MOURARIA PROPERTY GUIDE

Il quartiere di Mouraria, culla dello storico fado alle pendici del Castello di São Jorge, appartiene alla freguesia di Santa Maria Maior (10.051 residenti su 3,01 km², secondo i dati censuari INE per la freguesia di Santa Maria Maior). Gli acquirenti e gli investitori nel 2026 affrontano una normativa rigorosa: un divieto assoluto per le nuove licenze di affitto breve (Alojamento Local), l’esclusione degli immobili dai visti d’oro e un’imposta IMT fissa del 7,5% per i non residenti.

Come si presenta il mercato immobiliare a Mouraria e nella freguesia di Santa Maria Maior?

Il tessuto urbanistico di Mouraria si distingue per la sua straordinaria stratificazione storica. Sulle pendici che collegano il centro cittadino alla fortezza medievale, gli edifici di impianto pombalino e pre-pombalino convivono con palazzetti d’epoca finemente ristrutturati. Le abitazioni spaziano da compatti appartamenti situati lungo vicoli pedonali a residenze storiche affacciate su piazzette intime (i caratteristici largos).

Per gli acquirenti e gli investitori italiani, Mouraria rappresenta un’opzione di grande fascino strategico. La posizione consente di raggiungere a piedi la Baixa, il Castello di São Jorge e la Graça, mantenendo un’atmosfera residenziale vibrante e autentica. Per esaminare l’offerta reale senza sovrastime, gli operatori si affidano all’analisi di mercato con Insights dell’Area di CASAFARI, utilissima per monitorare la disponibilità di immobili strada per strada e confrontarla con la guida al vicino quartiere di Martim Moniz.

I professionisti del settore e i compratori privati valutano lo stato conservativo e le caratteristiche uniche dei singoli edifici storici avvalendosi dello strumento di valutazione immobiliare e studio dei comparabili, oppure esplorando l’intero inventario disponibile sul mercato tramite la Ricerca di Immobili di CASAFARI.

Quali sono le regole 2026 su affitti brevi, fiscalità (IMT, IMI) e incentivi per chi investe dall’estero?

Chi intende acquistare un immobile per destinarlo alla locazione turistica a breve termine deve considerare attentamente i vincoli legali in vigore. La freguesia di Santa Maria Maior è classificata come “zona de contenção absoluta” (zona di contenimento assoluto), registrando un rapporto tra strutture ricettive di Alojamento Local e abitazioni permanenti superiore al 66%, ben oltre la soglia del 10%. Come confermato nella revisione municipale di aprile 2026 tramite l’Aviso n.º 29926-A/2025 pubblicato sul Diário da República, le nuove registrazioni AL sono vietate. Le sole eccezioni riguardano interventi eccezionali approvati dal Comune per la riabilitazione integrale di edifici in rovina o sfitti da oltre tre anni, a condizione che non abbiano avuto contratti di locazione residenziale negli ultimi cinque anni.

Sul fronte dei visti e degli incentivi fiscali, il quadro normativo è radicalmente mutato rispetto al passato:

• Visto d’oro (ARI): Dall’ottobre 2023 (Lei n.º 56/2023), l’acquisto di beni immobili non dà più diritto al visto di residenza per investimento. Come indicato sul portale ufficiale dell’AIMA sull’Autorizzazione di Residenza per Investimento (ARI), nel 2026 l’accesso all’ARI è riservato unicamente a investimenti non immobiliari, quali fondi di capitale di rischio (minimo 500.000 €), ricerca scientifica o promozione culturale. L’evoluzione storica dei visti d’oro e del regime dei residenti non abituali in Portogallo ne illustra la transizione.
• Regime RNH e IFICI: Il vecchio regime dei Residenti Non Abituali (RNH) ha terminato la sua finestra transitoria il 31 marzo 2025. Come chiarisce la Guida Fiscale IRS 2026 di PwC Portugal, il regime è stato sostituito dall’IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), che garantisce un’aliquota IRPEF (IRS) fissa del 20% per 10 anni solo ai redditi da lavoro altamente qualificato, ricerca e innovazione, escludendo le pensioni estere.
• Imposte di acquisto e possesso (IMT, Selo, IMI): Secondo la guida Montepio alle imposte sull’acquisto di casa in Portogallo e a seguito del Decreto-Legge n.º 97/2026 (maggio 2026), gli acquirenti non residenti pagano un’aliquota IMT fissa del 7,5% sull’acquisto di immobili residenziali (rimborsabile qualora l’acquirente trasferisca la residenza fiscale entro due anni o destini l’immobile a locazione a canone moderato per 36 mesi). Gli acquirenti residenti che acquistano una prima casa beneficiano invece di un’esenzione fino a 106.346 € (o fino a 330.539 € sotto i 35 anni con l’IMT Jovem) e di aliquote progressive dal 2% all’8%. Al rogito si applica l’Imposto do Selo dello 0,8% sul valore dell’immobile (oltre allo 0,6% su eventuali mutui di durata pari o superiore a 5 anni). L’imposta municipale annuale (IMI) varia tra lo 0,3% e lo 0,45% del Valore Patrimoniale Tributario (VPT).

