Mercato immobiliare a Firenze: prezzi, affitti e regole nel 2026

Nel terzo trimestre 2026 il prezzo medio richiesto per gli appartamenti in vendita nel comune di Firenze è di 5.020,5 €/m² secondo CASAFARI Area Insights (prezzi richiesti negli annunci indicizzati, non prezzi di compravendita), in rialzo dell'1,5% su un anno ma in lieve arretramento (-1,9%) rispetto al picco di 5.115,2 €/m² del primo trimestre 2026. A questo si affianca il dato che meglio spiega la città: nel 2025 le compravendite a Firenze sono scese del 3,8% (4.643 NTN secondo l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) mentre la Toscana cresceva del 9,4%. Di seguito si analizzano l'andamento dei prezzi, i quartieri, gli affitti, il regolamento sulle locazioni brevi e le imposte.

Nell'autunno del 2026 una coppia di Campo di Marte decide di mettere in vendita il proprio trilocale per cercare una casa con una stanza in più. Fissa il prezzo di uscita prendendo a riferimento la cifra a cui il vicino di pianerottolo aveva pubblicato l'annuncio nella primavera del 2025, nel pieno della corsa dei listini. Dopo tre mesi di visite sporadiche, non è arrivata alcuna proposta scritta. Non è un difetto dell'appartamento: è il mercato fiorentino che ha cambiato passo. Le richieste dei proprietari sono rimaste ferme sui massimi, ma i rogiti nel secondo trimestre 2026 sono calati dell'8,3% su base annua (OMI). A Firenze oggi il nodo non è il prezzo che sale, ma il fatto che si compra e si vende poco, e che la scelta del quartiere e del tipo di locazione consentita pesa molto più della media cittadina.

Quanto costa un appartamento a Firenze al metro quadro?

Nel terzo trimestre 2026, il prezzo medio richiesto per un appartamento in vendita nel comune di Firenze si attesta a 5.020,5 €/m², secondo i dati rilevati il 23 ottobre 2026 da CASAFARI Area Insights (location id 555252). È importante precisare cosa misura questa serie: si tratta dei prezzi richiesti negli annunci immobiliari indicizzati ed epurati dai valori anomali, non dei prezzi effettivi di rogito.

La traiettoria degli ultimi tre anni racconta una salita rapida seguita da una pausa. Dal primo trimestre 2023, quando la media era di 4.105,7 €/m², le richieste sono cresciute del 22,3% fino a toccare il massimo storico della serie nel primo trimestre 2026 a 5.115,2 €/m². Da quel momento si sono registrati due trimestri consecutivi di lieve ripiegamento: 5.029,1 €/m² nel secondo trimestre 2026 e 5.020,5 €/m² nel terzo (-1,9% dal picco), pur restando sopra i 4.945,0 €/m² del terzo trimestre 2025 (+1,5% annuo).

Come in ogni città storica, la media comunale nasconde forbici ampie. I palazzi del centro storico Unesco e gli affacci sui Lungarni trattano a multipli della media cittadina, mentre quartieri residenziali come Novoli, l'Isolotto e parte di Rifredi si collocano stabilmente sotto i 5.000 €/m² richiesti. Chi lavora ogni giorno sulla piazza fiorentina può consultare le serie di prezzo di Area Insights per Firenze per riprodurre questa stessa interrogazione e filtrare i dati per tipologia.

Perché i prezzi si sono fermati dopo il +11% del 2025?

Osservando le medie annue calcolate da CASAFARI Area Insights (media aritmetica dei trimestri), l'accelerazione e il successivo assestamento appaiono con chiarezza. Nel 2023 il prezzo medio richiesto per gli appartamenti a Firenze era di 4.205,5 €/m²; nel 2024 è salito a 4.433,3 €/m² (+5,4%) e nel 2025 ha compiuto un balzo dell'11,1%, portandosi a 4.926,1 €/m² (con il quarto trimestre 2025 a 5.094,1 €/m², in rialzo del 12,0% rispetto ai 4.547,4 €/m² del quarto trimestre 2024). Nei primi tre trimestri del 2026 la media si attesta a 5.054,9 €/m²: segna ancora un +2,6% rispetto alla media dell'intero 2025 per effetto di trascinamento, ma l'andamento trimestre su trimestre è ormai piatto.

Più che di una discesa dei valori, conviene parlare di un plateau su volumi sottili. Nel corso del 2025 i venditori hanno spostato le richieste su una soglia che gli acquirenti locali, spesso legati all'erogazione di un mutuo, faticano ad assorbire.

