COSTA DA CAPARICA PROPERTY GUIDE

Situata sulla sponda meridionale dell’estuario del Tago all’interno del comune di Almada, Costa da Caparica rappresenta una delle mete più ambite nel distretto di Setúbal per chi sceglie di investire o vivere a due passi da Lisbona. Nel terzo trimestre del 2026, i dati di CASAFARI Area Insights indicano un prezzo medio di richiesta per gli appartamenti in vendita pari a 4.959 €/m² (su una base di 4.700 €/m² nel terzo trimestre 2025, segnando un incremento del 5,5% su base annua), mentre le case indipendenti si attestano a un prezzo medio di richiesta di 4.343 €/m² (rispetto ai 4.238 €/m² del terzo trimestre 2025, con una variazione del +2,5% su una serie più volatile). Di fronte a un mercato dinamico e a una forte domanda transfrontaliera, l’acquirente italiano deve valutare con attenzione la geografia delle micro-zone, l’interazione tra i prezzi di richiesta e i valori di compravendita reali, e il quadro normativo e fiscale vigente.

Dove si trova Costa da Caparica e come è collegata a Lisbona?

Costa da Caparica è una freguesia costiera di 13.968 abitanti (secondo i dati definitivi dei Censos 2021 dell’INE) incastonata tra l’Oceano Atlantico e la falesia protetta dell’Arriba Fóssil. Amministrativamente parte del comune di Almada, che conta complessivamente 177.238 abitanti, la località unisce l’atmosfera di una cittadina di mare alla vicinanza immediata con la capitale portoghese.

Il collegamento con il centro di Lisbona avviene rapidamente attraverso il ponte sospeso 25 de Abril, immettendosi sull’autostrada A2 e sulla superstrada IC20 (nota come Via Rápida da Caparica), che conducono al cuore della capitale in circa venti minuti nelle ore di minore traffico. La mobilità è garantita anche da una rete di trasporto pubblico integrato gestita da Carris Metropolitana, con linee dirette come la 3708 in partenza da Cais do Sodré e la 3710 che collega Areeiro e Praça de Espanha con Costa da Caparica. Per chi preferisce il trasporto su ferro o via acqua, la stazione ferroviaria di Pragal offre l’interscambio con il treno Fertagus (linee 3024 e 3025), mentre i traghetti Transtejo collegano Cacilhas e Trafaria, in attesa del futuro completamento del progetto di estensione della metropolitana leggera di superficie Metro Sul do Tejo (MST).

Qualità della vita, tessuto urbano e tipologie immobiliari sul litorale di Almada

Il tessuto abitativo di Costa da Caparica si sviluppa lungo un litorale sabbioso lungo chilometri, vissuto dodici mesi l’anno non solo dai turisti, ma da una comunità stabile di residenti locali, lavoratori da remoto e appassionati di sport acquatici. La cittadina si distingue in diverse micro-zone con caratteristiche urbanistiche ben definite:

• Il centro storico e la fascia urbana centrale: comprendente la zona di Campo dos Pescadores e la Alameda Cidade da Caparica, caratterizzata da condomini edificati tra gli anni Settanta e Novanta e da palazzine in fase di rigenerazione.
• I quartieri residenziali a nord: le aree di Santo António e São João da Caparica, che offrono contesti più silenziosi e vicini alle pinete e alle dune protette.
• La fascia meridionale verso Fonte da Telha e Aroeira: caratterizzata da ampie pinete, complessi residenziali immersi nel verde con campi da golf e ville indipendenti di fascia alta.

Un ruolo chiave nella riqualificazione del patrimonio edilizio è svolto dall’Área de Reabilitação Urbana (ARU) di Costa da Caparica (istituita con Aviso n. 8099/2020 e valida fino al 2030), che interessa oltre 1.200 edifici e quasi 4.800 alloggi. L’inserimento in quest’area offre ai proprietari e agli investitori incentivi significativi, tra cui l’IVA ridotta al 6% sugli interventi di ristrutturazione edilizia, l’esenzione dall’IMI (imposta municipale sugli immobili) per un periodo compreso tra tre e cinque anni e sgravi sugli oneri di transazione.

