Mercato immobiliare a Brescia: prezzi, quartieri e affitti nel 2026

Nel terzo trimestre 2026 il prezzo medio richiesto per un appartamento a Brescia è di 2.325,7 €/m², in aumento del 4,6% su base annua e del 18,2% dal minimo del primo trimestre 2024 (la serie dei prezzi richiesti di Area Insights per Brescia, prezzi richiesti dagli annunci indicizzati, non rogiti). L'affitto medio richiesto si attesta a 11,6 €/m² mensili, pressoché stabile. Con 3.199 compravendite nel 2025 (+7,9% secondo i dati OMI dell'Agenzia delle Entrate), Brescia costa circa la metà di Milano e cresce per volumi reali, non per speculazione.

Quanto costa una casa a Brescia nel 2026?

Chi percorre la tratta tra Milano Centrale e la stazione di Brescia in 45 minuti di Frecciarossa si imbatte in un'aritmetica difficile da ignorare: con il budget necessario per un monolocale nella periferia milanese, a Brescia Due o a Lamarmora si acquista un trilocale luminoso a pochi passi dalla metropolitana. Per una coppia che lavora tra le due città o per una famiglia che cerca spazio, questo differenziale spiega perché il capoluogo sia tornato ad attrarre residenti.

Secondo i dati di CASAFARI Area Insights (location id 218382, interrogazione del 23 ottobre 2026), nel terzo trimestre 2026 il prezzo medio richiesto per gli appartamenti nel comune di Brescia è di 2.325,7 €/m². È utile precisare che questa cifra misura la media dei prezzi richiesti negli annunci immobiliari indicizzati sulla piazza, esclusi i valori anomali (outlier), e non corrisponde ai prezzi effettivi di rogito.

Per leggere il dato in controluce conviene affiancarlo a il listino Pro Brixia 2026 dei valori immobiliari, curato dall'azienda speciale della Camera di Commercio di Brescia su valori riferiti al 2025. Il listino stima un valore medio residenziale cittadino di 3.420 €/m² (in crescita del 14,8% rispetto ai 2.980 €/m² del 2022 e del 5% nell'ultimo anno), contro una media provinciale di 2.630 €/m², con le vie di maggior pregio del centro storico — piazza del Duomo, via dei Musei, corso Zanardelli — intorno ai 5.700 €/m². La media CASAFARI risulta inferiore perché pesa l'intero stock in offerta sul mercato, compresi i numerosi condomini degli anni Sessanta e Settanta nei quartieri di cintura che costituiscono la spina dorsale degli scambi.

Brescia si colloca al centro di un sistema territoriale che guarda a ovest verso Bergamo e Milano (con cui vale sempre la pena confrontare la guida al mercato immobiliare di Milano) e a nord ed est verso il lago d'Iseo e il lago di Garda. In città la geografia dei prezzi segue da oltre dieci anni la linea della metropolitana leggera automatica da Prealpino a Sant'Eufemia–Buffalora, a cui si affianca ora il tracciato della futura linea tranviaria T2.

I prezzi delle case a Brescia stanno salendo?

Sì, i prezzi richiesti mostrano una salita costante a partire dall'inizio del 2024. Nel terzo trimestre 2026 il valore di 2.325,7 €/m² segna un progresso di 102,9 €/m² rispetto ai 2.222,8 €/m² del terzo trimestre 2025 (+4,6%) e di 358,3 €/m² rispetto al punto più basso del primo trimestre 2024, quando la media si fermava a 1.967,4 €/m² (+18,2%, fonte CASAFARI Area Insights). Il mercato ha registrato nove trimestri consecutivi di rialzi tra il secondo trimestre 2024 e la fine del 2025, seguiti da una breve pausa nel primo trimestre 2026 (2.229,3 €/m²) e da nuovi massimi nel secondo e nel terzo trimestre dell'anno.

Una nota di metodo è doverosa per chi osserva l'intera serie storica dal primo trimestre 2023 (2.230,5 €/m²), rispetto al quale la variazione complessiva appare di appena il +4,3%. Tra il terzo e il quarto trimestre del 2023 la serie registra una flessione da 2.269,6 €/m² a 1.992,7 €/m² (-12,2% in tre mesi): come segnala la nota metodologica di CASAFARI Area Insights, quel movimento non riflette un crollo del mercato ma un mutamento nella composizione del campione di annunci indicizzati. Per valutare la tendenza reale senza distorsioni conviene quindi assumere come base di partenza il primo trimestre 2024.

Il passo bresciano trova riscontro nel quadro nazionale. Secondo l'indice Istat dei prezzi delle abitazioni, secondo trimestre 2026 (diffuso il 17 settembre 2026), i prezzi delle case in Italia sono cresciuti del 4,0% su base annua nel secondo trimestre 2026 (in rallentamento rispetto al +5,1% del primo trimestre), con la ripartizione del Nord-Ovest al +3,9%. Pur trattandosi di grandezze non direttamente confrontabili — l'indice IPAB dell'Istat rileva i prezzi di compravendita effettivi a rogito, mentre CASAFARI misura le richieste dei venditori — le due curve procedono nella medesima direzione. Per inquadrare il dato nel contesto più ampio si può consultare la pagina dedicata a l'andamento del mercato immobiliare in Italia.

