Acquistare un immobile in Portogallo: la guida completa
Acquistare un immobile in Portogallo richiede l’ottenimento del codice fiscale portoghese (NIF), la firma di un contratto preliminare di compravendita con il versamento di una caparra compresa tra il 10% e il 20%, e la conclusione dell’operazione tramite il rogito notarile (Escritura). Chi acquista deve considerare un budget aggiuntivo compreso tra l’8% e il 10% del prezzo di acquisto per coprire l’imposta sul trasferimento immobiliare (IMT) o l’IVA, l’imposta di bollo (0,8%), i costi notarili e di registrazione, oltre alle eventuali spese legali o di perizia tecnica.
Perché gli acquirenti internazionali investono in immobili in Portogallo?
Il Portogallo suscita un notevole interesse tra gli acquirenti internazionali in cerca di una seconda casa. Considerando il clima mite, l’eccellente qualità della vita e i principali motivi per investire in immobili in Portogallo, l’attrattiva del Paese è evidente. Tuttavia, orientarsi in un sistema immobiliare estero richiede precisione, specialmente nell’inquadrare imposte e spese di transazione. Questa guida sintetizza gli adempimenti necessari per affrontare l’acquisto con serenità.
Dal 2019 il governo portoghese ha confermato diverse misure dedicate agli investitori esteri. Il regime di residenza non abituale (NHR) è accessibile ai cittadini dell’Unione Europea, mentre i residenti extra-UE possono accedere al programma “Golden Visa”, che concede un permesso di soggiorno di cinque anni a fronte di investimenti immobiliari superiori a 500.000 € (secondo le disposizioni dell’Autorità Tributaria Finanças).
Ricorda di utilizzare il nostro strumento Area Insights per analizzare nel dettaglio città, regioni e quartieri in Portogallo.
Quali documenti e contratti servono per comprare casa in Portogallo?
Prima di avviare l’acquisto di un immobile in Portogallo, occorre verificare di avere i documenti d’identità in ordine. Il primo passo consiste nell’ottenere il codice fiscale portoghese, denominato número de contribuinte o NIF, richiedibile presso gli uffici locali dell’amministrazione finanziaria (Finanças). Tra gli altri documenti richiesti figurano una prova di residenza e un documento d’identità valido, come la carta d’identità o il passaporto.
Contratto preliminare di compravendita (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Il contratto preliminare è un accordo vincolante firmato da acquirente e venditore, nel quale entrambe le parti si impegnano formalmente a portare a termine la transazione immobiliare.
L’accordo deve specificare chiaramente i dati dell’acquirente e del venditore, il prezzo concordato, le modalità di pagamento e l’inventario dettagliato degli arredi o beni inclusi nella vendita.
In questa fase viene di norma versata una caparra (chiamata in portoghese sinal), generalmente pari al 10-20% del prezzo complessivo. Qualora l’acquirente receda dall’acquisto senza giustificato motivo entro i termini previsti, perderà l’importo versato. Se invece è il venditore a non adempiere agli obblighi contrattuali, sarà tenuto a restituire il doppio della caparra ricevuta.
Atto di compravendita (Escritura de Compra e Venda)
Il rogito notarile viene solitamente stipulato entro novanta giorni dalla firma del contratto preliminare e sancisce la chiusura formale della transazione. L’atto può essere sottoscritto direttamente dalle parti oppure da legali provvisti di procura speciale.
La firma avviene alla presenza di un notaio portoghese, il quale verifica la regolarità della documentazione. Successivamente, il legale o il notaio provvederà a registrare la proprietà presso il Registro Immobiliare (Registo Predial).
Quali imposte e costi di transazione occorre pagare in Portogallo?
I principali costi e oneri fiscali previsti per l’acquisto di una proprietà in Portogallo comprendono:
- Prezzo di acquisto
- Imposta sul trasferimento immobiliare (IMT) o IVA
- Imposta di bollo (Imposto do Selo)
- Imposta patrimoniale (AIMI)
- Spese notarili
- Tassa di registrazione dell’atto
- Spese legali (opzionali)
- Allacciamento e voltura delle utenze
- Spese di perizia tecnica (opzionali)
Prezzo di acquisto
La cifra pattuita tra le parti costituisce il corrispettivo spettante al venditore. Per verificare la congruità dei valori di mercato è consigliabile avvalersi di strumenti professionali come le valutazioni immobiliari e analisi di mercato. L’importo concordato viene formalizzato sia nel contratto preliminare sia nell’atto definitivo.
