Mercato immobiliare a Padova: prezzi, affitti e rendimenti nel 2026

Nel terzo trimestre 2026 il prezzo medio richiesto per gli appartamenti in vendita a Padova è di 2.731,2 €/m² secondo i dati di Area Insights per Padova (prezzi richiesti negli annunci indicizzati, non prezzi di compravendita), in crescita del 6,7% sul terzo trimestre 2025 e del 29,0% dal primo trimestre 2023. I canoni richiesti restano invece stabili a 13,3 €/m² al mese, portando il rendimento lordo indicativo al 5,8%, mentre le compravendite in città nel 2025 sono scese del 3,9% secondo l'Agenzia delle Entrate (OMI). Questa guida raccoglie i riferimenti essenziali per chi acquista la prima casa, per chi investe negli affitti a studenti e per chi valuta di vendere.

In una mattina di settembre al Portello o lungo via Marzolo, basta osservare la fila di matricole con i trolley davanti ai portoni per capire cosa muove il mercato padovano. Nelle agenzie i telefoni squillano senza sosta per stanze e bilocali, eppure i numeri raccontano un mercato a due velocità: in meno di quattro anni le richieste dei proprietari sono salite del 29,0%, ma nel 2025 in città si sono vendute meno case rispetto all'anno precedente.

Quanto costano gli appartamenti a Padova nel 2026?

Secondo le rilevazioni di CASAFARI Area Insights (location id 556040, interrogazione del 23 ottobre 2026), il prezzo medio richiesto per gli appartamenti nel Comune di Padova ha raggiunto 2.731,2 €/m² nel terzo trimestre 2026. Si tratta di prezzi richiesti negli annunci immobiliari indicizzati, al netto dei valori anomali, e non dei valori effettivi di rogito rilevati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate.

La serie storica mostra quindici trimestri consecutivi in aumento, senza alcuna interruzione dal primo trimestre 2023, quando la media era di 2.116,8 €/m² (+29,0% complessivo). Rispetto ai 2.559,6 €/m² del terzo trimestre 2025, la crescita annua è del 6,7%. Il ritmo ha toccato il picco di accelerazione tra il terzo e il quarto trimestre 2025 (+3,7% in un solo trimestre), per poi attenuarsi nel corso del 2026 con un +0,6% tra primo e secondo trimestre e un +1,8% tra secondo e terzo.

Confrontando queste cifre con le quotazioni OMI del secondo semestre 2025, che stimano i valori di compravendita per fascia territoriale, i livelli ufficiali restano inferiori ai prezzi di vetrina. Il divario tra quanto richiesto negli annunci e quanto sottoscritto al rogito è fisiologico in una fase di rialzo e indica che in sede di trattativa un margine di sconto resta probabile, soprattutto sugli immobili da ristrutturare.

Dove conviene comprare casa a Padova: i quartieri

La geografia dei prezzi padovani segue il perimetro delle mura, la vicinanza ai poli universitari e ospedalieri e il tracciato del tram. Chi cerca una prima casa e chi acquista per mettere a reddito si muove spesso negli stessi isolati, ma su tagli differenti.

• Centro storico, Santo, Santa Sofia, Città Giardino e Riviere: sono le zone più care e ricercate della città. Qui si concentra la domanda delle famiglie con maggiore disponibilità di spesa e degli investitori patrimoniali interessati a immobili di pregio o ad appartamenti vicini agli istituti universitari e alle cliniche di via Giustiniani.
• Portello e Stazione: rappresentano il cuore del mercato della locazione universitaria. La domanda si orienta su bilocali e trilocali tra 50 e 85 m², facili da dividere in stanze singole per studenti o per chi utilizza il treno verso Venezia Mestre (raggiungibile in circa 25 minuti).
• Arcella e Borgomagno: appena oltre la ferrovia, offrono i prezzi di accesso più bassi del capoluogo. Sono quartieri scelti da giovani coppie, famiglie alla ricerca di metrature più ampie e lavoratori residenti; in città la componente straniera rappresenta il 16,8% della popolazione totale (35.018 residenti su 208.202 al 1° gennaio 2026 secondo i dati ISTAT sulla popolazione residente) e all'Arcella sostiene una quota importante di acquisti per abitazione principale.
• Padova Est, Fiera e zona industriale (ZIP): l'area orientale beneficia dei grandi poli lavorativi, della vicinanza ai caselli autostradali di A4 e A13, del progetto del nuovo polo ospedaliero a Padova Est e dello sviluppo delle nuove linee del tram SIR, fattori che sostengono l'interesse di professionisti e personale sanitario.