Quanto costa comprare o affittare casa a Costa da Caparica nel 2026?

L’analisi dei valori immobiliari richiede una distinzione rigorosa tra i prezzi indicati negli annunci pubblicitari e i prezzi effettivi di compravendita registrati dagli enti statistici ufficiali.

Secondo i dati di CASAFARI Area Insights aggiornati al terzo trimestre del 2026, il prezzo medio di richiesta (asking price ricavato dagli annunci indicizzati, esclusi gli outlier) per gli appartamenti in vendita a Costa da Caparica si attesta a 4.959 €/m², registrando un incremento del 5,5% rispetto ai 4.700 €/m² dello stesso trimestre del 2025. Per quanto riguarda le case indipendenti e le ville, il prezzo medio di richiesta nel terzo trimestre del 2026 è pari a 4.343 €/m² (a fronte dei 4.238 €/m² del terzo trimestre 2025, segnando un +2,5% su una serie che mostra maggiore volatilità a causa del campione ridotto di ville nei confini stretti della freguesia).

Questi valori si confrontano con i dati ufficiali di chiusura pubblicati dall’INE (Instituto Nacional de Estatística). Nei dodici mesi chiusi al primo trimestre del 2026, il prezzo mediano di compravendita effettivo per le abitazioni familiari a Costa da Caparica ha raggiunto quota 4.426 €/m² (4.391 €/m² per la sola componente di immobili usati), un livello superiore rispetto alla mediana registrata nell’intero comune di Almada, pari a 3.267 €/m² (con una crescita annua del 19,1% nel comune). Lo scarto tra il prezzo medio di richiesta degli appartamenti e il mediano di chiusura riflette il premio di prezzo associato alle proprietà fronte oceano e di nuova costruzione, oltre ai margini di trattativa applicati sul mercato.

Sul fronte delle locazioni residenziali, i dati ufficiali dell’INE relativi ai nuovi contratti di affitto registrati nel 2025 indicano un canone mediano di 15,78 €/m² a Costa da Caparica, superando la media del comune di Almada (12,98 €/m² nel 2025, saliti ulteriormente a 13,71 €/m² nei dodici mesi terminati nel secondo trimestre del 2026, con un rialzo del 17,2% su base annua che rappresenta uno dei tassi di crescita più marcati tra i grandi comuni portoghesi).

Fisco, Alojamento Local e regole per gli acquirenti italiani nel 2026

Chi si trasferisce dall’Italia o investe nel mercato immobiliare portoghese deve confrontarsi con un quadro normativo e fiscale profondamente rinnovato rispetto agli anni passati. Tra i falsi miti da sfatare vi è la sopravvivenza del vecchio regime per Residenti Non Abituali (RNH), ormai terminato e sostituito dal regime IFICI (regolamentato dall’articolo 58-A dell’EBF e dalla Portaria n. 352/2024/1), che offre un’aliquota IRS del 20% per dieci anni esclusivamente ai redditi da lavoro altamente qualificato, ricerca e startup, escludendo totalmente le pensioni estere. Parallelamente, la Legge n. 56/2023 (pacchetto Mais Habitação) ha eliminato l’accesso al Golden Visa (ARI) tramite investimenti immobiliari diretti o indiretti, limitando i visti per investitori a opzioni finanziarie non immobiliari come fondi di investimento o venture capital con soglia minima di 500.000 €.

Dal punto di vista delle imposte di trasferimento e di possesso per l’anno fiscale 2026:

• IMT (Imposta Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis): il Decreto-Lei n. 97/2026 stabilisce un’aliquota fissa del 7,5% per gli acquirenti non residenti, salvo l’impegno a trasferire la residenza fiscale in Portogallo entro due anni o a destinare l’immobile a locazione a canone moderato.
• Imposto do Selo e IMI: l’imposta di bollo sull’atto di acquisto è pari allo 0,8%, mentre l’IMI (imposta municipale sugli immobili) calcolata dal comune di Almada sul valore patrimoniale tributario (VPT) è fissata allo 0,35%.

