Mercato immobiliare di Sanremo: prezzi, zone e regole per comprare nel 2026

Nel terzo trimestre del 2026 il prezzo medio richiesto per un appartamento a Sanremo è di 3.490,5 €/m², in aumento del 7,7% rispetto al T3 2025 e del 17,9% dal primo trimestre del 2023, senza alcun trimestre in calo (CASAFARI Area Insights, ottobre 2026). Un bilocale di 50 m² in zona centrale si avvicina così ai 175.000 € richiesti, mentre gli immobili vista mare di pregio arrivano a circa 5.000 €/m² (Tecnocasa, febbraio 2026). Si tratta di prezzi richiesti estratti dagli annunci e non di valori di rogito: i margini di trattativa esistono.

Chi visita Sanremo a febbraio per cercare una seconda casa, mentre intorno al Teatro Ariston si parla solo del Festival, spesso nota una certa rigidità nelle richieste dei proprietari. Una coppia torinese che torna a vedere un trilocale lungo Corso Imperatrice scopre facilmente che la richiesta al metro quadro è salita di oltre 250 € in dodici mesi.

Quanto costa una casa a Sanremo nel 2026?

Secondo i dati di Area Insights su Sanremo (location id 548622, interrogazione del 23 ottobre 2026), gli appartamenti registrano un valore medio richiesto di 3.490,5 €/m² nel T3 2026. La serie storica è partita da 2.960,9 €/m² nel T1 2023 e ha guadagnato 529,6 €/m² (+17,9%) in quindici trimestri consecutivi di crescita.

Traducendo questi valori in budget concreti per chi compra, al prezzo medio cittadino un bilocale di 50 m² comporta una richiesta intorno ai 175.000 €, mentre per un trilocale di 85 m² occorre mettere in conto circa 297.000 € prima della negoziazione.

Le medie comunali sintetizzano mercati molto diversi tra loro. L'analisi Tecnocasa sul mercato di Sanremo, febbraio 2026, colloca le zone centrali nella fascia tra 3.000 e 4.000 €/m², in pieno accordo con il dato mediano di CASAFARI, mentre le soluzioni fronte mare ristrutturate o di pregio toccano i 5.000 €/m².

Per avere un termine di paragone regionale, nel primo semestre del 2025 la media della Liguria si attestava a 2.679 €/m² e quella della provincia di Imperia intorno ai 3.000 €/m² (Immobiliare.it Insights, luglio 2025, fonte e periodo differenti usati solo come riferimento indicativo): Sanremo costa dunque circa un terzo in più della media regionale.

È utile ricordare come CASAFARI costruisce queste serie: i numeri riflettono i prezzi di vetrina degli annunci indicizzati sulla piattaforma, ripuliti da duplicati e valori anomali (outlier), e non i prezzi effettivi trascritti nei rogiti notarili.

Perché i prezzi di Sanremo salgono il doppio della media italiana

Il dato che colpisce gli osservatori non è soltanto il livello raggiunto dai prezzi richiesti, ma la loro progressiva accelerazione. La variazione tendenziale annua degli appartamenti a Sanremo è passata dal +2,8% del T3 2025 al +4,7% del T4 2025, per poi segnare +4,4% nel T1 2026, +6,3% nel T2 2026 e arrivare al +7,7% nel T3 2026 (CASAFARI Area Insights).

Nello stesso arco di tempo il quadro nazionale ha mostrato un rallentamento. L'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni, T2 2026 (dato provvisorio pubblicato a settembre 2026, calcolato sui rogiti effettivi), segna un +4,0% annuo, in frenata rispetto al +5,1% del trimestre precedente. Allo stesso modo, le compravendite OMI del T2 2026 mostrano volumi nazionali sostanzialmente fermi (+0,1% tendenziale). Per approfondire il contesto macroeconomico è possibile consultare il nostro studio sull'andamento del mercato immobiliare in Italia.

