Comprare immobili in Portogallo: tutto quello che c'è da sapere
Per acquistare un immobile in Portogallo è necessario ottenere il NIF, presentare un documento d’identità e una prova di residenza, firmare il Contrato Promessa de Compra e Venda con una caparra dal 10% al 20% e stipulare l’atto notarile (Escritura) entro 90 giorni. La transazione comporta il pagamento di imposte e oneri quali IMT (o IVA), l’Imposto do Selo (0,8%), l’AIMI (0,7% oltre i 600 000 €), gli onorari notarili e la registrazione presso la Conservatória do Registo Predial.
Il Portogallo sta attirando una forte attenzione da parte dei compratori internazionali di seconde case. Grazie al clima favorevole, all’ottima qualità della vita e ai benefici fiscali, è fondamentale sapere cosa considerare prima di procedere con gli investimenti immobiliari.
Tuttavia, orientarsi in un sistema immobiliare straniero può essere complesso. È opportuno essere pienamente preparati a tutte le imposte e ai costi da sostenere. Questa guida vi aiuterà a capire cosa aspettarvi durante l’acquisto di immobili in Portogallo, anche grazie a strumenti come la funzionalità Property Sourcing di CASAFARI.
Non dimenticate di consultare la nostra guida sulle zone in evidenza per scoprire le città, le regioni e i quartieri del Portogallo.
Negli últimos anni, il governo ha introdotto misure particolarmente interessanti per gli investitori internazionali desiderosi di acquistare immobili in Portogallo. Il regime di Residente Non Abituale (NHR) è disponibile per i cittadini dell’UE; chi proviene da Paesi extra-UE può accedere al programma “Golden Visa”, che concede un permesso di soggiorno di cinque anni a fronte di un investimento immobiliare superiore a 500 000 euro.
Quali documenti e contratti servono per acquistare un immobile in Portogallo?
Prima di acquistare immobili in Portogallo, assicuratevi che i vostri documenti d’identità siano in ordine. È necessario ottenere un numero di identificação fiscal, noto come número de contribuinte o NIF, richiedibile presso un ufficio locale delle Finanças.
Tra gli altri documenti richiesti figurano la prova di residenza e un documento d’identità valido, come la carta d’identità o il passaporto.
Contratto preliminare di compravendita (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Il Contrato Promessa è un contratto giuridicamente vincolante firmato da acquirente e venditore, con cui entrambe le parti si impegnano a concludere la compravendita dell’immobile. Il contratto deve identificare l’acquirente e il venditore, il prezzo, le condizioni di pagamento e indicare chiaramente l’inventario e i beni inclusi nella transazione.
In questa fase, di norma si versa un deposito (in portoghese chiamato sinal) pari al 10-20% del prezzo totale d’acquisto. Se la compravendita non viene finalizzata entro i termini concordati, si perderà tale caparra. Allo stesso modo, se è il venditore a non rispettare la sua parte di contratto, dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta.
Atto pubblico di compravendita (Escritura de Compra e Venda)
L’Escritura de Compra e Venda viene generalmente sottoscritta entro novanta giorni dall’entrata in vigore del Contrato Promessa e conclude a tutti gli effetti la transazione immobiliare. L’atto può essere firmato di persona oppure dai propri legali muniti di procura.
L’atto deve essere stipulato presso un notaio portoghese che verificherà l’intera documentazione. Successivamente, l’immobile verrà registrato dal vostro legale presso la Conservatória do Registo Predial (il registro immobiliare locale).
Quali sono i costi di transazione e le imposte per l’acquisto di un immobile in Portogallo?
I vari costi e le imposte di cui tenere conto durante l’acquisto di un immobile in Portogallo sono i seguenti:
- Prezzo di aquisto
- Imposta sulle transazioni immobiliari (IMT) o IVA
- Imposta di bollo (Imposto do Selo)
- Imposta sul patrimonio
- Spese notarili
- Tassa di registrazione dell’atto
- Onorari legali (opzionale)
- Utenze e servizi pubblici
- Spese per perizie tecniche (opzionale)
Prezzo di aquisto
In primo luogo, acquirente e venditore concordano il prezzo di acquisto. Per valutare i valori di mercato, ci si può affidare alle soluzioni di Valutazione immobiliare ed Analisi di mercato di CASAFARI. Il prezzo sarà formalizzato per iscritto nel Contrato Promessa e nell’Escritura.
Imposta sulle transazioni immobiliari (IMT)
L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) è il pagamento dovuto quando si acquista un immobile da un altro proprietario (se l’immobile è di nuova costruzione, si applica l’IVA). Deve essere versato dall’acquirente (o dal suo rappresentante legale) prima della firma dell’atto presso un ufficio delle Finanças. La ricevuta di pagamento dovrà essere presentata al notaio.
L’IMT viene calcolato come segue:
IMT = Prezzo concordato dell’immobile O Valor Patrimonial Líquido (il valore più alto tra i due) x Aliquota applicabile – Detrazione
Esistono calcolatori online ed è sempre possibile consultare il proprio legale per determinare l’importo esatto da pagare.
Imposta di bollo (Imposto do Selo)
L’imposto do selo è un’imposta di bollo applicata ai contratti, agli atti legali e ad altri documenti presentati in una transazione immobiliare, da saldare contestualmente all’IMT e alle spese notarili.
L’importo dell’imposta di bollo si calcola nel modo seguente:
Imposto do selo = Prezzo concordato dell’immobile o Valor Patrimonial Líquido (il valore più alto tra i due) x 0,8%
Esempio:
Il valore di un immobile è di 500 000 €.
500 000 € x 0,8% = 4 000 €
L’imposta di bollo da versare è pari a 4 000 €.
