AgencyGraph: banca dati delle agenzie immobiliari e analisi della concorrenza

AgencyGraph è attivo dal 31 ottobre 2026 in Spagna e Portogallo tramite API REST e come server MCP per Claude, Cursor e altri client MCP. Sviluppato da CASAFARI — il livello di dati immobiliari per gli agenti immobiliari e i loro assistenti IA —, AgencyGraph misura la quota di mercato delle agenzie immobiliari in base all’inventario di abitazioni deduplicato ogni settimana. L’elaborazione di ottobre 2026 censisce circa 41.000 agenzie e sedi locali in 4.767 comuni in Spagna e circa 17.600 in 309 comuni in Portogallo (di cui circa 22.000 e 6.600 con 5 o più immobili in vendita). AgencyGraph indica “non noto” anziché stimare se i dati non sono verificati, e un comune o un’agenzia con meno di 5 immobili mostra il conteggio senza elaborare le metriche. Italia, Germania, Austria, Polonia e Grecia sono in arrivo, seguite da Francia, Belgio e Lussemburgo, una volta superati i test di verifica settimanali. Potete provare gratuitamente AgencyGraph con 1.000 tokens per 30 giorni su platform.casafari.com senza inserire la carta di credito.

Perché un’analisi della concorrenza tra agenzie immobiliari richiede una banca dati deduplicata

Operare nel settore immobiliare europeo significa spesso confrontarsi con un mercato estremamente frammentato. In Paesi come l’Italia, la prevalenza di incarichi non in esclusiva e la presenza degli stessi immobili su più portali rendono difficile valutare l’inventario reale di un concorrente. La medesima abitazione viene pubblicizzata da agenzie diverse con descrizioni e grafie differenti del nome societario, alterando qualsiasi calcolo manuale.

CASAFARI risolve questa frammentazione attraverso i propri modelli di indicizzazione, pulizia e deduplicazione dei dati. La piattaforma raccoglie gli annunci pubblicitari presenti sui portali e sui siti delle agenzie, li consolida in un unico record immobiliare con la relativa cronologia (nuovi inserimenti, variazioni di prezzo, rimozioni e ripubblicazioni) e attribuisce ogni abitazione deduplicata alla rispettiva struttura aziendale. Le metriche valutano l’operatività complessiva delle agenzie, delle sedi locali e delle reti in franchising, senza mai rilevare o restituire i dati personali dei singoli agenti.

Nell’elaborazione settimanale di ottobre 2026, AgencyGraph censiva circa 41.000 agenzie e uffici operativi in 4.767 comuni in Spagna (di cui circa 22.000 con 5 o più immobili in vendita) e circa 17.600 in 309 comuni in Portogallo (di cui circa 6.600 con 5 o più immobili in vendita). Il servizio è attualmente attivo per questi due Paesi; Italia, Germania, Austria, Polonia e Grecia sono in arrivo, seguite da Francia, Belgio e Lussemburgo una volta superati i test di verifica settimanali.

Comprendere la struttura dell’inventario locale è il primo passo per impostare una corretta strategia aziendale e monitorare la concorrenza nel settore immobiliare.

Le cinque metriche di portafoglio: vedere dove si posiziona la propria agenzia in ogni comune

Per misurare la quota di mercato delle agenzie immobiliari all’interno di un comune, AgencyGraph analizza le abitazioni destinate alla vendita basandosi esclusivamente sui prezzi richiesti indicizzati da CASAFARI (mai sui prezzi di chiusura o di compravendita; la locazione non è attualmente misurata). Per ogni agenzia e comune vengono calcolate cinque metriche di portafoglio:

1. Valore del portafoglio: la somma dei prezzi richiesti degli immobili gestiti, accompagnata da media, mediana, valori minimi e massimi, quartili in euro e prezzo mediano richiesto al metro quadro.
2. Crescita: il numero di abitazioni immesse sul mercato o rimosse dall’offerta nell’ultimo trimestre completo, con il confronto rispetto al trimestre precedente e allo stesso periodo dell’anno precedente.
3. Ribassi e rialzi di prezzo: quanti prezzi richiesti sono stati ridotti o aumentati, la percentuale di immobili che ha subito un ribasso e l’entità mediana delle variazioni.
4. Sovrapprezzo iniziale: quanto i primi prezzi richiesti al metro quadro scostano verso l’alto rispetto alla mediana del comune, la percentuale di abitazioni posizionate oltre il 10% sopra la mediana e quante di esse sono state successivamente ribassate.
5. Tempi di permanenza sul mercato: i giorni minimi, massimi, medi e mediani trascorsi dalla prima pubblicazione dell’immobile.

