Mercato immobiliare a Venezia: prezzi, affitti e regole 2026

Nel III trimestre 2026 il prezzo medio richiesto per un appartamento nell'intero Comune di Venezia è di 3.823,9 €/m², in crescita del 4,2% su base annua e del 17,3% dal I trimestre 2023 (CASAFARI Area Insights, prezzi richiesti da annunci indicizzati, outlier esclusi). Il dato unisce però centro storico, isole e terraferma: le quotazioni OMI 2025 dell'Agenzia delle Entrate segnano 4.332 €/m² in Centro Storico e Giudecca contro 2.573 €/m² di media comunale. Il canone medio richiesto è di 20,7 €/m² mensili, per un rendimento lordo indicativo del 6,5%.

Nella stessa settimana d'autunno compaiono sui portali due annunci che condividono lo stesso codice di avviamento postale comunale ma appartengono a due mondi immobiliari distinti: un terzo piano luminoso con altana a Cannaregio e un trilocale anni Settanta a pochi minuti a piedi dalla stazione ferroviaria di Venezia Mestre. La statistica comunale li fonde in un unico indicatore; chi compra, vende o assiste un cliente in laguna deve invece iniziare col separarli.

Quanto costa un appartamento a Venezia nel 2026?

Secondo la serie di Area Insights per Venezia rilevata da CASAFARI (location id 556354, interrogata il 23/10/2026), nel III trimestre 2026 il prezzo medio richiesto per gli appartamenti nel Comune di Venezia ha raggiunto 3.823,9 €/m², rispetto ai 3.668,5 €/m² del III trimestre 2025 (+4,2%) e ai 3.261,1 €/m² del I trimestre 2023 (+17,3%).

È essenziale precisare che cosa misura questa cifra: si tratta di prezzi di richiesta estratti dagli annunci pubblicati online, depurati dei valori anomali, e non dei prezzi effettivi di rogito. Inoltre, il perimetro amministrativo del Comune comprende sia i sei sestieri della città storica, la Giudecca, il Lido e le isole della laguna, sia l'ampia terraferma di Mestre, Marghera, Favaro Veneto e Chirignago-Zelarino.

Questa progressione del 4,2% annuo sui valori richiesti si muove in perfetto allineamento con il quadro macroeconomico regionale. Se si osservano i prezzi delle abitazioni ISTAT del II trimestre 2026 (indice IPAB, calcolato sulle compravendite effettive e pubblicato il 17/09/2026), la media nazionale segna un +4,0% tendenziale (+5,0% per le abitazioni nuove e +3,7% per quelle esistenti), mentre il Nord-Est si attesta esattamente al +4,2%. Per collocare la dinamica veneziana nel quadro delle maggiori piazze nazionali è possibile consultare l'analisi dedicata a l'andamento del mercato immobiliare in Italia.

Centro storico o terraferma: perché la media comunale inganna

Chi legge 3.823,9 €/m² come valore di riferimento per acquistare a San Marco o, al contrario, per vendere un appartamento a Marghera compie un errore di prospettiva in direzioni opposte. La distanza strutturale tra l'isola e la terraferma emerge con nitidezza affiancando ai dati sugli annunci le Statistiche regionali OMI 2026 per il Veneto (Agenzia delle Entrate), riferite all'anno 2025.

Secondo l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, nel 2025 la quotazione media per la macroarea Centro Storico e Giudecca è pari a 4.332 €/m² (+0,4% sul 2024), mentre la quotazione media dell'intero Comune di Venezia si ferma a 2.573 €/m² (+0,5% sul 2024). Le due metriche non vanno sottratte né fuse tra loro, poiché rispondono a metodologie differenti: l'OMI elabora quotazioni zonali basate sui valori di mercato e sugli atti registrati, mentre CASAFARI rileva in tempo reale le richieste economiche dei venditori.

