Acquistare un immobile in Spagna: come cercare case in vendita

Trovare una casa in vendita in Spagna richiede di definire un budget comprensivo di imposte e costi aggiuntivi, stabilire criteri di posizione e superficie, impostare avvisi di ricerca, analizzare il contesto e il clima locale e confrontare le offerte delle varie agenzie. In zone come Maiorca, uno studio condotto da CASAFARI nel 2016 ha rilevato che i prezzi di richiesta per uno stesso immobile variavano nel 10% dei casi (con una media del 28%). In questa guida illustriamo i sei passaggi per acquistare un immobile in Spagna e trovare la proprietà ideale.

a. Preparare il terreno

Trovare la casa dei propri sogni è il primo passo fondamentale nell’acquisto di un immobile. Questa fase richiede un investimento significativo di tempo per analizzare la zona, contattare gli agenti immobiliari, selezionare i professionisti con cui collaborare, effettuare le visite e raccogliere informazioni dettagliate sull’immobile prescelto.

A luglio 2020, secondo le interviste condotte da CASAFARI ad acquirenti e investitori, soltanto il 60% degli agenti parlava la lingua madre del cliente e oltre il 70% pubblicizzava immobili senza averli mai visti di persona.

In qualità di acquirenti occorre definire la ricerca con estrema precisione; per questa ragione, gli investitori ricorrono sempre più spesso a un agente di acquisto, in grado di farsi carico di gran parte di questo lavoro. Il cliente non deve sostenere alcun costo aggiuntivo, poiché la provvigione dell’agente di acquisto viene condivisa con l’agenzia immobiliare venditrice.

Il suo compito consiste nell’analizzare la zona, selezionare le agenzie con cui collaborare, assistere nell’acquisto finale dell’immobile e svolgere un’attività di follow-up. Purtroppo, la maggior parte degli acquirenti non sa che gli agenti immobiliari sono incaricati dal venditore, il che può generare un conflitto di interessi e comprometterne la neutralità.

Quando si inizia la ricerca, il primo passo consiste nello stabilire il budget, che deve comprendere imposte, tasse e altri costi accessori. In secondo luogo, occorre verificare che il budget sia coerente con i criteri di posizione e superficie dell’immobile. È opportuno definire tali criteri con la massima accuratezza, poiché il valore della proprietà dipenderà dalle sue dimensioni e dalla sua ubicazione.

Queste informazioni preliminari renderanno la ricerca più semplice e aumenteranno la probabilità che la casa dei sogni sia quella che si desidera realmente acquistare, e non quella che il venditore intende vendere.

b. Avviare il processo di ricerca

Una volta definiti il budget, i criteri di posizione e la tipologia di immobile, ed effettuata l’attivazione dei primi avvisi di ricerca, inizia la fase di analisi del mercato.

Il primo passo consiste nel raccogliere tutte le informazioni disponibili online e su altre fonti riguardo alla zona d’interesse. Per consultare tutto questo materiale e le guide regionali occorre molto tempo; per questo motivo abbiamo creato le guide ai quartieri, che offrono una panoramica completa di ogni regione e comune delle Isole Baleari.

La ricerca di immobili è la fase più complessa e richiede un notevole investimento di tempo e risorse. In base alle nostre ricerche del 2016, solo a Maiorca erano presenti sul mercato oltre 15.000 singole proprietà proposte da diverse agenzie immobiliari.

La presenza di annunci multipli genera asimmetrie informative sui prezzi e sulle caratteristiche. Di seguito riportiamo una sintesi dei nostri riscontri:

Nel 10% dei casi i prezzi di richiesta variano (con una media del 28%);

Nel 16% dei casi variano i dati relativi alle camere da letto (in media di 1 camera);

Nel 25% dei casi variano i dati sui bagni (in media di 2 bagni);

Nel 28% dei casi variano i dati sulla superficie (in media del 6%);

Nel 39% dei casi variano i dati sulla superficie del terreno (in media di 136 metri quadri);

Nell’83% dei casi varia la superficie della terrazza (in media dell’8%).

Cosa significa tutto questo? Poiché sul mercato immobiliare non esiste quasi l’esclusiva, per ottenere informazioni accurate sarebbe necessario consultare tutte las agenzie che pubblicizzano un determinato immobile. A causa dell’elevato numero di intermediari, i venditori non sempre comunicano a tutte le agenzie l’aggiornamento dei propri annunci in caso di variazione di prezzo.