Il confronto mette a fianco prezzi richiesti locali (T3 2026) e prezzi di transazione nazionali (T2 2026), ma il segnale operativo è chiaro: quando le richieste dei proprietari salgono quasi al doppio del ritmo dell'indice nazionale in una fase di volumi stabili, le aspettative di chi vende sono spesso in anticipo su quelle di chi compra. In sede di proposta, questo si traduce in margini di trattativa.

A sostenere le richieste a Sanremo concorrono fattori strutturali precisi:

• un'offerta rigida, schiacciata tra il mare e una collina ripida, con il centro storico della Pigna sottoposto a vincoli e pochissima nuova edilizia;
• una domanda costante di seconde case da parte di famiglie del Nord Italia e di acquirenti esteri;
• la presenza di piccoli investitori alla ricerca di tagli ridotti da mettere a reddito con le locazioni turistiche.

Appartamenti e ville: due serie da leggere in modo diverso

Chi analizza i dati di CASAFARI Area Insights trova due serie distinte: quella degli appartamenti e quella delle case indipendenti o ville. Nel terzo trimestre 2026 il prezzo medio richiesto per le case indipendenti a Sanremo è di 3.445,2 €/m², ma il dato va maneggiato con cautela metodologica.

Mentre la serie degli appartamenti poggia su una base ampia e mostra un andamento regolare per quindici trimestri, la serie delle case oscilla di 150-200 €/m² da un trimestre all'altro: era a 3.430,6 €/m² nel T4 2025, è scesa a 3.251,9 €/m² nel T1 2026 e a 3.236,7 €/m² nel T2 2026, prima di risalire nel terzo trimestre (CASAFARI Area Insights).

La ragione risiede nella natura del patrimonio edilizio: le ville in vendita a Sanremo sono poche ed estremamente eterogenee. Basta che in un trimestre entrino sul mercato due ville Liberty vicino al lungomare o escano alcuni rustici sulle alture di San Romolo perché la media aritmetica si sposti, senza che il valore reale degli immobili sia cambiato.

Per gli operatori e i compratori conviene quindi leggere il dato delle case indipendenti come una fascia di livello compresa tra 3.250 e 3.450 €/m², non come una tendenza puntuale. Quando occorre prezzare una singola proprietà indipendente o un attico con caratteristiche uniche, la media comunale non basta: serve un'analisi puntuale tramite Comparables e studio di mercato per stimare un immobile a Sanremo. I proprietari che desiderano un primo riferimento prima di mettere in vendita possono partire anche da una valutazione online di un immobile.

Dove comprare a Sanremo: zone, tipologie e cosa chiede il mercato

Sanremo occupa una posizione baricentrica sulla Riviera dei Fiori, tra il capoluogo Imperia e il confine francese. Servita dall'autostrada A10 e dalla linea ferroviaria costiera, dista circa 25 chilometri da Mentone, 55 chilometri dall'aeroporto internazionale di Nizza Costa Azzurra e circa 140 chilometri da Genova.

Il mercato cittadino si divide in micro-zone con pubblici e budget ben distinti, sebbene al momento non siano disponibili serie storiche CASAFARI disaggregate per singolo quartiere:

• Centro e lungomare (Corso Imperatrice, Corso Matteotti, Corso Mombello, area Casinò): è il quadrante più richiesto per la seconda casa di rappresentanza e per la rivendibilità. Chi compra qui cerca appartamenti già ristrutturati, con terrazzo abitabile e vista mare; secondo Tecnocasa (febbraio 2026), il centro viaggia tra 3.000 e 4.000 €/m², con punte vicine ai 5.000 €/m² per gli affacci migliori sul mare.
• La Pigna: il borgo medievale arroccato alle spalle di via Palazzo offre i prezzi d'ingresso più accessibili del centro. Attira chi cerca un investimento contenuto o una casa vacanze caratteristica, ma richiede verifiche attente sullo stato degli impianti, sull'assenza di ascensori e sui vincoli architettonici.
• Collina e frazioni (Poggio, Coldirodi, San Romolo, Bussana): qui si concentra la domanda, spesso straniera, di case indipendenti, porzioni di villa e terreni con uliveto. Bussana Vecchia, nota per la comunità internazionale di artisti, rappresenta una nicchia a sé stante.
• Fascia est verso Bussana e il confine con Taggia: spostandosi verso levante, in direzione del comune confinante di Arma di Taggia, si trovano soluzioni più economiche, spesso scelte da chi ha un budget inferiore ai 150.000 € e privilegia la comodità alle spiagge di sabbia.