Indicatore e fonte	Ambito territoriale	Periodo di riferimento	Valore al m²	Natura del dato
CASAFARI Area Insights	Intero Comune di Venezia	III trim. 2026	3.823,9 €/m²	Prezzo medio richiesto in annuncio
Agenzia delle Entrate (OMI)	Macroarea Centro Storico e Giudecca	Anno 2025	4.332 €/m²	Quotazione media zonale di mercato
Agenzia delle Entrate (OMI)	Intero Comune di Venezia	Anno 2025	2.573 €/m²	Quotazione media zonale di mercato

All'interno della laguna, i sestieri di San Marco, Dorsoduro e le parti più ricercate di San Polo viaggiano costantemente ben al di sopra della media cittadina, spinti dalla rarità di appartamenti ristrutturati ai piani nobili o dotati di affacci aperti. Sulla terraferma — da Mestre a Marghera, fino a Favaro e Zelarino — i valori si posizionano invece sotto la media comunale, offrendo metrature più generose a circa la metà del costo lagunare. Tra questi due poli si colloca il terzo mercato veneziano, quello del Lido e delle isole minori: il Lido, in particolare, attrae famiglie alla ricerca della spiaggia, del verde e della possibilità di muoversi in automobile pur restando a quindici minuti di vaporetto da Piazza San Marco.

Per superare il limite delle medie comunali e ragionare sul singolo civico, i professionisti utilizzano Comparables e studio di mercato per un singolo immobile, mentre un proprietario che desideri inquadrare rapidamente il proprio bene può richiedere una prima stima online del valore di casa.

Come sono cambiati i prezzi dal 2023 a oggi

La serie storica di CASAFARI Area Insights (location id 556354) mostra una copertura continua dal I trimestre 2023 al III trimestre 2026, senza trimestri con valori identici ripetuti. L'andamento racconta tre fasi ben distinte nell'arco di meno di quattro anni.

Dopo un 2024 caratterizzato da una crescita tendenziale vivace e regolare (+6,3% nel I trimestre, +6,8% nel II, +5,9% nel III e +5,5% nel IV), il 2025 ha segnato una evidente pausa di riflessione: le variazioni annue si sono assestate a +2,8% nel I trimestre, −0,2% nel II, +2,1% nel III e +0,8% nel IV. Con il 2026 la curva delle richieste ha ripreso vigore, passando dal +1,8% del I trimestre al +5,8% del II trimestre, per poi stabilizzarsi al +4,2% nel III trimestre 2026.

Questa dinamica dei prezzi va tuttavia letta insieme ai volumi di scambio certificati dall'Agenzia delle Entrate. Nel 2025 il Comune di Venezia ha registrato complessivamente 3.968 compravendite residenziali normalizzate (NTN), in aumento del 2,8% rispetto al 2024; nella sola macroarea Centro Storico e Giudecca le transazioni sono state però soltanto 803, in flessione del 2,7% su base annua e pari al 20,2% del totale comunale (OMI, Statistiche regionali Veneto 2026). Allargando lo sguardo, l'intero Veneto ha contato 67.159 NTN nel 2025 (l'8,68% del mercato nazionale), all'interno di un'Italia salita a 766.757 compravendite (+6,4% sul 2024) per un fatturato stimato in circa 124 miliardi di euro, come riepiloga il Rapporto Immobiliare 2026 dell'OMI.

In un mercato di appena 803 rogiti annui come il centro storico veneziano, i volumi restano fisiologicamente sottili: bastano poche decine di immobili di pregio immessi sul mercato in uno stesso trimestre per spostare verso l'alto la media dei prezzi richiesti, i quali possono scostarsi anche per diversi mesi dai valori effettivamente chiusi dal notaio.

Affitti a Venezia: canoni in crescita e rendimento lordo

Se i prezzi di vendita crescono a passo misurato, il comparto delle locazioni mostra una tensione molto più marcata. Nel III trimestre 2026 il canone medio richiesto per gli appartamenti nel Comune di Venezia è salito a 20,7 €/m² al mese, contro i 18,3 €/m² del III trimestre 2025 (+13,1% in dodici mesi) e i 15,8 €/m² del I trimestre 2024, segnando un rincaro cumulato del 31,0% in due anni e mezzo (CASAFARI Area Insights, location id 556354).

Una nota di metodo è opportuna per chi analizza la serie trimestrale: nel I e nel II trimestre 2025 il canone medio registra il medesimo valore di 17,9 €/m² mensili, un'uguaglianza che può riflettere una minore affluenza di nuovi annunci indicizzati in uno dei due trimestri più che una reale immobilità del mercato.

Poiché i canoni corrono a un ritmo triplo rispetto ai prezzi di vendita, il rendimento lordo indicativo comunale si attesta nel III trimestre 2026 al 6,5% annuo (calcolato come 12 × 20,7 €/m² diviso 3.823,9 €/m², su dati CASAFARI Area Insights). Si tratta di un indicatore puramente lordo, costruito su valori richiesti: per ottenere la redditività netta effettiva occorre sottrarre l'IMU, il prelievo fiscale (cedolare secca o IRPEF), le spese condominiali, la manutenzione straordinaria — particolarmente onerosa in laguna — e gli inevitabili periodi di sfitto.