In alcuni casi, le agenzie immobiliari non sono in diretto contatto con il venditore, il che può causare inesattezze nelle informazioni disponibili. Per risparmiare tempo e risorse durante la ricerca, è possibile affidarsi alla Ricerca Immobiliare di CASAFARI. La nostra piattaforma aggrega e confronta migliaia di immobili e analizza il mercato di ogni zona, permettendo di consultare una panoramica generale con la distribuzione dei prezzi di richiesta e decidere a quale agenzia rivolgersi.

È consigliabile raccogliere informazioni su un immobile dal maggior numero possibile di fonti e confrontare i prezzi al metro quadro nell’intera zona. Analizzare con attenzione le dinamiche dei prezzi fornirà la sicurezza necessaria per prendere una decisione ponderata. Ricordiamo che l’immobiliare rappresenta una delle migliori opportunità di investimento, a condizione di scegliere la zona e la tipologia di immobile corrette.

Infine, sia che ci si avvalga di un agente di acquisto o che si conduca la ricerca in autonomia, la scelta finale dell’immobile da visitare ed eventualmente acquistare spetta sempre all’acquirente.

c. Configurare gli avvisi di ricerca

Per rimanere costantemente aggiornati, è utile configurare avvisi di ricerca via e-mail per ricevere una notifica automatica ogni volta che viene pubblicato un nuovo immobile. È opportuno considerare che anche altri acquirenti cercano la casa ideale e le migliori opportunità; pertanto la tecnologia può rappresentare un grande vantaggio per individuare gli immobili prima degli altri. Si consiglia inoltre di consultare gli annunci privati, i marketplace e i siti web delle agenzie immobiliari.

Tuttavia, occorre fare attenzione nel valutare i primi avvisi ricevuti e verificare la rilevanza dei dati, poiché è probabile che arrivino informazioni su una selezione generica di proprietà che potrebbero non corrispondere alle proprie esigenze.

d. Analizzare la zona

La conoscenza della zona è fondamentale; di seguito indichiamo gli elementi da valutare nella scelta dell’ubicazione.

Occorre valutare le infrastrutture circostanti l’immobile:

1. La distanza dall’aeroporto più vicino

2. La presenza nella zona di ristoranti di lusso, golf e yacht club, spiagge tranquille e boutique hotel, oppure la prevalenza di pub, locali serali, ampie spiagge e grandi complessi alberghieri

3. I tipi di edifici caratteristici del quartiere: ville in stile Bauhaus, finche tradizionali o condomini

4. La qualità e la vicinanza delle strutture sanitarie locali (ospedali e cliniche)

5. Il numero di supermercati nelle vicinanze e la relativa distanza

6. La presenza di scuole o università internazionali, nel caso di famiglie con figli in età scolastica o universitaria

7. La presenza di impianti sportivi adeguati ai propri hobby e interessi

Analizzare il clima locale:

1. Giorni di sole annuali e mensili

2. Precipitazioni medie mensili

3. Venti dominanti (se freddi o caldi, secchi o piovosi, puliti o sabbiosi): ogni vento può influire sul benessere abitativo

4. Temperatura media annuale dell’aria e dell’acqua

5. L’esposizione al sole, specialmente nei mesi invernali, in quanto incide sui livelli di umidità dell’abitazione

Se la seconda casa rappresenta un investimento che si intende rivendere in futuro, è essenziale verificare presso le autorità locali gli eventuali progetti di sviluppo urbanistico della zona. Sarebbe spiacevole scoprire tra qualche anno la costruzione di un hotel che ostruisce la vista, o subire cantieri e rumori che svalutano l’immobile dei sogni, senza possibilità di intervento laddove i lavori siano pienamente autorizzati.

Per garantire un soggiorno piacevole, è bene scegliere con cura il quartiere, valutando se si preferisca risiedere in una comunità internazionale oppure in un contesto frequentato da propri connazionali.

È inoltre utile informarsi sulle attività disponibili nella zona; Maiorca, ad esempio, offre un’ampia varietà di svaghi adatti a ogni età.

Un aspetto fondamentale riguarda la tipologia di spiagge e la loro distanza. In quali periodi dell’anno sono più affollate e quali nazionalità le frequentano? Qual è il livello di sicurezza?

Tutti questi aspetti sono interconnessi e ciascuno di essi influisce sulla qualità della vita e sulla serenità nella propria abitazione.

e. Visitare la zona e gli immobili

Dopo aver raccolto le informazioni sulla zona e aver selezionato un elenco di immobili idonei, è il momento di pianificare la visita. Prima di prenotare il volo per Maiorca, è consigliabile scegliere la stagione e le condizioni meteorologiche più adatte. È importante poter verificare tutti gli aspetti previsti ed evitare che sporadiche giornate di pioggia a Maiorca condizionino negativamente il primo sopralluogo.

È fondamentale richiedere agli agenti immobiliari fotografie chiare ed esaustive, così da sapere esattamente cosa si visiterà.