Perché i prezzi salgono e le compravendite no?

Assieme a Venezia e Verona, Padova è uno dei tre mercati residenziali più dinamici della regione per indice di intensità del mercato (IMI), come evidenziano le Statistiche regionali OMI 2026 per il Veneto. Eppure, nel 2025 il Comune di Padova ha registrato circa 3.461 transazioni normalizzate (NTN), in calo del 3,9% rispetto alle 3.600,6 del 2024: è stato l'unico capoluogo veneto con segno meno in un anno in cui i capoluoghi regionali crescevano in media del 3,9%, il Veneto contava 67.159 NTN e l'Italia saliva del 6,4% a 766.757 compravendite.

La distanza tra le richieste dei proprietari e la capacità di spesa degli acquirenti emerge anche dal confronto con l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni (IPAB), calcolato sui rogiti effettivi. Nel secondo trimestre 2026 (stima preliminare del 17 settembre 2026) i prezzi di compravendita in Italia sono cresciuti del 4,0% su base annua (+3,7% per le abitazioni esistenti e +5,0% per le nuove) e del 4,2% nel Nord-Est, un passo più contenuto rispetto al +6,7% segnato dai prezzi richiesti a Padova nello stesso orizzonte. Per inquadrare questi dati nel contesto nazionale è possibile consultare l'analisi sull'andamento del mercato immobiliare in Italia.

Gran parte del patrimonio edilizio cittadino risale agli anni Cinquanta, Sessanta e Settanta. Davanti a richieste elevate e ai costi di riqualificazione energetica dei condomini datati, molte famiglie padovane scelgono di spostarsi nei comuni della prima cintura, dove i prezzi al metro quadro restano più accessibili e la provincia continua a crescere (936.651 residenti al 1° gennaio 2026, +0,5% annuo secondo l'ISTAT). In città, invece, il saldo naturale del 2025 è stato negativo (-1.112 unità), compensato interamente dal saldo migratorio positivo (+1.902).

Quanto rende un appartamento affittato a Padova?

Mentre i prezzi di vendita correvano, i canoni di locazione richiesti si sono mossi appena. Nel terzo trimestre 2026 il canone medio richiesto per gli appartamenti a Padova è di 13,3 €/m² al mese secondo CASAFARI Area Insights, contro i 13,1 €/m² del terzo trimestre 2025 (+1,5% annuo) e i 12,6 €/m² del primo trimestre 2024 (+5,6% sull'intera serie). Dal 2024 i valori mensili sono rimasti compresi in una fascia stretta tra 12,5 e 13,9 €/m².

La conseguenza matematica è una compressione dei rendimenti. Calcolando il rendimento lordo indicativo come rapporto tra il canone annuo richiesto (12 × 13,3 €/m²) e il prezzo medio richiesto al metro quadro (2.731,2 €/m²), nel terzo trimestre 2026 si ottiene il 5,8%, in discesa rispetto al 6,1% del terzo trimestre 2025 e al 6,6% del primo trimestre 2024. Si tratta di un indicatore lordo basato sui prezzi di annuncio, dal quale vanno sottratti imposte, spese condominiali a carico della proprietà, manutenzione straordinaria ed eventuali periodi di sfitto.

A garantire la tenuta dell'occupazione degli immobili è però un motore strutturale difficile da replicare altrove: l'Università degli Studi di Padova e l'Azienda Ospedale-Università. Nell'anno accademico 2026/27 l'ateneo conta circa 76.000 studenti e oltre 25.000 nuovi immatricolati (+27% circa rispetto al 2019), come confermano i dati sugli iscritti record dell'Università di Padova dell'ottobre 2026.

