando il mercato immobiliare nel Paese, sono a disposizione i dati di CASAFARI Area Insights e le nostre soluzioni per la valutazione immobiliare e l’analisi di mercato.

Domande frequenti

Come viene definita una zona ad alta tensione abitativa ai sensi della Legge sulla Casa 2023 in Spagna?

Una zona ad alta tensione abitativa viene designata dalle autorità locali per una durata di tre anni rinnovabili quando i costi abitativi superano determinate soglie economiche. L’area si qualifica come tale se il canone medio o la rata del mutuo, sommati alle utenze, superano il 30% del reddito medio del nucleo familiare. In alternativa, si qualifica se i canoni richiesti o i prezzi di vendita richiesti sono cresciuti di almeno 3 punti percentuali oltre l’indice dei prezzi al consumo nei cinque anni precedenti.

Chi è considerato un grande proprietario in Spagna?

Ai sensi della Legge sulla Casa 2023, un grande proprietario (gran tenedor) è una persona fisica o giuridica che possiede più di dieci immobili residenziali urbani o oltre 1.500 metri quadrati di superficie edificata residenziale, esclusi garage e cantine. Nelle zone ad alta tensione abitativa designate, i comuni possono abbassare questo limite ai proprietari di cinque o più immobili residenziali. I proprietari al di sotto di tali soglie rientrano nella categoria dei piccoli proprietari.

Quali sono i tetti massimi agli aumenti dei canoni di locazione previsti dalla legge spagnola del 2023?

La legge ha svincolato l’aggiornamento annuale del canone dall’indice dei prezzi al consumo, fissando un limite massimo del 2% nel 2023 e del 3% nel 2024. Per i nuovi contratti nelle zone ad alta tensione, il canone non può superare quello dell’ultimo contratto aumentato della percentuale di aggiornamento applicabile. I piccoli proprietari possono incrementare la cifra fino al 10% in casi specifici, come la recente ristrutturazione dell’immobile o la stipula di contratti di durata pari o superiore a 10 anni.

Quali agevolazioni fiscali ricevono i piccoli proprietari nelle zone ad alta tensione abitativa?

I piccoli proprietari che affittano immobili in zone ad alta tensione a canoni calmierati usufruiscono di una riduzione base dell’IRPF del 50% sul reddito netto da locazione. L’agevolazione sale al 60% per gli immobili ristrutturati di recente e al 70% quando si affitta a giovani di età compresa tra 18 e 35 anni o nell’ambito di programmi sociali. I proprietari che riducono il canone di almeno il 5% rispetto al contratto precedente beneficiano di una riduzione fiscale del 90%.

Chi paga le commissioni dell’agenzia immobiliare e le spese di gestione del contratto secondo la nuova legge?

In base alla normativa del 2023, i proprietari sono tenuti per legge a farsi carico di tutte le commissioni dell’agenzia immobiliare, dei costi di gestione e delle spese di formalizzazione del contratto. I locatori non possono addebitare questi costi operativi agli inquilini, né introdurre spese accessorie come quelle condominiali o la tassa sui rifiuti se queste non figuravano già nel contratto precedente.