Mercato immobiliare a Bari: prezzi, quartieri e rendimenti nel 2026

Nel terzo trimestre 2026 il prezzo medio richiesto per un appartamento a Bari è di 2.251,2 €/m² secondo i dati di Area Insights per Bari, in aumento del 5,3% rispetto allo stesso periodo del 2025 e del 18,9% dal primo trimestre 2023. Dopo quattordici trimestri consecutivi di rialzi, il mercato registra la sua prima variazione piatta (-0,1% sul trimestre precedente). Il canone medio richiesto raggiunge i 16,5 €/m² mensili, un valore recente da leggere con prudenza. Le cifre di CASAFARI Area Insights riportate in questa guida si riferiscono ai prezzi richiesti negli annunci indicizzati, non ai valori di rogito.

Quanto costa una casa a Bari oggi e da dove vengono i numeri

Chi cercava un trilocale a Carrassi all'inizio del 2023 si confrontava con una richiesta media cittadina di 1.893,8 €/m². Chi riprende la ricerca nell'autunno del 2026 per un taglio analogo si ritrova davanti a richieste che superano i 2.250 €/m², mentre il resto del Mezzogiorno è cresciuto all'incirca della metà. La pausa registrata tra l'estate e l'autunno del 2026, con un impercettibile -0,1% sul secondo trimestre, assomiglia più a un fisiologico consolidamento che a un cambio di direzione.

Ultimi dati Area Insights per Bari: prezzo medio richiesto al m² dagli annunci indicizzati (esclusi gli outlier), aggiornato ogni settimana. Non sono prezzi di compravendita.

Per leggere con precisione il mercato barese occorre distinguere tre metriche diverse. I dati di CASAFARI Area Insights misurano i prezzi richiesti dai venditori negli annunci pubblicati online, ripuliti dai valori anomali e dai duplicati. L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate rileva invece i prezzi effettivi dichiarati nei rogiti notarili, mentre l'ISTAT calcola su quegli stessi atti l'indice dei prezzi delle abitazioni. Tra la richiesta iniziale e la firma dal notaio intercorre sempre il margine della trattativa: secondo le statistiche trimestrali OMI del quarto trimestre 2025, in Italia lo sconto medio sul prezzo richiesto si attesta intorno all'8%.

Con 316.248 residenti secondo i dati della popolazione ISTAT al 1° gennaio 2026, Bari è il capoluogo della Puglia e il nono comune d'Italia per popolazione. Nonostante la corsa degli ultimi tre anni, resta fra le grandi città italiane meno care al metro quadro, con una geografia interna ben scandita fra i quartieri ottocenteschi di Murat e Madonnella, il tessuto storico di Bari Vecchia, le direttrici residenziali di Poggiofranco, Carrassi e San Pasquale e il polo universitario e ospedaliero attorno al Policlinico e a Libertà.

Come sono cambiati i prezzi richiesti dal 2023 a oggi

La serie storica di CASAFARI Area Insights per il comune di Bari (location id 552905) mostra una progressione molto regolare: da 1.893,8 €/m² nel primo trimestre 2023 a 2.253,6 €/m² nel secondo trimestre 2026, fino ai 2.251,2 €/m² del terzo trimestre 2026. In quattordici trimestri consecutivi di crescita i prezzi richiesti hanno guadagnato il 18,9% complessivo, muovendosi a un passo compreso fra l'1% e il 2% a trimestre. Su base annua il ritmo è stato del +4,6% nel corso del 2023, del +5,2% nel 2024 e del +4,5% nel 2025, per poi segnare +5,3% nel confronto tra il terzo trimestre 2026 e i 2.138,7 €/m² del terzo trimestre 2025.

Il lieve ripiegamento del terzo trimestre 2026 (-0,1% rispetto al trimestre precedente) interrompe la serie di segni positivi ma non scalfisce la tendenza su dodici mesi. Per collocare questo andamento nel quadro nazionale è utile guardare all'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni del secondo trimestre 2026 (stima preliminare del 17 settembre 2026): in Italia i prezzi sono saliti del 4,0% su base annua (+5,0% per le abitazioni nuove e +3,7% per le esistenti), mentre la ripartizione Sud e Isole si è fermata a +2,6%. Pur ricordando che si confrontano grandezze diverse — le richieste degli annunci da un lato, l'indice sulle compravendite effettive dall'altro — Bari mostra una dinamica più vivace della propria macroarea, favorita anche da una base di partenza storicamente contenuta. Per approfondire il confronto con il resto della penisola è possibile consultare l'analisi sull'andamento del mercato immobiliare in Italia.

In quali quartieri si compra e si affitta a Bari

All'interno della media comunale di 2.251,2 €/m², il mercato barese si articola in sottomercati con logiche ed esigenze distinte.

