Valle d'Itria e Ostuni: prezzi di case e trulli nel 2026

Nel terzo trimestre del 2026 il prezzo medio richiesto in Valle d'Itria — aggregando i comuni di Ostuni, Cisternino, Martina Franca e Locorotondo — è di 2.194,7 €/m² per le case e di 1.713,6 €/m² per gli appartamenti, secondo le serie di prezzi di Area Insights di CASAFARI (dati basati sugli annunci indicizzati al 23 ottobre 2026, non sui rogiti). Dopo il rialzo del 16,7% registrato dal primo trimestre 2023, i listini delle case sono stabili da otto trimestri, mentre gli appartamenti toccano il massimo della serie storica con un +3,0% su base annua. Queste medie racchiudono in realtà due mercati ben distinti: quello degli appartamenti nei centri urbani e quello dei trulli e delle masserie ristrutturati in campagna, che spuntano valori al metro quadro molto più elevati.

Lungo la strada provinciale che collega Cisternino a Ostuni capita spesso di imbattersi in una lamia in pietra comprata come rudere nel 2019 e oggi proposta in vendita, restaurata e con piscina, a cifre da residenza di campagna di alto profilo. A due chilometri di distanza, nei quartieri residenziali appena fuori dal centro storico, un trilocale ordinario passa di mano a meno della metà al metro quadro. Chi si affaccia oggi su questo territorio deve tenere a mente questa doppia velocità.

Quanto costa oggi una casa in Valle d'Itria?

I dati di Area Insights di CASAFARI riportati in questa guida misurano la media dei prezzi richiesti negli annunci immobiliari indicizzati sulla piattaforma, escludendo i valori anomali, e non rappresentano i prezzi effettivi di compravendita registrati nei rogiti notarili. La serie aggrega quattro comuni distribuiti su tre diverse province — Ostuni e Cisternino in provincia di Brindisi, Martina Franca in provincia di Taranto, Locorotondo nella città metropolitana di Bari — offrendo quindi un'approssimazione dell'intera valle più che il dato di un singolo paese.

Nel terzo trimestre del 2026 le case registrano una richiesta media di 2.194,7 €/m², mentre gli appartamenti si attestano a 1.713,6 €/m² (CASAFARI Area Insights, interrogazione del 23 ottobre 2026). Le case costano dunque il 28,1% in più al metro quadro rispetto agli appartamenti: un divario fisiologico, poiché nella categoria delle case rientrano trulli, lamie, ville indipendenti e masserie con terreno pertinenziale.

Dal punto di vista geografico la Valle d'Itria è un entroterra collinare situato a quindici o venti minuti d'auto dalla costa adriatica (Rosa Marina, Costa Merlata e la riserva di Torre Guaceto). Solo il territorio comunale di Ostuni arriva a toccare il mare, mentre Cisternino, Martina Franca e Locorotondo sono comuni interamente interni, serviti dall'aeroporto di Brindisi a circa mezz'ora di strada e da quello di Bari a circa un'ora.

Perché le case hanno smesso di salire?

Chi osserva la curva delle case indipendenti nota due fasi ben distinte. Tra il primo trimestre del 2023 e il quarto trimestre del 2024 i prezzi medi richiesti sono passati da 1.880,7 €/m² a 2.176,7 €/m², trainati dalla forte domanda post-pandemica per le proprietà rurali con spazi esterni.

A partire dalla fine del 2024, tuttavia, la spinta si è arrestata. Negli ultimi otto trimestri (dal quarto trimestre 2024 al terzo trimestre 2026) la media ha oscillato in una fascia ristretta compresa fra i 2.143,8 €/m² del secondo trimestre 2025 e il picco di 2.212,7 €/m² del quarto trimestre 2025 (CASAFARI Area Insights). Il dato del terzo trimestre 2026, pari a 2.194,7 €/m², si colloca dello 0,8% sotto il massimo di fine 2025, segnando un +1,9% rispetto ai 2.153,1 €/m² del terzo trimestre 2025 (+41,6 €/m²) e un +16,7% complessivo dall'inizio della serie (+314,0 €/m²).

