Case a Portofino e Santa Margherita Ligure: prezzi e mercato 2026

Nel terzo trimestre 2026 un appartamento a Santa Margherita Ligure e Portofino viene proposto in media a 6.676,6 €/m², il 3,4% in più rispetto a un anno prima e il 15,7% in più rispetto a inizio 2023 (dati CASAFARI Area Insights su prezzi richiesti dagli annunci indicizzati, non prezzi di rogito). Ville e case indipendenti si muovono in una fascia fra 9.200 e 10.300 €/m² negli ultimi due anni, con l'ultimo dato a 9.269 €/m². La media combinata riflette di fatto il mercato di Santa Margherita: a Portofino paese le richieste sono molto più elevate.

Chi scende a Santa Margherita Ligure con il treno del venerdì sera da Genova Brignole o da Milano Centrale, fuori stagione, nota subito un dettaglio: il bar sotto i portici ha abbassato la serranda alle sette e nel palazzo d'epoca affacciato sul mare metà delle persiane sono chiuse. Secondo la dichiarazione del Comune sulle seconde case e il programma per l'affitto lungo del gennaio 2025, circa il 50% delle abitazioni resta chiuso per parte dell'anno.

È il paradosso del Tigullio di ponente. Dal censimento del 2011 al 1° gennaio 2026 Santa Margherita ha perso quasi il 15% dei suoi abitanti, mentre i prezzi richiesti per comprare casa hanno continuato a salire fino a sfiorare i 6.700 €/m² per gli appartamenti.

Quanto costa una casa a Portofino e Santa Margherita Ligure?

Nel 3° trimestre 2026 (interrogazione del 23 ottobre 2026 sui location id 548443 e 548423), i dati di Area Insights, da cui provengono le serie di prezzo di questa guida, fissano il prezzo medio richiesto per gli appartamenti a 6.676,6 €/m². Rispetto ai 6.459,8 €/m² del 3° trimestre 2025 la crescita annua è del 3,4%, mentre rispetto ai 5.770,3 €/m² del 1° trimestre 2023 il rialzo cumulato raggiunge il 15,7%.

Il punto più alto della serie storica degli appartamenti è stato toccato nel 2° trimestre 2026 a 6.708,6 €/m². La lieve flessione registrata nel trimestre successivo (−0,5%) descrive un fisiologico plateau sui massimi, non un'inversione di tendenza.

Per le ville e le case indipendenti, il dato del 3° trimestre 2026 segna 9.269 €/m² (+13,9% rispetto agli 8.135,9 €/m² del 1° trimestre 2023, ma −5,0% rispetto ai 9.759,6 €/m² del 3° trimestre 2025). Sarebbe tuttavia un errore leggere quel −5,0% come un calo del mercato. Il campione di ville in vendita è ristretto e va letto come una fascia compresa tra 9.200 e 10.300 €/m² negli ultimi due anni (minimo a 9.229,1 €/m² nel 1° trimestre 2025, massimo a 10.294,4 €/m² nel 3° trimestre 2024; nel 2026 la serie ha segnato 10.109,5 €/m² nel 1° trimestre, poi 9.439,3 €/m² nel secondo).

Per interpretare con rigore queste cifre occorrono due precisazioni metodologiche:

• Prezzi richiesti, non rogiti: la serie elabora i prezzi richiesti negli annunci immobiliari indicizzati da CASAFARI, esclusi gli outlier statistici. In un mercato di fascia alta e dai tempi di assorbimento non immediati, il margine di trattativa fra richiesta iniziale e prezzo effettivo di rogito può essere ampio.
• Il peso di Santa Margherita: la media combinata dei due comuni è, nei fatti, la media di Santa Margherita Ligure con un premio in cima. A Portofino paese gli annunci pubblici sono pochissimi e le richieste al metro quadro raggiungono multipli della media generale.

Il ticker posizionato in apertura di pagina si aggiorna automaticamente ogni settimana interrogando gli stessi perimetri geografici per la sola componente degli appartamenti.

Dove si compra: dal lungomare di Santa Margherita a Paraggi e Portofino

Il mercato locale si divide in micro-zone con caratteristiche, tagli e liquidità molto diversi tra loro.

A Santa Margherita Ligure (10,05 km² di superficie comunale) la domanda classica delle famiglie di Milano, Torino e Genova si concentra su appartamenti tra i 60 e i 120 m², preferibilmente con balconata o vista mare. Le quotazioni più sostenute riguardano il lungomare di Corso Marconi, l'area del porto e le vie storiche del centro attorno a Via Roma e Piazza Martiri della Libertà. Salendo verso la prima collina e le frazioni di Nozarego e San Lorenzo della Costa, il contesto diventa più silenzioso, aumentano gli spazi verdi e le pertinenze, e i valori al metro quadro si fanno più accessibili pur mantenendo l'affaccio sul golfo.

