Ascona e Locarno: prezzi delle case e mercato immobiliare 2026

Nel terzo trimestre 2026 (T3 2026), il prezzo medio richiesto nei comuni di Ascona e Locarno è di 11.425,5 €/m² per gli appartamenti e di 13.027,6 €/m² per le case, secondo la pagina di Area Insights di CASAFARI (annunci in franchi convertiti in euro, valori anomali esclusi, interrogazione del 23.10.2026). Si tratta di livelli tra i più alti del Cantone Ticino: le case superano gli appartamenti al metro quadro per il peso delle ville vista lago e l'offerta resta strutturalmente chiusa dopo che anche Locarno, dal febbraio 2026, non può più autorizzare nuove abitazioni secondarie.

Nel febbraio 2026 una comunicazione dell'Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) al Municipio di Locarno ha ridisegnato i confini operativi del mercato locale: ricontando 144 alloggi e includendo gli sfitti, la quota cittadina di abitazioni secondarie ha superato la soglia federale del 20%. Come già accadeva da anni nella confinante Ascona — dove le seconde case toccano il 55% secondo i dati RSI sulle quote di seconde case nel Locarnese (settembre 2026) — anche a Locarno si è chiuso il rubinetto delle nuove licenze edilizie per residenze di vacanza. Chi oggi valuta un acquisto, una vendita o una divisione ereditaria intorno al delta della Maggia si muove quindi in un mercato di stock esistente, dove il diritto acquisito di usare un immobile come seconda casa conta quanto l'esposizione al sole.

Quanto costa una casa ad Ascona e Locarno nel 2026?

Per leggere correttamente i valori del Locarnese occorre partire dalla natura del dato. Nel T3 2026 (trimestre iniziato il 01.07.2026, interrogazione del 23.10.2026), la serie combinata di CASAFARI Area Insights per i comuni di Ascona (location id 3685668) e Locarno (location id 3685693) registra una media di 11.425,5 €/m² per gli appartamenti e di 13.027,6 €/m² per le case.

La serie misura i prezzi richiesti negli annunci immobiliari indicizzati (esclusi i valori anomali), non i prezzi effettivi di rogito iscritti a registro fondiario, e aggrega i due comuni in un unico bacino. Inoltre, poiché gli annunci sul mercato svizzero sono espressi in franchi e la serie storica è normalizzata in euro, una parte delle oscillazioni trimestrali riflette il tasso di cambio CHF/EUR oltre alle variazioni delle richieste in valuta locale.

Osservando i sei trimestri di rilevazione effettiva disponibili a partire dal T2 2025, il segmento degli appartamenti mostra una sostanziale tenuta: i 11.425,5 €/m² del T3 2026 segnano un −1,2% rispetto agli 11.567 €/m² del T2 2025. Il confronto annuo secco con il T3 2025 (12.985,4 €/m², ovvero −12,0%) risulta invece distorto da un picco isolato di quel singolo trimestre, subito rientrato nel T4 2025 a quota 11.011,8 €/m². Per le case unifamiliari e le ville, il prezzo medio richiesto è passato da 11.836,2 €/m² nel T2 2025 a 13.027,6 €/m² nel T3 2026 (+10,1%, e −0,9% rispetto ai 13.140,1 €/m² del T3 2025).

Per tradurre queste medie in un ordine di grandezza concreto, un appartamento di 90 m² posizionato intorno al valore medio dei due comuni comporta una richiesta di poco superiore a un milione di euro. Si tratta puramente di un esercizio aritmetico sulla media aggregata, utile come primo orientamento prima di scendere nel dettaglio della micro-zona e dello stato conservativo.

Dove si compra: dal lungolago di Ascona alle colline di Orselina e Minusio

Adagiati sul delta della Maggia all'estremità settentrionale del Lago Maggiore, i comuni di Locarno e Ascona formano un tessuto urbano continuo di circa 22.000 abitanti permanenti: 16.683 residenti a Locarno al 31.12.2024 (+28 unità sul 2023, secondo la statistica della popolazione 2024 della Città di Locarno) e 5.355 residenti permanenti ad Ascona nel 2024 (dati dell'Ufficio federale di statistica, UST, in lieve flessione nel triennio 2021-2024).