Non siamo di fronte a una flessione del mercato, bensì a un fisiologico assestamento dopo due anni di rialzi sostenuti. Per chi mette in vendita un immobile oggi, questo significa che partire con richieste fuori mercato allunga i tempi di permanenza sugli annunci e riporta al centro il margine di trattativa; per chi compra, viene meno l'urgenza di chiudere l'acquisto per timore di continui rincari trimestrali.

E gli appartamenti nei centri storici e nei quartieri nuovi?

Il comparto degli appartamenti racconta una storia più regolare. Dal primo trimestre del 2023 al terzo trimestre del 2026 il prezzo medio richiesto è salito da 1.562,7 €/m² a 1.713,6 €/m², con una progressione complessiva del 9,7% (+150,9 €/m²) in tre anni e mezzo e una crescita annua del 3,0% (+50,7 €/m² rispetto ai 1.662,9 €/m² del terzo trimestre 2025), portando il terzo trimestre 2026 al massimo storico della serie CASAFARI.

Questo è il mercato di riferimento per le famiglie del posto e per chi cerca un punto d'appoggio nei borghi di Ostuni o Martina Franca senza doversi far carico della manutenzione ordinaria e straordinaria di un trullo e di un uliveto. Va peraltro considerato il quadro demografico locale: secondo i dati sulla popolazione residente di Ostuni, dati ISTAT, al 31 dicembre 2024 il comune contava 29.943 abitanti (erano 30.302 al censimento permanente del 2021 e 31.860 al censimento del 2011). La tenuta dei prezzi degli appartamenti non dipende quindi da una pressione demografica interna, ma dal rinnovo dello stock nei centri storici a uso turistico o di seconda casa e dalla domanda di abitazioni più moderne nei quartieri residenziali.

La Valle d'Itria corre più o meno del resto d'Italia?

Per collocare i numeri pugliesi nel contesto nazionale è utile guardare alle rilevazioni ufficiali. Nel secondo trimestre del 2026 l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni, II trimestre 2026 (IPAB, stima preliminare del 17 settembre 2026 riportata da Edilizia.com) ha segnato a livello nazionale un aumento del 4,0% su base annua (+1,7% sul trimestre precedente), con le abitazioni nuove a +5,0%, quelle esistenti a +3,7% e il Mezzogiorno in crescita ma sotto la media nazionale. Nello stesso arco annuo, i prezzi richiesti rilevati da CASAFARI in Valle d'Itria nel terzo trimestre 2026 segnano +1,9% per le case e +3,0% per gli appartamenti.

Indicatore	Periodo di riferimento	Variazione annua	Natura del dato
Case in Valle d'Itria (CASAFARI)	III trimestre 2026 su III trimestre 2025	+1,9%	Prezzi richiesti negli annunci
Appartamenti in Valle d'Itria (CASAFARI)	III trimestre 2026 su III trimestre 2025	+3,0%	Prezzi richiesti negli annunci
Italia, totale abitazioni (ISTAT IPAB)	II trimestre 2026 su II trimestre 2025	+4,0%	Prezzi effettivi di compravendita

È indispensabile precisare la differenza metodologica tra le due fonti: l'indice IPAB dell'ISTAT misura i prezzi effettivi registrati negli atti di compravendita, mentre le serie di CASAFARI rilevano i prezzi richiesti negli annunci pubblicati. Il confronto indica dunque la direzione di marcia del mercato, non il livello assoluto dei valori.

Sul fronte dei volumi, le statistiche OMI sulle compravendite residenziali, IV trimestre 2025 dell'Agenzia delle Entrate hanno registrato in Italia poco più di 218.000 transazioni, con una variazione annua complessiva dello 0,4%, sintesi di un +6,3% per le abitazioni esistenti e di un −39,1% per il nuovo. Per approfondire il quadro macroeconomico nazionale è possibile consultare la pagina dedicata all'andamento del mercato immobiliare in Italia, oppure confrontare queste dinamiche con quelle di un altro mercato del Mezzogiorno a forte vocazione internazionale leggendo la guida a Siracusa.

