insights it · 14 giugno 2016

Maiorca: una vera opportunità per gli investitori immobiliari?

fincas con vista mare nelle montagne della serra de tramuntana a maiorca

Maiorca sta emergendo come una delle principali mete europee per gli investimenti immobiliari a reddito (buy-to-let), grazie a prezzi d’ingresso accessibili con una media di 2.088 €/m² nell’intero arcipelago, a una costante rivalutazione del capitale e a una forte domanda da parte di una facoltosa clientela nord-europea. Sostenuta da oltre 24 milioni di passeggeri annui in aeroporto, da un turismo attivo in tutte le stagioni, da affitti turistici extra-alberghieri in piena crescita e da una rapida liquidità nelle rivendite, l’isola delle Baleari offre fondamentali d’investimento particolarmente solidi.

Maiorca: patria di spiagge incontaminate, spettacolari catene montuose e una ben nota stella del tennis spagnolo.

Essendo l’isola più grande dell’arcipelago delle Baleari, figura nei radar degli acquirenti di immobili stranieri fin dall’avvento del turismo di massa negli anni ‘60.

Con le prospettive dei mercati immobiliari di pregio nel Regno Unito e altrove che appaiono sempre più incerte, il mercato dell’isola sta diventando rapidamente una meta di riferimento per acquirenti ad alto patrimonio e investitori immobiliari.

Alla luce di condizioni d’investimento sempre più favorevoli, analizziamo alcuni dei motivi principali per acquistare un immobile da mettere a reddito in questo dinamico mercato:

1. Il prezzo d’ingresso è ancora contenuto

Nonostante la sua fama internazionale, Maiorca sta solo ora iniziando a registrari i grandi flussi di capitale registrati in altre storiche destinazioni di lusso europee.

Sebbene superiori alla media nazionale spagnola, i prezzi delle abitazioni sull’isola sono ancora inferiori a quelli rilevati in Francia, Italia e in altre zone del Mediterraneo. Con 2.088 €/m², il valore medio degli immobili residenziali nell’arcipelago regge ottimamente il confronto con la Costa Azzurra (Alpi Marittime – 4.153 €/m²) o con la regione del Chianti in Italia (5.500 €/m²).

L’accessibilità del mercato locale si estende anche al settore delle dimore di lusso: le abitazioni nella fascia tra 100 mila e 900 mila euro nella rinomata località balneare di Puerto Pollensa, molto apprezzata dagli acquirenti high-end, registrano un valore medio di listino di 3.220 €/m². Gli immobili di pregio nel raffinato quartiere di Son Vida, nella capitale Palma di Maiorca, presentano un prezzo medio di listino di 2.921 €/m².

Come per le altre isole Baleari, la convenienza di Maiorca è legata alle dinamiche del più ampio mercato immobiliare spagnolo che, dopo essersi rivalutato del 160% nel decennio precedente al 2007, ha perso oltre il 30% del proprio valore tra il gennaio 2008 e l’inizio del 2014.

2. …ma i prezzi sono in aumento

Come nel resto della Spagna, il mercato immobiliare di Maiorca ha registrato una costante ripresa negli ultimi anni. I prezzi delle abitazioni in Spagna sono cresciuti del 4,5% su base annua nel terzo trimestre dello scorso anno, superando la media dell’UE e quella di altre mete mediterranee per le seconde case, tra cui Portogallo, Italia e Francia (si veda il grafico sottostante).

Fonte: Eurostat

Le Baleari sono state in prima linea nella crescita del mercato spagnolo: i prezzi delle abitazioni nell’arcipelago sono aumentati in media dell’1,7% a gennaio 2016, registrando il tasso più alto tra tutte le province.

A Maiorca, le zone di acquisto più prestigiose, come il sud-ovest dell’isola, hanno registrato una crescita costante negli ultimi due anni, con quotazioni che in molte località popolari hanno superato i picchi precedenti alla crisi nel 2015.

Se questi aggiustamenti indicano un riscaldamento del mercato, la fase di ripresa ha ancora ampi margini in molte parti dell’isola. Le opportunità di crescita non mancano per chi sa dove cercare.

CASAFARI Area Insights ha rilevato oltre 400 aumenti di prezzo solo nel mese di gennaio, pari al 34% di tutte le variazioni di prezzo (il 66% delle quali è stato rappresentato da riduzioni) sul mercato immobiliare di Maiorca.

3. Una clientela di alto profilo

Dalla sua iniziale reputazione di tipica meta mediterranea per il turismo balneare, Maiorca si è gradualmente trasformata in una destinazione di alto livello per l’élite europea.

L’offerta turistica dell’isola si rivolge sempre più a visitatori facoltosi provenienti dal Nord Europa: acquirenti ad alto patrimonio da Regno Unito, Germania, Francia, Austria, Svizzera, Svezia, Danimarca e Paesi Bassi.

