ALCANADA PROPERTY GUIDE
Peaceful area on the doorstep of one of the most beautiful golf courses in Mallorca
Alcanada è un’esclusiva zona residenziale collinare situata a est del centro di Alcúdia, nel nord dell’isola di Maiorca, sviluppatasi attorno al Club de Golf Alcanada e affacciata sulla baia di Alcúdia e sull’isolotto del faro (Illa d’Alcanada). Situata a circa un’ora d’auto da Palma e a cinque minuti da Port d’Alcúdia, la località ospita principalmente ville singole di pregio e propone valori al metro quadro consultabili in tempo reale nel ticker presente in questa pagina.
Alcanada in breve: dove si trova e perché se ne parla
Adagiata sui pendii orientali della baia di Alcúdia, Alcanada è una delle enclave residenziali più riservate del nord di Maiorca. Il territorio si distingue per la combinazione tra pini marittimi, macchia mediterranea e una vista aperta sulle acque del Mediterraneo, dove svetta il caratteristico faro dell’Illa d’Alcanada.
L’area attira prevalentemente acquirenti internazionali e investitori in cerca di una seconda casa di fascia alta. La presenza del prestigioso percorso da golf interno, unita alla vicinanza ai servizi nautici e urbani di Alcúdia, rende la zona particolarmente apprezzata da chi desidera riservatezza senza rinunciare alla comodità della costa.
Com’è il mercato immobiliare di Alcanada
L’offerta abitativa ad Alcanada si compone quasi interamente di ville unifamiliari indipendenti, molte delle quali edificate su terreni scoscesi per garantire la vista panoramica sul mare. I complessi condominiali o plurifamiliari rappresentano una quota minima dello stock, poiché lo sviluppo edilizio dell’area si è consolidato nel rispetto della conformazione morfologica della collina.
Essendo un’area geograficamente circoscritta e altamente richiesta, il numero di proprietà disponibili sul mercato si mantiene ridotto. Dal punto di vista amministrativo e catastale, Alcanada costituisce una sotto-zona del comune di Alcúdia: nei portali immobiliari gli annunci vengono spesso catalogati sotto le diciture Alcúdia o Port d’Alcúdia.
Per analizzare con precisione la distribuzione dell’offerta e i tempi medi di assorbimento sul mercato senza basarsi su generiche medie comunali, gli operatori e i compratori possono fare riferimento al modulo Insights dell’Area di CASAFARI, mentre per la determinazione del valore di mercato di uno specifico immobile risultano fondamentali le valutazioni con i comparabili. I valori correnti al metro quadro per l’area sono sempre visibili nel ticker in cima alla pagina.
Perché Alcanada: il golf voluto da Hans-Peter Porsche
La storia recente di Alcanada è strettamente legata alla nascita del suo campo da golf. L’idea originaria risale al 1985, quando Hans-Peter Porsche (figlio di Ferry Porsche e nipote del fondatore della casa automobilistica Ferdinand Porsche) concordò l’acquisizione del terreno insieme all’imprenditore Federico Knuchel. L’iter autorizzativo ha richiesto tredici anni, portando all’ottenimento dei permessi nel 1998, alla costituzione del club nel 2002 e all’inaugurazione ufficiale del percorso nel 2003, come riportato nella storia del Club de Golf Alcanada.
Il tracciato a 18 buche è stato progettato dall’architetto Robert Trent Jones Jr. per integrarsi con la topografia naturale del litorale maiorchino. Secondo la scheda ufficiale della Real Federación Española de Golf, il percorso si sviluppa per una lunghezza complessiva di 6.499 metri direttamente sul mare, affacciandosi sulla baia come sottolineato anche da Turisme de Mallorca.
Le abitazioni di Alcanada traggono un valore aggiunto tangibile dalla continuità con il campo da golf: la clubhouse, dotata di ristorante e terrazza panoramica, funge anche da punto di ritrovo sociale per i residenti della collina.
Cosa c’è intorno: Port d’Alcúdia, il centro storico e le spiagge
A circa cinque minuti d’auto da Alcanada si trova Port d’Alcúdia, vivace centro portuale dotato di marina turistica, passeggiata a mare e un’ampia offerta gastronomica e commerciale. Proseguendo verso l’interno si incontra il centro storico murato di Alcúdia, noto per la sua architettura medievale e per il mercato settimanale.
Le calette e i tratti di costa vicini alla collina offrono accessi al mare trasparenti e scogliere tranquille. Questa contiguità geografica consente a chi risiede ad Alcanada di beneficiare dell’isolamento della collina e, al contempo, della vicinanza immediata alle spiagge e alla vita cittadina.
Come si arriva: Palma, aeroporto e collegamenti
Alcanada dista circa un’ora d’auto dal centro di Palma di Maiorca e dall’aeroporto internazionale di Son Sant Joan. Il collegamento principale è garantito dall’autostrada Ma-13, che attraversa l’isola da sud-ovest a nord-est fino allo snodo di Alcúdia.
L’aeroporto di Palma offre collegamenti aerei diretti con i principali scali italiani durante l’intera stagione estiva e con frequenze regolari anche nei mesi invernali. Dal porto di Port d’Alcúdia sono inoltre attivi collegamenti marittimi verso Minorca e Barcellona.
