Mercato immobiliare di Verona: prezzi, affitti e regole nel 2026

Nel terzo trimestre 2026 il prezzo medio richiesto per un appartamento a Verona è di 3.206,8 €/m², in aumento del 6,1% rispetto a un anno prima e del 24,2% dall'inizio del 2023 secondo i dati di CASAFARI Area Insights (annunci indicizzati, outlier esclusi). Si tratta di prezzi richiesti e non di valori di rogito, mentre i canoni di locazione richiesti si attestano a 17,7 €/m² mensili (dopo i 14,8 €/m² del trimestre precedente). Verona resta una solida città di prime case, ben distinta dal mercato turistico del lago di Garda.

Chi cercava un trilocale a inizio 2023 partiva da una richiesta media cittadina di 2.581,9 €/m². Tre anni e mezzo più tardi, una giovane coppia che lavora tra il policlinico di Borgo Roma e il quadrante logistico si muove in un mercato che ha guadagnato oltre seicento euro al metro quadro senza registrare un solo trimestre di flessione. I tassi sui mutui sono più leggeri rispetto ai picchi degli anni scorsi, ma i listini spingono molte famiglie ad allargare il raggio di ricerca verso Santa Lucia, Golosine o Borgo Milano.

Allo stesso tempo, chi possiede un bilocale dentro l'ansa dell'Adige fa i conti con uno scenario normativo nuovo. La delibera comunale della fine di luglio 2026 ha fermato le nuove aperture di locazioni turistiche nel centro storico, riportando l'attenzione dei proprietari sul contratto a lungo termine e sul canone concordato.

Quanto costa una casa a Verona nel 2026

Nel terzo trimestre del 2026 gli appartamenti in vendita nel Comune di Verona registrano un prezzo medio richiesto di 3.206,8 €/m², contro i 3.022,8 €/m² del terzo trimestre 2025: una crescita annua di 184,0 €/m², pari al +6,1%, rilevata da le serie di prezzi e canoni di Area Insights (location id 556563, interrogazione del 23 ottobre 2026).

È importante distinguere la natura di questi numeri: la serie CASAFARI Area Insights utilizzata in questa guida misura i prezzi richiesti negli annunci pubblicati online, depurati dai valori anomali, e non i prezzi effettivi trascritti nei rogiti notarili. Le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) si collocano infatti su livelli inferiori e tra domanda e offerta resta un fisiologico margine di trattativa.

Il passo tenuto dai listini veronesi supera la dinamica media registrata dalle statistiche ufficiali sulle compravendite chiuse. Nel secondo trimestre del 2026 l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni, secondo trimestre 2026 (IPAB, stima preliminare pubblicata il 17 settembre 2026) ha segnato un +4,0% su base annua a livello nazionale (+5,0% per le abitazioni nuove, +3,7% per le esistenti) e un +4,2% nel Nord-Est. Pur tenendo presente che l'indice ISTAT rileva i rogiti e si riferisce a un trimestre precedente, il confronto con l'andamento del mercato immobiliare in Italia conferma la vivacità del capoluogo scaligero.

Come sono cambiati i prezzi dal 2023 a oggi

La serie storica di CASAFARI Area Insights per Verona conta quindici trimestri consecutivi di incremento su base annua. Dal primo trimestre 2023 (2.581,9 €/m²) al terzo trimestre 2026 (3.206,8 €/m²), il prezzo medio richiesto per gli appartamenti è salito di 624,9 €/m², pari al +24,2%.

Osservando le medie annue calcolate sulla serie trimestrale di Area Insights, la progressione appare molto regolare, con uno scatto più marcato nel passaggio tra la fine del 2024 e l'inizio del 2025 e un ritmo più misurato nel corso del 2026:

Anno	Prezzo medio richiesto (€/m²)	Note sulla serie
2023	2.567,9 €/m²	Media dei quattro trimestri (T1 2023 a 2.581,9 €/m²)
2024	2.736,0 €/m²	Media dei quattro trimestri
2025	3.038,0 €/m²	Superamento stabile della soglia dei 3.000 €/m²
2026 (T1–T3)	3.160,2 €/m²	Media dei primi tre trimestri (T3 2026 a 3.206,8 €/m²)

Chi compra a Verona e perché le compravendite crescono

Dietro la tenuta dei listini c'è un mercato di utilizzatori finali. Secondo i dati OMI dell'Agenzia delle Entrate presentati nell'Osservatorio Nomisma 2026 sulle compravendite veronesi, nel 2025 il Comune di Verona ha totalizzato 3.723 compravendite residenziali (NTN), segnando un +7,7% rispetto al 2024 e raccogliendo circa il 29% delle 12.812 transazioni dell'intera provincia.