Chi compra trulli e masserie, e chi compra in paese?

Nei quattro comuni convivono due platee di acquirenti che raramente si sovrappongono. Nei centri urbani e nelle zone di espansione di Martina Franca, Locorotondo, Cisternino e Ostuni, gli appartamenti e le case a schiera sono acquistati in prevalenza da famiglie della provincia di Brindisi, di Taranto e di Bari come abitazione principale.

Nelle contrade di campagna, invece, il mercato di trulli, lamie e masserie è alimentato da acquirenti di seconda casa e investitori provenienti dal Nord Italia (in particolare da Milano e Roma, oltre che da Bari) e dall'estero. La disponibilità di ruderi autentici da recuperare a prezzi contenuti si è progressivamente ridotta negli ultimi anni: gli immobili con accesso comodo e documentazione lineare sono già stati in gran parte acquistati e ristrutturati, spostando l'interesse verso le proprietà chiavi in mano o verso i comuni limitrofi meno noti.

Per gli operatori del settore e le agenzie del territorio, presidiare un mercato così frammentato richiede strumenti puntuali: l'uso di Property Sourcing per seguire i nuovi annunci rurali consente di individuare tempestivamente i fabbricati appena immessi sul mercato nelle contrade, mentre ricorrere a Comparables e studio di mercato per stimare un trullo aiuta a presentare al proprietario venditore un'analisi oggettiva basata su immobili realmente confrontabili, temperando le aspettative di prezzo più distanti dalla realtà.

Quali imposte si pagano comprando casa in Valle d'Itria?

Il carico fiscale sull'acquisto di un immobile residenziale in Puglia segue la normativa nazionale e varia in base alla natura del venditore e ai requisiti dell'acquirente.

Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate alle imposte sull'acquisto della casa (aggiornata a ottobre 2025), quando si acquista da un privato una seconda casa — caso tipico per chi compra un trullo per le vacanze — si applica l'imposta di registro del 9% (con un minimo di 1.000 €), oltre alle imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 € ciascuna. Per le cessioni di immobili a uso abitativo a favore di persone fisiche è possibile richiedere al notaio il sistema del "prezzo-valore": la base imponibile non è il prezzo pattuito tra le parti, ma il valore catastale, ottenuto moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 120 (oppure 110 in caso di prima casa).

Un breve esempio numerico chiarisce perché l'imposta effettiva sia spesso più contenuta di quanto si immagini: su un immobile acquistato da privato come seconda casa a 300.000 €, ma con una rendita catastale di 600 €, il valore catastale è pari a 75.600 € (600 × 1,05 × 120). L'imposta di registro del 9% si calcola su 75.600 € e ammonta a 6.804 €, a cui si aggiungono 100 € tra imposta ipotecaria e catastale.

Se invece ricorrono i requisiti per le agevolazioni prima casa dell'Agenzia delle Entrate, l'imposta di registro scende al 2% (sempre con il minimo di 1.000 € e imposte fisse di 50 € ciascuna). Quando il venditore è un'impresa soggetta a IVA, l'acquisto sconta l'IVA al 10% per la seconda casa o al 4% per la prima casa. Per mantenere il beneficio della prima casa è tuttavia obbligatorio trasferire la residenza nel comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dal rogito; in caso contrario l'amministrazione finanziaria recupera la differenza d'imposta applicando le relative sanzioni.

Cosa controllare prima di firmare per un trullo o una lamia?