• Murat e lungomare di Madonnella: rappresentano il cuore della domanda di sostituzione. Chi vende una prima casa per acquistare un appartamento più efficiente sotto il profilo energetico o già ristrutturato si concentra qui. La scarsità di offerta di qualità nel quadrilatero centrale sostiene le richieste dei proprietari.
• Bari Vecchia: un tempo marginale nelle scelte residenziali, il centro storico attrae oggi la quota più visibile di piccoli investitori orientati alla ricettività e agli affitti brevi. Il patrimonio edilizio è composto in prevalenza da tagli piccoli e medi, spesso interessati da interventi di recupero puntuali.
• Poggiofranco, Carrassi e San Pasquale: sono i quartieri d'elezione per le famiglie baresi e per i professionisti che cercano metrature più comode, condomini dotati di ascensore e pertinenze, restando in prossimità del Policlinico, degli uffici e delle principali vie di uscita dalla città.
• Libertà e area attorno al Policlinico: costituiscono il bacino classico della locazione a lungo termine e transitoria, alimentata dagli studenti dell'Università degli Studi di Bari Aldo Moro e del Politecnico di Bari, oltre che dal personale medico e sanitario.

Sullo sfondo agiscono le grandi direttrici di riqualificazione urbana — dal progetto di Costa Sud al ridisegno del lungomare e dell'area della Fiera del Levante — che indicano la direzione dello sviluppo cittadino nei prossimi anni. Poiché i numeri esposti in questa guida riflettono la media dell'intero comune, chi desidera analizzare i valori specifici per singola microzona può interrogare direttamente Area Insights, oppure confrontare le dinamiche pugliesi con le guide ai mercati italiani e con la guida a Palermo, altro grande capoluogo del Mezzogiorno con livelli di prezzo paragonabili.

Quanto rende un appartamento in affitto a Bari

Sul versante delle locazioni, CASAFARI Area Insights rileva nel terzo trimestre 2026 un canone medio richiesto di 16,5 €/m² al mese per gli appartamenti nel comune di Bari. Rispetto ai 13,9 €/m² del terzo trimestre 2025 l'incremento annuo è del 18,7%, e rispetto ai 12,4 €/m² del primo trimestre 2024 la crescita complessiva tocca il 33,1%.

Questo dato richiede tuttavia una lettura tecnica attenta. La serie degli affitti poggia su un numero di annunci fisiologicamente più sottile rispetto a quello delle compravendite: tra il terzo trimestre 2024 e il primo trimestre 2025 il valore è rimasto fermo a 13,2 €/m² per effetto di una copertura rada, mentre l'ultimo passaggio dal secondo al terzo trimestre 2026 segna un balzo del 10,7% (da 14,9 a 16,5 €/m²) che riflette anche la composizione degli annunci entrati sul mercato nei mesi estivi.

Mettendo a rapporto i canoni e i prezzi di vendita richiesti, il rendimento lordo annuo indicativo si colloca all'8,8% sui valori del terzo trimestre 2026 (12 × 16,5 ÷ 2.251,2) e al 7,9% se calcolato sui 14,9 €/m² del secondo trimestre 2026. È buona regola considerare questa forchetta del 7,9%-8,8% come un tetto teorico calcolato sulle richieste: nella pratica il rendimento effettivo risente dello sconto sul canone, delle mensilità di sfitto, dell'IMU sulla seconda casa, della tassazione sul reddito da locazione (cedolare secca o IRPEF), delle spese condominiali straordinarie e della manutenzione.

La solidità del mercato locativo barese poggia comunque su una domanda reale e continuativa, formata da studenti fuori sede, specializzandi, docenti e giovani professionisti. Prima di formulare una proposta d'acquisto a uso investimento, è consigliabile verificare i canoni e i prezzi di immobili con caratteristiche identiche nella stessa via utilizzando Comparables e lo studio di mercato.

Affitti brevi a Bari: cosa cambia con le regole del 2026

Chi valuta l'acquisto di un appartamento a Bari Vecchia, a Murat o lungo la costa cittadina per destinarlo alle locazioni turistiche inferiori ai 30 giorni deve fare i conti con il quadro normativo entrato a pieno regime nel 2026.

Dal 1° gennaio 2025 ogni unità immobiliare concessa in locazione breve deve essere dotata del Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato tramite la banca dati del Ministero del Turismo, e il codice deve essere esposto in modo visibile in ogni annuncio online oltre che all'esterno dello stabile. Sul piano fiscale, la Legge 213/2023 (in vigore dal 2024) ha fissato la cedolare secca al 26% sui redditi da locazione breve, lasciando al contribuente la facoltà di applicare l'aliquota ridotta al 21% su una sola unità immobiliare a propria scelta. I portali di intermediazione telematica operano come sostituti d'imposta, trattenendo alla fonte una ritenuta del 21% sui pagamenti destinati agli host che non agiscono in regime d'impresa.

La novità principale per il 2026 riguarda il perimetro dell'attività imprenditoriale: come ricostruito nelle analisi sugli affitti brevi e la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1 comma 17), la soglia oltre la quale scatta la presunzione assoluta di attività d'impresa si è abbassata. Dal 2026 basta destinare alla locazione breve tre appartamenti (in precedenza il limite scattava oltre il quarto immobile) perché diventi obbligatoria l'apertura della partita IVA, con i relativi adempimenti contabili e previdenziali. Per il piccolo proprietario barese che gestisce una o due unità il regime resta semplificato; chi progettava un portafoglio di tre o quattro bilocali nel centro storico deve invece ricalcolare il piano economico con l'assistenza di un dottore commercialista, verificando anche gli eventuali regolamenti edilizi e urbanistici comunali.