Per i contribuenti che mantengono la residenza fiscale in Italia, la gestione del bene richiede la dichiarazione nel Quadro RW per il monitoraggio fiscale e il pagamento dell’IVIE (imposta sul valore degli immobili situati all’estero) con aliquota dell’1,06% calcolata sul VPT portoghese o sul costo d’acquisto, scomputando integralmente l’IMI corrisposta al comune di Almada. Per quanto riguarda i proventi locativi, la Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Portogallo (Legge n. 562/1982) stabilisce una tassazione concorrente: i redditi sono soggetti a IRS in Portogallo e devono essere dichiarati in Italia tra i “redditi diversi” (articoli 67 e 70 del TUIR), senza possibilità di applicare la cedolare secca ma beneficiando del credito d’imposta (articolo 165 del TUIR) per le imposte pagate a Lisbona.

Infine, sul fronte degli affitti brevi (Alojamento Local), il comune di Almada concentra oltre 800 registrazioni attive a Costa da Caparica su un totale comunale di oltre 1.700 licenze. Nel corso del 2026 la Câmara Municipal de Almada ha avviato l’iter per l’adozione del primo regolamento municipale di settore per disciplinare le aree di maggiore pressione urbanistica; in attesa dell’approvazione definitiva, le nuove registrazioni restano gestite tramite il portale elettronico governativo ePortugal, ed è pienamente attiva dal 6 febbraio 2026 la tassa turistica municipale pari a 2 € a notte (applicata fino a un massimo di cinque pernottamenti consecutivi).

Come analizzare e operare sul mercato di Costa da Caparica con CASAFARI

Affrontare un mercato complesso come quello di Costa da Caparica richiede dati trasparenti, aggiornati e verificabili in tempo reale. Per gli investitori, gli acquirenti e i professionisti del settore immobiliare che operano tra l’Italia e il Portogallo, CASAFARI offre strumenti avanzati per monitorare l’andamento del mercato.

Attraverso la Ricerca di Immobili di CASAFARI, è possibile esaminare l’intera offerta aggregata da portali e agenzie locali, eliminando i duplicati e analizzando lo storico delle variazioni di prezzo. Per valutare la congruità delle richieste economiche e stimare il valore reale degli immobili, lo strumento di valutazione immobiliare di CASAFARI permette di incrociare i prezzi di richiesta con i comparabili di mercato. I dati aggregati e le metriche territoriali possono essere consultati direttamente tramite le Insights dell’Area di CASAFARI o integrati nei flussi operativi aziendali. Per iniziare a operare e analizzare i comparabili in tempo reale, vi invitiamo ad accedere alla piattaforma CASAFARI.

Per approfondire il contesto geografico più ampio e le opportunità presenti nell’area metropolitana di Lisbona, potete consultare la guida dedicata al distretto di Setúbal, esplorare il mercato immobiliare di Sesimbra o confrontare l’andamento delle località costiere atlantiche scoprendo come comprare casa a Ericeira.

Domande frequenti

Come si arriva a Costa da Caparica dal centro e dall’aeroporto di Lisbona?

In automobile si raggiunge Costa da Caparica dal centro di Lisbona attraversando il ponte 25 de Abril lungo l’autostrada A2 e la superstrada IC20, con un tempo di percorrenza stimato intorno ai venti minuti fuori dagli orari di punta. Con i mezzi pubblici, la rete Carris Metropolitana offre autobus diretti come la linea 3708 da Cais do Sodré e la linea 3710 da Areeiro e Praça de Espanha. In alternativa, è possibile utilizzare il treno Fertagus fino alla stazione di Pragal con coincidenza sulle linee di autobus locali, oppure optare per i traghetti Transtejo verso Cacilhas o Trafaria.