L'accelerazione era già evidente nell'analisi Tecnocasa sulle compravendite 2025 a Verona su base OMI: nei primi nove mesi del 2025 gli scambi in città erano stati 2.694 contro i 2.386 dello stesso periodo del 2024 (+12,9%), con il solo terzo trimestre 2025 a +11,2%. Nello stesso anno solare 2025, i volumi di compravendita OMI dell'Agenzia delle Entrate si sono fermati a +5,4% nella media dei capoluoghi italiani, a +6,9% nei comuni non capoluogo e a +6,4% nel Nord-Est.

La domanda è guidata da nuclei familiari veronesi alla ricerca di una casa più grande o più efficiente, da giovani sotto i 35 anni agevolati dal rientro dei tassi sui mutui e da genitori del Veneto, del Trentino e della Lombardia orientale che acquistano un bilocale per i figli iscritti all'Università di Verona. A livello demografico il bacino è stabile: le statistiche comunali della Camera di Commercio di Verona su base ISTAT contano 255.139 residenti al 1° gennaio 2026 (−1,3% rispetto al 2019, con il 26,5% della popolazione di 65 anni e oltre). A sostenere il ricambio contribuiscono la frammentazione dei nuclei familiari e gli spostamenti per lavoro.

Gli acquirenti internazionali in città rappresentano una nicchia: si tratta per lo più di famiglie tedesche, austriache, svizzere e olandesi che già frequentano il Benaco o la Valpolicella e cercano un punto d'appoggio urbano.

Chi mette in vendita un immobile nel 2026 deve tuttavia guardare anche al quadro congiunturale nazionale: nel secondo trimestre 2026 le compravendite residenziali in Italia sono cresciute appena dello 0,1% su base annua, dopo il +4,4% del primo trimestre 2026 (dati OMI). Una richiesta iniziale allineata ai valori reali di zona resta decisiva per contenere i tempi di vendita.

Quali quartieri scegliere: centro storico, Borgo Trento, Borgo Roma e oltre

I 3.206,8 €/m² della serie cittadina sintetizzano realtà urbane molto diverse fra loro.

Dentro l'ansa dell'Adige, nella città storica tutelata dall'UNESCO tra Piazza Erbe, Cittadella, San Zeno e Veronetta, l'offerta di appartamenti in vendita è strutturalmente limitata. A nord del fiume si sviluppano Borgo Trento, Valdonega e Pindemonte: sono i quartieri residenziali più ricercati dalle famiglie veronesi per il verde, la vicinanza all'ospedale di Borgo Trento e la qualità degli edifici, con quotazioni tradizionalmente superiori alla media comunale.

Chi cerca metrature più generose a budget più contenuti, o guarda alle nuove costruzioni e agli interventi di rigenerazione urbana, si orienta a sud della linea ferroviaria e a ovest: Borgo Roma — trainato dal policlinico G.B. Rossi e dal polo scientifico universitario — insieme a Golosine, Santa Lucia e Borgo Milano concentrano gran parte del ricambio edilizio. La stazione ad alta velocità di Verona Porta Nuova, all'incrocio fra il corridoio Milano–Venezia e l'asse del Brennero, e l'aeroporto Valerio Catullo di Villafranca rendono questi quadranti comodi anche per chi viaggia per lavoro, spesso come alternativa più accessibile rispetto a quanto raccontato nella guida al mercato di Milano.

Una precisazione metodologica è indispensabile per chi legge i dati provinciali: Verona città non è un mercato di seconde case di villeggiatura. Le località lacustri della stessa provincia — Lazise, Bardolino, Garda, Peschiera del Garda e Malcesine — seguono dinamiche turistiche proprie e costituiscono mercati separati, esterni al perimetro comunale (location id 556563) analizzato in questa pagina. Gli operatori e gli investitori che desiderano filtrare l'offerta attiva per singola microzona possono cercare immobili con Property Sourcing.

