Case sul Lago di Garda: prezzi e mercato 2026

Sulla sponda meridionale del Lago di Garda (Sirmione, Desenzano del Garda, Lazise e Peschiera del Garda insieme) il prezzo medio richiesto per gli appartamenti ha raggiunto i 4.153,3 €/m² nel 3° trimestre 2026 (+1,8% annuo e +6,4% dal 1° trimestre 2023), mentre le case indipendenti e ville si attestano a 3.703,8 €/m² (+2,5% annuo). Si tratta dei prezzi richiesti medi rilevati da CASAFARI Area Insights (interrogazione del 23/10/2026) sui quattro comuni meridionali, non di prezzi di rogito né dell'intero bacino: un mercato che sale lentamente, con poca offerta e una domanda che cambia nazionalità anziché sparire.

Quanto costa oggi una casa sul Garda meridionale

Chi parte il sabato mattina da Milano o da Brescia lungo l'autostrada A4 e scende al casello di Desenzano o di Sirmione per visitare un bilocale si accorge subito di due cose: i cartelli di vendita sulle vie vicine all'acqua sono rari e le richieste dei proprietari non hanno mai davvero ripiegato dal 2023. Nel 3° trimestre 2026, secondo i dati di Area Insights sui prezzi richiesti elaborati da CASAFARI escludendo i valori anomali, comprare un appartamento nei quattro comuni del basso lago comporta una richiesta media di 4.153,3 €/m², contro i 4.080,1 €/m² del 3° trimestre 2025 (+73,2 €/m², pari a +1,8%). Per le case indipendenti e le ville la richiesta media si colloca a 3.703,8 €/m², in rialzo rispetto ai 3.615,1 €/m² di un anno prima (+88,7 €/m², +2,5%).

Tradotto in budget concreti per una famiglia in cerca della seconda casa, un bilocale di 60 m² posizionato intorno alla media del bacino meridionale parte da una richiesta di circa 250.000 €, mentre per un trilocale di 90 m² occorre mettere in conto circa 375.000 € prima della trattativa. Si tratta di ordini di grandezza perfettamente allineati alla fascia tra 300.000 e 400.000 € indicata per gli acquirenti domestici di appartamenti dalle osservazioni Tecnocasa sugli acquirenti del Garda (ricerca di agenzia pubblicata a luglio 2025).

Occorre sempre tenere presente cosa misura questo numero e cosa esclude: è la media aritmetica dei prezzi richiesti negli annunci attivi su quattro comuni molto diversi tra loro per urbanistica e affacci, non il prezzo finale trascritto nell'atto notarile di compravendita, rispetto al quale va sempre considerato un fisiologico margine di negoziazione.

Quali comuni coprono questi dati (e quali no)

Il Lago di Garda non possiede un unico codice amministrativo e divide le proprie rive fra tre regioni. La serie storica analizzata in questa guida copre i quattro comuni che chiudono il bacino meridionale, distribuiti su due regioni e due province: Sirmione e Desenzano del Garda in Lombardia (provincia di Brescia, location id CASAFARI 222744 e 219948), Lazise e Peschiera del Garda in Veneto (provincia di Verona, location id 556556 e 556491).

La struttura demografica spiega bene perché il mercato immobiliare funzioni in modo differente da un casello all'altro. Desenzano del Garda conta 29.656 residenti registrati al 31 dicembre 2025 secondo l'anagrafe comunale (in crescita rispetto ai 29.330 di fine 2024): è una vera cittadina vissuta tutto l'anno, con scuole, servizi e un mercato solido di prima abitazione. Anche Peschiera del Garda, con 10.899 residenti al 1° gennaio 2025 (stima a 10.905 al 1° gennaio 2026 secondo i dati ISTAT sulla popolazione di Peschiera del Garda), unisce la funzione residenziale a quella turistica. Sirmione e Lazise hanno invece il profilo classico del comune di villeggiatura: i dati ISTAT sulla popolazione di Sirmione al 1° gennaio 2025 registrano 8.368 abitanti (con il 14,1% di cittadini stranieri e un'età media di 46,5 anni) a fronte di un patrimonio edilizio in larga parte destinato alle vacanze, mentre i dati ISTAT sulla popolazione di Lazise segnano 6.850 residenti al 1° gennaio 2025 (età media 47,6 anni, stima a 6.771 al 1° gennaio 2026).