All'interno di questo perimetro e dei comuni immediatamente contigui, la domanda si distribuisce su micro-mercati con caratteristiche ben distinte:

• Il lungolago e il Borgo di Ascona: il fronte lago pedonale e il nucleo storico raccolgono la domanda più internazionale e confederata di fascia alta, affiancati dai pendii del Monte Verità e dalla costa di Moscia.
• Piazza Grande, Città Vecchia e Muralto: il cuore urbano di Locarno e la fascia attorno alla stazione ferroviaria di Muralto combinano residenze primarie, studi professionali e appartamenti di vacanza comodi ai servizi.
• La collina di Orselina e Minusio: servita dalla funicolare per la Madonna del Sasso, la sponda collinare da Orselina verso Minusio offre l'esposizione a sud e la vista aperta sul bacino del Verbano più ricercate per le ville e le proprietà in condominio con terrazzo.
• Solduno e Campagna: i quartieri più interni e pianeggianti di Locarno presentano un parco edilizio più recente e rispondono in prevalenza alle esigenze delle famiglie residenti e del mercato della locazione primaria.

La morfologia del territorio spiega un tratto atipico del Locarnese rispetto al resto della Svizzera: nel T3 2026 le case presentano un prezzo richiesto al metro quadro superiore di circa il 14% rispetto agli appartamenti (13.027,6 €/m² contro 11.425,5 €/m², calcolo su dati CASAFARI Area Insights). Mentre nei mercati urbani ordinari il taglio piccolo degli appartamenti spunta valori unitari più alti, qui l'offerta di case è composta in larga misura da ville su terreni collinari panoramici non riproducibili, laddove lo stock di appartamenti comprende anche numerosi alloggi di vacanza di metratura contenuta in stabili degli anni Settanta e Ottanta. Poiché la serie di Area Insights è a livello comunale, per distinguere il valore di una via sul lungolago da un interno a Solduno occorre utilizzare Comparables e studio di mercato per stimare un immobile ad Ascona o Locarno.

Il Locarnese sale o scende? I dati locali e l'indice nazionale UST a confronto

Mettere a confronto l'andamento locale con il quadro federale aiuta a separare il rumore statistico di un mercato piccolo dalla direzione di fondo del ciclo immobiliare svizzero.

Indicatore	Ambito e natura del dato	Variazione rilevata	Periodo di riferimento	Fonte
Appartamenti Ascona + Locarno	Prezzi richiesti (€/m² da annunci in CHF)	−1,2% (−12,0% sul picco anomalo T3 2025)	T2 2025 → T3 2026	CASAFARI Area Insights (23.10.2026)
Case Ascona + Locarno	Prezzi richiesti (€/m² da annunci in CHF)	+10,1% (−0,9% su base annua)	T2 2025 → T3 2026	CASAFARI Area Insights (23.10.2026)
Indice IMPI Svizzera (totale)	Prezzi di transazione effettivi (CHF, base T4 2019 = 100)	+3,5% annuo (+0,7% sul trimestre, indice a 127,7 punti)	T2 2026 (pubbl. 30.07.2026)	UST
Indice IMPI Svizzera (dettaglio)	Prezzi di transazione effettivi (CHF)	Appartamenti +1,6% t/t; case unifamiliari −0,4% t/t	T2 2026 (pubbl. 30.07.2026)	UST

A livello nazionale, l'indice UST dei prezzi degli immobili residenziali (IMPI), che rileva i rogiti effettivi in franchi su tutta la Confederazione, ha raggiunto 127,7 punti nel T2 2026 (+3,5% su base annua). Nel Locarnese, i prezzi richiesti in euro mostrano una tenuta di fondo accompagnata da oscillazioni trimestrali anche dell'ordine del ±10%, fisiologiche quando il campione dipende dalle poche decine di proprietà immesse sul mercato in ciascun trimestre.

La cautela principale per chi opera sul posto riguarda la liquidità. In un bacino di circa 22.000 residenti, gli oggetti di fascia alta e le ville con richieste importanti possono restare in commercializzazione per molti mesi. Rispetto a piazze ad alta rotazione come Zurigo o il centro di Lugano, nel Locarnese il divario tra il prezzo richiesto in annuncio e il prezzo effettivamente ottenibile a rogito tende a essere più marcato, soprattutto per gli immobili che necessitano di risanamento energetico.

Abitazioni secondarie: cosa cambia dopo lo stop dell'ARE a Locarno

La vera spartiacque del mercato locarnese nel 2026 è normativa. Nell'inventario federale delle abitazioni di marzo 2025, la Città di Locarno figurava con una quota di abitazioni secondarie del 19,7%, appena sotto la soglia del 20% fissata dalla Legge federale sulle abitazioni secondarie (ARE, abitazioni secondarie e LASec). Nel febbraio 2026 l'ARE ha tuttavia rivisto il conteggio comunale, riclassificando 144 alloggi e includendo le unità sfitte, accertando così il superamento del limite del 20%. Nel marzo 2026 il Municipio ha deciso di non impugnare la decisione davanti al Tribunale amministrativo federale (TAF), come riportato dal Corriere del Ticino sulla rinuncia al ricorso di Locarno.

