TRÓIA PROPERTY GUIDE

La penisola di Tróia, situata nel comune di Grândola (freguesia di Carvalhal), è una striscia sabbiosa di circa 17 km tra l’Oceano Atlantico e l’Estuario del Sado, raggiungibile da Lisbona in circa un’ora combinando auto e traghetto da Setúbal. Secondo l’Instituto Nacional de Estatística (INE), nel secondo trimestre 2026 l’Alentejo Litoral ha registrato un prezzo mediano di vendita pari a 2.316 €/m², guidato dalle quotazioni di pregio dei resort residenziali della penisola.

Dove si trova la penisola di Tróia e come si raggiunge da Lisbona e Setúbal?

La penisola di Tróia si estende per circa 17 km di lunghezza e fino a 1,5 km di larghezza, formando la porzione settentrionale del cordone litoraneo sabbioso continuo di oltre 25 km che giunge fino a Comporta. Dal punto di vista amministrativo, il territorio appartiene alla freguesia di Carvalhal, inserita nel comune di Câmara Municipal de Grândola, all’interno del mercato immobiliare del distretto di Setúbal. Geograficamente, la penisola si affaccia a ovest sull’Oceano Atlantico, a est sul protetto Estuario del Sado e guarda a nord verso il rilievo della Serra da Arrábida, situata sulla sponda opposta del canale marittimo.

Contrariamente ad alcune stime affrettate che indicano un tragitto di soli quaranta minuti da Lisbona, i tempi reali di percorrenza richiedono una pianificazione più accurata. Scegliendo l’itinerario multimodale, occorrono circa 50-60 km di autostrada (lungo la A2 e la A12) fino alla città di Setúbal, a cui si aggiunge la traversata navale operata da Atlantic Ferries. Il tempo di viaggio totale da Lisbona varia così tra 1 ora e 1 ora e 10 minuti, oltre all’imbarco.

Per i collegamenti marittimi da Setúbal si distinguono due opzioni principali:

• Catamarano (solo passeggeri): collega il molo Cais 3 di Setúbal a Ponta do Adoxe a Tróia in circa 15 minuti di navigazione.
• Traghetto per auto e passeggeri (ferry): collega Doca do Comércio a Setúbal con Cais Sul a Tróia in circa 25 minuti.

In alternativa, per chi desidera evitare l’imbarco dei veicoli nei periodi di punta, l’itinerario interamente stradale copre circa 130-140 km percorrendo la A2 verso sud, deviando per Alcácer do Sal e risalendo da Comporta. Questo percorso richiede dai 90 ai 120 minuti a seconda del traffico stagionale.

Quali tipologie di immobili si trovano a Tróia e a chi si rivolge il mercato?

La penisola si caratterizza per una pianificazione urbanistica rigorosa a bassa densità, studiata per preservare l’ecosistema dunale e forestale. L’offerta immobiliare è concentrata quasi esclusivamente all’interno di resort integrati e complessi residenziali privati di alto livello.

Per gli acquirenti e gli investitori italiani è utile familiarizzare con la nomenclatura immobiliare portoghese. Gli appartamenti vengono identificati con la lettera T seguita dal numero di camere da letto (T0 per i monolocali, T1 per i bilocali, T2 per i trilocali e T3 per i quadrilocali). Le ville e le villette a schiera sono designate dalla lettera V (V2, V3, V4), che indica ugualmente il numero delle stanze da letto.

I due complessi principali della penisola offrono soluzioni complementari:

• Tróia Resort: comprende gli appartamenti Ácala (monolocali T0 e bilocali T1 nel centro urbano), gli Apartamentos da Marina e da Praia (da T1 a T3), le villette a schiera Beach Houses / Ocean Village (nelle tipologie V2 e V2+1) e le esclusive ville singole o lotti edificabili Atlantic Villas (V3 e V4).
• Pestana Tróia Eco-Resort & Residences: si sviluppa su un’area di 120 ettari con oltre 360 unità ad alte prestazioni energetiche, incluse Beach Villas, Pine Villas e appartamenti dal layout variabile da due a cinque camere.