Imposta sul trasferimento immobiliare (IMT)
L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) è l’imposta dovuta per il trasferimento di proprietà di immobili usati (se l’immobile è di nuova costruzione si applica l’IVA). Deve essere saldata prima della firma del rogito presso gli uffici di Finanças, anche tramite il proprio legale. La ricevuta di versamento va presentata al notaio.
Il calcolo dell’IMT viene effettuato come segue:
IMT = (Prezzo concordato O valore catastale, considerando l’importo più elevato) x aliquota applicabile – detrazione fiscale
È possibile effettuare simulazioni online o consultare un consulente legale per definire l’importo esatto.
Di seguito si riportano le aliquote IMT in vigore nel 2019 per il Portogallo continentale, Madeira e le Azzorre, secondo i dati forniti dall’Autorità Tributaria e Doganale (Finanças).
Portogallo continentale
| Prezzo dell'immobile O Valore catastale (il valore più alto) | Aliquota | Aliquota media |
| fino a 92.407 € | 0% | 0% |
| da 92.407 € a 126.403 € | 2% | 0,5379% |
| da 126.403 € a 172.348 € | 5% | 1,7274% |
| da 172.348 € a 287.213 € | 7% | 3,8361% |
| da 287.213 € a 574.323 € | 8% | N/A |
| oltre 574.323 € | 6% | 6% |
Madeira e Azzorre
| Prezzo dell'immobile O Valore catastale (il valore più alto) | Aliquota | Aliquota media |
| fino a 115.508,75 € | 0% | 0% |
| da 115.508,75 € a 158.003,75 € | 2% | 0,5379% |
| da 158.003,75 € a 215.435 € | 5% | 1,7274% |
| da 215.435 € a 359.016,25 € | 7% | 3,8361% |
| da 359.016,25 € a 717.903,75 € | 8% | N/A |
| oltre 717.903,75 € | 6% | 6% |
Gli immobili con valore inferiore a 92.407 € nel Portogallo continentale e a 115.509 € a Madeira e nelle Azzorre sono esenti da IMT.
Nel caso di immobili di nuova costruzione si applica l’IVA (denominata IVA anche in Portogallo) al posto dell’IMT. Le aliquote IVA nel Portogallo continentale, a Madeira e nelle Azzorre sono le seguenti:
| Livello di aliquota | Portogallo continentale | Madeira | Azzorre |
| Ordinaria | 23% | 22% | 18% |
| Intermedia | 13% | 12% | 9% |
| Ridotta | 6% | 5% | 4% |
Imposta di bollo (Imposto do Selo)
L’imposta di bollo grava su contratti, atti notarili e altri documenti relativi alla compravendita. Secondo i dati 2019 dell’Autorità Tributaria e Doganale, l’aliquota è pari allo 0,8% del valore dell’immobile e viene versata contestualmente all’IMT e alle competenze notarili.
Il calcolo dell’imposta di bollo è il seguente:
Imposta di bollo = (Prezzo concordato O valore catastale, considerando l’importo più elevato) x 0,8%
Esempio:
Valore dell’immobile: 500.000 €.
500.000 € x 0,8% = 4.000 €.
L’imposta di bollo dovuta è pari a 4.000 €.
Imposta patrimoniale (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis)
L’imposta patrimoniale (AIMI) è dovuta da chi possiede quote di immobili residenti o non residenti in Portogallo il cui valore catastale complessivo supera i 600.000 €. Introdotta nel 2017, nel 2019 l’aliquota fissata da Finanças è pari allo 0,3%. Per le coppie o le comproprietà la soglia di esenzione sale a 1,2 milioni di euro complessivi, condizione spesso favorevole per gli investitori esteri.
Spese notarili
Il notaio opera come pubblico ufficiale terzo, incaricato di verificare la regolarità dei documenti e di presiedere alla firma del rogito. Gli onorari notarili variano generalmente tra l’1% e il 3% del prezzo di acquisto.
Tassa di registrazione dell’atto
La tassa per la registrazione dell’atto viene corrisposta al notaio al momento della convalida di tutti i documenti di proprietà.
