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Property Market Insights

Proptech per gli investitori immobiliari

Alcuni anni fa, Marc ha deciso di investire in proprietà spagnole. Uomo d’affari per natura, ha affrontato questa impresa secondo il principio “Il profitto sta nell’acquisto”.

Dopo alcuni mesi, ha trovato qualcosa di adatto su uno dei tanti siti web di annunci spagnoli. Un agente immobiliare locale ha pubblicato l’edificio (un complesso di vari appartamenti e un ristorante) solo in lingua spagnola. Il paradosso era che i proprietari erano tedeschi. C’è voluto un agente immobiliare Spagnolo per vendere la proprietà da Tedeschi a Britannici.

Quando Marc chiese informazioni basilari, come il prezzo medio al metro quadro nella zona e lo sviluppo del mercato, l’agente immobiliare lo guardò e disse: “C’è il sole tutto il giorno e sei in riva al mare. Non è abbastanza?”

Gli investimenti immobiliari dipendono dai dati

Per sapere dove investire, bisogna avere un’idea precisa del mercato immobiliare. Queste analisi iniziano con i dati, ma trovare numeri pubblici puliti è una fatica di Sisifo. La maggior parte di essi è inutile, in quanto sono obsoleti o distorti a causa di elenchi duplicati e dell’inclusione di valori anomali.

Le inserzioni duplicate sono proprietà elencate da diverse agenzie. Una proprietà può essere elencata da un massimo di 35 agenzie diverse con il 46% di scostamento medio del prezzo. Quando parliamo del mercato immobiliare di prima fascia, questo si traduce in differenze di 23 milioni di euro per la stessa proprietà.

Come conseguenza logica, i duplicati e gli outlier devono essere esclusi dal set di dati; si deve scoprire, alla fine, il prezzo reale.

Inoltre, i dati pubblici sono troppo generici per chi vuole investire nell’immobiliare. Considerano qualsiasi cosa, dagli appartamenti con una camera da letto vicino l’autostrada, alle proprietà commerciali fino alle ville di lusso. È come chiedere a un rivenditore d’auto il numero di “Bentley” che ha venduto questo mese e ricevere il numero di tutti i veicoli venduti in totale.

Quindi come si possono ottenere i dati corretti?

L’intelligenza artificiale migliora il mercato immobiliare

Il rapido progresso della tecnologia a cui assistiamo in questo momento colpisce i mercati tradizionali. Non importa se vengono semplicemente innovati (Uber) o radicalmente cambiati (Airbnb), il cambiamento indotto dalla tecnologia è in atto.

Questo progresso tecnologico ha trovato la sua strada nel mondo immobiliare ed è stato coniato come “Proptech”, un neologismo che si riferisce alla semplificazione delle transazioni immobiliari con l’aiuto della tecnologia.

Remy Raisner ha scritto per l’Huffington Post che “PropTech ha il potenziale per sperimentare la trazione creata da FinTech al suo inizio, se non di più. Si prospettano tempi emozionanti…[] In cima alla lista c’è l’Intelligenza Artificiale (AI), che potrebbe portare gestori di proprietà, mediatori immobiliari, avvocati e persino gestori patrimoniali e uomini d’affari a essere assistiti dall’AI”.

Sebbene “Intelligenza Artificiale ” suona come se avessimo un robot accanto che ci aiuta con i piatti o ci porta a spasso il cane, cominciamo con gli algoritmi.

La scienza dietro le quinte

Un algoritmo non è altro che dire a un computer come risolvere un problema. Supponiamo che tu desideri avere un programma che ti dica se un particolare numero è naturale o no.

Il modo (semplificato) di dire al computer come eseguire questo programma è quello di dargli due istruzioni. Primo, se il numero è uguale o maggiore di 0, stampa “Sì, è un numero naturale”. Secondo, se il numero inserito è minore di 0, il programma dovrebbe stampare “No, non è un numero naturale”.

Il Machine Learning è una forma di IA che permette ai computer di eseguire compiti troppo complessi per il cervello umano. Abbiamo i dati, sappiamo quale risultato vogliamo avere, ma non conosciamo i singoli passaggi perché i dati sono semplicemente troppo grandi.