L'effetto pratico è immediato: a Locarno non possono più essere rilasciate licenze edilizie per nuove abitazioni secondarie, un blocco che ha già fermato o imposto il ridisegno di diversi progetti immobiliari in corso (RSI, marzo 2026). La città si allinea così al resto del comprensorio, dove i tetti sono superati da tempo: secondo l'approfondimento della RSI del settembre 2026, la quota di abitazioni secondarie è al 55% ad Ascona, al 77,7% a Ronco sopra Ascona e al 29% a Gordola, mentre Losone resta l'unico comune confinante ancora al di sotto della soglia del 20% (RSI, 30.03.2026).

La LASec prevede eccezioni circoscritte: restano autorizzabili gli alloggi gestiti turisticamente in modo strutturato, il recupero di edifici protetti e, grazie alla revisione nota come Lex Candinas entrata in vigore il 1° ottobre 2024, l'ampliamento fino al 30% delle abitazioni realizzate secondo il diritto anteriore (ante 11 marzo 2012). Le abitazioni preesistenti al 2012 o già legittimamente adibite a seconda casa mantengono inoltre la libertà d'uso e possono essere vendute come residenze secondarie.

Resta invece aperto a Locarno il contenzioso amministrativo sull'inquadramento degli appartamenti destinati agli affitti brevi su piattaforme turistiche e sul loro conteggio nel contingente delle secondarie: chi acquista con l'obiettivo di locare a settimana è tenuto a verificare la prassi edilizia comunale vigente prima del rogito. Sul piano dei valori, la chiusura a nuove costruzioni rafforza il premio di scarsità delle seconde case già autorizzate; al tempo stesso, la struttura demografica locale — ad Ascona il 34,1% dei residenti ha 65 anni o più, secondo la scheda comunale USTAT di Ascona (anno di riferimento c. 2023 da confermare) — alimenta un flusso regolare di vendite per successione o passaggio ad appartamenti più piccoli in centro, portando sul mercato ville datate che richiedono importanti lavori di ammodernamento.

Chi compra nel Locarnese e cosa può comprare uno straniero

Il sostegno principale ai prezzi di Ascona e Locarno proviene dalla domanda interna svizzera: famiglie e pensionati della Svizzera tedesca (Zurigo, Basilea, Berna e Svizzera centrale) insieme agli acquirenti ticinesi. Anche la composizione dei residenti stabili riflette un tessuto misto ma radicato: a Locarno il 64,28% della popolazione è di nazionalità svizzera e il 17% italiana (dati Ufficio controllo abitanti al 31.12.2023 riportati da laRegione), mentre ad Ascona la quota complessiva di residenti stranieri si attesta al 28% (scheda comunale USTAT, anno di riferimento da confermare).

Per chi non possiede il passaporto rossocrociato, il perimetro d'acquisto è dettato dalla Legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE, nota come Lex Koller, RS 211.412.41):

• Cittadini UE/AELS residenti in Svizzera con permesso C (domicilio): sono equiparati ai cittadini svizzeri e possono acquistare liberamente sia l'abitazione primaria sia abitazioni secondarie o immobili a reddito.
• Titolari di permesso B (dimora): possono acquistare senza autorizzazione una sola abitazione primaria nel luogo di domicilio effettivo.
• Stranieri residenti all'estero: possono acquistare esclusivamente un'abitazione di vacanza in un comune designato a vocazione turistica, previa autorizzazione cantonale attinta da un contingente federale di circa 1.500 unità l'anno ripartite fra 17 Cantoni, Ticino incluso, come sintetizzato da tvsvizzera.it sulle regole Lex Koller per i non residenti (2026).

Le autorizzazioni per abitazioni di vacanza rilasciate a non residenti comportano limiti precisi: nella prassi applicativa la superficie abitabile netta non può di norma superare i 200 m² e la superficie della particella i 1.000 m², con il divieto di affittare l'immobile in modo permanente (sintesi legale Nievergelt & Stoehr, 2025).