Attraverso l’indice dell’inventario digitale del comune, gli utenti possono ordinare le agenzie locali in base alla metrica prescelta, mentre il profilo dell’agenzia indica la posizione esatta e il percentile raggiunto. Non viene elaborato un punteggio composito unico, per garantire la massima trasparenza dei singoli indicatori.

Disporre di queste cifre si rivela decisivo quando occorre acquisire incarichi in esclusiva difendendo il prezzo con i dati. Durante la fase di valutazione, mostrare a un proprietario che le abitazioni aperte con un sovrapprezzo superiore al 10% subiscono ribassi sistematici e tempi di permanenza sul mercato più lunghi aiuta a fissare il giusto valore di mercato fin dal primo giorno, integrando l’analisi fornita dagli Insights dell’Area per l’analisi del mercato immobiliare locale.

Esempi di utilizzo con il server MCP per Claude, Cursor e altri client

Anche se la copertura dell’Italia è in arrivo, è possibile utilizzare fin da subito AgencyGraph sui mercati di Spagna e Portogallo per l’analisi comparativa o l’espansione internazionale. È possibile consultare la raccolta di report di esempio di AgencyGraph (in inglese) per scoprire le diverse analisi disponibili. Aggiungendo l’indirizzo del server MCP https://platform.casafari.com/mcp/agencygraph su Claude (Impostazioni → Connettori → Aggiungi connettore personalizzato) o Cursor, il client MCP può eseguire analisi dettagliate tramite prompt in linguaggio naturale.

Ecco tre esempi concreti di utilizzo:

• Titolare di agenzia (posizionamento locale): “Ordina le agenzie immobiliari a Málaga per numero di abitazioni in vendita, mostrando i relativi ribassi di prezzo e i tempi mediani di permanenza sul mercato, indicando la posizione della mia struttura.” Si veda il report di esempio su dove vi posizionate a Málaga (in inglese) e il report su come vincere un mandato a Cascais (in inglese). Strumenti: agencygraph_area_benchmark (75 tokens per pagina da 25 agenzie), agencygraph_agency_profile (50 tokens).
• Rete in franchising (reclutamento di agenzie): “Trova agenzie indipendenti nella provincia di Valencia con un portafoglio tra 30 e 150 immobili in vendita che siano cresciute questo trimestre e abbiano ridotto i prezzi meno della mediana comunale.” Si vedano il report di esempio per il reclutamento di reti in cinque città spagnole (in inglese) e il report sulle lacune di copertura in cinque comuni portoghesi (in inglese). Strumenti: agencygraph_screen_agencies (100 tokens per pagina da 25 riscontri), agencygraph_territory (50 tokens).
• Banche, promotori e investitori (valutazione partner e fornitori): “Quali agenzie a Marbella rimuovono le abitazioni dal mercato più velocemente e con il minore sovrapprezzo iniziale tra quelle con almeno 40 immobili in vendita?” Si vedano il report di esempio per la scelta dell’agenzia a Barcellona (in inglese) e il report di prospezione fornitori a Lisbona e Porto (in inglese). Strumenti: agencygraph_area_benchmark (75 tokens), agencygraph_screen_agencies (100 tokens).

Tutte le ricerche di località utilizzano gratuitamente locations_search (Location Lookup), e l’identificazione di un’agenzia per nome tramite agencygraph_resolve_agency è anch’essa gratuita. Per un quadro sintetico di tutte le metriche e tariffe, consultare la pagina delle funzionalità di AgencyGraph (in inglese), mentre per l’integrazione via API REST è disponibile la documentazione per sviluppatori su developers.casafari.com (in inglese).