Per diventare un maestro di scacchi, per esempio, ci vogliono dieci anni di pratica e di lettura di libri. Se si danno a un computer le ultime cento partite di scacchi (con tutti i turni svolti dai giocatori, così come le informazioni su chi ha vinto), entro una settimana la macchina sarà migliore dei maestri di scacchi. L’AI-della macchina giocherà migliaia di sessioni di gioco con se stessa, testando diverse tattiche, fallendo e imparando da questi fallimenti più velocemente di quanto qualsiasi umano potrebbe mai fare.

Come il Machine Learning ti aiuta a trovare le proprietà in cui investire

Applicato ai dati immobiliari, questo significa che è possibile sviluppare un’intelligenza artificiale che supera gli umani nel monitorare tutto il web per i dati immobiliari, non importa quanto sia caotico. I bot di intelligenza artificiale estraggono e ripuliscono i dati delle proprietà, abbinano le inserzioni duplicate e analizzano il mercato senza che nessuno muova un dito.

Se questo suona strano, immaginate un motore di ricerca come Google. La differenza principale è che questo mira solo alle informazioni relative al settore immobiliare e le organizza in modo ordinato per il vostro uso.

Stai cercando proprietà sottocosto da ristrutturare con vista sul mare in una posizione privilegiata? Nessun problema, la macchina sarà in grado di classificare questo tipo e trovare il miglior affare non appena la proprietà arriva sul mercato. Calcolerà istantaneamente il ritorno dell’investimento (ROI) sulla base dei migliori prezzi di affitto e di vendita passati.

Ma cosa c’entra questo con un inglese che investe in una proprietà spagnola a Marbella?

Analisi del mercato immobiliare resa facile

Basandosi su odissee immobiliari come quella di Marc, un gruppo di visionari della tecnologia che condivideva le sue lotte ha creato una piattaforma facile da usare, in grado di raggruppare tutti i dati immobiliari e semplice

Questa piattaforma fornisce agli investitori, così come alle agenzie immobiliari, oltre un milione di annunci corretti, più di qualsiasi altro sito web di annunci. Tiene traccia di circa 300.000 cambiamenti al mese e si aggiorna passivamente, senza bisogno di lavoro extra da parte dell’utente.

Il tool integrato di osservazione del mercato garantisce una migliore visione iperlocale dei dati. Sarai in grado di vedere la distribuzione dei prezzi di qualsiasi tipo di proprietà, così come il prezzo al metro quadrato per l’area selezionata in tempo reale.

Graphic showing the price distribution and price per square-meter for Mallorca, crucial for real estate market analysis.

Grazie all’AI, sarai il primo a identificare le opportunità di investimento “da riformare” o “da ristrutturare” che arrivano sul mercato. Puoi istantaneamente confrontarle con loro pari nella stessa posizione. Aree lucrative e gemme nascoste diventano visibili attraverso una dettagliata analisi del mercato immobiliare.

Inoltre, si possono esaminare i dati storici e previsionali, e calcolare così facilmente i rendimenti futuri degli affitti e il ROI.

Anche se si ha accesso ai dati immobiliari corretti, è impossibile fare ipotesi affidabili sul futuro senza l’aiuto del machine learning. I numeri contemporanei rappresentano solo la situazione attuale e non il quadro generale. Le medie non rivelano le dinamiche temporali del mercato, per cui non è chiaro se siamo al picco o al fondo della curva.

Proptech è un’aiuto molto gradito

Anche se questo è solo l’inizio dell’AI e sicuramente ne sentiremo ancora parlare, Proptech sta già cambiando le regole del gioco al punto che tutte le parti possono trarne profitto. Per quanto riguarda il mercato immobiliare, l’AI sta aiutando i professionisti del settore immobiliare con il lavoro sporco, rendendolo più efficiente.

Gli investitori sono ora in grado di trarre vantaggio dalle previsioni più accurate. Le agenzie immobiliari possono ottimizzare il loro processo di sourcing delle proprietà, essendo in grado di fornire ai loro clienti informazioni soddisfacenti. Sta solo a voi fare la scelta e diventare parte del cambiamento tecnologico.


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