La domanda di locazione poggia su due bacini ben distinti. A Mestre, soprattutto attorno alla stazione ferroviaria e lungo le linee del tram verso piazzale Roma, la richiesta è alimentata dagli studenti delle università Ca' Foscari e IUAV, dai pendolari e dai giovani lavoratori che non trovano offerta accessibile in isola. Nel centro storico, invece, i rari contratti residenziali tradizionali e a canone concordato convivono con la forte pressione della domanda legata ai lavoratori del comparto turistico e culturale, dalla ricettività alberghiera al calendario della Biennale.

Chi compra a Venezia e quante case cambiano mano

La geografia degli acquirenti ricalca la frattura tra acqua e terraferma. Nei sestieri storici e alla Giudecca l'acquisto è guidato in larga parte dalla ricerca della seconda casa di rappresentanza o dall'investimento a reddito, con una commistione di compratori italiani — provenienti soprattutto da Lombardia, Veneto ed Emilia o da Roma — e di acquirenti internazionali (per i quali non esistono statistiche ufficiali che certifichino le quote percentuali per nazionalità). L'interesse si concentra sui tagli compresi fra 60 e 120 m², già ristrutturati, posti dal secondo piano in su, possibilmente serviti da ascensore o arricchiti da un'altana o da una vista su canale; dinamiche di selezione analoghe a quelle che caratterizzano il mercato delle seconde case sul lago di Como.

In terraferma, al contrario, domina l'acquisto di prima casa sostenuto dal mutuo bancario: giovani coppie e famiglie residenti che cercano tre camere, garage e servizi di quartiere, affiancate da piccoli risparmiatori veneti che acquistano bilocali e trilocali da affittare a studenti e trasfertisti.

Il confronto tra i dati demografici e i volumi di compravendita offre una misura indiretta ma eloquente del peso della proprietà non residente in laguna. Secondo i dati sui residenti del Comune di Venezia al 31 dicembre 2025 elaborati dall'Ufficio statistica e demografia comunale, la popolazione complessiva è scesa a 251.294 abitanti (−507 in un anno). Il centro storico (isole dell'estuario escluse) conta 47.625 residenti, avendone persi 864 in dodici mesi (−1,7%), mentre la terraferma è salita a 178.131 abitanti (+766). Nonostante accolga meno di un quinto della popolazione comunale, il centro storico genera il 20,2% delle compravendite dell'intero Comune (803 su 3.968 NTN nel 2025, dati OMI): un indizio chiaro di come il ricambio proprietario in laguna faccia capo sempre più a nuclei non residenti.

Per individuare appartamenti con requisiti così selettivi in un mercato dall'offerta rigida, gli operatori e i family office si affidano a strumenti di Property Sourcing per trovare immobili con criteri precisi su tutta la banca dati aggregata.

Affitti brevi, CIN e contributo di accesso: le regole che pesano sull'investimento

Chi acquista a Venezia con l'obiettivo di mettere a reddito l'immobile sul mercato turistico deve muoversi dentro una cornice normativa nazionale e locale divenuta molto più stringente tra il 2024 e il 2026.

Sul piano amministrativo, dal 1° settembre 2024 ogni unità destinata a locazione turistica o affitto breve deve esporre negli annunci online e all'esterno dell'edificio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) rilasciato dal Ministero del Turismo, che in Veneto si affianca alla registrazione sul portale regionale ROSS1000 con attribuzione del codice CIR, oltre agli obblighi ordinari di comunicazione degli ospiti sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato e di riscossione dell'imposta di soggiorno comunale.

Sul piano fiscale, la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), in vigore dal 1° gennaio 2026, ha ridisegnato la tassazione sostitutiva: la cedolare secca resta al 21% sui redditi derivanti dal primo immobile destinato a locazione breve e sale al 26% sul secondo immobile; a partire dal terzo immobile concesso in locazione breve, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA ed esclusione dal regime della cedolare secca. Per un riepilogo operativo delle soglie è possibile consultare l'approfondimento su le aliquote della cedolare secca sugli affitti brevi dal 2026, fermo restando il necessario confronto con il proprio dottore commercialista prima di strutturare l'operazione.