Quante case si vendono a Brescia e chi le compra?

La tenuta dei prezzi poggia su una solida espansione dei volumi. Nel 2025 il comune di Brescia ha registrato 3.199 compravendite residenziali normalizzate (NTN), in aumento del 7,9% rispetto alle 2.965 del 2024, secondo le compravendite 2025 nel comune di Brescia (dati OMI nel listino Pro Brixia). La spinta è proseguita nel 2026: i dati OMI del primo trimestre 2026 per Brescia indicano 737 transazioni in città contro le 704 dello stesso periodo del 2025 (+4,6%), mentre il resto della provincia ha segnato 3.504 scambi (+4,7%) e l'intera Lombardia 37.341 (+3,9%). Allargando lo sguardo all'intero territorio provinciale, le Statistiche regionali 2026 dell'Agenzia delle Entrate per la Lombardia certificano 18.374 NTN nel 2025 (+7,2% sul 2024), confermando Brescia come il secondo mercato lombardo per numero di rogiti dopo Milano.

A comprare in città sono soprattutto nuclei familiari bresciani in cerca di una casa più grande o in arrivo dalla provincia, giovani coppie al primo acquisto, pendolari sull'asse ferroviario milanese e comunità straniere di lungo insediamento, che rappresentano una quota attiva della domanda nei quartieri semicentrali e periferici. A questi si affiancano piccoli risparmiatori locali che acquistano un bilocale da mettere a reddito.

Dietro gli scambi c'è un dato demografico in controtendenza rispetto a molti capoluoghi del Nord. Dopo aver riportato Brescia di nuovo sopra i 200.000 abitanti a fine gennaio 2025 (200.104 residenti) per la prima volta dal 1985, il comune ha raggiunto 201.342 abitanti al 1° gennaio 2026 (+0,7% in un anno), come documenta il bilancio demografico Istat del comune di Brescia. La crescita è interamente sostenuta dal saldo migratorio (+2.373 persone nel 2025), che compensa un saldo naturale negativo (-884), con 39.130 residenti stranieri pari al 19,4% della popolazione. In città il mercato delle seconde case è irrilevante: nella provincia bresciana la domanda turistica e internazionale si concentra sulle sponde del Garda (Desenzano, Sirmione, Salò) e del lago d'Iseo, secondo logiche simili a quelle descritte ne la guida a Como.

Quali quartieri scegliere per abitare o per investire?

La scelta del quartiere a Brescia dipende dall'orizzonte dell'acquirente e dal taglio ricercato:

• Centro storico e vie di pregio: l'area attorno a piazza del Duomo, via dei Musei e corso Zanardelli rappresenta il segmento più ambito, con valori stimati intorno ai 5.700 €/m² dal listino Pro Brixia 2026 e una rotazione molto contenuta, alimentata da professionisti e famiglie bresciane. Il quadrante di San Faustino, più vivace e vicino alle sedi universitarie del centro, mantiene invece una forte vocazione per la locazione a studenti e giovani lavoratori.
• Mompiano e il polo nord: servito dalla metropolitana e adiacente ai dipartimenti scientifici, alle facoltà di Medicina e Ingegneria e agli Spedali Civili, è il quartiere d'elezione per l'investimento a reddito studentesco. Secondo i dati diffusi all'inaugurazione dell'anno accademico, gli iscritti dell'Università degli Studi di Brescia nel 2025/26 hanno superato quota 17.500 (massimo storico dell'ateneo, novembre 2025), a cui si somma il bacino del campus cittadino dell'Università Cattolica.
• Brescia Due, Lamarmora e Sanpolino: lungo la direttrice sud ed est della metropolitana si trovano condomini di taglio medio e recente, quotazioni più accessibili rispetto al centro e una domanda costante da parte di chi lavora nel terziario direzionale, vicino alla stazione ferroviaria o nelle grandi aziende cittadine.
• Quadrante ovest (Urago Mella, Pendolina, Fiera, Chiesanuova): sono i quartieri interessati dalla nuova linea tranviaria. Come riporta la pagina del Comune di Brescia sul tram T2 Fiera–Pendolina, i cantieri sono partiti il 6 luglio 2026 per un tracciato di 11,3 chilometri e un investimento di circa 426 milioni di euro; i lavori dureranno circa quattro anni e mezzo, con entrata in servizio prevista nel 2030. Chi acquista oggi in quest'area compra a prezzi inferiori alla media in vista della futura rivalutazione, ma deve mettere in conto quattro anni e mezzo di cantieri lungo l'asse ovest e attorno alla stazione.

Un'avvertenza vale per tutta la cintura esterna: buona parte dell'offerta è costituita da edifici degli anni Sessanta e Settanta con classi energetiche basse. Con il ridimensionamento degli incentivi fiscali, i costi di riqualificazione energetica e di manutenzione straordinaria delle parti comuni vanno calcolati con prudenza prima di formulare un'offerta. Per verificare il posizionamento di un singolo immobile conviene confrontare un appartamento con le vendite recenti della stessa via con Comparables, mentre chi opera professionalmente può utilizzare Property Sourcing per trovare immobili fuori mercato a Brescia.