In tutta la città gran parte dei condomini risale agli anni Cinquanta, Sessanta e Settanta. Nelle trattative del 2026 la classe energetica dell'edificio, lo stato delle facciate e il peso delle spese condominiali incidono in modo sensibile sul prezzo finale.

Compravendite e acquirenti: quanto si vende e chi compra

Sul fronte dei volumi, la provincia di Imperia ha registrato nel 2025 il rimbalzo più vigoroso di tutta la Liguria. Secondo le Statistiche regionali OMI Liguria 2026 dell'Agenzia delle Entrate (pubblicate a giugno 2026), le compravendite residenziali provinciali sono cresciute del 15,5% sul 2024, assorbendo circa il 17,5% delle 28.327 transazioni regionali (circa 4.950 NTN stimate, con un indice di mobilità immobiliare del 2,5%). Il dato recupera ampiamente la flessione del 5,4% segnata nel 2024 (4.283 NTN, fonte OMI) e supera di oltre due volte la crescita media nazionale del 2025 (+6,4%, pari a 766.757 NTN secondo il Rapporto Immobiliare OMI 2026). L'Agenzia delle Entrate non pubblica invece nel rapporto aperto il numero esatto di rogiti del solo comune di Sanremo.

Chi sostiene questa domanda? Sul versante interno, gli acquirenti sono soprattutto famiglie piemontesi e lombarde che cercano una seconda casa raggiungibile in meno di tre ore d'auto — un pubblico in parte simile a quello analizzato nella nostra guida al mercato di Como — insieme a pensionati che scelgono la Riviera per l'inverno mite e a famiglie locali che vendono per passare a un appartamento con vista mare.

La demografia conferma il ruolo dei nuovi arrivi. La popolazione residente di Sanremo (ISTAT) conta 53.157 abitanti al 1° gennaio 2026, in crescita per il quarto anno consecutivo (+98 unità sul 2025). Poiché il saldo naturale del 2025 è stato negativo per 511 unità e il 30,1% dei residenti ha almeno 65 anni, la tenuta demografica dipende interamente dal saldo migratorio positivo (+609 nel 2025, con 737 iscrizioni dall'estero; i residenti stranieri sono l'15,4% del totale, elaborazioni su dati ISTAT).

Non esistono statistiche ufficiali aperte sulla quota esatta di seconde case in città, ma l'interesse internazionale è documentato dai portali specializzati. Nella classifica Gate-away.com delle località costiere più richieste dagli stranieri nel primo semestre 2026, Sanremo si è piazzata al quinto posto in Italia per numero di richieste (che misurano le manifestazioni d'interesse online e non i rogiti), superando mete come Positano e Siracusa. Nel 2025 l'intera provincia di Imperia aveva già raccolto oltre il 39% delle richieste estere dirette in Liguria (Gate-away.com, febbraio 2026). Alle tradizionali clientele francesi delle vicine Alpi Marittime, tedesche, svizzere e scandinave si è affiancato un segmento in crescita dall'Europa orientale (Tecnocasa, febbraio 2026).

Affitti brevi, cedolare secca e imposte: cosa deve sapere chi investe

Il calendario degli eventi — dal Festival della Canzone Italiana in febbraio alle stagioni del Casinò e alle manifestazioni sportive — alimenta un mercato vivace delle locazioni turistiche. Secondo Tecnocasa (febbraio 2026), i piccoli investitori si muovono spesso con budget compresi tra 100.000 e 150.000 € per acquistare monolocali o bilocali, e durante la settimana del Festival il canone di un bilocale può superare i 3.000 €. Poiché al momento non disponiamo di una serie storica verificata sui canoni annui a Sanremo, non è possibile indicare un rendimento lordo percentuale attendibile.