È utile confrontare questa dinamica con le statistiche sui rogiti effettivi, ricordando che si tratta di due grandezze diverse. Secondo la stima preliminare diffusa il 17 settembre 2026, l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni (IPAB, che misura i prezzi di compravendita e non gli annunci) nel secondo trimestre 2026 è cresciuto del 4,0% su base annua in Italia (+1,7% sul trimestre precedente) e del 5,1% nel Centro Italia, dopo il +5,2% nazionale del primo trimestre 2026. A Firenze, dunque, i prezzi richiesti negli annunci (+1,5% annuo nel terzo trimestre 2026) stanno correndo meno dei prezzi di compravendita ufficiali della macroarea centrale. Per inquadrare il dato fiorentino nel contesto delle altre grandi piazze, è possibile leggere l'analisi dedicata a l'andamento del mercato immobiliare in Italia.

Perché a Firenze si vende meno mentre il resto d'Italia cresce?

Il dato che distingue Firenze dal resto del Paese non riguarda i listini, ma il numero di rogiti. Secondo i volumi di compravendita OMI dell'Agenzia delle Entrate pubblicati nel Rapporto Immobiliare Residenziale del 21 maggio 2026, nel 2025 il comune di Firenze ha registrato 4.643 transazioni normalizzate (NTN), in calo del 3,8% rispetto al 2024. È stata l'unica fra le otto maggiori città italiane a chiudere l'anno col segno meno, proprio mentre la Toscana cresceva del 9,4% (51.566 NTN) e l'Italia del 6,4% (766.757 NTN).

La contrazione non si è fermata a fine anno. Dopo il -7,6% segnato nel quarto trimestre 2025 (quando l'insieme delle otto grandi città cresceva del 2,1% secondo OMI), le statistiche trimestrali OMI del secondo trimestre 2026, pubblicate a settembre 2026, contano a Firenze 1.168 NTN, pari a una flessione dell'8,3% sullo stesso trimestre del 2025.

Dietro questo raffreddamento agiscono tre fattori strutturali:

• Scarsità di offerta nuova e vincoli urbanistici: il territorio comunale è compatto (102 km²), il nucleo storico è tutelato e nel secondo trimestre 2026 gli acquisti di nuove costruzioni hanno rappresentato appena il 4,5% del totale (OMI).
• Accessibilità economica sotto tensione: nel secondo trimestre 2026 il 54,4% delle compravendite effettuate da persone fisiche a Firenze è stato assistito da un mutuo ipotecario, una quota superiore sia alla media nazionale del 46,6% (OMI, T2 2026) sia alla media toscana del 49,9% rilevata nel 2025.
• Spostamento demografico verso la cintura metropolitana: secondo il Bollettino di statistica del Comune di Firenze n. 168 di febbraio 2025, al 31 gennaio 2025 i residenti erano 365.756 (di cui 59.296 cittadini stranieri, pari al 16,2%). Molte giovani famiglie si spostano verso Scandicci, Sesto Fiorentino, Campi Bisenzio o Prato, contribuendo a spiegare il +9,4% regionale a fronte del calo del capoluogo.

Per chi vende, questo scenario comporta tempi di commercializzazione più lunghi e trattative più selettive. Per chi compra, si apre un margine di negoziazione superiore rispetto al 2025, in particolare sulle metrature ampie: a Firenze la superficie media compravenduta nel 2025 ha sfiorato i 100 m² (OMI via FiscoOggi), fra le più elevate delle grandi città italiane.

Dove cercare casa a Firenze: centro storico, Oltrarno o prima cintura?

Scegliere dove comprare o vendere a Firenze nel 2026 significa anzitutto verificare il regime urbanistico della strada e la tipologia di domanda che la frequenta.

Nel Centro Storico Unesco (sottozona A1) e in Oltrarno, da Santo Spirito a San Niccolò, il mercato è animato da una clientela internazionale e da acquirenti patrimonializzati alla ricerca di piani nobili, terrazze abitabili o tagli di charme. Molti palazzi sono sottoposti a vincolo della Soprintendenza, il che allunga i tempi e alza i costi di qualsiasi ristrutturazione. Sul fronte della messa a reddito, qui il blocco alle nuove locazioni turistiche brevi è totale dal 2025: possono operare soltanto le unità che erano già regolarmente attive nel 2024.

La prima cintura residenziale rappresenta invece il vero mercato delle famiglie fiorentine. Quartieri come Campo di Marte, Libertà, Oberdan-Savonarola e Gavinana raccolgono la domanda di chi cerca il classico trilocale o quattro vani ben servito da scuole e commercio di vicinato. Più a ovest e a nord-ovest, Statuto-Rifredi, San Jacopino, Novoli e l'Isolotto offrono prezzi richiesti generalmente inferiori alla media comunale e beneficiano dell'asse della tramvia verso la stazione di Santa Maria Novella, il polo universitario di Novoli e l'aeroporto di Peretola. Va però tenuto presente che dal giugno 2026 il blocco alle nuove autorizzazioni per affitti brevi è stato esteso a nove zone di questa fascia esterna.