Sul piano dei valori di mercato, i dati ufficiali pubblicati dall’Instituto Nacional de Estatística (INE) per il secondo trimestre 2026 evidenziano che la sub-regione dell’Alentejo Litoral registra un prezzo mediano di vendita di 2.316 €/m², posizionandosi al settimo posto tra le 26 sub-regioni del Portogallo. Il comune di Grândola detiene la quotazione mediana più elevata della zona e un canone mediano per le nuove locazioni pari a 11,13 €/m² a settembre 2026.

Chi intende valutare opportunità d’acquisto nella penisola può confrontare le dinamiche locali con la guida al mercato immobiliare della vicina Comporta. Per analizzare l’offerta attiva ed esaminare lo storico delle transazioni, i professionisti utilizzano lo strumento di analisi di mercato con Insights dell’Area di CASAFARI e la funzione di Ricerca di Immobili di CASAFARI.

Natura, archeologia, marina e golf: com me la qualità della vita sulla penisola?

L’esperienza residenziale a Tróia unisce servizi turistici di primo livello a un ambiente naturale protetto. La Reserva Natural do Estuário do Sado ospita una celebre comunità stanziale di tursiopi (Tursiops truncatus, denominati localmente roazes-corvineiros). Secondo i rilevamenti diffusi dall’Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas (ICNF) a ottobre 2026, la colonia conta esattamente 25 esemplari residenti, arricchita da tre nuove nascite registrate nell’estate 2026.

La penisola racchiude anche un patrimonio storico d’eccezione: le Ruínas Romanas de Tróia, classificate come Monumento Nazionale dal 1910. Attivo tra il I e il VI secolo d.C., questo complesso rappresentava il maggior centro industriale dell’Impero Romano per la salagione del pesce e la produzione di garum, dotato di 29 officine (cetárias), terme, mausoleo e una basilica paleocristiana, le cui infrastrutture sono documentate su Natural.pt.

L’offerta di tempo libero include il porto turistico (Marina de Tróia), il Casinò e spiagge atlantiche estese come Tróia-Mar, Bico das Lulas e Praia Atlântica.

Per gli appassionati di sport occorre segnalare un aggiornamento primario per il 2026. Il celebre percorso Tróia Golf — tracciato a 18 buche Par 72 di 6.317 metri disegnato nel 1980 da Robert Trent Jones Senior e classificato al quarto posto in Portogallo — rimane chiuso per l’intero anno 2026 a causa di una profonda opera di ristrutturazione. La riapertura del campo è pianificata per l’inizio del 2027, come confermato sulla pagina ufficiale di Tróia Golf.

Tasse, affitti brevi (Alojamento Local) e regole per chi acquista dall’Italia

L’investimento immobiliare a Tróia da parte di acquirenti italiani richiede la comprensione del quadro fiscale e normativo lusitano vigente nel 2026.

Per quanto riguarda le locazioni turistiche brevi, l’entrata in vigore del Decreto-Legge n. 76/2024 ha riordinato il settore dell’Alojamento Local (AL). Il testo ha cancellato il blocco nazionale al rilascio di nuove licenze nelle zone costiere, ha eliminato la decadenza automatica quinquennale dei titoli e ha ripristinato la trasferibilità della licenza in sede di compravendita dell’immobile, attribuendo al comune di Grândola la sola facoltà di definire eventuali regolamenti d’area.

Sul fronte della tassazione immobiliare locale:

• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): corrisponde all’IMU italiana e si applica annualmente sul valore patrimoniale tributario (VPT). Per il 2026, il comune di Grândola ha confermato l’aliquota per i fabbricati urbani al minimo di legge dello 0,30%.
• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): è l’imposta di registro dovuta al momento del rogito. Per l’acquisto di seconde case nel 2026, secondo le tabelle pratiche IMT 2026 dell’APCMC, si applicano aliquote progressive dall’1% all’8% per importi fino a 633.931 €. Oltre questa soglia, tipica degli immobili di lusso a Tróia, l’imposta prevede un’aliquota unica del 6% fino a 1.150.853 € e del 7,5% per gli importi superiori. A questa si aggiunge l’imposta di bollo (Imposto do Selo) pari allo 0,8%.