Quanto si paga di affitto a Verona e quanto rende un appartamento

Il mercato delle locazioni a Verona corre più veloce di quello delle compravendite, ma i dati più recenti richiedono una lettura attenta. Secondo CASAFARI Area Insights, nel terzo trimestre 2026 il canone medio richiesto per gli appartamenti ha toccato i 17,7 €/m² al mese, in deciso aumento rispetto ai 14,8 €/m² al mese del secondo trimestre 2026 (+19,6% in un solo trimestre).

Se misurata sul terzo trimestre 2026, la variazione annua dei canoni richiesti segna un +30,1% (17,7 contro 13,6 €/m² nel terzo trimestre 2025); se misurata invece al secondo trimestre 2026, la crescita annua si attesta a un più ordinario +12,1% (14,8 contro 13,2 €/m²). Un balzo trimestrale così ampio può riflettere un effetto di composizione dell'offerta — ad esempio una maggiore incidenza di bilocali arredati o il rientro sul mercato ordinario di appartamenti prima destinati ai turisti dopo l'adozione della Variante 70 — e andrà verificato con le rilevazioni dei trimestri successivi. Nella serie storica va inoltre segnalato che il valore di 12,9 €/m² si ripete identico nel quarto trimestre 2024 e nel primo trimestre 2025, indizio di una copertura campionaria più sottile in quel passaggio.

Per questa ragione il rendimento lordo indicativo da locazione (calcolato come 12 mensilità di canone richiesto divise per il prezzo richiesto al metro quadro) va espresso come una forchetta compresa tra il 5,6% (sui dati del secondo trimestre 2026) e il 6,6% (sui dati del terzo trimestre 2026). Si tratta sempre di un valore indicativo e lordo, dal quale vanno sottratti imposte, spese condominiali a carico della proprietà, manutenzione ed eventuali periodi di sfitto.

La domanda di affitto poggia su basi solide: gli studenti fuori sede dell'Università di Verona, il personale sanitario dei due poli ospedalieri e i lavoratori dell'indotto fieristico (Veronafiere, Vinitaly), logistico e vitivinicolo. Per i proprietari che privilegiano la stabilità dell'inquilino e il vantaggio fiscale, resta centrale il canale agevolato disciplinato dall'accordo territoriale di Verona per il canone concordato, sottoscritto il 12 maggio 2017 da UPPI, APE Confedilizia, SUNIA, SICET e UNIAT ai sensi della legge 431/1998 e del D.M. 16 gennaio 2017. L'accordo suddivide il territorio comunale in sei aree omogenee con relative fasce di oscillazione del canone e consente di applicare la cedolare secca ridotta al 10% (per contratti 3+2, transitori e per studenti), previa obbligatoria attestazione di rispondenza rilasciata da una delle associazioni firmatarie.

Affitti brevi a Verona: cosa cambia con la Variante 70

Negli ultimi anni la pressione turistica — alimentata dalla stagione lirica e dai grandi eventi internazionali — ha spinto molti proprietari verso la locazione breve. Come riportato dal quotidiano L'Arena sui 4.366 affitti brevi in città su dati del Comune di Verona, a giugno 2026 le locazioni turistiche registrate in città erano salite a 4.366 unità, contro le 3.422 di giugno 2025 (+27,6%, pari a 944 nuove aperture in dodici mesi) e le 3.162 di novembre 2024.

Per governare il fenomeno, il Consiglio comunale ha adottato la Variante 70 al Piano degli Interventi con la delibera n. 46 del 30 luglio 2026 (20 voti favorevoli e 5 contrari, pubblicata il 6 agosto 2026). Come illustrato nella scheda APPC sulla delibera n. 46/2026 e la Variante 70, il provvedimento inserisce le locazioni turistiche e i B&B nella categoria urbanistica turistico-ricettiva UT4, con regole differenziate per zona:

• Città storica centrale: il cambio di destinazione d'uso da residenziale a turistico-ricettivo non è ammesso, impedendo di fatto l'apertura di nuove locazioni turistiche.
• Quartieri fuori dal centro storico: per avviare un nuovo affitto breve è necessario ottenere un formale cambio di destinazione d'uso da residenziale a turistico-ricettivo.
• Attività esistenti e studenti: sono fatte salve le unità che avevano già ottenuto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) entro il 30 luglio 2026; le residenze per studenti vengono invece scorporate dalla categoria turistico-ricettiva.

