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Property Market Insights

Acquisto di proprietà in Portogallo: Tutto quello che devi sapere

Il Portogallo sta attirando molta attenzione da parte degli acquirenti internazionali di seconde case. Con il suo bel tempo, l’eccellente qualità della vita e gli enormi benefici fiscali per coloro che vengono dall’estero per investire qui sulle proprietà, questo non è più una sorpresa.

Ma navigare in un sistema immobiliare straniero può essere difficile e vorrai essere completamente preparato per tutte le tasse e i costi che dovrai pagare. Ecco una guida su ciò che ci si può aspettare quando ci si prepara ad acquistare una proprietà in Portogallo.

Non dimenticare di utilizzare le nostre Guide ai Quartieri per ottenere grandi spunti su città, regioni e quartieri in Portogallo.

Negli ultimi anni, il governo ha messo in atto misure molto interessanti per gli stranieri interessati ad acquistare proprietà in Portogallo. Il permesso di residenza non abituale (NHR) è disponibile per i cittadini dell’UE, mentre se si proviene da fuori UE si può beneficiare dello schema “Golden Visa”, che dà diritto a cinque anni di residenza se si investono più di 500.000 euro in proprietà.

Documenti Importanti

Prima di acquistare una proprietà in Portogallo, assicuratevi di avere i vostri documenti di identificazione in ordine. Avrai bisogno di ottenere un codice fiscale, chiamato “número de contribuinte” o NIF, che puoi ottenere presso l’ufficio comunale dalla filiale finanziaria del governo: Finanças.

Altri documenti di cui avrete bisogno saranno la prova dell’indirizzo e la prova dell’identità, come la vostra carta di cittadinanza o il passaporto.

Contratto promissorio di vendita e acquisto (Contrato Promessa de Compra e Venda)

L’Accordo Promissorio è un contratto legalmente vincolante firmato dall’acquirente e dal venditore, in cui entrambi dichiarano il loro impegno a portare a termine la transazione immobiliare. L’accordo deve identificare l’acquirente e il venditore, il prezzo e i termini di pagamento, oltre a indicare chiaramente tutto l’inventario e i beni che sono inclusi nella transazione.

In questa fase, di solito si paga un deposito (chiamato in portoghese sinal) per un importo del 10-20% dell’intero prezzo di acquisto. Se non si riesce a completare l’acquisto entro il tempo concordato, si perde il deposito. D’altra parte, se il venditore non rispetta la sua parte del contratto, deve pagarvi il doppio del valore della caparra.

Atto di acquisto e vendita (Escritura de Compra e Venda)

L’Atto d’Acquisto e Vendita viene solitamente firmato non oltre novanta giorni dall’entrata in vigore del Contratto Promissorio, e chiude effettivamente la transazione immobiliare. L’atto può essere firmato da voi stessi e dal venditore o dai vostri avvocati che agiscono come procura a vostro nome.

L’atto deve essere firmato in presenza di un notaio portoghese che verificherà tutti i documenti coinvolti nel processo. Dopo questo, il vostro avvocato registrerà la vostra proprietà nel registro fondiario (Registo Predial).

Costi delle transazione e delle tasse da tenere in conto

I vari costi e le tasse che si dovrebbero conoscere quando si acquista una proprietà in Portogallo sono i seguenti:

  1. Prezzo d’acquisto
  2. Imposta sul Trasferimento di Proprietà (IMT) o IVA
  3. Imposta di Bollo
  4. Imposta Patrimoniale
  5. Costi Notarili
  6. Tassa di Registrazione Atto
  7. Spese Legali (opzionali)
  8. Costi di Servizio
  9. Costi Geometra (opzionali)

Prezzo d’acquisto

Prima di tutto, tu e il venditore vi accorderete su un prezzo d’acquisto, pagabile al venditore. Questo sarà stato stabilito per iscritto nel Contratto Promissorio e nell’Atto.

Tassa sul Trasferimento di Proprietà (IMT)

L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), o Tassa di Trasferimento di Proprietà, è il pagamento che si fa quando si acquista una proprietà da qualcun altro (se la proprietà è nuova, si paga l’IVA). Dev’essere pagata prima di firmare l’atto e tu (o il tuo avvocato, se ne hai uno) la paghi al Finanças Office. È necessario presentare la prova del pagamento al notaio.