Quanto rende un appartamento affittato a Brescia?

Nel terzo trimestre 2026 il canone medio richiesto per un appartamento a Brescia è di 11,6 €/m² al mese (CASAFARI Area Insights, location id 218382). Rispetto agli 11,9 €/m² del terzo trimestre 2025 si registra una lieve flessione del 2,5%, mentre il confronto con il primo trimestre 2024 (11,4 €/m²) mostra una sostanziale tenuta (+1,8%). Poiché la serie storica dei canoni presenta valori identici in alcuni trimestri contigui del 2025, è preferibile valutare la dinamica sugli archi annuali anziché sulle oscillazioni da un trimestre all'altro: la fotografia d'insieme dice che gli affitti sono fermi mentre i prezzi di vendita salgono.

Periodo	Prezzo medio richiesto (€/m²)	Canone medio richiesto (€/m²/mese)	Rendimento lordo indicativo
1° trimestre 2024	1.967,4 €	11,4 €	7,0%
3° trimestre 2025	2.222,8 €	11,9 €	6,4%
3° trimestre 2026	2.325,7 €	11,6 €	6,0%

Fonte: elaborazione su dati la documentazione API di Area Insights (in inglese), location id 218382, interrogazione del 23 ottobre 2026. Prezzi e canoni richiesti dagli annunci.

Questa forbice ha compresso il rendimento lordo indicativo dal 7,0% circa del primo trimestre 2024 al 6,0% del terzo trimestre 2026 (calcolato come canone annuo richiesto diviso prezzo richiesto al metro quadro). Si tratta comunque di un ritorno superiore al 4–5% tipico della piazza milanese, ma va inteso come un indicatore lordo e teorico, prima dell'IMU, delle imposte sul reddito, delle spese condominiali a carico della proprietà e degli eventuali periodi di sfitto.

Per tradurre le medie cittadine in un caso concreto, un bilocale di 60 m² proposto al prezzo medio richiesto di 2.325,7 €/m² comporta un esborso richiesto intorno ai 139.500 € e, locato al canone medio di 11,6 €/m² mensili, genera un affitto lordo vicino ai 700 € al mese.

Tasse, prima casa e affitti brevi: che cosa va messo in conto

Oltre al prezzo di acquisto e agli eventuali lavori di ristrutturazione, il preventivo deve includere la fiscalità nazionale e gli adempimenti sulle locazioni:

• Imposte sull'acquisto: per chi compra da privato con i requisiti di prima casa si applica in via ordinaria l'imposta di registro agevolata sul valore catastale, mentre per le seconde case e per gli acquisti da impresa costruttrice soggetta a IVA valgono le aliquote ordinarie più le imposte ipotecaria e catastale. Per verificare i requisiti aggiornati conviene consultare la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni prima casa.
• Tassazione degli affitti: per i proprietari persone fisiche resta disponibile il regime opzionale della cedolare secca, con aliquota differenziata tra le locazioni ordinarie (e il primo immobile destinato a locazione breve) e gli immobili successivi concessi in affitto breve.
• Regole sugli affitti brevi e turistici: dal 1° gennaio 2025 ogni unità immobiliare destinata a contratti di locazione breve o turistica deve essere dotata del codice nazionale obbligatorio, da esporre negli annunci e all'esterno dello stabile, come stabilito per il Codice Identificativo Nazionale sul sito del Ministero del Turismo; in Lombardia permane inoltre l'obbligo del codice regionale CIR. Dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile anche il Regolamento (UE) 2024/1028 sugli affitti brevi, che impone ai portali online di verificare la validità dei codici di registrazione.

Sul piano civilistico non vi sono restrizioni per gli acquirenti cittadini dell'Unione Europea, mentre per i cittadini extra-UE si applicano le consuete norme nazionali sulla condizione di reciprocità o sul regolare soggiorno in Italia.

Come seguire il mercato di Brescia con i dati CASAFARI

Per gli agenti immobiliari, i valutatori e gli investitori che operano tra la città e la provincia, monitorare con regolarità le serie storiche consente di distinguere le richieste fuori mercato dai valori allineati alla domanda. Con Area Insights è possibile seguire l'evoluzione trimestrale dei prezzi e dei canoni richiesti per l'intero comune di Brescia (location id 218382) e per le singole microzone, mentre Comparables permette di costruire perizie puntuali incrociando gli immobili comparabili nella stessa via.

Chi desidera integrare questi flussi nei propri sistemi di analisi può consultare la documentazione API di Comparables (in inglese) insieme alle specifiche tecniche di Area Insights, e creare un account su platform.casafari.com per gestire le chiavi di accesso e interrogare direttamente la banca dati. Per confrontare Brescia con le altre piazze della penisola è infine disponibile l'indice con tutte le guide alle città italiane.