Le colline — da Settignano a Bellosguardo e Pian dei Giullari, fino al limitrofo comune di Fiesole — costituiscono infine un segmento a sé stante di ville, coloniche e appartamenti in villa. Si tratta di un mercato sottile che segue logiche proprie e che viene escluso dal calcolo del ticker settimanale degli appartamenti per non distorcere le medie statistiche. Per seguire l'uscita di immobili specifici e le variazioni di listino microzona per microzona, gli operatori utilizzano il monitoraggio degli annunci per zona con Property Sourcing.

Affitti a Firenze: quanto rendono e cosa cambia con il regolamento sulle locazioni brevi

Sul versante delle locazioni, i canoni hanno smesso di correre prima dei prezzi di vendita. Nel terzo trimestre 2026 il canone medio richiesto per un appartamento a Firenze è di 27,9 €/m² al mese secondo CASAFARI Area Insights: un valore praticamente invariato rispetto ai 27,8 €/m²/mese del terzo trimestre 2025 (+0,4%), in crescita del 4,1% sui 26,8 €/m²/mese del primo trimestre 2024, ma al di sotto del picco di 29,1 €/m²/mese toccato nel quarto trimestre 2024.

Rapportando il canone annuo richiesto (12 × 27,9 €/m²) al prezzo medio richiesto di vendita (5.020,5 €/m²), si ottiene un rendimento lordo indicativo del 6,7% nel terzo trimestre 2026 (calcolo redazionale su dati CASAFARI Area Insights). Questo numero va tuttavia letto con estrema cautela: è calcolato su valori richiesti e non su contratti registrati, è al lordo di imposte (IMU, cedolare secca), spese condominiali, manutenzione e periodi di sfitto, ed è spinto verso l'alto dalla forte incidenza negli annunci di monolocali e piccoli bilocali arredati destinati a studenti dell'Università di Firenze o dei programmi universitari americani in città. Un trilocale concesso in locazione ordinaria 4+4 o a canone concordato a una famiglia esprime una redditività lorda sensibilmente inferiore.

A ridisegnare i conti dei piccoli investitori è intervenuto il regolamento del Comune di Firenze sulle locazioni turistiche brevi:

• Requisiti generali: per affittare a turisti serve un'autorizzazione comunale di durata quinquennale legata alla singola unità, una superficie minima di 28 m² e l'esposizione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) su ogni annuncio. Nell'area Unesco sono inoltre vietate le key box sulle facciate, con sanzioni di 400 €.
• Blocco nel centro Unesco (sottozona A1): come ricorda il comunicato del Comune di Firenze sul regolamento delle locazioni turistiche brevi, nel Nucleo Storico non vengono rilasciate nuove autorizzazioni; possono proseguire solo le unità già regolarmente attive nel 2024. Il 14 maggio 2026 il TAR Toscana ha respinto i ricorsi contro la delibera, confermando l'impianto comunale. Nei primi cinque mesi del 2026 il Comune ha rilasciato 270 autorizzazioni (contro le 132 fra giugno e dicembre 2025), di cui appena otto in area Unesco, tutte relative a posizioni preesistenti nel 2024 (dati del Comune citati da FirenzeToday a maggio 2026).
• Blocco nelle nove zone esterne (sottozone A3 e A4): il 4 giugno 2026 il Consiglio comunale ha votato l'articolo 8bis che dispone l'estensione del blocco alle nove zone fuori dal centro: Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino-Paolo Uccello, Statuto-Rifredi, Libertà, Oberdan-Savonarola, Bronzino-Pier Vettori e Fonderia-Petrarca. In queste aree possono continuare a operare solo le strutture già regolarmente attive alla data di entrata in vigore della norma.

La conseguenza pratica per chi acquista oggi per mettere a reddito è netta: prima di formulare una proposta d'acquisto è indispensabile verificare sulle mappe del Piano Operativo comunale in quale sottozona ricade il civico. Nelle aree soggette a blocco, il piano finanziario deve reggersi esclusivamente sulla locazione tradizionale, transitoria o per studenti, verificando i canoni effettivamente sostenibili tramite valutazioni e Comparables nello studio di mercato. Un quadro simile si osserva anche in altri capoluoghi italiani a forte pressione universitaria e turistica, come illustrato nella guida a Bologna, altra città universitaria con regole sugli affitti brevi.

Chi compra a Firenze nel 2026

Nonostante l'immagine internazionale della città, la spina dorsale del mercato fiorentino resta la domanda interna legata alla prima abitazione. Secondo le statistiche OMI del secondo trimestre 2026, il 73,6% delle abitazioni acquistate da persone fisiche a Firenze ha usufruito dell'agevolazione fiscale per la prima casa.

