Comprare casa nel Salento: prezzi, tendenze e regole 2026

Nel comune di Lecce il prezzo medio richiesto per gli appartamenti ha toccato 1.692 €/m² nel terzo trimestre 2026 secondo i dati di Area Insights per Lecce (+6,3% su base annua, quindicesimo trimestre consecutivo di rialzo), mentre le case indipendenti sono scese a 1.489,6 €/m² (-1,2%). Il dato copre il solo comune di Lecce e offre un riferimento solido per l'entroterra: sulla costa tra Otranto, Gallipoli, Santa Maria di Leuca e Porto Cesareo i prezzi richiesti negli annunci, superiori a quelli effettivi di compravendita, sono in genere più alti e fortemente stagionali.

Dove si compra nel Salento: Lecce, le due coste e i borghi

A settembre, quando le spiagge si svuotano e la luce si fa più morbida, una coppia di Bologna torna a Specchia per rivedere una casa a corte visitata in agosto. Chiede all'agente locale un parametro oggettivo per formulare l'offerta e scopre che il professionista prende a riferimento i valori del comune di Lecce, perché per i singoli borghi e i comuni costieri manca una serie storica omogenea e continuativa. Chi si orienta nel mercato salentino impara presto a leggere il territorio attraverso questa lente.

La geografia immobiliare della penisola si divide in quattro quadranti distinti. Al centro c'è Lecce, capoluogo barocco abitato tutto l'anno, posto a 12 chilometri dall'Adriatico. A est corre la costa adriatica, rocciosa e profonda, che tocca Torre dell'Orso, Otranto, Castro e Tricase Porto; a ovest si apre la costa ionica, con i litorali sabbiosi di Porto Cesareo, Punta Prosciutto, Gallipoli e Torre Vado. Nel mezzo si distribuisce l'entroterra dei borghi storici, da Specchia a Tricase fino a Presicce-Acquarica.

La porta d'accesso principale è l'Aeroporto del Salento di Brindisi, collegato a Lecce in circa 40 minuti di superstrada lungo la SS613. Lo scalo ha superato i 3,4 milioni di passeggeri nel 2025 e, secondo i dati 2026 di Aeroporti di Puglia, tra gennaio e luglio 2026 ha registrato 2.156.974 transiti (+10% sullo stesso periodo del 2025), con i passeggeri internazionali saliti a 634.827 (+23,6%).

Poiché CASAFARI Location Lookup non dispone ancora di un identificativo unico per l'intero Salento, tutte le serie statistiche di questa guida fanno riferimento al comune di Lecce (location id 553144). I numeri descrivono il mercato residenziale primario e dell'entroterra, mentre non vanno estesi alle località balneari.

Quanto costa casa a Lecce e nel Salento nel 2026?

Nel terzo trimestre 2026 (dati interrogati il 23 ottobre 2026), il prezzo medio richiesto per un appartamento nel comune di Lecce ha raggiunto 1.692 €/m² secondo CASAFARI Area Insights. Rispetto ai 1.591,2 €/m² del terzo trimestre 2025 l'aumento è del 6,3%, in lieve rallentamento rispetto al +7,4% annuo registrato dodici mesi prima. Dall'inizio della serie storica nel primo trimestre 2023 (1.346,6 €/m²), i valori richiesti per gli appartamenti sono cresciuti del 25,7%, segnando quindici trimestri consecutivi di aumento senza mai ripetere un valore.

Le case indipendenti nel comune di Lecce seguono una traiettoria opposta. Nel terzo trimestre 2026 il prezzo medio richiesto si è attestato a 1.489,6 €/m², in flessione dell'1,2% rispetto ai 1.508,4 €/m² del terzo trimestre 2025. Dopo aver toccato il picco di 1.540,4 €/m² nel quarto trimestre 2025, il comparto ha registrato tre cali trimestrali consecutivi (1.512,7 €/m² nel primo trimestre 2026, 1.497,7 €/m² nel secondo e 1.489,6 €/m² nel terzo), cedendo il 3,3% dal massimo pur mantenendo un guadagno del 14,0% rispetto ai 1.307 €/m² del primo trimestre 2023.

Tipologia (Comune di Lecce)	Prezzo richiesto 1° trim. 2023	Prezzo richiesto 3° trim. 2025	Prezzo richiesto 3° trim. 2026	Variazione annua	Variazione da 1° trim. 2023
Appartamenti	1.346,6 €/m²	1.591,2 €/m²	1.692,0 €/m²	+6,3%	+25,7%
Case indipendenti	1.307,0 €/m²	1.508,4 €/m²	1.489,6 €/m²	-1,2%	+14,0%

È importante ricordare la natura di queste metriche: CASAFARI Area Insights calcola la media dei prezzi richiesti negli annunci immobiliari indicizzati, escludendo i valori anomali (outlier). Il prezzo effettivo di compravendita, al termine della trattativa, risulta di norma inferiore. Per la fascia costiera — da Otranto a Gallipoli, da Leuca a Porto Cesareo — non sono disponibili cifre verificate nello stesso perimetro: le richieste dei proprietari sul mare si collocano su livelli più elevati e risentono di una marcata stagionalità.