Lungo la strada costiera che porta verso il promontorio si incontra la baia di Paraggi, frazione di Santa Margherita Ligure: una manciata di palazzine e ville affacciate sull'acqua color smeraldo, che rappresenta il tratto più costoso del territorio comunale.

Infine Portofino: con 2,53 km² è il comune più piccolo della Città Metropolitana di Genova. Secondo i dati ISTAT sulla popolazione di Portofino, al 1° gennaio 2026 il borgo conta appena 359 residenti (dato provvisorio) e 199 famiglie (dato 2024). È un micro-mercato trofeo composto da poche decine di proprietà, dove le compravendite avvengono quasi sempre tramite trattative riservate affidate a studi legali e consulenti di fiducia, ben lontano dai portali immobiliari.

La logistica spiega buona parte della tenuta dei prezzi. Santa Margherita dista circa 35 chilometri da Genova, dispone di una stazione ferroviaria sulla linea Genova–La Spezia e si raggiunge da Milano in meno di due ore di treno o d'auto. Portofino, invece, è collegata solo dall'unica strada provinciale costiera, dai battelli di linea o dai sentieri pedonali. L'intero promontorio ricade nel Parco Naturale Regionale di Portofino: non esistono terreni edificabili liberi e ogni intervento su facciate, terrazze o giardini è sottoposto a severi vincoli paesaggistici.

Appartamenti e ville: perché il divario è di circa il 39%

Nel 3° trimestre 2026 il rapporto tra il prezzo medio richiesto per le ville (9.269 €/m²) e quello degli appartamenti (6.676,6 €/m²) è pari a 1,39. Chi cerca una casa indipendente o una villa mette dunque in conto un premio medio di circa il 39% al metro quadro.

È utile osservare come si è mosso questo divario nel tempo. Nel 1° trimestre 2023 le ville chiedevano 8.135,9 €/m² contro i 5.770,3 €/m² degli appartamenti: il rapporto era di 1,41. In termini percentuali, quindi, la distanza tra le due tipologie è rimasta stabile o si è leggermente ridotta. In valore assoluto, invece, la forbice in euro si è allargata, passando da circa 2.366 €/m² di differenza a inizio 2023 a circa 2.592 €/m² nel terzo trimestre 2026.

Indicatore (prezzi richiesti)	Appartamenti	Ville e case indipendenti	Divario (Ville vs Appartamenti)
1° trimestre 2023	5.770,3 €/m²	8.135,9 €/m²	+2.365,6 €/m² (rapporto 1,41)
3° trimestre 2025	6.459,8 €/m²	9.759,6 €/m²	+3.299,8 €/m² (rapporto 1,51)
3° trimestre 2026	6.676,6 €/m²	9.269,0 €/m²	+2.592,4 €/m² (rapporto 1,39)
Variazione 1° trim. 2023 – 3° trim. 2026	+15,7%	+13,9%	Stabile in %, +227 €/m² in euro

La volatilità della serie storica delle ville dipende dalla natura stessa dell'offerta: in un trimestre in cui entra o esce dal mercato una singola grande proprietà sulla collina di Nozarego o a Paraggi, la media aritmetica si sposta di diverse centinaia di euro al metro quadro. Per valutare una villa nel Tigullio la media statistica non basta: occorre esaminare i comparabili uno per uno.

Il Tigullio corre più dell'Italia?

Per capire se il mercato locale stia correndo più del resto del Paese, conviene affiancare i dati comunali a quelli nazionali. Secondo l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni del 2° trimestre 2026 (stima preliminare pubblicata il 17 settembre 2026), in Italia i prezzi delle case sono saliti del 4,0% su base annua (+3,7% per le abitazioni esistenti, +5,0% per le nuove), rallentando rispetto al +5,1% del 1° trimestre 2026. Nel Nord-Ovest l'aumento tendenziale è stato del 3,9%.

Con una crescita annua del 3,4% sugli appartamenti nel 3° trimestre 2026, Santa Margherita Ligure e Portofino si muovono dunque allo stesso passo della media nazionale e del Nord-Ovest. La divergenza apparente delle ville (−5,0% su base annua) è, come visto, un semplice effetto di composizione del portafoglio in vendita.

Sul fronte dei volumi, il Rapporto Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (OMI) ha contato in Italia 766.756 compravendite residenziali (NTN) nel 2025, in crescita del 6,4% sul 2024, seguite però da un deciso rallentamento nel 2° trimestre 2026 (+0,1% su base annua). A livello regionale, le statistiche regionali OMI 2026 per la Liguria indicano per il 2025 un indice di intensità del mercato (IMI, la quota di stock abitativo compravenduto in un anno) pari al 2,39% (+0,18 punti sul 2024) e mostrano che la provincia di Genova concentra da sola il 49,2% di tutte le transazioni residenziali liguri.