Va ricordato che a ottobre 2026 la Variante 70 risulta adottata ma non ancora approvata in via definitiva dal Consiglio comunale dopo la fase delle osservazioni.

Alla disciplina urbanistica locale si sommano i vincoli validi in tutta Italia. Secondo la sintesi delle regole 2026 sugli affitti brevi (Legge di Bilancio 2026 e D.L. 145/2023 art. 13-ter), ogni immobile concesso in locazione breve deve esporre il CIN (con sanzioni da 800 a 8.000 € in caso di omissione); dal 1° gennaio 2026 la destinazione di tre o più appartamenti agli affitti brevi fa scattare la presunzione di attività d'impresa; la cedolare secca si applica al 21% su una sola unità immobiliare a scelta del contribuente e sale al 26% sulla seconda.

Imposte e costi per comprare casa a Verona

Prendendo a riferimento un appartamento di 90 m² proposto al prezzo medio richiesto del terzo trimestre 2026 (circa 288.600 €), il carico fiscale dell'acquisto dipende dalla natura del venditore e dai requisiti dell'acquirente. Come riepilogato nella scheda dell'Agenzia delle Entrate sull'agevolazione prima casa (aggiornata al 29 maggio 2026), i regimi sono due:

• Acquisto da privato (o da impresa in esenzione IVA): con il meccanismo del «prezzo-valore», l'imposta di registro non si calcola sui 288.600 € del prezzo pattuito ma sul valore catastale (rendita catastale rivalutata). L'aliquota è del 2% con l'agevolazione prima casa (con un importo minimo di 1.000 €) oppure del 9% per le seconde case, a cui si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 € ciascuna.
• Acquisto da impresa costruttrice soggetto a IVA: l'IVA si calcola sul prezzo dichiarato in atto ed è pari al 4% per la prima casa, al 10% per la seconda casa e al 22% per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, oltre a tre imposte fisse (registro, ipotecaria e catastale) di 200 € ciascuna.

A queste voci vanno sommati l'onorario del notaio, l'eventuale imposta sostitutiva sul mutuo e la provvigione di agenzia. I cittadini dell'Unione Europea acquistano senza restrizioni, mentre per i cittadini extra-UE non regolarmente soggiornanti vale la verifica della condizione di reciprocità; in ogni caso sono indispensabili il codice fiscale italiano e la stipula davanti al notaio.

Un'ultima verifica riguarda lo stato tecnico del fabbricato. Gran parte del patrimonio residenziale semicentrale veronese risale agli anni Cinquanta, Sessanta e Settanta: la classe energetica e i preventivi per l'adeguamento degli impianti incidono sempre più nella trattativa, così come la collocazione del comune di Verona in zona sismica 2. Prima di formulare un'offerta o di fissare un prezzo di partenza, un proprietario può stimare online il valore del proprio appartamento tenendo conto delle caratteristiche specifiche dell'edificio.

Come seguire il mercato di Verona con i dati CASAFARI

I valori medi cittadini offrono una bussola, ma ogni compravendita o locazione si decide sulla singola via e sul singolo piano. Gli agenti immobiliari, i valutatori e gli investitori utilizzano una valutazione con Comparables e lo studio di mercato per mettere a confronto un appartamento a Borgo Trento o a Veronetta con gli immobili realmente concorrenti per superficie, stato conservativo e giorni di permanenza sul mercato, affiancando i trend storici di Area Insights.

Chi sviluppa software gestionale o modelli di analisi può richiamare direttamente le serie storiche di Verona (location id 556563) tramite API: i parametri e gli schemi di risposta sono descritti nella documentazione di Area Insights (in inglese) e nella documentazione di Comparables (in inglese). Per testare le interrogazioni in autonomia o consultare l'interfaccia web è sufficiente creare un account sulla piattaforma CASAFARI, mentre chi desidera mettere a confronto il capoluogo scaligero con altri mercati urbani può sfogliare le altre guide alle città italiane.