Perché gli appartamenti salgono e le case scendono?

La forbice tra le due tipologie abitative nel comune di Lecce si è allargata rapidamente. Nel primo trimestre 2023 un appartamento costava al metro quadro appena il 3,0% in più rispetto a una casa indipendente (1.346,6 €/m² contro 1.307 €/m²); nel terzo trimestre 2026 il divario ha raggiunto il 13,6% (1.692 €/m² contro 1.489,6 €/m²).

La correzione delle case indipendenti riflette un assestamento dopo la corsa che aveva portato i prezzi richiesti a salire di quasi il 18% tra l'inizio del 2023 e la fine del 2025: di fronte a preventivi di ristrutturazione impegnativi e a metrature ampie, i venditori hanno iniziato a rivedere le pretese. Al contrario, gli appartamenti cittadini poggiano su una domanda continua alimentata dalle famiglie residenti, dagli studenti e dal personale dell'Università del Salento, dai dipendenti della pubblica amministrazione e dai piccoli investitori in cerca di tagli gestibili.

Per collocare Lecce nel quadro nazionale occorre confrontare due indicatori di natura diversa: i prezzi richiesti negli annunci (CASAFARI) e gli indici basati sui rogiti effettivi (ISTAT e Agenzia delle Entrate). Secondo i prezzi delle abitazioni ISTAT del secondo trimestre 2026 (stima preliminare diffusa il 17 settembre 2026), l'indice IPAB in Italia è cresciuto del 4,0% su base annua (+5,0% per le abitazioni nuove, +3,7% per le esistenti), rallentando rispetto al +5,1% del primo trimestre 2026. Nella ripartizione Sud e Isole l'aumento si è fermato al +2,6% annuo (dal +3,7% del trimestre precedente), il dato più contenuto d'Italia rispetto a Centro (+5,1%), Nord-Est (+4,2%) e Nord-Ovest (+3,9%). Nello stesso secondo trimestre 2026, i volumi di compravendita residenziale rilevati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate hanno segnato un sostanziale pareggio (+0,1% annuo, dopo il +4,4% del primo trimestre). Chi desidera approfondire il quadro complessivo può consultare l'andamento del mercato immobiliare in Italia.

Chi compra nel Salento oggi?

Nel Salento convivono due mercati distinti. Nel capoluogo leccese – che al 1° gennaio 2026 conta 94.387 residenti con un'età media di 48,0 anni secondo le stime ISTAT – la domanda è guidata da nuclei familiari locali, professionisti e investitori che acquistano prime case o appartamenti da mettere a reddito nell'intorno dei 1.500–1.700 €/m² richiesti. Lungo le due coste e nei borghi ristrutturati dell'entroterra prevalgono invece gli acquirenti di seconde case provenienti dal Nord Italia e dall'estero.

Sul segmento alto di gamma offre uno spaccato il report Engel & Völkers sul Salento di pregio relativo al 2025 (pubblicato nella primavera 2026): all'interno del portafoglio dell'agenzia, circa il 70% degli acquisti ha riguardato seconde case e il 30% investimenti, con circa il 75% di compratori stranieri, l'80% di operazioni concluse senza ricorso al mutuo e un budget tipico compreso fra 500.000 e 1,2 milioni di euro. Nel report 2024 della stessa società la quota estera si fermava intorno al 20%: si tratta dunque dei numeri di un singolo operatore specializzato nel pregio e non di una statistica sull'intero mercato provinciale, per il quale non esistono dati ufficiali sulla quota complessiva di seconde case.

Questa apertura verso la domanda esterna compensa una dinamica demografica debole. Secondo il bilancio demografico della provincia di Lecce su dati ISTAT, i 96 comuni della provincia contavano 761.927 abitanti al 31 dicembre 2025, con un calo del 2,6% rispetto ai 782.165 del 2019 (-20.238 residenti in sei anni). Al di fuori del capoluogo, la tenuta dei valori immobiliari dipende quindi in misura strutturale dal turismo e dall'arrivo di capitali da altre regioni o dall'estero, una dinamica che presenta tratti simili nel confronto con Siracusa, altra città d'arte sul mare del Sud, e nelle destinazioni raccolte tra le altre guide alle città italiane.

Affitti brevi nel Salento: cosa serve nel 2026

Chi acquista un immobile nel Salento con l'obiettivo di destinarlo alle locazioni turistiche trova nel 2026 un quadro normativo più strutturato, articolato su tre livelli: nazionale, regionale e comunale.

A livello nazionale, dal 2 novembre 2024 è obbligatorio per ogni unità concessa in locazione breve o turistica il Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato gratuitamente tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. Il codice va esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio online; dal 2 gennaio 2025 le sanzioni vanno da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza CIN e da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione.

