Comprare casa a Genova: prezzi al m², quartieri e mercato 2026

Nel terzo trimestre 2026 il prezzo medio richiesto per un appartamento in vendita a Genova è di 1.863,8 €/m², in aumento dell'8,2% rispetto al terzo trimestre 2025 e del 16,3% dal primo trimestre 2023, secondo i dati di CASAFARI Area Insights elaborati sugli annunci immobiliari indicizzati (prezzi richiesti, non di rogito). A questa media, un appartamento di 90 m² viene proposto a circa 167.700 euro. Si tratta però di un valore cittadino che unisce mercati lontanissimi tra loro, dalle ville di Albaro ai palazzi della Val Polcevera, in una città dove l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate ha registrato 2.596 compravendite normalizzate nel quarto trimestre 2025 (+4,3% su base annua).

Chi scende da un Intercity a Piazza Principe partendo da Milano con in tasca la cifra media di 168.000 euro per un trilocale fa presto i conti con la geografia genovese. Nello stesso pomeriggio capita di visitare un quarto piano senza ascensore lungo il Bisagno, proposto a meno della metà di quella cifra, e un bilocale affacciato sugli scogli di Boccadasse dove lo stesso budget non basta per l'anticipo. A Genova la media cittadina è una bussola utile per capire la direzione del mercato, mai il prezzo finale di una singola via.

Quanto costa un appartamento a Genova al metro quadro?

Secondo la serie storica di CASAFARI Area Insights (location id 548352, interrogata il 23 ottobre 2026), nel terzo trimestre 2026 gli appartamenti in vendita nel Comune di Genova segnano un prezzo medio richiesto di 1.863,8 €/m², esclusi i valori anomali. Un anno prima, nel terzo trimestre 2025, la media si fermava a 1.723,2 €/m²: la differenza è di 140,6 €/m² in dodici mesi (+8,2%). Per un taglio familiare di 90 m² la richiesta media si colloca intorno a 167.700 euro.

È importante distinguere la natura di questo dato: le serie di Area Insights di CASAFARI misurano i prezzi richiesti dai venditori negli annunci pubblicati online, non i prezzi effettivi trascritti nei rogiti notarili né le quotazioni ufficiali di zona pubblicate semestralmente dall'OMI dell'Agenzia delle Entrate. A Genova, dove il patrimonio edilizio presenta una quota elevata di appartamenti da ristrutturare in stabili d'epoca, il margine di trattativa tra la richiesta iniziale e il prezzo di chiusura può essere ampio, soprattutto sugli immobili con classe energetica bassa o privi di ascensore.

Per leggere i valori quartiere per quartiere conviene consultare direttamente Area Insights, i prezzi richiesti per quartiere. Chi invece deve stimare un appartamento specifico o preparare una proposta d'acquisto può affiancare una prima valutazione online dell'immobile allo studio puntuale delle valutazioni e studio di mercato con Comparables.

Perché i prezzi a Genova stanno accelerando?

Tra le grandi città del Nord Italia, Genova resta quella con i prezzi richiesti più contenuti, ed è proprio questo divario ad alimentare la salita degli ultimi trimestri. Per tutto il 2023 la curva dei prezzi richiesti rilevata da CASAFARI Area Insights è rimasta pressoché piatta, passando da 1.602,4 €/m² nel primo trimestre 2023 a 1.617,2 €/m² nel quarto. Nel 2024 la crescita è stata graduale (+1,7% annuo nel primo trimestre, +2,5% nel quarto), per poi cambiare passo a partire dal 2025.

L'andamento anno su anno per trimestre mostra una progressione netta: +3,1% nel primo trimestre 2025, +4,7% nel secondo, +5,5% nel terzo, +5,6% nel quarto, +6,1% nel primo trimestre 2026, +5,7% nel secondo e +8,2% nel terzo trimestre 2026 (CASAFARI Area Insights). Osservando i valori assoluti trimestre su trimestre, la serie è in crescita dall'inizio del 2025 con un'unica lieve pausa congiunturale nel terzo trimestre 2025, quando il prezzo richiesto è passato da 1.724,8 a 1.723,2 €/m² (−1,6 €/m²) prima di riprendere a salire fino ai 1.863,8 €/m² attuali.

Per inquadrare il ritmo genovese nel contesto nazionale è utile guardare all'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni, secondo trimestre 2026 (IPAB, dati provvisori diffusi il 17 settembre 2026), ricordando che l'ISTAT misura i prezzi effettivi di compravendita e non le richieste degli annunci. A livello nazionale l'IPAB segna un +4,0% annuo nel secondo trimestre 2026 (in rallentamento rispetto al +5,1% del primo trimestre), con le abitazioni esistenti a +3,7% e le nuove a +5,0%. Tra le grandi città monitorate dall'istituto, Torino registra +8,5% annuo, Roma +6,4% e Milano +2,4%.