Come si vive a Mouraria tra trasporti, presidi sanitari e il Jardim da Cerca da Graça?

La rete dei trasporti pubblici garantisce ottimi collegamenti con il resto della città. La zona è servita direttamente dalla stazione Martim Moniz del Metropolitano de Lisboa (Linea Verde), che attraversa l’asse urbano da Telheiras a Cais do Sodré. In Largo do Martim Moniz si trova inoltre il capolinea della linea storica dell’Elétrico 28E di Carris, il cui percorso di circa 7 chilometri conduce attraverso Graça, Alfama, Baixa, Chiado ed Estrela fino al quartiere di Campo de Ourique.

Per le esigenze sanitarie, il quartiere è servito dalla rete dell’Unidade Local de Saúde de São José. L’ospedale di riferimento è l’Hospital de São José, situato in Rua José António Serrano. L’assistenza primaria territoriale è erogata dal centro di salute USF da Baixa (Centro de Saúde do Martim Moniz), ubicato in Praça do Martim Moniz / Rua da Palma n.º 43 A, aperto dal lunedì al venerdì dalle 08:00 alle 20:00.

Per gli spazi verdi e la vita all’aperto, i residenti usufruiscono del Jardim da Cerca da Graça. Come riportato nella scheda di Time Out Lisboa sul Jardim da Cerca da Graça, con i suoi 1,7 ettari si tratta del più grande parco pubblico del centro storico. Situato in Calçada do Monte n.º 46, dista circa 400 metri da Praça do Martim Moniz ed è accessibile direttamente da Mouraria percorrendo le Escadinhas do Caracol da Graça. Il parco comprende tre punti panoramici (miradouros), un prato centrale, un parco giochi, un chiosco con terrazza, un frutteto e un’area dedicata ai cani.

Cosa offre la scena culturale e gastronomica tra Mouraria, Martim Moniz e l’Avenida da Liberdade?

Mouraria conserva un’identità multiculturale profonda. Il suo nome risale all’epoca successiva alla Reconquista del XII secolo, quando l’area venne destinata alla popolazione mora. Oggi le sue stradine intrecciano la tradizione delle celebri tascas e delle storiche Casas de Fado con l’energia di botteghe e ristoranti etnici, asiatici e africani.

Tra i punti di riferimento per la ristorazione e il tempo libero spicca il Topo Martim Moniz, lounge bar e ristorante panoramico al sesto piano del Centro Comercial Martim Moniz, operativo tutti i giorni dalle 12:30 fino a tarda notte con vista sul Castello di São Jorge. Proseguendo a piedi verso Praça da Alegria e l’Avenida da Liberdade, la proposta gastronomica e di intrattenimento include boutique di design indipendente e cocktail bar rinomati come il Red Frog Speakeasy in Praça da Alegria n.º 66B, accessibile su prenotazione dal martedì al sabato.

Comprendere l’evoluzione urbanistica e le dinamiche di mercato di Mouraria permette di valutare ogni investimento immobiliare con consapevolezza. Per analizzare i dati transattivi dettagliati e verificare la disponibilità aggiornata degli immobili a Lisbona, è possibile accedere alla piattaforma CASAFARI.