Per chi acquista a reddito, il quadro normativo nazionale mette a disposizione tre formule principali: il contratto a canone libero 4+4, il contratto a canone concordato 3+2 (che dà accesso alla cedolare secca ridotta al 10% e alle agevolazioni IMU previste dagli accordi territoriali) e il contratto transitorio per studenti universitari da 6 a 36 mesi.

Periodo	Prezzo medio richiesto (€/m²)	Canone medio richiesto (€/m²/mese)	Rendimento lordo indicativo
T1 2024	2.295,6 €/m²	12,6 €/m²	6,6%
T3 2025	2.559,6 €/m²	13,1 €/m²	6,1%
T3 2026	2.731,2 €/m²	13,3 €/m²	5,8%

Quali tasse e regole valgono per chi compra o affitta a Padova?

Nella compravendita residenziale tra privati, la fiscalità varia in base alla destinazione dell'immobile. Come riepiloga la guida dell'Agenzia delle Entrate alle agevolazioni prima casa (2026), chi acquista l'abitazione principale versa l'imposta di registro al 2% calcolata sul valore catastale rivalutato (e non sul prezzo di mercato), oltre alle imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 € ciascuna, a condizione di trasferire la residenza nel Comune di Padova entro 18 mesi dal rogito e di non possedere un'altra prima casa. Per le seconde case e gli acquisti per investimento l'imposta di registro sale al 9% sul valore catastale. Se invece si acquista da un'impresa costruttrice soggetta a IVA, l'aliquota è del 4% per la prima casa e del 10% negli altri casi.

Sul fronte delle locazioni turistiche e degli affitti inferiori a 30 giorni, la normativa nazionale (Legge di Bilancio 2026, L. 199/2025, e disposizioni del Ministero del Turismo sulla banca dati BDSR) impone il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità immobiliare, da esporre obbligatoriamente negli annunci pena sanzioni da 800 a 8.000 €, oltre ai dispositivi di sicurezza per la rilevazione di fumi e gas. Come illustrato nelle sintesi sulle regole 2026 sugli affitti brevi e il CIN, la cedolare secca nel 2026 è fissata al 21% su una prima unità a scelta del proprietario e al 26% sulla seconda; dalla terza unità in poi le interpretazioni applicative divergono tra il passaggio al regime d'impresa con partita IVA e regimi diversi, pertanto è opportuno verificare il proprio caso con un dottore commercialista.

Per quanto riguarda gli acquirenti esteri, i cittadini dell'Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo acquistano alle stesse condizioni dei cittadini italiani, mentre i cittadini extra-UE possono comprare casa in presenza di un permesso di soggiorno valido o in base al principio di reciprocità tra l'Italia e il Paese d'origine.

Come verificare i numeri di Padova con i dati CASAFARI

In un mercato in cui i prezzi richiesti crescono da quindici trimestri ma gli acquirenti selezionano con prudenza in base alla classe energetica e allo stato manutentivo, affidarsi alle sole medie cittadine non basta per chiudere una trattativa.

Con Area Insights i professionisti e gli investitori possono consultare la serie storica completa della location id 556040 aggiornata ogni settimana, disaggregando l'andamento dei prezzi e dei canoni per singolo quartiere e per tipologia. Prima di acquisire un incarico o di formulare un'offerta, gli agenti immobiliari padovani utilizzano le valutazioni e Comparables per una stima a Padova costruita sugli annunci reali attualmente in concorrenza nello stesso isolato, mentre i proprietari che vogliono conoscere il posizionamento del proprio appartamento possono partire da una valutazione online dell'immobile.

Per i team tecnici che desiderano integrare questi indicatori nei propri gestionali o modelli di analisi, sono disponibili la documentazione di Area Insights (in inglese) e la documentazione di Comparables (in inglese), dove le chiamate API e Casafari MCP vengono contabilizzate in token. Chi vuole confrontare le dinamiche padovane con altri mercati simili può leggere la guida al mercato di Bologna, altra città universitaria, oppure esplorare tutte le guide CASAFARI alle città italiane.

Per verificare subito i valori aggiornati del vostro quartiere di riferimento o avviare una prova operativa sui dati della città, potete creare un account su platform.casafari.com.