L’IMT si calcola come segue:

IMT = prezzo concordato della proprietà O valore patrimoniale netto (il valore più alto dei due) x livello d’imposta applicabile – abbattimento fiscale

I calcoli online sono disponibili: in alternativa potrai consultare il tuo  avvocato per ottenere il valore corretto da pagare.

Imposta di bollo (Imposto do Selo)

L’imposta di bollo è una tassa sui contratti, le carte legali e altri documenti presentati in una transazione immobiliare, che dovrebbe essere pagata insieme alle spese IMT e notarili.

Il valore dell’imposta di bollo è calcolato come segue:

Imposta di bollo = prezzo concordato della proprietà O valore patrimoniale netto (il valore più alto dei due) x 0.8%

Esempio:

Il valore di una proprietà è €500,000.

€500,000 x 0.08% = €400

L’imposta di bollo da pagare è €400

Tassa Patrimoniale (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis)

L’imposta patrimoniale è dovuta da coloro che hanno una quota di proprietà portoghese di valore superiore a 600.000 euro, indipendentemente dal fatto che siano residenti o meno. Implementata nel 2017, l’aliquota è attualmente dello 0,7%.

Quando ci sono due proprietari, la soglia aumenta ad un valore combinato di 1,2 milioni di euro, che gli investitori internazionali potrebbero trovare favorevole.

Costi Notarili

Il notaio è un “intermediario” indipendente che siete legalmente obbligati ad assumere per supervisionare il processo di vendita. Dovrete pagarlo per approvare i vostri documenti e assistere alla firma dell’atto da parte vostra e del venditore. I notai di solito addebitano l’1-3% del prezzo di acquisto.

Tassa di Registrazione Atto

La tassa di registrazione dell’atto viene pagata al notaio quando approva tutti i documenti di proprietà.

Tasse Legali (opzionale)

Assumere una rappresentanza legale per una consulenza e per agire per conto vostro in alcune funzioni per l’acquisto della proprietà è vantaggioso se non avete tempo per seguire il processo da soli, o se preferite affidarvi a qualcuno che conosce meglio il sistema.

Se si sceglie di utilizzare un avvocato, è necessario prendere in considerazione le spese legali. Gli avvocati in Portogallo di solito addebitano l’1-2% del prezzo di acquisto più IVA.

Costi di Servizio

Se stai comprando una nuova proprietà, dovrai impostare l’elettricità, il gas, l’acqua e le altre utenze necessarie, dal momento che questo non sarà incluso. Se state comprando da un proprietario precedente, assicuratevi di fare in modo che tutte le utenze siano cambiate a vostro nome.

Costi Geometra (opzionali)

Anche se non è obbligatorio, l’assunzione di un perito incaricato è consigliata quando si acquista una proprietà in Portogallo. Si può chiedere loro di effettuare una valutazione, una perizia dell’acquirente o entrambe (perizia strutturale completa).

Molti vecchi edifici portoghesi sono esposti a vari difetti e anche gli edifici più recenti possono essere stati vittime di alcuni tagli a causa dell’instabilità economica degli ultimi anni. Ecco perché vale sempre la pena organizzare un’ispezione indipendente per stare tranquilli.

È meglio far ispezionare la proprietà prima di firmare l’accordo promissorio, perché questo significa che ci si può ancora tirare indietro se si scopre che è in condizioni sfavorevoli.

Il prezzo di un’indagine completa è relativamente basso in Portogallo. Il RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) è un’organizzazione britannica che opera in Portogallo, presso la quale si possono cercare professionisti regolamentati. Tuttavia, è importante tenere a mente che se si cerca un geometra di lingua inglese, questi abbia una conoscenza approfondita degli edifici portoghesi.

È consigliabile prevedere un budget pari a circa l’8-10% del prezzo di acquisto per coprire queste spese.

Se si proviene dall’estero, il processo di acquisto di proprietà in Portogallo può sembrare un compito scoraggiante. Ma se avete tutti i documenti in ordine, non sarete sorpresi da costi inaspettati.

E ricorda: conservate tutti i documenti di proprietà! Se avete intenzione di vendere o affittare la vostra casa in futuro, questi saranno sempre necessari.

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