Competenza nel mercato immobiliare: Nuno Durão
Nuno Durão, Managing Partner di Fine & Country Portugal (premiata come “Best Real Estate Agency Europe” 2018-19), spiega come gli incentivi governativi portoghesi, quali il Golden Visa e il regime fiscale NHR, uniti alla domanda internazionale, abbiano spinto i prezzi richiesti nelle location di pregio da 3.000 €/m² a 10.000 €/m². Il suo team si avvale di CASAFARI per monitorare le variazioni di mercato e orientare gli acquirenti esteri.
Come si è evoluto il mercato immobiliare di lusso portoghese negli ultimi dieci anni?
Il Portogallo non è mai stato un luogo dove il mercato internazionale veniva a cercare immobili. Tuttavia, il mercato immobiliare è sempre influenzato dai rendimenti che offre. Un cambiamento come quello a cui stiamo assistendo ora non è mai dovuto a un solo fattore, ma a una somma di fattori che insieme hanno un impatto.
Nel 2012, in piena crisi finanziaria, il governo portoghese ha creato due leggi con l’obiettivo di attirare gli investimenti: il Golden Visa e il Regime Fiscale per i Residenti Non Abituali. Questi due fattori, insieme all’instabilità dei paesi arabi, la mancanza di sicurezza in alcuni paesi europei, l’aumento delle tasse, in Francia per esempio, e il calo dei prezzi dei voli dovuto principalmente al boom delle offerte low-cost, hanno trasformato il Portogallo nella destinazione più attraente d’Europa.
Il fatto che non sia troppo vicino ma nemmeno troppo lontano, la sua posizione centrale, la pace e la tranquillità, il fatto che tutti parlino bene le altre lingue, il tempo e il cibo mettono il Portogallo in una buona posizione. Per non parlare del fatto che l’introduzione di alloggi turistici attraverso nuove piattaforme come Airbnb ha fatto schizzare verso l’alto gli affitti.
Più domanda, meno offerta e migliori rendimenti hanno fatto sì che, come indicato da Nuno Durão, Managing Partner di Fine & Country Portugal, nel marzo 2019, i prezzi di listino nel mercato delle prime location siano passati da 3.000 euro al metro quadro a 10.000 euro al metro quadro, favorendo il rinnovamento urbano e trasformando Lisbona e Porto in attrazioni turistiche ancora più grandi.
Cosa si aspetta per il mercato immobiliare di lusso nel 2022?
Il Portogallo, e in particolare Lisbona e Porto, sono ancora gli unici centri urbani in Europa che hanno accesso alle spiagge e hanno conservato il loro fascino antico pur essendo moderni e tranquilli. Per questo il turismo continuerà a crescere, forse anche attraverso il nuovo aeroporto che si prevede di sviluppare a Lisbona.
Il fatto che nomi di fama internazionale come Madonna, Eric Cantona, Phillip Stark e Michael Fassbender abbiano scelto di stabilirsi qui continuerà a influenzare il mercato internazionale, così come i social media e altri fattori.
Dato che il Portogallo è un paese piuttosto piccolo, ci sono tutte le ragioni per credere che la domanda aumenterà mentre l’offerta relativa sarà scarsa. Ecco perché c’è da aspettarsi che il mercato vedrà una maggiore crescita, soprattutto perché Lisbona e Porto sono ancora due delle città più economiche d’Europa.
Fine & Country Portugal è appena stata premiata come “Migliore agenzia immobiliare d’Europa” agli International Property Awards 2018-19 e come “Miglior operatore d’oltremare” alla cena di gala Fine & Country di gennaio.
Come Managing Partner, a cosa attribuirebbe questi successi?
Affinché un’azienda portoghese riceva attenzione e riconoscimenti internazionali, deve essere estremamente laboriosa e professionale in tutto ciò che fa. Per essere specializzata in clienti con origini, lingue e culture diverse bisogna essere entusiasti e attenti al potenziale acquirente.
La dedizione che Fine & Country Portugal ha messo in questo è stata enorme. Un portafoglio unico, specializzato in luoghi privilegiati, ma soprattutto il numero di clienti internazionali che portiamo in Portogallo, fanno di Fine & Country l’agenzia con più vendite internazionali in questo paese.
La nostra scelta di immobili nel nostro portafoglio, e la nostra capacità di raggiungere ogni angolo del mondo, comprendendo e assistendo tutte le diverse culture ed esigenze, è stata la chiave del nostro successo.
Qual è il profilo generale della vostra clientela internazionale? Avete un cliente ‘tipico’?