Tra le opzioni di intrattenimento figura il golf di altissimo livello, con ben 28 campi presenti sull’isola. Tra questi spicca il resort Son Gual, progettato da Thomas Himmel, tre volte campione amatoriale tedesco, e sede del Mallorcan Classic, tappa del circuito European Tour.

Il famoso Club de Golf Alcanada, di proprietà della famiglia Porsche, si trova nell’estremità nord-orientale dell’isola e offre un’esperienza di gioco d’eccellenza, affiancata da panorami mozzafiato e strutture di prim’ordine.

Con 41 porti turistici e 17.000 posti barca, Maiorca è anche un vero punto di riferimento per gli appassionati di nautica, vantando il maggior numero di porti turistici in Europa.

A ciò si aggiungono uno straordinario patrimonio naturale (con oltre 400 km di sentieri per escursioni e corsa); l’incantevole catena montuosa della Serra de Tramuntana (con i suoi pittoreschi borghi patrimonio UNESCO); e un’ampia selezione di ristoranti stellati Michelin. Risulta evidente perché l’interesse per Maiorca sia così diffuso.

4. Presenze turistiche durante tutto l’anno

triathlon challenge paguera maiorca Neus Vich, Triathlon Challenge Peguera-Mallorca (CC BY 2.0)

Il settore turistico di Maiorca e i suoi eccellenti collegamenti rendono particolarmente accessibili le opportunità di locazione degli immobili di investimento.

L’isola beneficia di un favorevole clima mediterraneo e di inverni miti, che garantiscono l’accessibilità alle sue spiagge e attrazioni durante tutto l’anno. La stagione turistica tradizionale si sta estendendo da quattro a sei mesi nelle zone rurali e dura ancora più a lungo nei centri principali.

La capitale, Palma di Maiorca, ha lanciato la campagna “Palma 365”, che ha riscontrato grande successo nell’attirare visitatori al di fuori dell’alta stagione.

I mesi autunnali, invernali e di inizio primavera sono particolarmente apprezzati dagli appassionati di fitness e natura, desiderosi di vivere l’isola lontano dai periodi di maggiore affollamento.

Maiorca è inoltre nota come luogo d’elezione per l’allenamento di ciclisti e atleti di triathlon, ed è diventata una delle mete sportive più frequentate d’Europa. Oltre 35.000 ciclisti visitano Maiorca ogni anno, seguendo le tracce di grandi campioni.

Con 3.800 partecipanti, la gara di Triathlon Ironman Mallorca è diventata il più grande evento Ironman al mondo. L’evento si svolge ad Alcúdia ogni anno nei mesi di ottobre e inizio maggio, registrando il tutto esaurito con mesi di anticipo.

Questi differenti flussi di visitatori contribuiscono a sostenere il turismo durante tutto l’anno e, soprattutto, alimentano la domanda di appartamenti e case in affitto, confermando i vantaggi del possedere un immobile a reddito a Maiorca e Ibiza.

5. Eccellente accessibilità

Maiorca è di gran lunga la più accessibile delle isole Baleari e possiede tra i migliori collegamenti di tutto il Mediterraneo.

A Palma di Maiorca si trova il terzo aeroporto della Spagna per volume di traffico. Questo snodo per le Baleari ha gestito oltre 24 milioni di passeggeri nel 2015, secondo i dati dell’ente aeroportuale AENA, superando nettamente altre scali come quello di Malaga.

La struttura offre collegamenti diretti con le principali città europee, tra cui quattro aeroporti a Londra e altre cinque destinazioni nel Regno Unito, ben 18 scali in Germania, oltre a Parigi, Zurigo, Vienna, Stoccolma, Amsterdam e Copenaghen.

Fonte: AENA

Palma sta inoltre diventando uno dei principali hub europei per i jet privati, con collegamenti verso Saint-Tropez, L’Avana, San Paolo, Rimini, Kiev, Bahrein, Denver, Bangkok, Baku, Miami e Città del Capo, per citarne alcuni.

L’ampia disponibilità di trasporti non solo mantiene alto il profilo di Maiorca come destinazione di vacanza, ma ha aperto il mercato immobiliare locale ai residenti stranieri che scelgono di fare i pendolari verso le grandi città europee.

Tra questi vi è un numero crescente di professionisti del settore finanziario e altri profili ad alto reddito.

6. Il turismo extra-alberghiero è in forte espansione

Il profilo sempre più facoltoso dei turisti a Maiorca rappresenta un punto di forza per chi investe in immobili. Dei 12,5 milioni di visitatori arrivati sull’isola nei primi nove mesi del 2015, oltre il 32% ha soggiornato in strutture extra-alberghiere. Questa cifra include sia gli affitti brevi di appartamenti sia gli alloggi di proprietà privata.

Poiché i cittadini spagnoli tendono ad essere maggiormente proprietari sull’isola, gli stranieri costituiscono la grande maggioranza della domanda di affitti turistici, rappresentando il 92% degli utenti di alloggi vacanza. Di questi, circa il 30% proviene dal Regno Unito.