L'acquisto di un fabbricato rurale nella campagna pugliese richiede verifiche tecniche approfondite che vanno ben oltre l'ispezione visiva dell'immobile:

• Conformità urbanistica e catastale: è essenziale accertare che lo stato di fatto corrisponda esattamente ai titoli edilizi depositati in comune e alle planimetrie catastali. Ampliamenti realizzati in epoche passate senza titolo, porticati chiusi, cisterne o vani tecnici non correttamente accatastati devono essere individuati e sanati prima dell'atto.
• Vincolo paesaggistico e PPTR Puglia: gran parte dell'agro della Valle d'Itria ricade in zona agricola ed è tutelata dal Piano Paesaggistico Territoriale Regionale (PPTR) e da vincoli paesaggistici. In queste aree la realizzazione di nuovi volumi è di norma esclusa e anche la costruzione di una piscina o il recupero di strutture esistenti sono subordinati a permessi stringenti; conviene verificare la fattibilità di ogni intervento direttamente con l'ufficio tecnico del comune competente prima di formulare un'offerta.
• Approvvigionamento idrico, scarichi e accessi: molte contrade non sono raggiunte dall'acquedotto pubblico né dalla rete fognaria. Occorre verificare la regolarità del pozzo artesiano o della cisterna, la conformità dell'impianto di smaltimento reflui (come la sub-irrigazione o la fossa Imhoff autorizzata) e l'esistenza di eventuali servitù di passaggio sulle stradine interpoderali.
• Liquidità del mercato: per le masserie e le proprietà di pregio oltre il milione di euro la platea di potenziali acquirenti è più ristretta e sensibile al cambio con il dollaro e la sterlina, con tempi di rivendita che possono superare l'anno.

La regola di prudenza fondamentale consiste nell'incaricare un geometra, un architetto o un ingegnere del posto affinché esegua l'accesso agli atti comunali prima di sottoscrivere una proposta d'acquisto vincolante; il controllo del notaio interviene infatti in una fase successiva.

Affittare ai turisti: cosa cambia con il CIN e la cedolare secca

Chi acquista un trullo o un appartamento nei centri storici con l'obiettivo di metterlo a reddito nel circuito delle locazioni turistiche deve attenersi al quadro normativo entrato a regime tra il 2025 e il 2026.

Come riepilogato nell'analisi sugli obblighi e sanzioni sul CIN per le locazioni brevi (in applicazione dell'art. 13-ter del DL 145/2023 e del Regolamento UE 2024/1028), dal 1° gennaio 2025 ogni unità immobiliare concessa in locazione per periodi inferiori a 30 giorni deve essere dotata del Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. Il codice va esposto obbligatoriamente sia all'esterno dello stabile sia in ogni annuncio pubblicato online; a partire dal 20 maggio 2026 i portali telematici hanno l'obbligo di verificare la validità del CIN e di rimuovere gli annunci privi di codice.

Occorre infine ricordare che il mercato turistico della Valle d'Itria mantiene una spiccata stagionalità concentrata tra maggio e ottobre; poiché per questi quattro comuni non è disponibile una serie storica dei canoni di locazione su CASAFARI, non è possibile indicare in questa sede un rendimento lordo medio.

Come riprodurre questi numeri con CASAFARI

I dati sui prezzi richiesti citati in questa guida sono consultabili direttamente all'interno di Area Insights, selezionando i singoli comuni di Ostuni, Cisternino, Martina Franca e Locorotondo e filtrando tra il segmento delle case e quello degli appartamenti per osservare l'evoluzione trimestrale.

I team tecnici e gli analisti che desiderano integrare le serie storiche nei propri modelli possono richiamare gli stessi dati tramite API consultando la documentazione di Area Insights per sviluppatori (in inglese) e la documentazione di Comparables e valutazione (in inglese), utilizzando i location id 553235, 553221, 552824 e 552877 (risolvibili anche tramite il servizio Location Lookup). È possibile creare un account e le chiavi su platform.casafari.com, dove il consumo delle chiamate API e MCP è contabilizzato in token.

Chi desidera ottenere una prima stima di massima del proprio immobile prima di confrontarsi con un professionista può partire dalla valutazione immobile online, oppure esplorare le altre guide ai mercati italiani per confrontare l'andamento delle diverse regioni.