Per analizzare con accuratezza le stime di prezzo e definire il valore corretto di compravendita di una villa o di un appartamento a Tróia, consulenti e acquirenti possono fare affidamento sullo strumento di valutazione immobiliare e analisi dei comparabili di CASAFARI. Per consultare l’intero mercato e monitorare i dati in tempo reale, è possibile accedere alla piattaforma CASAFARI.

Domande frequenti

Quanto tempo ci vuole per arrivare a Tróia dall’aeroporto di Lisbona?

Combinando l’automobile lungo le autostrade A2 e A12 fino al porto di Setúbal con la traversata marittima di Atlantic Ferries, il percorso richiede circa 1 ora o 1 ora e 10 minuti complessivi. Il traghetto per veicoli e passeggeri impiega 25 minuti, mentre il catamarano per soli passeggeri ne impiega 15. Scegliendo invece l’itinerario interamente stradale di circa 130-140 km, passando per Alcácer do Sal e Comporta, il tempo di percorrenza varia tra 1 ora e 30 minuti e 2 ore.

È possibile ottenere una licenza per affitti turistici (Alojamento Local) a Tróia?

Sì, l’entrata in vigore del Decreto-Legge n. 76/2024 ha revocato la sospensione nazionale del rilascio di nuove licenze di Alojamento Local lungo la fascia costiera portoghese. Il provvedimento ha inoltre eliminato la scadenza quinquennale dei titoli e ripristinato la trasferibilità della licenza in caso di compravendita dell’immobile. La competenza sull’eventuale adozione di regolamenti locali o aree di contenimento spetta ora direttamente al comune di Grândola.

Quali sono le imposte sull’acquisto e sul possesso di una seconda casa a Tróia nel 2026?

Al momento dell’acquisto di una seconda casa si versa l’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), con aliquote progressive dall’1% all’8% fino a 633.931 €, per poi passare all’aliquota unica del 6% tra 633.931 € e 1.150.853 € e del 7,5% oltre tale soglia, oltre all’imposta di bollo dello 0,8%. Per il possesso annuale si applica l’IMI, assimilabile all’IMU italiana, che per il 2026 il comune di Grândola mantiene al minimo di legge dello 0,30% sul valore patrimoniale tributario.

Il campo da golf di Tróia è aperto nel 2026?

No, il celebre Tróia Golf, percorso a 18 buche Par 72 progettato da Robert Trent Jones Senior, rimane chiuso per l’intero anno 2026 per consentire un profondo intervento di ristrutturazione e riqualificazione. La struttura, considerata tra i migliori percorsi d’Europa continentale, riaprirà ufficialmente ai giocatori a inizio 2027.

Quali sono le principali opzioni di mobilità interna per chi soggiorna nei resort di Tróia?

La penisola si presta ottimamente alla mobilità dolce, con una rete di percorsi pensati per preservare l’ecosistema dunale che collega facilmente le residenze ai servizi principali. Per le necessità quotidiane, la struttura urbana del Tróia Resort è concepita per essere fruibile a piedi, mentre il collegamento tra i vari complessi residenziali e le spiagge come Bico das Lulas o Praia Atlântica è garantito dai percorsi interni e dai servizi di navetta interni ai singoli resort.

Cosa include concretamente l’offerta dei complessi residenziali di alta gamma a Tróia?

I complessi come il Tróia Resort e il Pestana Tróia Eco-Resort & Residences offrono soluzioni abitative integrate che vanno dai monolocali T0 fino alle esclusive ville V4 dotate di ampi spazi privati. Acquistando in queste strutture, i proprietari accedono a un ecosistema di servizi che comprende, oltre al porto turistico e al casinò, una pianificazione del territorio a bassa densità progettata per garantire la massima privacy e il contatto diretto con l’ambiente naturale protetto della penisola.