Il profilo dei nostri clienti è estremamente vario, da ciò che cercano al perché, e questo è decisivo nel modo in cui scegliamo gli immobili da inserire nel nostro portafoglio. Un cliente può volere un visto di residenza per motivi fiscali, altri possono essere alla ricerca di una residenza permanente o di una seconda residenza, o i loro figli sono venuti per studiare, o stanno semplicemente cercando di investire. Tutte queste ragioni richiedono immobili diversi e luoghi diversi.
Ma si può dire che i clienti internazionali hanno una cosa in comune: dovrebbero scegliere una proprietà che sia “netta”, il che significa che se vogliono rivendere per qualsiasi motivo, possono vendere rapidamente anche se il prezzo non è ideale. Questo succede solo in luoghi privilegiati.
Per cosa utilizzate CASAFARI? E come ha trasformato il modo in cui lei e il suo team lavorate?
CASAFARI è un tool indispensabile di informazioni. Al giorno d’oggi, sapere cosa c’è di nuovo sul mercato, cosa è stato venduto e cosa è cambiato nel prezzo è fondamentale e queste sono informazioni che danno un enorme senso di fiducia e tranquillità all’acquirente. Prima di CASAFARI, la ricerca era quasi impossibile e molto meno affidabile.
Che consiglio darebbe agli agenti che vogliono entrare nel mercato immobiliare di lusso?
L’immobiliare ha due elementi: la ricerca di immobili e la ricerca di clienti per queste proprietà. Un buon portafoglio è qualcosa che richiede molto tempo e sforzo, ma la ricerca di potenziali acquirenti sul mercato del lusso dipende più dalla nostra rete, per questo è più semplice e meno costoso.
Il miglior consiglio che posso dare è quello di concentrarsi sull’acquirente: cercarlo in ogni angolo del mondo, e affidarsi al portafoglio immobiliare e alla professionalità di Fine & Country per effettuare la vendita. È molto più redditizio trovare i clienti e condividerli con Fine & Country che fare e pianificare la struttura di vendita e il portafoglio da soli; questa è una cosa che Fine & Country ha sempre fatto e fa ancora molto bene.
Ci sono molti Paesi – gli Stati Uniti, per esempio – dove l’affare è quasi sempre condiviso – uno ha i clienti, l’altro gli immobili. La nostra porta è sempre aperta a Cascais, Estoril, Chiado, Lapa, Marquês de Pombal, Porto o Comporta.
Di più sul blog: Una guida all’uso di CASAFARI
Domande frequenti
Quali fattori hanno spinto la crescita del mercato immobiliare di lusso in Portogallo?
La crescita è stata determinata dall’introduzione nel 2012 del Golden Visa e del regime fiscale per Residenti Non Abituali (NHR). A questi si sono aggiunti la sicurezza del paese, la posizione geografica centrale, la diffusione di voli a basso costo e lo sviluppo degli affitti turistici a breve termine, fattori che hanno incrementato la domanda e la redditività degli immobili.
Cosa cercano i clienti internazionali quando acquistano un immobile di lusso?
Sebbene le motivazioni variino dalla residenza fiscale agli investimenti o allo studio dei figli, gli acquirenti internazionali ricercano anzitutto un immobile liquido. Prediligono proprietà situate in location di pregio che possano essere rivendute rapidamente in caso di necessità.
In che modo Fine & Country Portugal utilizza i dati di CASAFARI?
Fine & Country Portugal impiega CASAFARI per monitorare i nuovi immobili sul mercato, i beni venduti e le variazioni di prezzo. Questa disponibilità di dati accurati e in tempo reale offre trasparenza e sicurezza agli acquirenti internazionali. Per approfondire come i dati guidano il settore del lusso, è possibile consultare il caso di studio sul mercato immobiliare di lusso con Porta da Frente Christie’s.
Come aiuta la Ricerca di Immobili di CASAFARI nel segmento residenziale di lusso?
La Ricerca di Immobili di CASAFARI aggrega e deduplica gli annunci pubblicati su molteplici portali e siti web di agenzie. Lo strumento mostra lo storico completo dei prezzi richiesti e dei cambiamenti di stato, consentendo ai professionisti del settore di offrire una consulenza precisa ai propri clienti. Gli utenti interessati a esplorare il database possono accedere alla piattaforma CASAFARI.
Perché la condivisione degli affari tra agenzie è strategica nel mercato del lusso?
Costruire un portafoglio di lusso da zero richiede ingenti risorse e tempo. Come sottolineato da Nuno Durão, concentrarsi sulla ricerca di acquirenti internazionali e collaborare con agenzie consolidate è una strategia decisamente più redditizia. Piattaforme come CASAFARI Connect per la condivisione degli affari facilitano la cooperazione tra professionisti per concludere transazioni in modo efficiente.