Imposte e regole: cosa deve sapere chi compra dall’Italia
L’acquisto di una residenza usata nelle Isole Baleari comporta il pagamento dell’Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali (ITP), la cui aliquota è determinata a scaglioni progressivi sul valore dell’immobile, secondo i dati della Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) relativi al 2026:
- Fino a 400.000 €: 8 %
- Da 400.000,01 a 600.000 €: 9 %
- Da 600.000,01 a 1.000.000 €: 10 %
- Da 1.000.000,01 a 2.000.000 €: 12 %
- Oltre 2.000.000 €: 13 %
L’imposta si calcola per scaglioni successivi. Ad esempio, per la compravendita di una villa del valore di 1.500.000 €, l’ITP ammonta complessivamente a 150.000 € (32.000 € per i primi 400.000 €, 18.000 € per la quota fino a 600.000 €, 40.000 € per la quota fino a 1.000.000 € e 60.000 € per i restanti 500.000 €).
Per quanto riguarda le locazioni turistiche (licenze ETV), ad aprile 2025 il Govern de les Illes Balears ha approvato un decreto legge di contenimento turistico che vieta il rilascio di nuovi posti letto turistici negli edifici plurifamiliari su tutto il territorio balearico, consentendo unicamente il riutilizzo dei posti esistenti. Per le ville unifamiliari, è necessario disporre di una licenza formale e dell’iscrizione al registro del Consell de Mallorca. Prima di sottoscrivere un contratto di acquisto, è raccomandabile approfondire cosa verificare prima di acquistare un immobile insieme a un notaio o un gestore fiscale spagnolo.
Chi valuta questo investimento può consultare l’analisi dettagliata su perché una seconda casa di lusso resta un investimento ricercato.
Come CASAFARI legge una zona piccola come Alcanada
I dati di CASAFARI aggregano e deduplicano gli annunci provenienti dai portali immobiliari e dalle agenzie operanti in Spagna. Questo sistema permette di analizzare micro-mercati come Alcanada tracciando lo stock reale, i prezzi di richiesta e i tempi medi di permanenza degli annunci, delimitando la zona direttamente sulla mappa.
Gli operatori del settore e gli investitori possono analizzare le metriche complete sulla piattaforma CASAFARI, mentre gli sviluppatori possono consultare la documentazione di Area Insights per sviluppatori (in inglese). Per esplorare altre zone d’interesse sull’isola, è possibile consultare le altre guide ai quartieri di CASAFARI.
Domande frequenti
Dove si trova Alcanada e come si raggiunge da Palma?
Alcanada si trova sulla collina a est del centro di Alcúdia, nel nord dell’isola di Maiorca, direttamente di fronte all’isolotto con il faro (Illa d’Alcanada). Da Palma e dall’aeroporto internazionale di Son Sant Joan la zona si raggiunge in circa un’ora d’auto percorrendo l’autostrada Ma-13. Port d’Alcúdia dista circa cinque minuti di guida.
Quali imposte si pagano comprando una casa ad Alcanada?
Per l’acquisto di una casa di seconda mano si paga l’Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali (ITP) delle Isole Baleari, calcolata a scaglioni progressivi dall’8 % fino a 400.000 € al 13 % oltre i due milioni di euro (Agència Tributària de les Illes Balears, 2026). A queste imposte vanno sommati i costi accessori per notaio, registro della proprietà e gestione della pratica. Si raccomanda di consultare un notaio o un consulente fiscale locale prima del rogito.
Si può affittare ai turisti una villa ad Alcanada?
L’affitto turistico richiede l’ottenimento della licenza ETV e l’iscrizione al registro del Consell de Mallorca. Il decreto legge approvato ad aprile 2025 dal Govern de les Illes Balears ha vietato la creazione di nuovi posti letto turistici nei condomini, consentendo solo lo scambio di posti esistenti. Per le ville unifamiliari è fondamentale verificare prima dell’acquisto se la proprietà sia già dotata di una licenza valida e regolarmente trasferibile.
Alcanada è adatta anche a chi non gioca a golf?
Sì, l’area è scelta da molti acquirenti per la vista aperta sulla baia di Alcúdia, la riservatezza e la posizione collinare. Il Club de Golf Alcanada, inaugurato nel 2003 su progetto di Robert Trent Jones Jr., offre anche una clubhouse con ristorante e terrazza vista mare che funge da punto di ritrovo locale. Inoltre, la vicinanza a Port d’Alcúdia garantisce accesso immediato ai servizi nautici e alla ristorazione della costa.
Quali sono le caratteristiche costruttive tipiche delle ville ad Alcanada?
La quasi totalità dell’offerta immobiliare ad Alcanada è composta da ville unifamiliari indipendenti, progettate per integrarsi con la conformazione scoscesa della collina. Questa tipologia edilizia è stata privilegiata per garantire a ogni proprietà una vista panoramica ininterrotta sulla baia e sull’isolotto del faro.
Cosa è necessario verificare prima di procedere con l’acquisto di una villa in quest’area?
Data l’esclusività e la scarsità di proprietà disponibili sul mercato, è essenziale accertarsi della regolarità catastale e urbanistica dell’immobile, consultando professionisti locali per l’analisi dei comparabili. Inoltre, qualora l’acquisto sia finalizzato all’affitto turistico, risulta fondamentale verificare la presenza di una licenza ETV valida e trasferibile, specialmente alla luce del decreto legge del 2025.