Domande frequenti

Si può acquistare un appartamento a Mouraria per affitti brevi (Alojamento Local) nel 2026?

No, salvo rare eccezioni edilizie. La freguesia di Santa Maria Maior (che comprende Mouraria) è classificata come zona di contenimento assoluto, con un rapporto tra licenze di Alojamento Local e abitazioni permanenti superiore al 66%, come confermato nella revisione municipale di aprile 2026 (Aviso n.º 29926-A/2025). Le nuove registrazioni sono vietate, ad eccezione di progetti comunali per la ristrutturazione integrale di immobili in rovina o sfitti da oltre tre anni che non siano stati destinati a locazione residenziale nei cinque anni precedenti.

Quali imposte paga un acquirente italiano non residente per comprare casa a Lisbona?

A partire da maggio 2026 (Decreto-Legge n.º 97/2026), gli acquirenti non residenti in Portogallo pagano un’aliquota fissa di IMT del 7,5% sul valore di acquisto degli immobili residenziali. A questa imposta si aggiunge l’Imposto do Selo dello 0,8% al momento del rogito, oltre a un ulteriore 0,6% sul valore dell’eventuale mutuo ipotecario di durata pari o superiore a 5 anni. Annualmente è dovuta l’imposta municipale IMI, con un’aliquota compresa tra lo 0,3% e lo 0,45% del Valore Patrimoniale Tributario (VPT).

L’acquisto di un immobile a Mouraria dà ancora diritto al Golden Visa o al regime fiscale RNH?

No per entrambe le agevolazioni. Gli investimenti immobiliari sono stati esclusi dalle nuove richieste di visto d’oro (ARI) nell’ottobre 2023 tramite la Lei n.º 56/2023, per cui oggi l’AIMA accetta domande solo per fondi qualificati, ricerca scientifica o beni culturali. Analogamente, il vecchio regime fiscale per Residenti Non Abituali (RNH) è terminato con la fine del periodo transitorio il 31 marzo 2025 ed è stato sostituito dall’IFICI, che applica un’aliquota IRS fissa del 20% per 10 anni esclusivamente ai redditi da lavoro altamente qualificato e innovazione, senza coprire le pensioni estere.

Quali sono i collegamenti di trasporto pubblico e i presidi medici a Mouraria?

Il quartiere di Mouraria è servito direttamente dalla stazione Martim Moniz della Linea Verde della metropolitana di Lisbona e dal capolinea del tram storico Elétrico 28E di Carris in Largo do Martim Moniz, che attraversa Graça, Alfama, Baixa, Chiado ed Estrela fino a Campo de Ourique. Per la sanità pubblica nella rete ULS de São José, il quartiere fa riferimento all’Hospital de São José in Rua José António Serrano e al centro di medicina generale USF da Baixa (Centro de Saúde do Martim Moniz) in Rua da Palma n.º 43 A, aperto dal lunedì al venerdì dalle 08:00 alle 20:00.

Com’è strutturato il mercato immobiliare residenziale a Mouraria per chi cerca una casa da vivere?

Il tessuto urbano di Mouraria è unico, caratterizzato da edifici di impianto pombalino e pre-pombalino che risalgono le pendici verso il Castello di São Jorge. Si possono trovare soluzioni diverse, dai compatti appartamenti inseriti nei vicoli storici alle residenze d’epoca prospicienti i tipici largu, offrendo un contesto residenziale vibrante e autentico a pochi passi dalla Baixa.

Quali sono i principali spazi verdi e punti di interesse per il tempo libero nelle immediate vicinanze?

Il principale polmone verde è il Jardim da Cerca da Graça, che con i suoi 1,7 ettari dista solo 400 metri dalla Praça do Martim Moniz ed è facilmente raggiungibile tramite le Escadinhas do Caracol da Graça. Oltre ai parchi, la zona vanta un’offerta culturale multiculturale, con locali iconici come il Topo Martim Moniz o il Red Frog Speakeasy in Praça da Alegria, ideali per chi desidera vivere la città oltre le rotte turistiche tradizionali.