Funzionalità in arrivo per l’analisi avanzata

Per completare il quadro informativo di ciascuna agenzia, sono in fase di sviluppo ulteriori indicatori aziendali e digitali. In arrivo negli stessi strumenti, senza costi aggiuntivi; nessuna data promessa:

• Tecnologia e strumenti: CRM e fornitore del sito web.
• Specializzazione e rete: appartenenza a sistemi MLS, esclusività e specializzazione per segmento (luxury, nuove costruzioni, locazioni o immobili commerciali).
• Visibilità e presenza digitale: mix dei canali pubblicitari sui portali, punteggi SEO, AEO e GEO, profilo Google Business, campagne pubblicitarie e profili social.

In 150 comuni spagnoli e portoghesi, solo circa il 7–13% delle fonti citate dagli assistenti IA è il sito web dell’agenzia; circa il 35% è costituito da portali (studio GEO di CASAFARI, ottobre 2026, 1.199 domande).

Domande frequenti

Che cos’è una banca dati delle agenzie immobiliari e come calcola la quota di mercato?

AgencyGraph è la banca dati settimanale delle agenzie immobiliari creata da CASAFARI indicizzando gli annunci di vendita sui portali e sui siti proprietari in Spagna e Portogallo, con l’Italia in arrivo. Il sistema pulisce e deduplica le informazioni in singoli immobili con la relativa cronologia, attribuendo ciascuna abitazione alla struttura aziendale corrispondente. La quota di mercato rappresenta un indice dell’inventario digitale basato sui prezzi richiesti (mai sui prezzi di chiusura), in cui ogni immobile pubblicizzato da più agenzie viene conteggiated per ciascuna di esse.

Gli assistenti IA citano le agenzie immobiliari quando un proprietario cerca chi vende casa?

In 150 comuni spagnoli e portoghesi, solo circa il 7–13% delle fonti citate dagli assistenti IA è il sito web dell’agenzia; circa il 35% è costituito da portali (studio GEO di CASAFARI, ottobre 2026, 1.199 domande). La misurazione dei punteggi AEO e della visibilità IA sarà integrata in AgencyGraph negli stessi strumenti, senza costi aggiuntivi.

Come posso acquisire più incarichi di vendita mostrando dati oggettivi al proprietario?

AgencyGraph analizza le agenzie con 5 o più immobili in vendita in un comune attraverso cinque metriche fondate sui prezzi richiesti: valore del portafoglio in euro, crescita trimestrale, ribassi di prezzo, sovrapprezzo iniziale rispetto alla mediana comunale e giorni di permanenza sul mercato. Durante l’acquisizione di un incarico di vendita, questi dati oggettivi consentono di dimostrare al proprietario come un prezzo iniziale superiore di oltre il 10% alla mediana conduca a successivi ribassi e a tempi di permanenza sul mercato più lunghi.

Come funziona il monitoraggio settimanale delle agenzie concorrenti con la watchlist di AgencyGraph?

La watchlist permette di selezionare fino a 25 agenzie per monitorare gli aggiornamenti settimanali avvenuti a partire da una data compresa nell’ultimo anno. Il sistema restituisce le nuove abitazioni posizionate sul mercato, quelle rimosse o ripubblicate, le variazioni mediane dei prezzi richiesti e gli eventuali accorpamenti aziendali. Ogni interrogazione della watchlist richiede 25 tokens per un gruppo di massimo 25 agenzie.

In quali Paesi è attivo AgencyGraph e quando arriverà in Italia?

Dal 31 ottobre 2026, AgencyGraph è attivo per Spagna (circa 41.000 agenzie e sedi locali in 4.767 comuni) e Portogallo (circa 17.600 in 309 comuni) via API REST e server MCP. Italia, Germania, Austria, Polonia e Grecia saranno integrate in seguito, seguite da Francia, Belgio e Lussemburgo, una volta superati i test settimanali. Dall’Italia è possibile esplorare i dati di Spagna e Portogallo tramite Claude, Cursor e altri client MCP o via API REST. La piattaforma offre un piano gratuito di 30 giorni con 1.000 tokens a costo zero e senza carta di credito registrandosi su platform.casafari.com/signin.