Una volta sul posto, è utile trascorrere del tempo nella zona preferita e parlare con i residenti del quartiere per raccogliere pareri utili alla decisione.

f. Cogliere l’occasione della visita per porre domande e verificare ogni dettaglio

Al momento della visita dell’immobile, si raccomanda di richiedere all’agente le seguenti informazioni:

1. Planimetrie e descrizione dettagliata della proprietà, oltre alle specifiche sulle utenze (acqua, gas e riscaldamento), se disponibili

2. Una sintetica descrizione dell’immobile, degli impianti e dei servizi presenti

3. Una descrizione dei materiali da costruzione utilizzati

Inoltre, è bene analizzare le caratteristiche fisiche dell’abitazione e informarsi su:

1. Durata e orientamento dell’irraggiamento solare e lato più esposto ai venti durante l’anno

2. Finestre che necessitano di protezione stagionale da sole e vento

3. Luminosità naturale della casa nei mesi invernali

4. Presenza di umidità in inverno: verificare pareti, seminterrati e zone d’ombra

5. Data dell’ultima ristrutturazione dell’immobile

6. Anzianità degli impianti elettrici e idrici

7. Approvvigionamento idrico: rete pubblica o pozzo/fornitura privata

8. Verificare i livelli di rumorosità dell’ambiente circostante

Infine, se sono presenti l’agente immobiliare o il proprietario, è opportuno chiarire ogni dubbio sull’immobile e sul quartiere. Si consiglia di richiedere dettagli sulle fasi precedenti e successive all’acquisto e di informarsi su chi siano i vicini.

Il processo di ricerca si basa quindi sul confronto, sull’esame accurato e sulla richiesta di informazioni dettagliate.

Ci si può rivolgere a un agente immobiliare in qualsiasi momento oppure incaricare un perito per una perizia professionale; è anche possibile procedere autonomamente, sebbene non sia la scelta più consigliata. Le statistiche dimostrano che in questo modo si rischia di perdere tempo e denaro.

Domande frequenti

Perché uno stesso immobile in Spagna compare con prezzi di richiesta diversi?

Sul mercato immobiliare spagnolo non esiste una prassi generalizzata di esclusiva, motivo per cui più agenzie pubblicano spesso lo stesso immobile. Quando i venditori modificano il prezzo di richiesta, non sempre lo comunicano tempestivamente a tutte le agenzie. In uno studio condotto da CASAFARI a Maiorca nel 2016 su oltre 15.000 proprietà, i prezzi di richiesta per uno stesso immobile variavano nel 10% dei casi (con una media del 28%) e i dati sulla superficie differivano nel 28% dei casi.

Che cosa fa un agente di acquisto e chi paga la sua provvigione?

Un agente di acquisto analizza la zona, seleziona le agenzie con cui collaborare, gestisce le visite e accompagna l’acquirente fino alla fase finale della compravendita. Il suo intervento evita conflitti di interesse rispetto agli agenti del venditore. L’acquirente non sostiene costi aggiuntivi, poiché la provvigione dell’agente di acquisto viene condivisa con l’agenzia venditrice.

Quali aspetti della zona conviene analizzare prima di acquistare una seconda casa in Spagna?

Si consiglia di verificare la vicinanza ad aeroporti, ospedali, supermercati e scuole internazionali, oltre a valutare il tipo di attività commerciali e l’atmosfera prevalente nel quartiere. È opportuno inoltre studiare il clima locale (giorni di sole, esposizione solare in inverno, umidità e venti) e consultare i piani urbanistici comunali per escludere futuri cantieri o edificazioni che possano compromettere la vista o la tranquillità.

Cosa occorre controllare e chiedere durante la visita a una casa in vendita?

Durante la visita è bene richiedere planimetrie dettagliate, specifiche dei materiali da costruzione e stato degli impianti (acqua, elettricità, gas e riscaldamento). Si devono inoltre verificare la luminosità naturale in inverno, l’eventuale presenza di umidità su pareti e seminterrati, l’esposizione al vento, il livello di rumore circostante e la data delle ultime ristrutturazioni.

In che modo CASAFARI aiuta a confrontare gli immobili e a impostare gli avvisi di ricerca?

CASAFARI aggrega ed elimina i duplicati dalle inserzioni di migliaia di agenzie immobiliari, mostrando tutti i prezzi di richiesta e le informazioni di ciascun immobile in un’unica scheda. Gli utenti possono confrontare il prezzo al metro quadro nell’intera zona e configurare avvisi via e-mail dalla piattaforma CASAFARI per ricevere notifiche quando vengono pubblicati immobili rispondenti ai propri criteri.