Chi mette a reddito un appartamento nel 2026 deve rispettare un quadro normativo stringente:

1. Obbligo di CIN e sicurezza: in base alle regole 2026 su CIN e affitti brevi (D.L. 145/2023 art. 13-ter), dal 1° gennaio 2025 ogni unità locata per meno di 30 giorni deve possedere il Codice Identificativo Nazionale, da esporre negli annunci e all'esterno dello stabile, pena sanzioni da 800 a 8.000 €. Dal 20 maggio 2026 il CIN funge anche da numero di registrazione europeo (Reg. UE 2024/1028). Resta obbligatoria la comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore, mentre sono vietate le key box esterne per il self check-in.
2. Fiscalità dei canoni: la disciplina sulla cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026 (L. 199/2025, Legge di Bilancio 2026) consente il regime sostitutivo per non più di due appartamenti per periodo d'imposta, con aliquota al 21% sulla prima unità scelta dal proprietario e al 26% sulla seconda. Dal terzo appartamento locato scatta la presunzione di attività d'impresa, con obbligo di apertura della partita IVA.

Anche le imposte sull'acquisto pesano sul piano finanziario. In Italia nel T2 2026 il 72,7% degli acquisti di persone fisiche ha usufruito delle agevolazioni prima casa e il 46,6% è ricorso a un mutuo, con un tasso medio del 3,57% (OMI, T2 2026); a Sanremo la quota di seconde case è fisiologicamente più alta. Acquistando da un privato con il sistema del prezzo-valore, l'imposta di registro 2026: 2% prima casa, 9% seconda casa si calcola sul valore catastale e non sul prezzo pattuito, con un minimo di 1.000 € più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale.

Profilo di acquisto (da privato)	Moltiplicatore catastale	Aliquota imposta di registro	Esempio su rendita catastale di 800 €
Prima casa	Rendita × 1,05 × 110	2% (minimo 1.000 €) + 100 € fisse	Valore catastale 92.400 € → Registro 1.848 €
Seconda casa	Rendita × 1,05 × 120	9% (minimo 1.000 €) + 100 € fisse	Valore catastale 100.800 € → Registro 9.072 €

Chi acquista da impresa costruttrice paga invece l'IVA sul prezzo dichiarato in atto (4% prima casa, 10% seconda casa non di lusso) oltre a tre imposte fisse da 200 € ciascuna. Prima di formulare un'offerta è sempre opportuno verificare con un tecnico la regolarità urbanistica (specie nella Pigna), i costi di adeguamento energetico e l'eventuale esposizione al rischio idrogeologico dei torrenti costieri.

Come usare i dati CASAFARI su Sanremo

Seguire un mercato in cui i prezzi richiesti crescono del 7,7% annuo richiede dati aggiornati con frequenza settimanale. Gli agenti immobiliari, i valutatori e gli investitori trovano nell'ecosistema CASAFARI tre strumenti complementari per lavorare sulla Riviera dei Fiori:

• Area Insights per monitorare l'andamento trimestrale e settimanale dei prezzi richiesti e dello stock a Sanremo (location id 548622), confrontandolo con le altre guide ai mercati italiani.
• Comparables, all'interno della piattaforma di valutazione, per selezionare gli immobili realmente confrontabili per micro-zona, stato manutentivo e presenza di vista mare.
• Property Sourcing per trovare immobili a Sanremo aggregando in un'unica vista gli annunci di decine di portali, senza perdere tempo tra inserzioni duplicate.

I team tecnici e gli uffici studi che desiderano integrare queste serie nei propri modelli possono consultare la documentazione di Area Insights per sviluppatori (in inglese) e la documentazione di Comparables e valutazioni (in inglese). Per iniziare a interrogare la banca dati in autonomia basta creare un account sulla piattaforma CASAFARI oppure esplorare le funzioni dedicate nella pagina di Area Insights.