Sul piano regionale, la Legge Regionale pugliese n. 15/2025 (pubblicata sul BURP straordinario n. 6 del 30 settembre 2025) ha stabilito che le locazioni turistiche già attive dovessero presentare al SUAP comunale la Comunicazione di Inizio Attività (CIA, per la forma non imprenditoriale) o la SCIA (per la forma imprenditoriale) entro il 30 settembre 2026. Chi non ha provveduto entro tale scadenza è tenuto a regolarizzare la propria posizione presso il SUAP per non incorrere nelle sanzioni previste per l'esercizio senza titolo. Nel frattempo, la sentenza 163/2026 della Corte costituzionale nell'ottobre 2026 ha dichiarato illegittimo l'obbligo, previsto in precedenza dalla normativa pugliese, di ottenere il codice regionale (CIR) come prerequisito per richiedere il CIN nazionale, portando la Regione a riformulare le regole della propria banca dati.

Il passaggio più recente è avvenuto il 20 ottobre 2026, quando il Consiglio regionale della Puglia ha approvato con 29 voti favorevoli la nuova legge sulle locazioni turistiche ("Disposizioni in materia di locazioni turistiche e modifiche alla L.R. 49/2017", nata dal ddl n. 76 del 19 maggio 2026). Come illustrano la scheda della Gazzetta del Mezzogiorno sulla nuova legge pugliese e la sintesi tecnica della legge regionale sulle locazioni turistiche, il provvedimento non introduce un divieto generalizzato, ma consente a 34 comuni ad alta intensità turistica più i capoluoghi (40 comuni in totale, 39 secondo alcune testate) di individuare zone urbane in cui applicare limiti numerici, rapporti tra superficie e ospiti e standard qualitativi. Nella provincia di Lecce figurano nell'elenco Lecce, Gallipoli, Otranto, Porto Cesareo, Castro, Santa Cesarea Terme, Ugento, Vernole e Zollino. È esclusa dai limiti la locazione dell'abitazione principale del locatore ed è previsto un regime transitorio per le attività già avviate. Poiché i regolamenti attuativi dipendono dalle singole amministrazioni, prima di acquistare un immobile da mettere a reddito conviene verificare le delibere presso il SUAP del comune interessato, tenendo anche conto che sulla costa la domanda si concentra nei mesi di luglio e agosto, lasciando molte abitazioni vuote per nove mesi l'anno.

Imposte e passaggi per comprare una seconda casa nel Salento

Il percorso di acquisto segue la scansione classica del diritto immobiliare italiano: proposta d'acquisto, contratto preliminare (compromesso) registrato e rogito notarile definitivo. Prima di versare caparre su immobili nei centri storici o nelle campagne salentine, è essenziale affidare a un tecnico di fiducia la verifica della conformità urbanistica e catastale: nelle case a corte, nei palazzi d'epoca e soprattutto nelle masserie rurali non sono rari frazionamenti o ampliamenti realizzati nel tempo senza titolo edilizio.

Chi valuta una proprietà in campagna con uliveto deve inoltre considerare gli effetti della Xylella fastidiosa, che negli ultimi anni ha modificato in modo disomogeneo il paesaggio agrario della provincia: un sopralluogo agronomico permette di verificare lo stato vegetativo delle piante e gli eventuali obblighi di gestione del fondo. Sul piano logistico, va tenuto presente che i collegamenti ferroviari a lunga percorrenza da Lecce verso Roma e Milano richiedono tempi di viaggio più lunghi e presentano frequenze più rade rispetto al Barese o alla Valle d'Itria.

Per quanto riguarda la fiscalità, prima di procedere al rogito è opportuno verificare il regime applicabile al proprio caso e consultare le aliquote dell'imposta di registro sul sito dell'Agenzia delle Entrate o con il proprio notaio, distinguendo tra acquisto da privato o da impresa costruttrice e tra prima casa (con trasferimento della residenza) e seconda casa.

Come verificare i prezzi con i dati CASAFARI

I professionisti e gli acquirenti che desiderano controllare in autonomia l'evoluzione dei valori nel comune di Lecce possono riprodurre le serie di questa guida direttamente in CASAFARI Area Insights, che aggrega gli annunci immobiliari, rimuove i duplicati e i valori anomali e restituisce l'andamento trimestrale per tipologia.

Per gli agenti immobiliari, i periti e i venditori che devono determinare il valore di un singolo immobile, la pagina dedicata a Comparables e studio di mercato per stimare un immobile nel Salento consente di confrontare la proprietà con gli annunci attivi e storici dotati delle medesime caratteristiche nella stessa micro-zona. Chi invece ricerca immobili da ristrutturare o frazionare può utilizzare Property Sourcing per trovare immobili fuori mercato nel Salento.

I team tecnici che integrano le serie storiche nei propri modelli trovano le specifiche nella documentazione di Area Insights su developers.casafari.com (in inglese) e nella documentazione di Comparables e valutazioni (in inglese). Per testare le API o il server MCP, gestire le chiavi di accesso e consultare i piani — il cui consumo è calcolato in token — è possibile creare un account su platform.casafari.com. Non appena Location Lookup renderà disponibili gli identificativi specifici per Otranto, Gallipoli e Porto Cesareo, questa guida integrerà anche il monitoraggio diretto dei comuni costieri.