Un complemento utile arriva da i dati dell'Ufficio Studi Tecnocasa sugli acquisti in Toscana nel 2025 (rilevazioni della rete di agenzie, non statistiche ufficiali): a Firenze la fascia d'età prevalente è quella tra 35 e 44 anni (31,3% degli acquirenti), i single rappresentano il 38,2% e la tipologia più compravenduta è il trilocale (30,3%). Sempre secondo la rete Tecnocasa, gli acquisti per investimento a Firenze nel 2025 sono stati il 22,5% del totale: è la quota più alta fra i capoluoghi toscani, ma risulta in ripiegamento rispetto al 2024 e sempre più indirizzata verso l'affitto di medio-lungo periodo.

Sul fronte estero, Tecnocasa rileva per l'intera Toscana una quota del 22,1% di acquirenti stranieri nel 2025 (dato regionale stabile sul 2024, non specifico del comune di Firenze), mentre secondo il rapporto di marzo 2026 di Scenari Immobiliari la quota toscana sul totale degli acquisti esteri in Italia è passata dal 22% al 13% nel 2025, segno che una parte della clientela internazionale sta cercando prezzi più accessibili a Lucca, nel Chianti o in altre regioni.

Imposte e costi quando si compra casa a Firenze

Le imposte indirette sull'acquisto di un'abitazione a Firenze seguono la normativa nazionale definita dall'Agenzia delle Entrate (DPR 131/1986 e DPR 633/1972) e variano in base alla natura del venditore e ai requisiti dell'acquirente.

Tipo di venditore	Regola per l'acquirente	Imposta di registro o IVA	Imposte ipotecaria e catastale
Privato (o impresa in esenzione IVA)	Con agevolazione prima casa	Imposta di registro al 2% sul valore catastale	50 € ciascuna (fisse)
Privato (o impresa in esenzione IVA)	Seconda casa / senza agevolazione	Imposta di registro al 9% sul valore catastale	50 € ciascuna (fisse)
Impresa costruttrice (vendita soggetta a IVA)	Con agevolazione prima casa (non di lusso)	IVA al 4% sul prezzo dichiarato in atto	200 € ciascuna + 200 € registro (fisse)
Impresa costruttrice (vendita soggetta a IVA)	Seconda casa (non di lusso)	IVA al 10% sul prezzo dichiarato in atto	200 € ciascuna + 200 € registro (fisse)

Ai tributi erariali vanno aggiunti l'onorario notarile — che varia in funzione del valore dell'immobile, della complessità delle verifiche e dell'eventuale atto di mutuo — e la provvigione dell'agenzia immobiliare, che sulla piazza fiorentina si colloca per prassi intorno al 3% oltre IVA per ciascuna delle parti.

In fase di compravendita è sempre obbligatorio allegare l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), i cui estremi devono comparire già nell'annuncio. Chi acquista nel centro storico o in immobili d'epoca deve inoltre preventivare che sugli edifici sottoposti a vincolo monumentale ogni intervento edilizio richiede il nulla osta preventivo della Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio, oltre all'eventuale diritto di prelazione dello Stato.

Come valutare un immobile a Firenze con i dati CASAFARI

In una fase in cui i prezzi richiesti sono fermi sui massimi del ciclo e i volumi di compravendita scendono dell'8,3%, fissare il prezzo giusto fin dal primo giorno di commercializzazione decide se un appartamento verrà venduto in tempi normali o resterà invenduto per mesi.

Chi possiede un appartamento e desidera un primo ordine di grandezza può richiedere una prima valutazione online dell'immobile e poi approfondire con il proprio professionista tramite i Comparables dello studio di mercato, che mettono a confronto gli annunci attivi e rimossi nella stessa microzona per superficie, piano e stato manutentivo. Gli agenti immobiliari e i periti che operano in Toscana trovano in Area Insights le serie storiche comunali e sub-comunali, in Property Sourcing la ricerca puntuale di nuovi incarichi e ribassi, e possono anche interrogare gli stessi dati con Casafari MCP direttamente dal proprio assistente di intelligenza artificiale, oltre a consultare le altre guide alle città italiane.

Per i team tecnici e gli analisti che integrano questi indicatori nei propri modelli proprietari, lo screenshot qui sopra mostra come richiamare via API gli stessi valori del terzo trimestre 2026: tutti i dettagli sui parametri sono disponibili nella documentazione di Area Insights per sviluppatori (in inglese) e nella documentazione di Comparables e valutazione (in inglese), mentre per ottenere le chiavi di accesso e gestire i token del piano basta creare un account su platform.casafari.com. Con listini stabili e meno transazioni concluse, la distanza tra prezzo richiesto in vetrina e prezzo di chiusura è l'unico numero da presidiare prima di sedersi al tavolo della trattativa.