Come vengono calcolati i dati del mercato immobiliare di CASAFARI
I dati di CASAFARI mostrano i prezzi di offerta calcolati sugli annunci immobiliari e non i prezzi di compravendita notarili. Ogni dato deriva da un grafo immobiliare pulito e deduplicato che riunisce le informazioni di oltre 30.000 portali e siti di agenzie.
Come viene costruito il grafo immobiliare di CASAFARI?
Il grafo immobiliare unifica le informazioni provenienti dall'intero mercato in un unico record per ciascun immobile.
Raccolta degli annunci
Raccogliamo gli annunci da oltre 30.000 portali e siti di agenzie immobiliari al momento della loro pubblicazione e a ogni variazione.
Strutturazione dei dati
Ogni annuncio viene organizzato secondo uno schema unico che include tipo, operazione, prezzo, superficie, locali, caratteristiche, stato, classe energetica e posizione.
Normalizzazione e pulizia
I valori vengono normalizzati, i luoghi associati a coordinate e all'albero geografico e i valori anomali contrassegnati.
Deduplicazione delle fonti
Le diverse inserzioni relative allo stesso immobile, pubblicate su più portali e da diverse agenzie, vengono riconosciute come un'unica entità.
Unificazione del record
Tutte le informazioni deduplicate confluiscono in un unico record per immobile con la sua cronologia completa di prezzi e stati.
Quali metriche del mercato immobiliare misura CASAFARI?
- Prezzo medio richiesto: il valore medio di offerta calcolato sugli annunci attivi.
- Prezzo medio richiesto al metro quadro: la media dei prezzi di offerta rapportata alla superficie in m².
- Numero di immobili sul mercato: il totale degli immobili pubblicati in un determinato periodo.
- Nuovi immobili sul mercato: le nuove inserzioni composte da immobili comparsi per la prima volta.
- Immobili ritirati perché venduti o affittati: il conteggio degli annunci rimossi dal mercato.
- Rialzi di prezzo: il numero di immobili il cui prezzo richiesto è stato aumentato.
- Ribassi di prezzo: il numero di immobili il cui prezzo richiesto è stato ridotto.
Forniamo inoltre distribuzioni per fascia di prezzo richiesto con il relativo tempo medio di permanenza sul mercato, per numero di camere da letto e per durata di presenza sul mercato. Le analisi possono essere filtrate per appartamenti o case, vendita o affitto, numero di camere, superficie, stato dell'immobile, caratteristiche, annunci di privati o professionisti, immobili bancari e aste.
Quali luoghi e periodi di analisi si possono consultare?
I dati sono strutturati secondo un albero geografico che comprende paese, regione, provincia, comune e quartiere. Utilizzando i codici identificativi di Location Lookup è possibile analizzare singoli luoghi, combinare fino a dieci posizioni oppure definire un raggio personalizzato compreso tra 50 metri e 50 chilometri attorno a un punto. I periodi di analisi selezionabili sono la settimana, intesa da lunedì a domenica, il mese, il trimestre e l'anno.
Trattamento dei valori anomali e deduplicazione
In via predefinita, le proprietà con un prezzo richiesto significativamente superiore o inferiore rispetto a immobili simili vengono escluse dalle statistiche. Poiché ogni immobile corrisponde a un solo record nel grafo, un'abitazione pubblicata da cinque agenzie diverse viene conteggiata una sola volta.
Quali sono i limiti metodologici dei dati?
- I prezzi richiesti rappresentano le cifre indicate dagli inserzionisti e possono differire dai prezzi finali di compravendita.
- La copertura e la profondità dei dati variano a seconda del Paese e della regione considerati.
- I mercati di piccole dimensioni o i segmenti molto specifici contengono pochi immobili e possono registrare variazioni percentuali più ampie tra un periodo e l'altro.
- I dati dei periodi più recenti possono subire lievi aggiustamenti con il completamento della cronologia degli annunci.
- Mercato statunitense: Negli Stati Uniti la copertura è attualmente attiva solo in Stati selezionati ed è limitata all'immobiliare commerciale e alla Location Intelligence, senza includere dati o prezzi richiesti per il settore residenziale.
Come indicare la fonte nelle citazioni giornalistiche
Per citare i dati pubblicati o forniti dall'ufficio stampa occorre inserire la dicitura «Fonte: CASAFARI (prezzi richiesti)», specificando il periodo di riferimento e inserendo un collegamento alla pagina stampa. Per consultare la documentazione tecnica è disponibile la documentazione per sviluppatori.
Domande frequenti sulla metodologia
Di seguito trovate le risposte dettagliate sui processi di raccolta, pulizia ed elaborazione dei dati di CASAFARI.
Da dove provengono i dati di CASAFARI?
I dati provengono dalla raccolta automatizzata di annunci immobiliari pubblicati su oltre 30.000 portali e siti di agenzie immobiliari. Le informazioni vengono strutturate, pulite e unificate in un unico record per ciascun immobile. Questo processo consente di monitorare sia il mercato residenziale sia quello commerciale, per la vendita e per l'affitto.
Come vengono gestiti gli annunci duplicati?
L'algoritmo di deduplicazione analizza le caratteristiche, le coordinate geografiche e i dettagli degli annunci presenti su più piattaforme. Le inserzioni riferite alla medesima proprietà vengono riconosciute e consolidate in una sola scheda. In questo modo, una casa pubblicata da più agenzie viene conteggiata una sola volta nelle statistiche.
Perché il prezzo richiesto può differire dal prezzo di vendita?
Il prezzo richiesto è la cifra iniziale o aggiornata stabilita dal venditore o dal locatore durante la permanenza sul mercato. Il prezzo di vendita finale viene concordato in sede di trattativa o di rogito e può risultare superiore o inferiore. I dati di CASAFARI riflettono le dinamiche dell'offerta in tempo reale e non gli atti notarili.
Come vengono trattati i valori anomali?
I valori anomali vengono individuati confrontando il prezzo richiesto dell'immobile con quello di proprietà con caratteristiche e posizioni analoghe. Qualora il valore risulti fuori scala rispetto al mercato di riferimento, l'immobile viene escluso automaticamente dai calcoli statistici predefiniti. Questa procedura evita distorsioni nelle medie generali.
Quali periodi e quali luoghi possono coprire i dati?
I dati coprono 16 Paesi tra cui Italia, Francia, Spagna, Germania, Portogallo, Svizzera e gli Stati Uniti, dove il monitoraggio è ristretto a Stati selezionati per l'immobiliare commerciale e la Location Intelligence. Le analisi territoriali possono scendere dal livello nazionale fino al singolo quartiere o a un raggio da 50 metri a 50 chilometri. I periodi temporali selezionabili includono la settimana da lunedì a domenica, il mese, il trimestre e l'anno.
I dati possono cambiare dopo la pubblicazione?
Sì, i dati relativi ai periodi più recenti possono subire lievi aggiornamenti retroattivi. Questo avviene quando gli algoritmi completano la cronologia di un immobile con informazioni o modifiche di stato pervenute in un secondo momento. Le variazioni sono marginali e garantiscono la massima accuratezza della serie storica.
Servono dati specifici per un articolo?
L'ufficio stampa di CASAFARI è a disposizione dei giornalisti per fornire elaborazioni personalizzate e chiarimenti sulla metodologia.