Mercato immobiliare di Modena: prezzi, quartieri e affitti nel 2026

Nel terzo trimestre 2026 il prezzo medio richiesto per gli appartamenti in vendita a Modena è di 2.422,1 €/m², secondo i dati CASAFARI Area Insights sugli annunci immobiliari indicizzati, esclusi gli outlier (valori di vetrina, non prezzi di rogito). Dopo una salita del 9,4% dal primo trimestre 2023, la curva si è stabilizzata: +0,6% su base annua e -1,1% rispetto al picco di 2.448,6 €/m² del primo trimestre 2026. Sul fronte delle locazioni il canone medio richiesto è di 12,9 €/m² al mese (-3,0% in un anno), per un rendimento lordo indicativo del 6,4%.

Alla Sacca, a nord della ferrovia, una famiglia che a marzo 2026 aveva messo in vendita il proprio trilocale di 95 metri quadri ai valori massimi di inizio anno si ritrova in autunno a ragionare con l'agente sul primo ritocco di prezzo per sbloccare le visite. A due isolati di distanza, un ingegnere appena trasferitosi per lavorare nell'indotto della Motor Valley cerca un bilocale in locazione e scopre che le richieste dei proprietari sono leggermente più morbide rispetto a dodici mesi fa. È la stessa città vista da due lati dello stesso numero: un mercato solido che dopo tre anni di rincari ha tirato il fiato.

Quanto costa una casa a Modena nel 2026?

Nel terzo trimestre 2026 chi cerca un appartamento nel Comune di Modena incontra una richiesta media di 2.422,1 €/m² (CASAFARI Area Insights, location id 546505, interrogazione del 23 ottobre 2026). La serie storica trimestrale mostra il percorso compiuto dalla città negli ultimi tre anni: partita da 2.214,5 €/m² nel primo trimestre 2023, è salita senza strappi fino al massimo di 2.448,6 €/m² nel primo trimestre 2026, per poi cedere l'1,1% nei due trimestri successivi.

Tradotto nella pratica quotidiana delle compravendite modenesi, un appartamento di 95 metri quadri in un condominio degli anni Settanta nella cintura cittadina esce oggi sul mercato intorno ai 230.000 euro di richiesta media. Si tratta di un riferimento comunale: gli immobili ristrutturati dentro i viali del centro storico si collocano al di sopra di questa soglia, mentre i piani alti senza ascensore o i fabbricati da riqualificare nelle frange esterne restano al di sotto.

È utile tenere presente la natura del dato. Le serie di CASAFARI Area Insights misurano i prezzi richiesti negli annunci pubblicati sui portali e presso le agenzie, ripuliti dai valori anomali e dalle duplicazioni; non coincidono né con i prezzi effettivi di compravendita registrati nei rogiti notarili, né con le fasce semestrali dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

Perché i prezzi richiesti si sono fermati mentre l'ISTAT sale ancora?

Chi confronta le vetrine delle agenzie con le statistiche ufficiali nota una divergenza. Nel terzo trimestre 2026 i prezzi richiesti a Modena segnano un +0,6% sul terzo trimestre 2025 (quando la media era di 2.406,5 €/m²). Nello stesso periodo, l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni nel secondo trimestre 2026 (comunicato del 17 settembre 2026) registra una crescita annua del 4,0% a livello nazionale e del 4,2% nel Nord-Est, in rallentamento rispetto al +6,3% del primo trimestre 2026.

La differenza dipende dal momento in cui il dato viene catturato. Gli annunci immobiliari registrano subito l'umore di chi vende e la capacità di spesa di chi visita: chi ha pubblicato un immobile in primavera sui massimi di 2.448,6 €/m² e non ha chiuso entro l'estate adegua la richiesta in autunno. L'indice ISTAT, invece, rileva i prezzi scritti nei rogiti notarili, che riflettono accordi preliminari firmati tre o sei mesi prima. Nella serie modenese di CASAFARI non compare alcun valore ripetuto sui quindici trimestri analizzati: l'appiattimento della curva è un segnale reale del mercato, non un effetto statistico.

Sul fronte dei volumi, le Statistiche regionali OMI Emilia-Romagna 2024 dell'Agenzia delle Entrate avevano contato nel 2023 in provincia di Modena 9.572 compravendite normalizzate (il 15,3% del totale regionale), con una flessione dell'8,4% nel capoluogo rispetto al 2022. Nel 2025 i volumi sono tornati a crescere nel Nord-Est (+6,4% sull'anno precedente) e nell'insieme dei capoluoghi italiani (+5,4%), pur con un quarto trimestre 2025 in lieve ripiegamento nei capoluoghi (-1,7% su base annua), come mostrano le Statistiche trimestrali OMI residenziale del quarto trimestre 2025 e il dataset OMI Volumi di compravendita. Per inquadrare il dato emiliano nel contesto più ampio è possibile consultare la pagina sull'andamento del mercato immobiliare in Italia e il confronto con la guida al mercato immobiliare di Bologna, raggiungibile in circa trenta minuti di treno regionale.