Fonte: Ibestat

7. Elevato potenziale di rivendita

Gli acquirenti internazionali rappresentano una quota consistente dei compratori nelle Isole Baleari e il loro peso è in crescita, essendo passato dal 32,6% del mercato complessivo nel 2014 al 41% (dati preliminari per il 2015).

I tipici acquirenti di immobili prime provengono da Regno Unito, Germania, Francia, Svizzera, Austria, Svezia, Norvegia, Danimarca, Paesi Bassi ed Europa orientale. Gli acquirenti della fascia sub-prime includono sia clienti spagnoli residenti e non residenti, sia acquirenti dall’America Latina, dall’Asia e dall’Europa dell’Est.

Grazie alla forte domanda internazionale, servono solitamente meno di tre mesi per vendere un appartamento in una rinomata località turistica come Port Andratx o Puerto Pollensa.

Gli immobili in buone condizioni, dotati di vista mare e proposti a prezzi interessanti vengono venduti molto rapidamente. Come evidenziato dalle analisi di mercato delle soluzioni CASAFARI per investitori immobiliari, gli appartamenti con vista mare e prezzo inferiore a 400 mila euro vengono spesso negoziati prima ancora di entrare nei portafogli pubblici delle agenzie. Molti agenti mantengono una lista d’attesa prioritaria per queste proprietà.

Il motivo? È una questione di domanda e offerta: il numero limitato di licenze per nuove costruzioni unito all’elevato numero di turisti che soggiornano in appartamento per lunghi periodi.

Nel frattempo, i rendimenti locativi di Maiorca costituiscono un’opzione d’investimento interessante, soprattutto a fronte dell’instabilità dei mercati e dei bassi tassi d’interesse osservati a livello globale.

In sintesi

Se è vero che le località turistiche del Mediterraneo non sempre coincidono con solidi fondamentali d’investimento, Maiorca rappresenta un’eccezione ben fondata.

Con la crescente reputazione dell’isola come destinazione turistica d’élite, Maiorca ha il potenziale per eguagliare la Costa Azzurra o la regione del Chianti in termini di quotazioni immobiliari e rendimenti da locazione.

Con i prezzi che registrano una ripresa, questo può essere il momento ideale per entrare sul mercato.

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Domande frequenti

Come si confrontano i prezzi degli immobili a Maiorca rispetto ad altre rinomate destinazioni mediterranee?

I valori residenziali medi nell’arcipelago delle Baleari si attestano a 2.088 €/m², rimanendo inferiori a quelli di altre località di lusso del Mediterraneo come la Costa Azzurra (Alpi Marittime a 4.153 €/m²) e la regione del Chianti in Italia (5.500 €/m²). Anche gli immobili di lusso a Maiorca offrono prezzi competitivi, con Puerto Pollensa che registra una media di 3.220 €/m² e le residenze di pregio nel quartiere Son Vida di Palma con una media di 2.921 €/m².

Che cosa alimenta la domanda di locazione durante tutto l’anno a Maiorca?

La domanda di locazione è sostenuta in tutte le stagioni da inverni miti, da stagioni turistiche estese a sei mesi nelle aree rurali e dalla campagna Palma 365. Servizi e attrattive come 28 campi da golf, 41 porti turistici e oltre 400 km di sentieri escursionistici nella Serra de Tramuntana richiamano visitatori costanti. Inoltre, i principali eventi sportivi fuori stagione portano sull’isola oltre 35.000 ciclisti all’anno e 3.800 partecipanti all’Ironman.

Quanto è accessibile Maiorca per proprietari e turisti internazionali?

L’aeroporto di Palma di Maiorca è il terzo scalo della Spagna per traffico, avendo gestito oltre 24 milioni di passeggeri nel 2015 secondo AENA. L’aeroporto offre collegamenti diretti con i principali hub metropolitani del Regno Unito, della Germania e dell’Europa continentale. Dispone inoltre di un terminal per jet privati che collega Palma alle principali destinazioni internazionali.

Chi compone la domanda principale di affitti turistici e acquisti immobiliari nelle Baleari?

I dati dell’Ibestat mostrano che oltre il 32% dei 12,5 milioni di visitatori nei primi nove mesi del 2015 ha scelto alloggi extra-alberghieri. I visitatori stranieri rappresentano il 92% degli utenti di affitti turistici, con il 30% proveniente dal Regno Unito. Inoltre, gli acquirenti internazionali hanno rappresentato il 41% di tutti gli acquisti immobiliari nelle Baleari nel 2015.

In che modo gli investitori possono monitorare i prezzi degli immobili e le tendenze di mercato a Maiorca?

I professionisti dell’immobiliare e gli investitori possono utilizzare gli strumenti CASAFARI Area Insights e Property Sourcing per monitorare le dinamiche dei prezzi in tempo reale e le tendenze di mercato. Questi strumenti consentono agli utenti di analizzare gli indicatori di domanda e offerta, individuare gli annunci più dinamici e confrontare i valori degli immobili a Maiorca e nelle Baleari.