Dietro il risveglio del mercato genovese agiscono quattro fattori concreti:

• Accessibilità rispetto alle metropoli vicine: il confronto con la guida al mercato di Milano e con l'andamento del mercato immobiliare in Italia spiega perché famiglie, lavoratori da remoto e pensionati lombardi e piemontesi guardino alla costa ligure.
• Tenuta demografica tramite saldo migratorio: secondo i dati ISTAT sulla popolazione di Genova riportati da Genova24, i residenti nel Comune sono saliti a 566.247 al 1° gennaio 2026 (erano 564.080 al 1° gennaio 2025 e 561.191 a fine 2022), mentre la Città Metropolitana conta 819.594 abitanti al 30 giugno 2025 (ISTAT). Poiché il saldo naturale del 2025 è stato negativo per 4.399 unità, l'aumento dipende interamente dai nuovi arrivi da altri comuni e dall'estero.
• Rendimento da locazione: i canoni in salita a fronte di prezzi d'acquisto ancora moderati attirano piccoli risparmiatori.
• Prospettive infrastrutturali: l'attenzione degli acquirenti fuori regione è sostenuta dai cantieri ferroviari. Sullo stato dei lavori del Terzo Valico, la programmazione RFI riportata dalla stampa a settembre 2026 prevede l'attivazione della tratta nel 2028, mentre la riduzione dei tempi di viaggio tra Milano e Genova intorno ai 55 minuti richiederà ulteriori interventi sulla tratta verso Milano, difficilmente completabili prima del 2030. Si tratta dunque di una previsione infrastrutturale e non di un effetto già scontato nei rogiti.

In quali quartieri di Genova conviene comprare casa?

Genova si sviluppa per oltre trenta chilometri tra il mare e la dorsale appenninica, da Voltri a Nervi, risalendo lungo le vallate del Polcevera e del Bisagno. In questa conformazione orografica, l'esposizione al sole, la presenza dell'ascensore, la comodità di parcheggio e persino il tratto di una singola creuza spostano il valore al metro quadro molto più della media comunale.

I micro-mercati cittadini rispondono a logiche ed esigenze abitative ben distinte:

• Il Levante (Albaro, Boccadasse, Sturla, Quarto, Quinto, Nervi): è l'asse più ricercato sia dalle famiglie genovesi in cerca di tagli signorili sia da chi acquista una seconda casa sul mare. Albaro offre contesti residenziali nel verde e ville d'epoca; Boccadasse e Nervi, con i suoi parchi e la passeggiata Anita Garibaldi, concentrano la domanda disposta a pagare i valori più alti della città per terrazzi e vista mare.
• I quartieri collinari e il centro borghese (Castelletto, Carignano): affacciati sul centro, uniscono grandi appartamenti in palazzi storici, tranquillità e viste panoramiche sul porto, collegati alla città bassa dal sistema storico degli ascensori pubblici e delle funicolari.
• Centro Storico e Porto Antico: tra i caruggi e i Palazzi dei Rolli (patrimonio UNESCO) il mercato è diviso in due. I piani alti ristrutturati e luminosi sono richiesti da giovani professionisti e investitori; i piani bassi e bui scontano prezzi molto inferiori. La vicinanza all'Acquario, al Porto Antico e alle sedi dell'Università di Genova intorno a via Balbi sostiene la domanda di bilocali e trilocali per locazioni studentesche e turistiche.
• Foce, San Fruttuoso, Marassi e San Martino: quartieri densamente abitati e ben serviti, scelti dalle famiglie residenti e, nell'area di San Martino e Albaro, da chi acquista per figli iscritti alle facoltà medico-scientifiche o per il personale del policlinico.
• Il Ponente (Sampierdarena, Cornigliano, Sestri Ponente, Pegli, Voltri) e le vallate (Val Polcevera, Val Bisagno): con l'eccezione del lungomare residenziale di Pegli, queste aree offrono i prezzi di accesso più bassi della città su uno stock edilizio in larga parte novecentesco e popolare. Sampierdarena e i quartieri limitrofi alla stazione e al porto attirano chi cerca metrature ampie con budget contenuti o rendimenti lordi elevati dall'affitto a lungo termine.