Ciò che separa il Tigullio di ponente dal resto della regione non è la velocità di crescita, ma il livello assoluto dei prezzi: qui si compra a un multiplo rispetto alle quotazioni medie del capoluogo ligure. Per approfondire il quadro macroeconomico è possibile consultare la pagina dedicata a l'andamento del mercato immobiliare in Italia.

Chi compra, e perché i residenti se ne vanno

La domanda immobiliare a Santa Margherita e Portofino è storicamente guidata dalla seconda casa. La spina dorsale degli acquirenti è formata da famiglie e professionisti lombardi (chi proviene dal capoluogo può confrontare le dinamiche nella guida al mercato di Milano o in quella sul mercato del Lago di Como, l'altra seconda casa dei milanesi) insieme a compratori torinesi e genovesi. A questi si affianca una fascia di clientela internazionale — svizzeri, tedeschi, britannici, statunitensi e nordeuropei — che incide soprattutto sul segmento delle ville e degli attici di pregio.

Non sorprende che Portofino occupi regolarmente il primo posto nella classifica dei comuni italiani per reddito medio dichiarato al Ministero dell'Economia e delle Finanze (dati sui redditi 2023, dichiarazioni 2024): un'elevatissima concentrazione patrimoniale spiega perché chi possiede un immobile raramente abbia necessità di venderlo in fretta.

L'altra faccia di questa ricchezza è lo spopolamento. Secondo i dati ISTAT sulla popolazione di Santa Margherita Ligure, i residenti sono scesi dai 9.709 del censimento 2011 agli 8.259 del 1° gennaio 2026 (stima provvisoria in attesa del censimento permanente), con un calo del 14,9%. A Portofino la popolazione è passata da 453 a 359 residenti nello stesso arco di tempo (−20,8%), con un'età media che nel 2024 ha raggiunto i 54,0 anni (e il 6,0% di residenti stranieri).

I numeri comunali confermano il peso delle case vacanza: su 9.210 abitazioni censite a Santa Margherita Ligure ai fini della tassa rifiuti nel 2025, le utenze domestiche intestate a residenti sono 4.388, circa il 48% del totale. Spinti dai prezzi d'acquisto e dalla carenza di locazioni stabili, i giovani e i lavoratori locali si trasferiscono nei comuni limitrofi, verso Rapallo o Chiavari. Per arginare il fenomeno, nel gennaio 2025 l'amministrazione di Santa Margherita ha avviato un'iniziativa per invitare i proprietari di seconde case ad affittare a lungo termine ai residenti con canoni indicativi fra 400 e 900 euro al mese, il cui grado di adesione non è ancora noto.

Seconda casa a Santa Margherita: imposte all'acquisto, TARI e vincoli

Chi acquista una seconda casa in Liguria deve preventivare una fiscalità d'ingresso e di gestione ben precisa. In base a la scheda dell'Agenzia delle Entrate sull'imposta di registro e l'agevolazione prima casa (aggiornata al 29 maggio 2026), il regime fiscale cambia a seconda del venditore:

• Acquisto da privato (o impresa in esenzione IVA): per la seconda casa si applica l'imposta di registro al 9% (con un minimo di 1.000 euro), oltre alle imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna. Se invece l'acquirente trasferisce la residenza e gode dei requisiti "prima casa", l'imposta di registro scende al 2%.
• Regola del prezzo-valore: quando l'acquirente è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali e compra un immobile abitativo da un privato, può chiedere al notaio che la base imponibile del 9% (o del 2%) sia calcolata sul valore catastale (rendita rivalutata moltiplicata per i coefficienti di legge) anziché sul prezzo di compravendita. In un mercato dove i valori commerciali superano i 6.600 €/m², il valore catastale risulta spesso molto inferiore al prezzo reale, riducendo sensibilmente l'esborso fiscale.
• Acquisto da impresa costruttrice (soggetto a IVA): si paga l'IVA al 10% sul prezzo dichiarato in atto (4% con agevolazione prima casa), più 200 euro ciascuna per imposta di registro, ipotecaria e catastale.
• Immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9): molte ville storiche del promontorio sono accatastate in categoria A/8 (abitazioni in ville). Per queste categorie l'agevolazione prima casa non è mai ammessa e, in caso di acquisto soggetto a IVA da impresa, l'aliquota sale al 22%.