Richiede invece una verifica puntuale lo stato del regolamento specifico del Comune di Venezia per le locazioni turistiche oltre i 120 giorni annui nella città storica, progettato dall'amministrazione sulla base dei poteri speciali concessi a Venezia dall'articolo 37-bis del DL 50/2022. Dopo la presentazione dello schema di provvedimento tra l'ottobre 2024 e la primavera 2025, le cronache locali hanno documentato nell'ottobre 2025 il rinvio del regolamento sulle locazioni turistiche alla successiva consiliatura, e anche le guide di settore pubblicate fino all'autunno 2026 riportano indicazioni non univoche sull'effettiva operatività di un tetto ai giorni locabili. Prima di impostare un piano finanziario pluriennale conviene dunque verificare la disciplina vigente direttamente presso lo sportello SUAP del Comune di Venezia.

Non incide invece direttamente sui soggiorni degli inquilini, ma regola i flussi verso la città antica, il contributo di accesso 2026 sul sito del Comune di Venezia: per la stagione 2026 il ticket si applica in 60 giornate comprese tra il 3 aprile e il 26 luglio, nella fascia oraria 8:30–16:00, con una tariffa di 5 € per chi prenota almeno quattro giorni prima e di 10 € negli ultimi giorni. I residenti in Veneto sono esenti e chi pernotta in strutture ricettive o appartamenti turistici non versa il contributo di accesso, poiché corrisponde già l'imposta di soggiorno.

Rischi da mettere in conto: acqua alta, spopolamento e liquidità

Un acquisto consapevole in laguna impone di pesare quattro ordini di rischio che in una città di terraferma non esistono o hanno un impatto marginale:

• Rischio fisico e costi di cantiere: i piani terra e i magazzini restano esposti all'umidità di risalita, all'azione corrosiva della salsedine e agli episodi di acqua alta, nonostante la protezione garantita dall'entrata in funzione del sistema MOSE per le maree sostenute. Inoltre, qualunque intervento di ristrutturazione sconta i costi della logistica su acqua — pontoni, trasporti in barca, scarico manuale nei rii interni — e i tempi autorizzativi legati ai vincoli della Soprintendenza.
• Erosione demografica e dei servizi: la perdita di circa l'1,7% di residenti all'anno nel centro storico (sceso a 47.625 abitanti a fine 2025) riduce progressivamente la rete dei negozi di vicinato, degli studi medici e dei servizi quotidiani, assottigliando al contempo la platea di potenziali inquilini per contratti di lungo periodo.
• Liquidità ridotta in uscita: con sole 803 compravendite registrate nel 2025 tra Centro Storico e Giudecca, i tempi di vendita per immobili con difetti strutturali (piani bassi bui, assenza di fosse settiche a norma, viste chiuse) possono allungarsi sensibilmente rispetto alla terraferma.
• Incertezza regolatoria sul turismo: il dibattito cittadino sul governo dei flussi turistici — dal contributo di accesso alle possibili restrizioni comunali o fiscali sulle locazioni brevi — rende imprudente basare la sostenibilità di un acquisto esclusivamente sui ricavi da affitto turistico.

Come usare i dati CASAFARI per valutare un immobile a Venezia

Per lavorare con precisione in un territorio diviso tra laguna e terraferma, i professionisti immobiliari, gli investitori e gli analisti possono interrogare direttamente le banche dati con cui è stata costruita questa guida, ed esplorare con lo stesso metodo le altre guide alle città italiane.

Attraverso la piattaforma web è possibile consultare le serie storiche di Area Insights per monitorare trimestralmente prezzi e canoni, oppure utilizzare Comparables per selezionare unicamente gli annunci comparabili all'interno dello stesso sestiere o quartiere di Mestre, filtrando per piano, stato conservativo e superficie.

Chi desidera integrare questi flussi nei propri modelli di valutazione o nei gestionali aziendali può consultare la documentazione API di Area Insights (in inglese) e la documentazione API di Comparables (in inglese), oppure interrogare i dati in linguaggio naturale tramite Casafari MCP all'interno dei propri assistenti di intelligenza artificiale; ogni chiamata API o MCP consuma tokens in base al piano sottoscritto. Per iniziare in autonomia è sufficiente creare un account su platform.casafari.com oppure approfondire le funzionalità sulla pagina dedicata ad Area Insights.