A questo quadro si è aggiunta nel 2026 una possibile stretta federale: tra il 15 aprile e il 15 luglio 2026 il Consiglio federale ha posto in consultazione una modifica della LAFE che prevede il dimezzamento del contingente nazionale da 1.500 a 750 autorizzazioni annue, il nuovo conteggio nel contingente anche delle rivendite tra cittadini stranieri e il divieto per i non residenti di acquistare immobili commerciali da locare a terzi, secondo quanto riferito da laRegione sulla consultazione per inasprire la Lex Koller (aprile 2026; l'esito definitivo del processo legislativo resta da confermare). Per un proprietario del Locarnese, un contingente più stretto sulle rivendite fra stranieri significa che la platea naturale per cedere una proprietà di vacanza rimane in primo luogo quella svizzera o dei residenti con permesso C.

Gli acquisti a puro scopo di investimento locativo rappresentano invece una nicchia contenuta, concentrata sugli appartamenti di taglio medio a Locarno (in particolare nei quartieri di Solduno e Campagna) destinati a inquilini residenti.

Quanto costa comprare e vendere in Ticino: tasse, notaio, registro fondiario

La struttura dei costi accessori di una compravendita immobiliare nel Cantone Ticino si distingue da quella di altri Cantoni confederati e va preventivata prima di firmare il contratto preliminare o il rogito notarile:

• Costi a carico dell'acquirente: il Ticino non applica un'imposta cantonale sul trapasso di proprietà separata. L'acquirente corrisponde la tassa proporzionale di iscrizione a registro fondiario disciplinata dalla Legge ticinese sulle tariffe del Registro fondiario (LTORF) (RL 216.200), a cui si aggiunge l'onorario del notaio rogante. Le aliquote esatte applicabili al valore dell'atto vanno sempre verificate sulla tariffa LTORF vigente al momento del rogito.
• Imposta sugli utili immobiliari (TUI) a carico del venditore: chi vende è soggetto all'imposta cantonale speciale sulla plusvalenza realizzata (differenza tra prezzo di cessione e valore d'investimento documentato). L'aliquota è fortemente progressiva sul breve periodo e decresce con gli anni di possesso ininterrotto dell'immobile; le tabelle aggiornate sono consultabili presso la Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino.
• Imposizione corrente e riforma del valore locativo dal 2029: oltre all'imposta immobiliare comunale, chi possiede un'abitazione primaria o secondaria in Svizzera è tenuto a dichiarare il valore locativo come reddito imponibile fino alla fine del 2028. A partire dal 2029 il valore locativo verrà abolito a livello federale e i Cantoni avranno la facoltà di introdurre una nuova imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie, come indicato sul portale ufficiale ch.ch sull'acquisto di un'abitazione secondaria (settembre 2026). Si tratta di un elemento fiscale da tenere presente nella pianificazione a medio termine di una casa di vacanza sul Lago Maggiore.

Sul fronte del finanziamento, il livello contenuto dei tassi ipotecari in franchi svizzeri e la funzione di bene rifugio della valuta elvetica continuano a sostenere la domanda patrimoniale, pur nel rispetto dei consueti criteri bancari svizzeri su capitale proprio minimo e sostenibilità teorica dell'ipoteca.

Come valutare un immobile ad Ascona o Locarno con i dati CASAFARI

In un mercato dove due immobili a trecento metri di distanza possono avere regimi d'uso opposti (residenza primaria vincolata oppure abitazione secondaria libera) e un differenziale di prezzo importante legato alla vista lago, la media comunale è solo il punto di partenza. Per passare dal quadro macro di Area Insights alla stima puntuale di un appartamento o di una villa, lo strumento dedicato è Comparables, che permette di filtrare le proprietà effettivamente in vendita o ritirate dal mercato per via, piano, metratura, stato dell'edificio ed esposizione.

Un proprietario che sta valutando una cessione o una divisione patrimoniale in famiglia può richiedere una prima valutazione online della propria casa come riferimento iniziale, per poi approfondire lo studio di mercato con un professionista del posto che conosca lo storico delle trattative e i tempi reali di assorbimento. Agenti immobiliari, fiduciari e family office attivi nel Locarnese utilizzano invece Property Sourcing per seguire i nuovi annunci e i ribassi nel Locarnese su tutti i portali, ricomponendo in una sola scheda gli immobili pubblicati da più agenzie, e possono interrogare gli stessi dati direttamente dal proprio assistente di lavoro tramite Casafari MCP, per interrogare gli stessi dati da un assistente IA.

Per i team tecnici e gli analisti che desiderano integrare le serie storiche dei prezzi richiesti o le valutazioni comparative nei propri modelli interni, l'accesso avviene tramite API consultando la documentazione di Area Insights su developers.casafari.com (in inglese) e la documentazione di Comparables e valutazione (in inglese). È possibile creare un account su platform.casafari.com per gestire in autonomia i propri access token e verificare il consumo delle chiamate API, contabilizzato in token in base al piano scelto.