Ai costi di rogito si sommano i tributi locali. Oltre all'IMU per le seconde case (la cui aliquota va verificata nella delibera comunale vigente per l'anno d'imposta), a Santa Margherita Ligure pesa la nuova disciplina della tassa sui rifiuti. Come riportato da il regolamento TARI 2025 per i non residenti, approvato dal Consiglio comunale il 29 aprile 2025, alle seconde case dei proprietari non residenti viene attribuito d'ufficio un numero presunto di 2 occupanti fino a 50 m² di superficie e di 3 occupanti oltre i 50 m², indipendentemente dall'uso effettivo.

Sul piano tecnico ed edilizio, infine, conviene mettere in conto i tempi delle autorizzazioni paesaggistiche (Regione e Soprintendenza) per qualsiasi modifica esterna e gli oneri di manutenzione e assicurazione per gli immobili fronte mare: la costa è esposta a eventi meteorologici intensi — come la mareggiata dell'ottobre 2018 che interruppe la strada provinciale per Portofino — oltre che a fenomeni di dissesto idrogeologico collinare e stress idrico nei mesi estivi.

Affitti brevi a Santa Margherita e Portofino: CIN, cedolare secca e soglia dei tre immobili

Molti acquirenti di seconde case valutano di mettere a reddito l'immobile nelle settimane estive, sfruttando l'indotto della nautica e dell'ospitalità di alto livello legata ai porticcioli e ad alberghi storici come il Belmond Splendido o il Grand Hotel Miramare. Nel 2026 la locazione turistica inferiore ai 30 giorni richiede però il rispetto di regole nazionali stringenti.

Dal 1° gennaio 2025 è pienamente in vigore l'obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale), introdotto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023: ogni unità immobiliare destinata ad affitto breve deve ottenere il codice tramite la banca dati nazionale del Ministero del Turismo ed esporlo all'esterno dello stabile e in ogni annuncio online, oltre a dotarsi di estintori portatili e rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio.

Sul piano fiscale, secondo le regole 2026 su cedolare secca, CIN e soglia dei tre immobili, il quadro per le persone fisiche prevede:

1. Primo immobile: applicazione della cedolare secca con aliquota al 21% sui canoni percepiti, su scelta del contribuente in dichiarazione dei redditi.
2. Secondo immobile: l'aliquota della cedolare secca sale al 26%.
3. Dal terzo immobile: con le disposizioni della Legge di Bilancio 2026, a partire dal terzo appartamento destinato a locazione breve nello stesso periodo d'imposta scatta la presunzione assoluta di attività imprenditoriale, con l'obbligo di apertura della partita IVA e l'esclusione dal regime della cedolare secca.

In assenza di una serie storica certificata sui canoni di locazione del promontorio non è serio indicare percentuali di rendimento lordo: la stagionalità nel Tigullio è molto marcata e i costi fissi (condominio, TARI non residenti, IMU, commissioni di gestione) assorbono una quota rilevante degli incassi estivi. Per chi preferisce una rendita stabile e un carico fiscale ridotto, l'alternativa incoraggiata dal Comune resta il contratto a lungo termine (4+4 o canone concordato) rivolto a residenti.

Come leggere i dati prima di fare un'offerta

In una località dove gli immobili restano sul mercato a lungo e le richieste iniziali incorporano spesso un valore affettivo, basarsi solo sul prezzo medio al metro quadro espone al rischio di pagare troppo — o, per chi vende, di posizionare l'immobile fuori mercato.

Per chi sta preparando una proposta d'acquisto su un appartamento in centro a Santa Margherita, il dato di 6.676,6 €/m² offre un riferimento solido da cui partire. Per verificare quanto chiedono le proprietà analoghe nello stesso isolato, da quanti mesi sono in vendita e quali ribassi di prezzo hanno già subito, lo strumento più adatto è Comparables e lo studio di mercato per confrontare annunci simili prima di un'offerta. Se l'oggetto della trattativa è una villa a Paraggi, Nozarego o Portofino, l'analisi puntuale dei comparabili uno a uno — accompagnata da una verifica urbanistica e paesaggistica preventiva — è l'unico metodo attendibile.

I proprietari che stanno valutando se vendere possono richiedere una valutazione online dell'immobile come primo orientamento, per poi approfondire la stima con un professionista del territorio. Chi desidera confrontare il Tigullio con altri mercati residenziali o di villeggiatura può esplorare le altre guide alle città e alle località italiane.

Agenti immobiliari, studi tecnici e analisti che vogliono integrare queste serie storiche nei propri flussi di lavoro trovano la struttura delle chiamate API nella documentazione di Area Insights su developers.casafari.com (in inglese) e nella documentazione di Comparables e valutazione (in inglese), oppure possono collegare direttamente Casafari MCP per interrogare gli stessi dati da un agente IA. La gestione dell'account, dei piani (misurati in token per ogni chiamata API o MCP) e delle chiavi di autenticazione (access token) avviene in autonomia tramite l'accesso e chiavi API su platform.casafari.com.