Poiché tra le vallate interne e il lungomare di Levante i valori si moltiplicano, prima di formulare un'offerta è opportuno verificare i prezzi richiesti del singolo quartiere su Area Insights, i prezzi richiesti per quartiere e utilizzare Property Sourcing per trovare gli immobili in zona filtrando per stato conservativo e piano.

Quanto rende un appartamento in affitto a Genova?

Il mercato delle locazioni a Genova ha registrato un incremento sensibile dei canoni richiesti. Secondo CASAFARI Area Insights (location id 548352), il canone medio richiesto per gli appartamenti è passato da 12,0 €/m²/mese nel primo trimestre 2024 a 13,9 €/m²/mese nel secondo trimestre 2026, con una crescita del 10,3% rispetto ai 12,6 €/m²/mese del secondo trimestre 2025. Nella lettura della serie storica occorre tenere presente che il valore di 13,9 €/m²/mese toccato nel primo trimestre 2025 ha rappresentato un picco isolato e che il dato del terzo trimestre 2026 (16,2 €/m²/mese) costituisce un balzo provvisorio, legato alla composizione degli annunci, in attesa di consolidamento nei trimestri successivi.

Prendendo come riferimento prudenziale il secondo trimestre 2026 — con un canone medio richiesto di 13,9 €/m²/mese a fronte di un prezzo di vendita richiesto nello stesso trimestre di 1.822,4 €/m² — il rendimento annuo lordo indicativo si attesta al 9,2% (CASAFARI Area Insights). Si tratta di uno dei valori nominali più alti tra le grandi città italiane, ma va letto per ciò che misura: un rapporto lordo calcolato su prezzi e canoni richiesti negli annunci, prima della negoziazione e al lordo di IMU, spese condominiali straordinarie, manutenzione, periodi di sfitto e imposte sul reddito.

Per chi sceglie la locazione residenziale stabile, a Genova è entrato in vigore dal 16 giugno 2025 il nuovo accordo territoriale per il canone concordato a Genova (depositato il 3 giugno 2025), che ha sostituito il precedente impianto del 2017. La novità principale per proprietari e inquilini è il passaggio dal vecchio elenco per singole vie a una classificazione basata sulle zone OMI, pensata per rendere più trasparente il calcolo delle fasce di canone e l'accesso alle agevolazioni fiscali previste dalla normativa nazionale per i contratti 3+2 e per studenti universitari.

Chi invece valuta la locazione turistica deve attenersi agli obblighi nazionali e regionali: esposizione in ogni annuncio del Codice Identificativo Nazionale (CIN) rilasciato dal Ministero del Turismo — a cui in Liguria si accede previo codice regionale CITRA —, dotazioni di sicurezza obbligatorie nell'alloggio, registrazione degli ospiti e versamento dell'imposta di soggiorno al Comune di Genova. Per le aliquote della cedolare secca e i limiti oltre i quali l'attività di locazione breve assume natura imprenditoriale è sempre necessario verificare la normativa fiscale vigente sul portale dell'Agenzia delle Entrate. Al 23 ottobre 2026 non risulta invece in vigore uno specifico regolamento comunale di limitazione degli affitti brevi nel centro storico genovese, tema che resta oggetto di dibattito politico cittadino.

Quante case si vendono a Genova e chi compra?

I volumi di compravendita confermano che il mercato genovese è solido e guidato in larga misura dalle famiglie. Secondo le statistiche OMI del quarto trimestre 2025 dell'Agenzia delle Entrate, nel Comune di Genova sono state concluse 2.596 transazioni residenziali normalizzate (NTN) negli ultimi tre mesi del 2025, in aumento del 4,3% rispetto allo stesso trimestre del 2024. Nel trimestre precedente, le statistiche OMI del terzo trimestre 2025 avevano registrato 2.056 compravendite (+0,2% annuo).

Il dato più significativo riguarda la natura degli acquisti: nel quarto trimestre 2025 il 79,8% delle abitazioni comprate da persone fisiche a Genova ha usufruito dell'agevolazione per la prima casa (era l'82,7% nel terzo trimestre 2025), mentre il 44,7% degli acquisti è stato assistito da un mutuo ipotecario (46,4% nel terzo trimestre). A titolo di confronto con il quadro nazionale, le compravendite 2025 in Italia secondo l'OMI hanno toccato quota 766.756 nell'intero anno (+6,4% sul 2024), per poi mostrare una sostanziale stabilità a livello nazionale nel secondo trimestre 2026 (+0,1% annuo secondo i dati OMI richiamati dall'ISTAT).