La forza del basso lago risiede nell'accessibilità: l'autostrada A4 Milano–Venezia, le stazioni ferroviarie di Desenzano e Peschiera sulla direttrice ad alta frequenza, l'aeroporto di Verona Villafranca a pochi chilometri e l'innesto con l'autostrada del Brennero per chi scende da Trento, Bolzano, Austria e Germania. I grandi parchi tematici, come Gardaland nel limitrofo comune di Castelnuovo del Garda, e le terme di Sirmione allungano inoltre la stagione ben oltre i mesi estivi.

Restano invece escluse da queste medie la sponda bresciana occidentale e alta (Salò, Gardone Riviera, Gargnano, Limone), la sponda veronese centro-settentrionale (Bardolino, Garda, Torri del Benaco, Malcesine) e l'alto lago trentino (Riva del Garda e Arco), che presentano quotazioni e bacini di clientela specifici. Chi desidera confrontare queste dinamiche con gli altri grandi bacini prealpini può consultare la guida al mercato di Como oppure esplorare tutte le guide ai mercati italiani.

Come sono cambiati i prezzi dal 2023 a oggi

Osservando i quindici trimestri rilevati da CASAFARI Area Insights tra l'inizio del 2023 e l'autunno del 2026, il segmento degli appartamenti mostra una progressione regolare, priva di strappi speculativi ma anche di correzioni. Dal 1° trimestre 2023 (3.904,3 €/m²) al 3° trimestre 2026 (4.153,3 €/m²) il prezzo medio richiesto è salito di 249,0 €/m², pari a un +6,4% complessivo, segnando variazioni positive in nove degli ultimi dieci trimestri.

Nel corso del 2025 gli appartamenti hanno attraversato una fase di sostanziale stabilità: 4.088,8 €/m² nel 2° trimestre, 4.080,1 €/m² nel 3° trimestre e 4.080,9 €/m² nel 4° trimestre 2025. Poiché i valori puntuali differiscono al decimale, non si tratta di un vuoto di rilevazione ma di una reale pausa di consolidamento, superata nella prima metà del 2026 fino al nuovo massimo della serie.

La curva delle case indipendenti e delle ville racconta una storia complementare ma statisticamente più mossa. Tra il 1° trimestre 2023 (3.399,7 €/m²) e il 3° trimestre 2026 (3.703,8 €/m²) l'incremento sui prezzi richiesti è stato di 304,1 €/m², pari al +8,9%, toccando anch'esso il punto più alto dell'intera serie storica.

Segmento immobiliare (basso Garda)	1° trim. 2023 (€/m²)	3° trim. 2025 (€/m²)	4° trim. 2025 (€/m²)	3° trim. 2026 (€/m²)	Variazione annua	Variazione dal 2023
Appartamenti	3.904,3	4.080,1	4.080,9	4.153,3	+1,8%	+6,4%
Case indipendenti e ville	3.399,7	3.615,1	3.465,0	3.703,8	+2,5%	+8,9%

Perché sul Garda una casa indipendente costa in media meno al metro quadro di un appartamento e oscilla di più tra un trimestre e l'altro? La ragione è nella composizione dello stock: dopo aver toccato 3.661,8 €/m² nel 3° trimestre 2023 e un minimo di 3.407,4 €/m² nel 2° trimestre 2024, la serie delle case è scesa da 3.615,1 €/m² nel 3° trimestre 2025 a 3.465,0 €/m² nel 4° trimestre 2025 (−4,2%), per poi risalire a 3.547,3 €/m² nel 1° trimestre 2026, a 3.695,0 €/m² nel 2° e a 3.703,8 €/m² nel 3° trimestre 2026. Queste oscillazioni riflettono il ricambio degli annunci tra le ville fronte acqua e i rustici, le villette a schiera o le case di corte nell'entroterra della Lugana e delle colline moreniche, dove le metrature sono ampie e i valori unitari più contenuti.