Dove comprare casa a Modena: centro storico, cintura e prima periferia

La geografia residenziale di Modena segue il disegno della Via Emilia e l'innesto tra l'autostrada A1 e l'A22 del Brennero, con i distretti produttivi distribuiti a raggiera: Maranello a 17 chilometri a sud, Formigine e il polo ceramico di Sassuolo verso la pedemontana, Carpi e il distretto biomedicale di Mirandola nella pianura a nord.

Il mercato cittadino si divide in quattro ambiti ben riconoscibili per tipologia edilizia e pubblico di riferimento:

• Centro storico (Duomo, Ghirlandina, Piazza Grande): protetto dal riconoscimento UNESCO, ha un'offerta limitata fatta di palazzi storici frazionati in appartamenti. Le unità ristrutturate con posto auto o terrazzo interno spuntano valori superiori alla media comunale, mentre pesano i vincoli della Soprintendenza e la frequenza di scale condominiali prive di ascensore.
• Quartieri della cintura (Sacca, Crocetta, Buon Pastore, San Faustino, Madonnina): qui si concentra lo stock di condomini costruiti tra gli anni Sessanta e gli anni Ottanta, con tagli da 80 a 110 metri quadri, garage e riscaldamento spesso centralizzato. È il segmento che muove la maggior parte delle compravendite familiari e attorno al quale si forma la media cittadina di 2.422,1 €/m².
• Zona Policlinico e sedi dell'Università di Modena e Reggio Emilia (Unimore): i quartieri a est del centro raccolgono la domanda costante di bilocali, trilocali da dividere e stanze singole alimentata dagli studenti universitari, dai medici specializzandi e dal personale sanitario.
• Margine sud verso Baggiovara, Cognento e la direttrice per Formigine e Maranello: l'area più richiesta da dirigenti, tecnici e famiglie legate alla Motor Valley che cercano porzioni di bifamiliare, villette a schiera o condomini recenti con giardino.

Poiché la serie analizzata in questa guida è aggregata a livello comunale, per osservare gli scostamenti di prezzo tra un quartiere e l'altro è possibile interrogare le microzone su Area Insights e verificare il posizionamento dei singoli immobili tramite gli strumenti di Valutazioni, Comparables e Studio di Mercato.

Affitti a Modena: canoni in calo e rendimento lordo del 6,4%

Nel terzo trimestre 2026 il canone medio richiesto per un appartamento in affitto a Modena si attesta a 12,9 €/m² al mese (CASAFARI Area Insights, prezzi richiesti negli annunci, esclusi gli outlier). La curva mostra un progressivo raffreddamento: era a 13,3 €/m² nel terzo trimestre 2025 (-3,0% in dodici mesi) e a 13,6 €/m² nel primo trimestre 2024 (-5,1% dall'inizio della rilevazione).

Mettendo in rapporto il canone richiesto annualizzato con il prezzo medio richiesto per la vendita (12 × 12,9 ÷ 2.422,1), si ottiene nel terzo trimestre 2026 un rendimento lordo indicativo da locazione del 6,4%, in lieve compressione rispetto al 6,6% registrato nel terzo trimestre 2025.

Il dato va letto con le dovute cautele: si tratta di un rendimento calcolato su valori richiesti sia per la vendita sia per l'affitto, al lordo dell'IMU, dell'imposta sul reddito o della cedolare secca, delle spese condominiali straordinarie e degli eventuali periodi di sfitto tra un inquilino e l'altro.

Perché i canoni richiesti negli annunci a libero mercato scendono in una città dove trovare casa in affitto resta complesso? La risposta sta nello spostamento di gran parte dei proprietari verso i contratti agevolati. Secondo i dati sui contratti a canone concordato a Modena diffusi da CISL Emilia Centrale (3 giugno 2026), nel 2025 il 55% dei nuovi contratti depositati nel capoluogo ha adottato la formula del canone concordato (circa 3.200 contratti), più del doppio della media nazionale del 24,8%. L'accordo territoriale per il Comune di Modena, entrato in vigore il 1° settembre 2023 e sottoscritto dalle associazioni della proprietà e dai sindacati degli inquilini, ha introdotto parametri aggiornati anche per l'affitto della singola stanza arredata a studenti, assorbendo parte della domanda che prima si riversava sul mercato libero ai prezzi più alti.