Indicatore OMI (Comune di Genova)	3° trimestre 2025	4° trimestre 2025
Compravendite residenziali (NTN)	2.056	2.596
Variazione annua NTN	+0,2%	+4,3%
Quota acquisti con agevolazione prima casa	82,7%	79,8%
Quota acquisti assistiti da mutuo	46,4%	44,7%

Chi compra casa a Genova oggi appartiene soprattutto a quattro profili: famiglie genovesi che sostituiscono l'abitazione principale approfittando di prezzi ancora accessibili; acquirenti provenienti da Milano e Torino alla ricerca di una casa al mare o di una residenza stabile meno costosa; genitori che acquistano piccoli tagli vicino alle facoltà universitarie; piccoli investitori italiani concentrati sul centro storico e su Sampierdarena. Gli acquirenti stranieri — in prevalenza svizzeri, tedeschi, francesi e nordeuropei — rappresentano una componente minoritaria rispetto alle località della Riviera e si orientano quasi esclusivamente su immobili di pregio ad Albaro, Nervi, Castelletto e nei palazzi storici vincolati; non esistono peraltro statistiche ufficiali comunali che ne quantifichino la quota.

Tasse, costi e rischi da conoscere prima del rogito

L'acquisto di un immobile residenziale a Genova segue il regime fiscale nazionale italiano, le cui aliquote e condizioni aggiornate vanno sempre verificate sul portale dell'Agenzia delle Entrate prima del preliminare. In linea generale, chi acquista da un privato con i requisiti di prima casa versa l'imposta di registro ridotta sul valore catastale rivalutato (anziché l'aliquota ordinaria prevista per le seconde case), oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa; per gli acquisti da impresa costruttrice soggetti a IVA si applica l'aliquota agevolata per la prima casa o quella ordinaria negli altri casi. I cittadini dell'Unione Europea e i cittadini extra-UE (nel rispetto del principio di reciprocità) possono acquistare immobili in Italia senza restrizioni speciali.

Accanto agli aspetti fiscali, il mercato genovese presenta alcune specificità tecniche che richiedono attenzione in fase di perizia:

• Vetustà dello stock ed efficienza energetica: gran parte del patrimonio edilizio risale a prima degli anni Settanta. Molti palazzi nei caruggi o lungo le vie collinari sono privi di ascensore e presentano classi energetiche basse. I costi di ristrutturazione e di adeguamento impiantistico, anche in vista dell'evoluzione delle direttive europee sulle prestazioni energetiche degli edifici (EPBD), incidono sui tempi di rivendita e vanno calcolati nel budget iniziale.
• Rischio idrogeologico e micro-localizzazione: la storia recente della città — dalle alluvioni che hanno interessato i bacini del Bisagno e del Fereggiano fino al crollo del ponte Morandi nel 2018 — ricorda quanto sia essenziale verificare le mappe di pericolosità idraulica e geomorfologica del piano di bacino per i piani terreni e i fondi, oltre a valutare adeguate coperture assicurative.
• Divario tra richiesta e rogito: con un indice nazionale ISTAT passato da +5,1% a +4,0% nel secondo trimestre 2026 e volumi nazionali stabili, gli immobili fuori prezzo o con difetti strutturali restano a lungo sul mercato. Basarsi sul solo prezzo richiesto dell'annuncio espone al rischio di sovrastimare il valore reale del bene.

Come verificare il valore di una casa a Genova con i dati CASAFARI

Per muoversi in una città dove due isolati cambiano il valore al metro quadro, i dati aggregati e puntuali permettono di separare le richieste fuori mercato dal valore reale di una zona.

Chi cerca o vende casa può partire da Area Insights, i prezzi richiesti per quartiere per leggere l'andamento del prezzo al metro quadro e della disponibilità di annunci nella singola micro-zona, passare a una prima valutazione online dell'immobile e approfondire con le valutazioni e studio di mercato con Comparables, che mette a confronto gli immobili simili attualmente in vendita o recentemente ritirati dal mercato nello stesso raggio. Gli agenti immobiliari, i periti e gli investitori che devono monitorare l'offerta attiva su più portali senza duplicati trovano invece in Property Sourcing per trovare gli immobili in zona una vista unificata di tutto lo stock genovese, ed è sempre possibile mettere a confronto la piazza ligure con le altre guide alle città italiane.

Chi sviluppa strumenti di analisi proprietari o desidera integrare le serie storiche nei propri modelli può consultare la documentazione API di Area Insights (in inglese) e la documentazione API di Comparables (in inglese), dove ogni chiamata è contabilizzata in token, e accedere direttamente alla console CASAFARI per provare i dati in autonomia.