Il Garda corre più o meno dell'Italia?

Confrontare il passo del basso Garda con il quadro nazionale aiuta a inquadrare le aspettative di chi compra e di chi vende. Nel 3° trimestre 2026 i prezzi richiesti locali segnano +1,8% annuo sugli appartamenti e +2,5% sulle case, mentre a livello nazionale l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni, 2° trimestre 2026 (dato provvisorio diffuso il 17 settembre 2026) registra un aumento annuo del +4,0% (+1,7% sul trimestre precedente, dopo il +5,1% rivisto del 1° trimestre 2026). Nel dettaglio ISTAT, le abitazioni nuove in Italia crescono del +5,0% e quelle esistenti del +3,7%, con il Nord-Est a +4,2% e il Nord-Ovest a +3,9%.

Il confronto richiede tuttavia una precisazione metodologica essenziale: i dati CASAFARI misurano i prezzi richiesti negli annunci del 3° trimestre 2026, mentre l'indice IPAB dell'ISTAT misura i prezzi effettivi di compravendita desunti dai rogiti notarili del 2° trimestre 2026. Sul fronte delle quantità scambiate, il Rapporto Immobiliare OMI 2026 dell'Agenzia delle Entrate (maggio 2026) ha certificato per il 2025 un totale di 766.757 compravendite residenziali in Italia, in aumento del +6,4% sul 2024 (circa 46.000 transazioni in più, con +5,4% nei capoluoghi e quasi +7% nei comuni non capoluogo). Nel 2° trimestre 2026, secondo i dati OMI citati nel comunicato ISTAT del 17 settembre 2026, i volumi nazionali hanno poi rallentato a un +0,1% annuo (dal +4,4% del 1° trimestre).

La lettura per il risparmiatore è rassicurante: il Garda meridionale parte da livelli di prezzo già molto elevati e maturi, non mostra segnali di surriscaldamento e procede a un passo più composto rispetto alla media italiana. Per approfondire il contesto macroeconomico è possibile leggere l'analisi dedicata a l'andamento del mercato immobiliare in Italia.

Chi compra casa sul lago e perché l'offerta è così scarsa

La tenuta dei valori sul basso Garda poggia sull'incontro fra una domanda diversificata e un'offerta strutturalmente rigida. Sul versante interno, il mercato è guidato dalle famiglie di Milano, Brescia, Verona, dell'Emilia e del Trentino-Alto Adige, che cercano una seconda casa comoda da raggiungere per il fine settimana o un appartamento da mettere a reddito nei mesi estivi. Secondo l'indagine Tecnocasa sulle case vacanza 2025 (ricerca di agenzia pubblicata a luglio 2026, non statistica ufficiale), nel 2025 la fascia d'età compresa fra 45 e 64 anni ha realizzato il 58% degli acquisti di case vacanza in Italia, e sulla sponda veronese del Garda i prezzi richiesti rilevati dalle agenzie del gruppo sono cresciuti del 4% nel corso del 2025.

Sul versante internazionale si assiste invece a una rotazione delle nazionalità. A livello nazionale la stessa indagine Tecnocasa rileva che nel 2025 gli acquirenti stranieri hanno rappresentato il 17,8% delle compravendite di case vacanza in Italia, in salita rispetto al 15,7% del 2024. Osservando i singoli comuni del basso lago (osservazioni Tecnocasa riferite al 2° semestre 2024), a Desenzano e a Lazise gli acquirenti tedeschi e austriaci di fascia media si sono mostrati più prudenti, lasciando spazio a compratori provenienti dall'Europa settentrionale e orientale, mentre a Peschiera del Garda la domanda proveniente da Trento e Bolzano si affianca proprio ai nuovi flussi dall'Est Europa.