Quali tasse paga un residente in Italia che acquista e affitta casa a Costa da Caparica?

L’acquisto di un immobile in Portogallo da parte di un non residente prevede il versamento dell’IMT al 7,5% (in base al Decreto-Lei n. 97/2026), dell’Imposto do Selo allo 0,8% e, annualmente, dell’IMI comunale pari allo 0,35% sul VPT ad Almada. Dal lato italiano, il proprietario deve assolvere agli obblighi di monitoraggio nel Quadro RW e pagare l’IVIE all’1,06%, dalla quale si scomputa l’IMI versata in Portogallo. I canoni di locazione percepiti sono soggetti a tassazione IRS in Portogallo e vanno dichiarati in Italia tra i redditi diversi senza poter applicare la cedolare secca, pur beneficiando del credito d’imposta ai sensi dell’articolo 165 del TUIR.

È ancora possibile ottenere una licenza di Alojamento Local (affitti brevi) a Costa da Caparica?

Sì, le nuove registrazioni restano formalmente aperte tramite il portale governativo Balcão Único Eletrónico (ePortugal), sebbene la Câmara Municipal de Almada abbia avviato nel 2026 l’iter per l’approvazione del nuovo regolamento municipale volto a disciplinare le zone di maggiore pressione urbanistica, dato che Costa da Caparica concentra oltre 800 delle 1.700 licenze attive nel comune. I proprietari che esercitano l’attività di affitto breve sono inoltre tenuti a riscuotere e versare la tassa turistica municipale di Almada, pari a 2 € a notte per un massimo di cinque notti consecutive, in vigore da febbraio 2026.

Il regime RNH e il Golden Visa immobiliare sono ancora attivi in Portogallo nel 2026?

No, entrambi i regimi sono stati superati. Il vecchio regime per Residenti Non Abituali (RNH) è terminato ed è stato sostituito dall’IFICI, che riserva un’aliquota IRS del 20% per dieci anni esclusivamente ai professionisti altamente qualificati, ricercatori e startup, escludendo del tutto le pensioni estere. Per quanto riguarda il Golden Visa (ARI), la Legge n. 56/2023 ha definitivamente eliminato l’accesso tramite investimenti immobiliari diretti o indiretti, consentendo di ottenere il permesso di soggiorno unicamente attraverso opzioni finanziarie alternative, come i fondi di investimento o di venture capital non immobiliari con una soglia minima di 500.000 €.

Quali sono le principali differenze tra vivere nel centro storico e nelle zone residenziali del nord o del sud di Costa da Caparica?

Il centro storico, attorno al Campo dos Pescadores e alla Alameda Cidade da Caparica, offre un contesto urbano più vivace tra condomini edificati tra gli anni Settanta e Novanta, recentemente oggetto di interventi di riqualificazione. Spostandosi a nord, verso Santo António e São João da Caparica, si trovano aree più silenziose e in stretto contatto con le dune e le pinete protette. Al contrario, la fascia meridionale che degrada verso Aroeira e Fonte da Telha è caratterizzata da contesti più esclusivi, con ville indipendenti immerse nel verde e la vicinanza ai campi da golf.

Cosa deve verificare un acquirente italiano prima di procedere all’acquisto di una proprietà in un’area soggetta a riqualificazione urbana?

È fondamentale accertarsi se l’immobile rientri nel perimetro dell’Área de Reabilitação Urbana (ARU) di Costa da Caparica, istituita con Aviso n. 8099/2020 e operativa fino al 2030. Gli edifici inclusi in questo piano possono beneficiare di vantaggi fiscali significativi, come l’IVA al 6% sui lavori di ristrutturazione e l’esenzione dall’IMI per un periodo da tre a cinque anni. Verificare tale status permette di valutare correttamente il valore intrinseco dell’investimento e i potenziali sgravi sugli oneri di transazione o sulle future spese di manutenzione.