Imposta sul patrimonio (Adicional ao Imposto Municipal Sobre Imóveis)
L’imposta sul patrimonio è dovuta da chi possiede una quota in immobili residenziali in Portogallo per un valore superiore a 600 000 euro, a prescindere dalla residenza fiscale. Introdotta nel 2017, l’aliquota attuale è dello 0,7%.
Nel caso di due comproprietari, la soglia di esenzione sale a un valore combinato di 1,2 milioni di euro, un aspetto particolarmente vantaggioso per gli investitori internazionali.
Spese notarili
Il notaio è un professionista neutrale che l’investitore è tenuto per legge ad incaricare per supervisionare il processo di vendita. Spetta a lui approvare i documenti e presenziare alla firma dell’Escritura. Di norma, le spese notarili ammontano all’1-3% del prezzo di acquisto.
Tassa di registrazione dell’atto
La tassa di registrazione dell’atto viene versata al notaio al momento dell’approvazione di tutta la documentazione relativa all’immobile.
Onorari legali (opzionale)
Avvalersi dell’assistenza di un legale per farsi guidare ed agire per proprio conto durante l’acquisto è una scelta consigliabile se non si dispone del tempo necessario per seguire le pratiche o se si preferisce affidarsi a un professionista esperto del sistema locale.
In caso di ricorso a un avvocato, occorrerà prevedere i relativi onorari. In Portogallo i legali richiedono solitamente l’1-2% del prezzo di acquisto più IVA.
Utenze e servizi pubblici
Se si acquista una nuova costruzione, occorrerà effettuare l’allacciamento di energia elettrica, gas, acqua e altri servizi necessari. Se invece si acquista da un precedente proprietario, occorre assicurarsi di volturare tutte le utenze a proprio nome.
Spese per perizie tecniche (opzionale)
Sebbene non sia obbligatorio, quando si acquista un immobile in Portogallo è consigliabile incaricare un perito qualificato. Gli si può richiedere una perizia di stima, una verifica tecnica d’acquisto o uno studio strutturale completo.
Molti edifici portoghesi meno recenti possono presentare varie criticità e perfino alcune costruzioni recenti potrebbero aver subito risparmi sui materiali dovuti alla congiuntura economica degli ultimi anni. Per questo motivo una verifica indipendente offre maggiore tranquillità.
La cosa migliore è richiedere la perizia tecnica prima di firmare il Contrato Promessa, in modo da poter recedere dalle trattative qualora emergessero criticità o condizioni sfavorevoli.
Il costo di un’ispezione completa è relativamente contenuto in Portogallo. La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) è un’organizzazione britannica operante anche in Portogallo, presso la quale è possibile individuare professionisti certificati. Qualora ci si rivolga a un perito di scuola britannica, è bene accertarsi che possieda una profonda conoscenza dell’edilizia portoghese.
È opportuno calcolare tra l’8% e il 10% del prezzo d’acquisto complessivo per coprire questi costi accessori.
Per un acquirente straniero, l’acquisto di un immobile in Portogallo può sembrare un percorso complesso. Tuttavia, disponendo di tutta la documentazione corretta, non si avranno sorprese sui costi.
Un ultimo promemoria: è importante conservare tutti i documenti dell’immobile! Nel caso in cui si desideri vendere o locare la proprietà in futuro, saranno indispensabili.
Leggete anche sul nostro blog: 6 motivi per cui dovreste investire in un immobile in Portogallo.
Domande frequenti
Quali documenti sono obbligatori per acquistare un immobile in Portogallo?
Per acquistare un immobile in Portogallo, l’acquirente deve ottenere un codice fiscale (NIF) presso un ufficio locale delle Finanças. Oltre al NIF, è obbligatorio presentare un documento d’identità valido, come la carta d’identità o il passaporto, unitamente a una prova di residenza aggiornata.
Qual è la differenza tra il Contrato Promessa de Compra e Venda e l’Escritura?
Il Contrato Promessa de Compra e Venda è un accordo vincolante con cui acquirente e venditore si impegnano a concludere l’affare, prevedendo di norma una caparra dal 10% al 20%. L’Escritura de Compra e Venda è l’atto pubblico stipulato davanti al notaio entro 90 giorni per formalizzare il trasferimento di proprietà. Dopo l’Escritura, l’immobile viene registrato presso la Conservatória do Registo Predial.
Come vengono calcolati l’IMT e l’Imposto do Selo nell’acquisto di una casa in Portogallo?
Entrambe le imposte vengono calcolate sul valore più elevato tra il prezzo concordato e il Valor Patrimonial Tributário dell’immobile. L’IMT applica l’aliquota corrispondente a tale importo meno la detrazione fissa, e va pagato prima dell’atto notarile (o sostituito dall’IVA se l’immobile è di nuova costruzione). L’Imposto do Selo prevede un’aliquota fissa dello 0,8% sul valore determinato.
Chi deve pagare l’Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI)?
L’AIMI è dovuto da chiunque detenga una partecipazione in immobili residenziali in Portogallo per un valore superiore a 600 000 euro. Tale regola si applica a prescindere dal fatto che il titolare sia residente fiscale o meno nel Paese, con un’aliquota dello 0,7%. In presenza di due proprietari, la soglia di esenzione raddoppia a 1,2 milioni di euro complessivi.
In che modo i professionisti e gli investitori cercano e valutano gli immobili in Portogallo con CASAFARI?
I professionisti e gli investitori utilizzano la funzione di Property Sourcing e lo strumento Comparables di CASAFARI per analizzare annunci e comparabili su tutto il territorio nazionale. Queste soluzioni consentono di accedere a dati di mercato in tempo reale. È possibile accedere alla piattaforma direttamente tramite la piattaforma CASAFARI.