Chi compra a Modena e cosa cerca

Il mercato modenese è un mercato di prima casa, sostenuto dai redditi del lavoro qualificato locale e poco esposto ad acquisti speculativi o di seconda abitazione. La domanda poggia sulla tenuta demografica ed economica del territorio: il Servizio Statistica del Comune di Modena contava 183.763 residenti nel capoluogo al 31 dicembre 2023, mentre l'intera provincia ha raggiunto i 709.149 abitanti al 1° gennaio 2025 (+2.625 residenti nel 2024, pari a un +0,37% che rappresenta la crescita relativa più alta tra tutte le province della regione, secondo il rapporto sulla popolazione residente in Emilia-Romagna 2025 della Regione Emilia-Romagna).

A comprare sono soprattutto famiglie già residenti che cercano una stanza in più o un terrazzo, giovani coppie che provengono dai comuni della provincia e quadri tecnici impiegati nella filiera automobilistica e meccanica (con Maserati in città, Ferrari a Maranello, Pagani a San Cesario sul Panaro), oltre che nei vicini distretti della ceramica e del biomedicale. La componente internazionale esiste ma è legata ai contratti di lavoro di ingegneri e manager espatriati, che nei primi anni privilegiano la locazione.

Chi vende nel 2026 deve tuttavia fare i conti con tre fattori di attenzione:

• la forte concentrazione dei patrimoni familiari in condomini costruiti tra il 1960 e il 1980, dove la classe energetica bassa e la fine degli incentivi straordinari pesano sul prezzo delle unità non ristrutturate;
• la sensibilità dell'indotto meccanico alle fasi del ciclo automobilistico europeo;
• la distanza tra i prezzi di vetrina rimasti ancorati ai massimi di inizio 2026 e il budget effettivo degli acquirenti, che rischia di allungare i tempi di permanenza sul mercato.

Imposte, canone concordato e affitti brevi: cosa sapere prima di firmare

Nella gestione di una locazione o di una compravendita a Modena incidono alcune regole fiscali e amministrative nazionali e comunali, da verificare sempre con il proprio notaio o commercialista sul caso concreto:

• Locazioni a canone concordato: Modena rientra nell'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa. Chi affitta applicando i parametri dell'accordo territoriale del 1° settembre 2023 (con attestazione di una delle associazioni firmatarie) beneficia della cedolare secca ridotta al 10% anziché al 21% del canone libero, della riduzione statale del 25% sull'imposta IMU e dell'aliquota IMU agevolata stabilita annualmente dal Comune.
• Affitti brevi (sotto i 30 giorni): in base alle regole 2026 per gli affitti brevi su CIN e cedolare secca (Legge di Bilancio 2026, L. 199/2025), ogni unità destinata alla locazione turistica o breve deve esporre il Codice Identificativo Nazionale (CIN) in tutti gli annunci online e all'esterno dell'edificio, pena sanzioni da 800 a 8.000 euro. La cedolare secca si applica al 21% su una sola unità immobiliare a scelta del locatore e sale al 26% sulle unità successive.
• Acquisto della casa: le imposte di registro, ipotecarie e catastali (o l'IVA in caso di acquisto da impresa costruttrice) seguono la disciplina nazionale con le agevolazioni previste per la «prima casa»; gli acquirenti cittadini di Paesi extra-UE possono acquistare nel rispetto della condizione di reciprocità tra Stati.

Come usare i dati CASAFARI per valutare un immobile a Modena

Quando il mercato smette di salire in modo uniforme e i canoni si assestano, fissare il prezzo corretto fin dal primo giorno di pubblicazione evita che l'annuncio resti invenduto per mesi. Le serie storiche di questa pagina provengono da Area Insights, che aggrega ogni settimana prezzi e canoni richiesti per comune e per quartiere.

Per scendere dal dato medio comunale alla singola via, gli agenti immobiliari e i periti utilizzano Valutazioni, Comparables e Studio di Mercato per selezionare gli immobili realmente concorrenti — per piano, stato conservativo, epoca del fabbricato e presenza di ascensore — sia tra gli annunci attivi sia tra quelli ritirati o venduti. Chi desidera una prima stima orientativa del proprio appartamento prima di metterlo sul mercato può partire dalla pagina di valutazione online di un immobile, oppure confrontare Modena con le altre piazze regionali e nazionali nella sezione dedicata a tutte le guide alle città italiane.

Gli studi professionali e i team che integrano i dati immobiliari nei propri flussi di lavoro trovano in Casafari MCP per agenti e studi che lavorano con assistenti IA e in Data Services l'accesso diretto alle serie storiche e al database immobiliare. Chi sviluppa software può consultare la documentazione di Area Insights su developers.casafari.com (in inglese) e la documentazione di Comparables e valutazioni (in inglese), e creare un account su platform.casafari.com per gestire in autonomia i propri access token e il consumo di tokens delle chiamate API.