Chi compra a Bari e perché i prezzi salgono con la popolazione ferma

Il dato demografico potrebbe trarre in inganno chi osserva il mercato da fuori. Al 1° gennaio 2026 il comune di Bari conta 316.248 abitanti contro i 316.491 del gennaio 2019 (-0,08%), mentre la Città Metropolitana di Bari è passata nello stesso arco di tempo da 1.234.997 a 1.218.073 residenti (-1,37%, dati ISTAT). Come si spiega allora un aumento dei prezzi richiesti del 18,9% in poco più di tre anni?

La risposta sta nella composizione della domanda e nel ritorno del credito. Il mercato di Bari città è mosso in larghissima parte da acquirenti italiani: famiglie baresi che cambiano casa e giovani professionisti che accendono un mutuo per la prima abitazione. Secondo il Rapporto Immobiliare OMI 2026, nel 2025 le compravendite residenziali in Italia sono salite a 766.757 (+6,4% sul 2024, con i capoluoghi a +5,4%), sostenute da 333.759 acquisti assistiti da mutuo ipotecario (+18,3%). In città l'offerta di appartamenti ristrutturati o ad alta efficienza energetica nei quartieri centrali e semicentrali è limitata, e la concorrenza su questi immobili spinge verso l'alto i valori richiesti.

A questo zoccolo locale si affianca l'effetto indiretto del turismo internazionale. Gli acquirenti stranieri che comprano la seconda casa in Puglia scelgono per lo più la Valle d'Itria, Polignano a Mare, Monopoli, Ostuni o il Salento — nella Città Metropolitana di Bari i residenti stranieri erano 45.831 nel 2024, meno del 4% del totale secondo il Censimento permanente ISTAT — ma usano Bari come porta d'ingresso e tappa di soggiorno. I dati sul traffico dell'aeroporto di Bari di Aeroporti di Puglia indicano 7,4 milioni di passeggeri nei primi undici mesi del 2025 (circa 8 milioni sull'intero anno, con il sistema regionale oltre gli 11 milioni) e 1.729.597 passeggeri internazionali di linea tra gennaio e maggio 2026 (+21,3% sullo stesso periodo del 2025). Questo flusso alimenta l'indotto cittadino e sostiene l'interesse degli investitori.

Non mancano tuttavia i segnali di maturità del ciclo. Oltre al trimestre piatto dei prezzi richiesti a Bari (-0,1% nel T3 2026), le rilevazioni nazionali mostrano volumi di compravendita in rallentamento: già nel quarto trimestre 2025 le transazioni nei capoluoghi italiani avevano segnato -1,7% e l'area Sud -5,5% (dati OMI), e nel secondo trimestre 2026 la variazione tendenziale nazionale delle compravendite si è attestata a +0,1%.

Imposte e costi per chi compra casa a Bari

Nel preventivare un acquisto a Bari occorre sommare al prezzo concordato con il venditore i costi accessori previsti dall'ordinamento nazionale: l'onorario del notaio, l'eventuale provvigione dell'agenzia immobiliare, i costi di istruttoria e perizia per il mutuo, l'imposta sostitutiva sul finanziamento e le imposte indirette sul trasferimento (imposta di registro, ipotecaria e catastale per gli acquisti da privato, oppure IVA per gli acquisti da impresa costruttrice, con riduzioni per chi possiede i requisiti di prima casa).

Prima di presentare un'offerta formale è buona prassi eseguire una valutazione online dell'immobile e verificare lo storico dei prezzi nella zona. Gli investitori e i consulenti che cercano opportunità sul territorio barese possono inoltre avvalersi di Property Sourcing per trovare immobili a Bari aggregando l'offerta frammentata tra decine di portali e siti di agenzia.

Dove trovare i dati di Bari per valutazioni e studi di mercato

I numeri presentati in questa guida provengono da Area Insights, lo strumento di CASAFARI che elabora le serie storiche dei prezzi e dei canoni richiesti per comune e sottozona, escludendo automaticamente gli outlier per restituire un quadro fedele del mercato reale.

Agenti immobiliari, valutatori e analisti possono abbinare queste serie macro ai dati puntuali di Comparables per redigere studi di mercato rigorosi sul singolo appartamento, utilizzare Data Services per ottenere serie storiche complete o estrazioni su misura, oppure interrogare il database tramite Casafari MCP direttamente dal proprio assistente di intelligenza artificiale.

Chi sviluppa software o modelli di analisi proprietari può consultare la documentazione di Area Insights (in inglese) e la documentazione di Comparables (in inglese), dove è illustrata la stessa interrogazione API che alimenta i grafici di questa pagina. Il consumo delle chiamate API e MCP è contabilizzato in token. Per iniziare a lavorare con i dati di Bari in modalità self-service basta creare un account sulla piattaforma CASAFARI.