Spese legali (opzionali)
Avvalersi dell’assistenza di un avvocato specializzato facilita la gestione delle pratiche amministrative e contrattuali. L’onorario di un legale in Portogallo varia solitamente tra l’1% e il 2% del prezzo d’acquisto oltre IVA.
Allacciamento e voltura delle utenze
In caso di acquisto di un immobile di nuova costruzione occorre prevedere le spese per l’allacciamento di energia elettrica, gas, acqua e telecomunicazioni. Per le proprietà usate sarà invece necessario effettuare le volture a proprio nome.
Spese di perizia tecnica (opzionali)
Sebbene non sia obbligatoria, una perizia tecnica svolta da un professionista abilitato (Chartered Surveyor) è fortemente consigliata. È possibile richiedere una stima del valore, una valutazione dello stato di conservazione o un’ispezione strutturale completa. Diversi edifici storici o di recente costruzione possono presentare difetti strutturali o finiture non a norma; un’ispezione indipendente offre garanzie sulla solidità dell’investimento.
È preferibile effettuare la perizia tecnica prima di firmare il contratto preliminare, in modo da poter rinegoziare i termini o recedere dall’acquisto qualora emergessero criticità gravi.
La tariffa per un’ispezione completa è generalmente contenuta. La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) opera anche in Portogallo ed è un valido riferimento per rintracciare tecnici qualificati. Se si sceglie un perito di lingua inglese, è essenziale verificare che possieda una conoscenza approfondita delle normative edilizie locali.
Nel complesso è consigliabile destinare all’insieme di queste spese accessorie una somma pari a circa l’8-10% del prezzo dell’immobile.
Acquistare una proprietà all’estero richiede attenzione, ma con la corretta documentazione e il supporto adeguato l’iter si svolge in modo lineare e trasparente.
Si raccomanda di conservare con cura tutta la documentazione dell’immobile: risulterà indispensabile in sede di eventuale futura rivendita o locazione.
Leggi anche sul blog: Back to Basics: Che cos’è la Proptech?
Domande frequenti
Quale budget occorre prevedere per imposte e spese nell’acquisto di un immobile in Portogallo?
Oltre al prezzo di vendita pattuito, è opportuno calcolare un budget aggiuntivo pari a circa l’8-10% dell’importo dell’immobile. Questa percentuale copre l’imposta sul trasferimento immobiliare (IMT) o l’IVA, l’imposta di bollo allo 0,8%, gli onorari notarili, le tasse di registrazione ed eventuali consulenze legali o tecniche.
Che cos’è il NIF e dove si richiede in Portogallo?
Il NIF (número de contribuinte) è il codice fiscale portoghese, indispensabile per acquistare un immobile o aprire un conto corrente nel Paese. Può essere richiesto presso gli uffici locali dell’amministrazione finanziaria (Finanças) presentando un documento d’identità e una prova di residenza.
Che cos’è il Contrato Promessa de Compra e Venda?
Il contratto preliminare di compravendita è un accordo vincolante tra acquirente e venditore che fissa i termini della transazione. Contestualmente alla firma l’acquirente versa una caparra (sinal) compresa tra il 10% e il 20% del valore dell’immobile. Se l’acquirente recede perde la caparra; se recede il venditore, quest’ultimo deve restituire il doppio dell’importo ricevuto.
In Portogallo si paga l’IMT o l’IVA sull’acquisto di un immobile?
Per l’acquisto di un immobile usato si paga l’imposta sul trasferimento immobiliare (IMT) prima della firma del rogito. Se invece si acquista un immobile di nuova costruzione direttamente dal costruttore, si applica l’imposta sul valore aggiunto (IVA o IVA) al posto dell’IMT.
In che modo acquirenti e agenti possono verificare i prezzi degli immobili e i dati di mercato in Portogallo?
Acquirenti, investitori e professionisti del settore immobiliare possono utilizzare lo strumento Area Insights e i servizi di valutazione immobiliare di CASAFARI per analizzare le tendenze di mercato, confrontando prezzi richiesti e prezzi di chiusura derivati dai dati aperti dell’INE e dalle transazioni registrate dai clienti in tutto il Portogallo. È possibile accedere ai dati in tempo reale registrandosi sulla piattaforma CASAFARI.