Chi cerca casa si scontra però con una scarsità cronica di prodotto: il territorio costiero è già densamente edificato, gli spazi per nuove costruzioni sono ridotti al minimo e i proprietari storici tendono a conservare gli immobili in famiglia, cosicché gli appartamenti con vista lago o collocati sulla penisola di Sirmione spuntano premi importanti rispetto alla media del bacino.

Affittare ai turisti: CIN, cedolare secca e cosa controllare prima di comprare

Molti acquirenti finanziano parte del mantenimento della seconda casa affittandola per brevi periodi durante la bella stagione, un'attività che dal 2025 richiede adempimenti puntuali. Ai sensi dell'articolo 13-ter del DL 145/2023, dal 1° gennaio 2025 ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica o a locazione breve deve essere munita del Codice identificativo nazionale (CIN), rilasciato tramite la banca dati nazionale del Ministero del Turismo.

Come riepilogato nelle FAQ del Ministero del Turismo sul CIN, il codice va obbligatoriamente indicato in ogni annuncio pubblicato ed esposto all'esterno dello stabile: l'assenza del CIN comporta sanzioni da 800 a 8.000 €, la mancata esposizione da 500 a 5.000 €, e l'assenza dei dispositivi obbligatori di sicurezza (rilevatori di gas e monossido di carbonio, estintori portatili) da 600 a 6.000 €. Inoltre, dal 20 maggio 2026, in applicazione del Regolamento UE 2024/1028, i portali telematici sono tenuti a verificare la validità del codice e a rimuovere gli annunci non conformi.

Prima di formulare una proposta d'acquisto finalizzata alla messa a reddito conviene verificare quattro aspetti pratici:

• la presenza nel regolamento condominiale di eventuali clausole contrattuali che limitino le locazioni turistiche;
• la piena conformità urbanistica e catastale dell'immobile, indispensabile sia per il rogito sia per le pratiche amministrative comunali;
• il regime fiscale aggiornato per le imposte d'acquisto sulla seconda casa, l'aliquota IMU deliberata dal singolo comune e la disciplina della cedolare secca sulle locazioni brevi, consultando il portale dell'Agenzia delle Entrate: imposte sull'acquisto e cedolare secca con l'assistenza del proprio notaio o commercialista;
• la stagionalità della liquidità immobiliare sul lago, poiché fuori dai mesi primaverili ed estivi i tempi di rivendita delle soluzioni prive di sfogo esterno o lontane dall'acqua tendono ad allungarsi.

Non essendo disponibile nella base dati una serie storica certificata dei canoni di locazione per questi quattro codici territoriali, questa guida non pubblica percentuali indicative di rendimento lordo.

Come verificare questi numeri e usarli per una valutazione

Ogni cifra riportata in queste pagine può essere verificata direttamente nella piattaforma CASAFARI. La schermata di Area Insights qui sotto mostra come vengono aggregati gli annunci per i comuni del basso lago, depurando la serie dai duplicati pubblicati su più portali e dagli annunci fuori mercato.

Quando dall'analisi dell'intero comune si passa alla stima di un singolo immobile — dove il piano, la presenza di una terrazza vista lago a Sirmione o la distanza dal centro storico di Lazise spostano sensibilmente il valore al metro quadro — i professionisti utilizzano Comparables e studio di mercato per valutare un immobile sul lago selezionando i soli immobili realmente confrontabili, e usano Property Sourcing per trovare immobili in vendita sul Garda su tutta la rete di agenzie e portali. I proprietari che desiderano un primo orientamento immediato possono invece partire da una valutazione online di una casa.

Per gli uffici studi, gli sviluppatori e gli operatori che integrano i dati nei propri gestionali, la stessa serie storica trimestrale è interrogabile tramite API o tramite Casafari MCP da un assistente di intelligenza artificiale: la struttura delle chiamate è descritta nella documentazione di Area Insights (in inglese) e nella documentazione di Comparables (in inglese), dove ogni interrogazione consuma token del proprio piano. Chi desidera testare direttamente i dati sui quattro comuni del Garda può creare un account su platform.casafari.com oppure esplorare da vicino il funzionamento di Area Insights per l'analisi del mercato locale.